Situácia na trhu so stavebnými pozemkami

V súčasnosti ale aj  nedávnej minulosti sa už veľa hovorilo a písalo o tom, ako finančná kríza zahýbala realitným trhom v oblasti predaja a kúpy bytov či rodinných domov. No predtým, ako sa postaví nová budova pre bývanie či prácu, je dobré si zaobstarať dobrý a kvalitný pozemok. Zmapovanie situácie na trhu s pozemkami a následné vykreslenie možností na čo všetko by sme si mali dať pozor pri ich kúpe je rovnako dôležité, ako neskoršia stavba nehnuteľnosti na tom ktorom pozemku.

Všeobecná sitácia na trhu s pozemkami

Hneď na úvod by sa dalo povedať, že realitný trh s pozemkami nezaznamenal až také veľké turbulencie ako trh s bytovými priestormi či rodinnými domami, kde ceny od minulého roka začali v niektorých prípadoch extrémne klesať. V prípade pozemkov je táto situácia stabilnejšia a to vo všetkých typoch pozemkov. V súčasnosti sú stavebné pozemky zatiaľ jednou z mála investícií, pri ktorých cena výrazne neklesá. Aj keď kde tu možno nájsť ponuky na predaj pozemku s cenou nižšou ako v minulosti. Ľudia, ktorí chcú stavať rodinný dom, však väčšinou s kúpou vyčkávajú. Túto situáciu nám potrdili viaceré realitné kancelárie. Podobnú skúsenosť majú aj developeri, ktorí sa zaujímajú o stavebné pozemky s väčšou rozlohou. Dokazuje to aj tvrdenie Klári Čvikotovej, konateľky developerskej spoločnosti POSCA,:“v projekte kde sme ponúkali minulý rok stavebné pozemky, sa zo 17 pozemkov na výstavbu rodinných domov predal jediný pozemok.“ Ako nám však ďalej uviedla, situácia sa na trhu v tomto roku mierne zlepšila.
Táto situácia je v rámci uchovania cien a menšieho záujmu o kúpu oproti minulosti spôsobená aj tým, že počet pozemkov s dobrou lokalitou je relatívne obmedzený. Jednoducho povedané, v prípade bytov a rodinných domov sa ich počet rozširuje, čo ovplyvňuje aj ich ceny, pričom rozširovanie pozemkov, hlavne stavebných, nie je až tak rýchle a ich počet je v konečnom dôsledku viacej obmedzený.

Aj keď je situácia na trhu s pozemkami relatívne stabilná, v prípade developerských projektov je tento segment prakticky zastavený. Ponuka sa výrazne zvýšila a dominujú v nej pozemky, ktoré sa predávajú už dlhší čas. Sú prípady, kedy sa niektoré stavebné pozemky predávajú už niekoľko rokov a na svoje „lepšie časy“ ešte len čakajú. Medzi ďalší typ pozemkov ktoré nejdú až tak na odbyt sú pozemky, pri ktorých je potrebná zmena územného plánu, prípadne im chýba infraštruktúra. No v ponukách realitných kancelárií a developerov sú však aj pozemky po ktorých sa v minulosti len tak zaprášilo a dnes ich takmer nikto nechce.

Čo ovplyňuje cenu pozemku

Niekedy je až úsmevné, ako pri otázke: „Čo hlavne ovplyvňuje cenu pozemku?“, vám skoro každý zástupca realitnej kancelárie dá odpoveď ako zo školenia finančných retailových poradcov. Tou odpoveďou zväčša býva lokalita, lokalita a lokalita. Medzi ďalšie podstatné faktory ktoré robia cenu toho ktorého pozemku patrí aj to, či ponúkaný pozemok v sebe zahŕňa inžinierske siete alebo nie. Ak ponúkaný pozemok zahŕňa inžinierke siete, tak pri samotnej cene je dôležité najmä to, či sú tieto siete nie len vybudované, ale aj skolaudované. Tento „detail“ má totiž riadny podiel na celkovej cene stavebného pozemku. Navýšenie ceny pozemku o inžienierske siete predstavuje hodnotu tak z hľadiska materiálov a práce, ako aj času potrebného na ich vybudovanie. Práve na to by sme nemali zabúdať vtedy, ak kupujeme pozemok bez sietí za nižšiu sumu len aby sme rýchlo ušetrili.

Veľa klientov realitných kancelárií chce práve pri kúpe pozemku ušetriť na inžinierkých sieťach. V takomto prípade je podľa Eleny Frýbertovej z realitnej kancelárie Mediator dôležité vedieť: „ako ďaleko sú siete a či sa dá vôbec na ne napojiť. Samozrejme je dôležité i to, čo bude napojenie pozemku na siete finančne stáť a koľko času človek strávi ich samotným vybavovaním. Každopádne cena pozemku bez možnosti napojenia na inžinierske siete by mala zodpovedať cene pozemku ako poľnohospodárskej pôdy.“ Mnohým klientom dnes pri kúpe pozemkov stačí napojenie na elektrinu. V súčasnej situáci, a nie je to len v súvislosti s finančnou krízou a následným šetrením domácností, veľa rodín i keď majú možnosť napojenia napr. na plyn, túto možnosť nevyužíva. Táto možnosť pri kúpe stavebného pozemku je skôr využívana nar dedinách ako v prímestských častiach, kde sú ceny pozemkov vyššie. Klienti, ktorí sa rozhodli pre kúpu stavebného pozemku na dedine, pri jeho výbere nepotrebujú automaticky všetky inžinierske siete, keďže si kúria a vodu ohrievajú elektricky tepelnými čerpadlami, no a samotné čerpanie vody sa v takýchto prípadoch rieši vlastnými studňami a odpad žumpami.

Investovanie do pozemkov bez inžinierských sietí by malo byť predovšetkým chápané ako dlhodobejšia investícia. Veď napríklad pozemok vedený v súčasnosti ako vinica či orná pôda, sa môže zmenou územného plánu zmeniť na stavebný pozemok, čo pochopiteľne ovplyvní jeho cenu. V prípade väčších miest na Slovensku je táto možnosť viac ako pravdepodobná. Medzi ďalšie faktory ktoré ovplyvňujú cenu pozemkov patrí výmera pozemku, tvar, orientácia, či okolie pozemku.

Na čo si pri kúpe treba dať pozor

Podobne ako pri samotnej kúpe nehnuteľnosti, tak aj pri kúpe pozemku ide klietom zväčša o dlhodobejšiu investíciu z ich strany. Práve preto by mali byť klienti oboznámení s čo najväčším počtom informácií o tom ktorom pozemku a lokalite. Táto oblasť je o to viac pálčivá, keďže v minulosti preniklo na verejnosť viacero prípadov, kedy klient ktorý si kúpil pozemok bol s ním v  konečnom dôsledku nespokojný, alebo nejakým spôsobom bol pri jeho predaji oklamaný.
Medzi časté formy podvodov pri kúpe pozemkov patria tie, keď firma ponúka pozemky, zvyčajne v štádiu zahrnutia v územnom pláne obce, avšak bez povolení a inžinierskych sietí za veľmi zaujímavú cenu. V takýchto prípadoch si klienti mali len počkať na samotné vybavenie týchto povolení. Práve vtedy sa často krát stávalo, že tieto povolenia boli z mesiaca na mesiac odkladané. Pri sťažnostiach a domáhaní sa vrátenie záloh, ktoré zaplatili, dostali negatívnu, respektíve žiadnu odpoveď. Výsledkom preto nebolo nič iné iba strata značných čiastok peňazí takto sklamaných klientov. V tejto súvislosti nám Klára Čvikotová zo spoločnosti POSCA uviedla: „Aj z týchto dôvodov klientom predkladáme kópiu všetkých dokumentov k pozemku a snažíme sa zodpovedať na všetky otázky. Klienti sú tak ochotní zaplatiť požadovanú kúpnu cenu, lebo presne vedia, čo nakupujú“.

Aby ste čo najviac predišli sklamaniam z toho že kúpený pozemok vám vlastne nevyhovuje, mali by ste si predovšetkým podľa Ing. Michala Ružeka s investičnej a realitnej spoločnosti MITAN.SK: „prezrieť pozemok v rôznych časoch. Napr. ráno, na obed, večer, ale aj vo všedný deň a víkend. Potom si musíte podrobne preštudovať list vlastníctva a porovnať si parcelné čísla s číslami v katastrálnej mape. Zároveň je potrebné zájsť na stavebný úrad a verifikovať si údaje v územno plánovacej informácii. Nakoniec si kupujúci musí preveriť existenciu vedení inžinierských sietí na pozemku u správcov týchto sietí.“

Problémov ktoré môžu vzniknúť pri kupovaní pozemkov je celý rad. Medzi časté problematické situácie patrí aj to, keď sa samotný pozemok nenachádza v zastavanej časti obce či mesta. To znamená, že už v existujúcej ulici musí byť riešený územným plánom, prípadne súhlasom obce s výstavbou rodinného domu. Aby ste v tejto súvislosti predišli problémom, vždy je dobré vyžiadať si stanovisko miestneho stavebného úradu. Podrobne si aj preštudujte list vlastníctva k pozemku. Taktiež je dôležité informovať sa, či cez pozemok nejdú diaľkové telekomunikačné káble,elektrické vedenie, meloriačné potrubie a či sa v blízkosti pozemku nenachádza ochranné pásmo, ktoré zasahuje do pozemku.

Aký pozemok vlastne kúpiť

Odporučiť čo najvhodnejší tvar pre kúpu pozemku je takmer nemožné. Týka sa to aj rozmerov, sklonu, či geologických a hydrologických parametrov. Každý človek má o svojom bývaní iné predstavy. Iný priestor potrebujete pre malý rodinný domček a iný zasa pre honosnú vilu, ktorá by na pozemku s rozmermi napr. 600 m2 vyzerala ako dospelý človek sediaci na detskej stoličke. Avšak táto rozloha pri spomínanom malom rodinnom domčeku by bola priam ideálna. Ak si budete vyberať stavebný pozemok, je dobré jeho kúpu konzultovať aj s architektom, ktorý napr. bude pre vás pripravovať projekt stavby rodinného domu. Jeho pomoc oceníte hlavne vtedy, ak pozemok ktorý ste si vybrali môže mať komplikovanejší terén. Taktiež vám môže byť užitočný pri predstavách ako „napchať“ váš domček na relatívne malý priestor. Pretože čo pre vás bude neriešiteľný problém, architekt to môže vidieť úplne ináč. Pri výbere pozemku treba pamätať aj na jeho údržbu, pretože s veľkosťou pozemku rastú aj náklady na starostlivosť oň.
Nuž, aby ste sa o svojom budúcom pozemku na ktorom chcete stavať svoj rodinný dom dozvedeli čo najviac, mali by ste si spomenúť na časy keď ste boli malými deťmi a pýtali ste sa skoro na všetko čo bolo vôkol vás. Túto metaforu sme nezvolili na záver náhodne. Bolo by veľmi užotočné aby sa toto malé dieťa prebudilo vo vás práve vtedy, keď budete kupovať pozemok. Jeho zvedavosť by vám určite pri jeho kúpe značne pomohla pri minimalizácii budúcich problémov.

Viac sa dozviete na TA3 v relácii REALITY


Späť

Prístupová cesta k nehnutelnosti - predchádzanie problémom ohľadom nehnuteľnosti

Kúpa pozemku je úkon, ktorý si vyžaduje pozornosť a obozretnosť oboch zainteresovaných strán; je pomerne ľahké dopustiť sa chýb, ktoré sa spätne nedajú napraviť a ak prehliadneme isté skutočnosti, je možné nielen to, že vzniknú okolnosti, ktoré výrazne znížia cenu predmetného pozemku, ale i to, že vznikne patová situácia, výsledkom ktorej bude jeho nevyužiteľnosť, ktorá vyústi do následnej nepredajnosti. Bratislava ale aj iné mestá sú toho príkladom. Opäť teda platí, že je nutné zodpovedne preveriť nielen každý detail kúpnopredajnej zmluvy,..

Vklad do katastra nehnutelnosti. Návrh na vklad nehnuteľnosti, priebeh procesu a ktoré dokumenty sú k nemu potrebné

Katastrálne konanie završuje proces prevodu vlastníckeho práva z prevádzajúceho na nadobúdateľa a je dôležitou časťou tohto procesu spolu s uzavretím samotnej scudzovacej zmluvy. Tento článok dá v tejto súvislosti podrobnú odpoveď na nasledovné otázky:   - Prečo je po uzavretí zmluvy potrebné ešte podať návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnutelnosti po kúpe nehnuteľnosti? - Čo musí obsahovať návrh na vklad a kam ho podať? - Aké prílohy musia byť k návrhu na vklad priložené? (skúsenosti z katastra nehnutelnosti..

Môžu esenciálne oleje zvyšovať kvalitu bývania - nehnutelnosti?

Súvisia nehnutelnosti a aromatické esenciálne oleje? Na prvý pohľad sa zdá, že tieto dva pojmy nemajú nič spoločné, no keď si predstavíte, že byt, dom, či chata, ale aj kancelársky priestor, garáž a pivnica sú miesta, kde sa pohybujú ľudia a trávia v nich prevažnú časť svojho života. Zároveň reality predstavujú významnú časť majetku ich vlastníkov a veľmi dobre uchovávajú svoju hodnotu. Toto všetko sú dôvody uvedomiť si, pri čom všetkom nám môžu napomáhať éterické oleje, tieto vzácne dary prírody, ak poznáme..

Bazény

Kam s bazénom?MateriálVodotesnosťOsvetlenieCelosezónne ošetrovanie bazénovAj vy riešite otázku, či je výhodnejšie chodiť dva krát týždenne na plaváreň, alebo jednorázovo investovať do stavby bazénu priamo na vašom pozemku? Bazény prestávajú byť považované na Slovensku za výsadu bohatej vrstvy a stále viac ľudí uvažuje o jeho výstavbe. Na čo všetko treba myslieť pri realizácii takéhoto projektu?Kam s bazénom?      Umiestnenie je asi tá najzákladnejšia časť. Bazén nesmieme postaviť na mieste, kde by nejakým spôsobom ovplyvňoval chod domácnosti..

Ako predísť podvodu pri podpise zmluvy o kúpe nehnutelnosti - prevencia rizika podvodu na nehnuteľnosti

V rámci každodenného života si mnohí z nás ani neuvedomujú, koľko zmlúv uzavrú za jediný deň. Stačí pritom ísť na nákup, odviesť sa hromadným dopravným prostriedkom, či taxíkom a pod. Popri všetkých týchto činnostiach boli uzavreté zmluvy, avšak bez osobitnej písomnej formy. Písomná forma je nevyhnutná najmä pre tie zmluvy, ktoré si vyžadujú z pohľadu zmluvných strán vyššiu mieru právnej istoty. Navyše aj priamo zákon pre niektoré zmluvy vyžaduje povinne písomnú formu, pričom typickým príkladom môžu byť zmluvy o prevode..

Občianska a trestná zodpovednosť za protiprávne obmedzovanie práv užívať nehnuteľnosť

„Každý má právo vlastniť majetok. Vlastnícke právo všetkých vlastníkov má rovnaký zákonný obsah a ochranu. Majetok nadobudnutý v rozpore s právnym poriadkom ochranu nepožíva. Dedenie sa zaručuje. Vlastníctvo zaväzuje. Nemožno ho zneužiť na ujmu práv iných a v rozpore so všeobecnými záujmami chránenými zákonom. Výkon vlastníckych práv nesmie poškodzovať ľudské zdravie, prírodu, kultúrne pamiatky a životné prostredie nad mieru ustanovenú zákonom.“ (Ústava Slovenskej republiky, článok 20 ods. 1 a 3)  V roku 1993 som uzavrela manželstvo..

Vznik nároku na províziu za sprostredkovanie predaja nehnutelnosti

Kedy vzniká realitnej kancelárii ako sprostredkovateľovi nárok na províziu za predaj nehnutelnosti? Podstata sprostredkovateľskej zmluvy spočíva v tom, že sprostredkovateľ obstará pre záujemcu uzavretie určitej zmluvy za odplatu. Pokiaľ ide konkrétne o sprostredkovanie predaja nehnutelnosti, zmluva, ktorej uzavretie sprostredkovateľ pre záujemcu obstaráva, je kúpnou zmluvou o prevode nehnutelnosti. Zákonné znenie podľa Občianskeho zákonníkaV zmysle ustanovenia § 774 Občianskeho zákonníka platí, že odmena (v praxi skôr označovaná..

Dohoda o vysporiadaní vlastníckeho práva

Vlastnícke právo je právom absolútnym, pôsobí erga omnes (voči všetkým) a je nepremlčateľné. Právna úprava vlastníckeho práva je upravená nielen ústavou ale najmä zákonom č. 40/1964 Zb. Občianskym zákonníkom. Vlastník je v medziach zákona oprávnený predmet svojho vlastníctva držať, užívať, požívať jeho plody a úžitky a nakladať s ním. Rovnaké práva a povinnosti majú všetky subjekty vlastníckeho práva, a to tak fyzické osoby, ako právnické osoby, ako aj štát, ak je účastníkom občianskoprávnych vzťahov. Rovnaké postavenie vlastníkov vyplýva..

Aké sú ceny nehnutelnosti - realitná bublina 2018?

Ako zistiť, či sú nehnuteľnosti nadhodnotené a či kúpou nehnuteľnosti neriskujeme?   Veľmi dobrým zdrojom informácií o tom, či ceny nehnuteľností sú príliš vysoké alebo či sa už nachádzame v oblasti realitnej bubliny a cena za nehnuteľnosť nepredstavuje reálnu hodnotu, ktorú poskytne obytný priestor jej vlastníkovi prostredníctvom možnosti bývania na veľa rokov je kompozitný index, ktorý počíta Národná banka Slovenska.  Ako uvádzajú analytici ÚMS (NBS) ceny nehnuteľností sa v roku 2018 nachádzajú v pásme VZOSTUPU, ďaleko od pásma BUBLINY...

Ako bezpečne platiť pri kúpe nehnutelnosti a aké riziká hrozia pri platení hotovosťou za nehnuteľnosti?

Kúpa nehnutelnosti predstavuje z pohľadu bežného človeka pomerne zásadný krok. Ceny nehnuteľností sa totiž pohybujú v desiatkach, niekedy až stovkách tisícoch eur, a preto je na mieste zachovať čo najvyššiu možnú mieru opatrnosti s úhradou kúpnej ceny. Pre zachovanie spomenutej opatrnosti je pritom nevyhnutné poznať aspoň základné princípy prevodu nehnuteľnosti.   Prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti Kúpa nehnuteľnosti sa realizuje na základe kúpnej zmluvy, avšak samotný podpis kúpnej zmluvy ešte neznamená nadobudnutie..

Kúpa nehnutelnosti zaťaženej vecným bremenom alebo záložným právom na nehnuteľnosti?

Pred samotnou kúpou zaťaženej nehnutelnosti je vhodné, aby si kupujúci v prvom rade jasne ozrejmil, či skutočne chce nadobudnúť nehnuteľnosť s ťarchou alebo nezaťaženú nehnuteľnosť. Jeho postup závisí od toho, či nehnuteľnosť je nadobúdaná priamo konaním kupujúceho alebo cez sprostredkovateľa - realitnú kanceláriu. Kupujúci by si mal vyžiadať relevantné a najmä aktuálne doklady ohľadne predmetnej nehnuteľnosti, napr. originál  listu vlastníctva. Na liste vlastníctva, ktorý môže získať od predávajúceho, od realitnej kancelárie..

Novinky v stavebnom sporení

Správa bytových domovCieľ projektu a konferencieNovela zákona o stavebnom sporeníOkruh poberateľov štátnej prémieAsi nikoho v súčastnej dobe neprekvapí, že medzi základné túžby človeka patrí splnenie si sna o vlastnom bývaní či zmodernizovaní toho, čomu hovoríme vlastný domov. Cesta k peknému a hlavne útulnému bývaniu vedie viacerými cestami. Medzi tie najviac využívané cesty ako sa k tomuto cieľu priblížiť patrí na Slovensku stavebné sporenie. Aby tento nástroj na splenie si sna o peknom bývaní mohol lepšie reagovať na potreby ľudí, dochádza na tomto..