Ako bezpečne platiť pri kúpe nehnutelnosti a aké riziká hrozia pri platení hotovosťou za nehnuteľnosti?


Kúpa nehnutelnosti predstavuje z pohľadu bežného človeka pomerne zásadný krok. Ceny nehnuteľností sa totiž pohybujú v desiatkach, niekedy až stovkách tisícoch eur, a preto je na mieste zachovať čo najvyššiu možnú mieru opatrnosti s úhradou kúpnej ceny. Pre zachovanie spomenutej opatrnosti je pritom nevyhnutné poznať aspoň základné princípy prevodu nehnuteľnosti.

 

Prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti

Kúpa nehnuteľnosti sa realizuje na základe kúpnej zmluvy, avšak samotný podpis kúpnej zmluvy ešte neznamená nadobudnutie vlastníckeho práva. V zmysle zákona totiž platí, že pri zmluvnom prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti sa samotné vlastnícke právo nenadobúda momentom podpisu zmluvy (kedy nastávajú iba tzv. obligačné účinky prevodu), ale až vkladom vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností (kedy nastávajú tzv. vecnoprávne účinky prevodu). Inak povedané, kupujúci sa stáva vlastníkom kupovanej nehnuteľnosti až vtedy, keď príslušný okresný úrad, katastrálny odbor povolí vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.

 

Možné spôsoby úhrad kúpnej ceny

V praxi sa možno stretnúť s rôznymi spôsobmi, ako uhradiť kúpnu cenu za prevod nehnuteľnosti. Z pohľadu kupujúceho však niektoré spôsoby úhrady kúpnej ceny predstavujú riziko a iné naopak poskytujú pomerne značnú mieru ochrany. Medzi spomenuté spôsoby úhrady kúpnej ceny môžeme zaradiť najmä:

-          platbu hotovosťou,

-          platbu prevodom na účet,

-          platbu vkladom na účet,

-          platbu z vinkulovaného bankového účtu,

-          platbu z notárskej alebo inej úschovy,

-          platbu z hypotekárneho úveru.

V súvislosti s viacerými možnosťami úhrady kúpnej ceny je tiež potrebné uviesť, že nie je vylúčená ani ich kombinácia. Napríklad pri hypotekárnych úveroch je bežné, že časť kúpnej ceny je uhradená z vlastných prostriedkov kupujúceho (napr. v hotovosti alebo prevodom na účet) a zvyšok je uhradený z hypotekárneho úveru.

To, ako sa nastaví spôsob úhrady kúpnej ceny, závisí predovšetkým na zmluvných stranách kúpnej zmluvy, teda na kupujúcom a predávajúcom. Pritom asi najzásadnejším faktorom, ktorý ovplyvňuje spôsob úhrady kúpnej ceny, je finančná situácia kupujúceho. Pri nastavení spôsobu úhrady kúpnej ceny je však dôležité zachovať správny pomer medzi ochranou kupujúceho na jednej strane a ochranou predávajúceho na strane druhej.

 

Platba hotovosťou

Platba kúpnej ceny za nehnuteľnosť hotovosťou predstavuje zrejme ten najrizikovejší spôsob úhrady kúpnej ceny, resp. jej časti. V prípade nepredvídateľných problémov totiž môže byť z pohľadu kupujúceho náročné preukázať, či vôbec realizoval hotovostnú platbu. Okrem toho s účinnosťou od 01.01.2013 platí zákonná úprava, ktorá obmedzuje hotovostné platby v tom smere, že limituje maximálnu prípustnú výšku hotovostných platieb. Vo všeobecnosti je pri fyzických osobách – nepodnikateľoch zakázané vykonávať hotovostné platby prevyšujúce sumu 15.000 €, pričom pre ostatné subjekty platí ešte prísnejší všeobecný zákaz, ktorý obmedzuje hotovostné platby prevyšujúce sumu 5.000 €. Hoci porušenie uvedených hotovostných limitov neznamená neplatnosť právneho úkonu (v tomto prípade kúpnej zmluvy), predávajúci a kupujúci sa vystavujú riziku uloženia pokuty až do výšky 10.000 € (pri právnických osobách a fyzických osobách – podnikateľoch až do výšky 150.000 €) za priestupok, ktorého sa poručením spomenutých obmedzení dopustili.

 

Platba prevodom na účet alebo vkladom na účet

V porovnaní s platbou v hotovosti predstavuje bankový prevod alebo vklad na bankový účet bezpečnejší spôsob úhrady kúpnej ceny. Pokiaľ totiž vzniknú akékoľvek nejasnosti ohľadom zrealizovanej úhrady, prostredníctvom bankových dokladov možno transakciu finančných prostriedkov spoľahlivo preukázať.

 

Spoločným menovateľom pre uvedené spôsoby úhrady kúpnej ceny je potreba správneho (vyváženého) nastavenia splatnosti kúpnej ceny. Nie je totiž optimálne, ak sa kúpna cena uhradí vopred, resp. v čase, keď ešte nie je realizovaný ani len vklad vlastníckeho práva na kataster (napr. pri samotnom podpise kúpnej zmluvy). Z pohľadu kupujúceho je vhodným momentom na vyplatenie kúpnej ceny vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. S takýmto spôsobom úhrady kúpnej ceny však nemusí súhlasiť predávajúci, a preto za akúsi „zlatú strednú cestu“ možno považovať podanie návrhu na vklad, kedy by mohla byť splatná kúpna cena. Optimálne nastavenie splatnosti však závisí predovšetkým od individuálnych okolností každého jedného zmluvného prevodu nehnuteľnosti.

 

Platba z vinkulovaného bankového účtu alebo z notárskej či inej úschovy

Za najbezpečnejší spôsob úhrady kúpnej ceny možno považovať úhradu z vinkulovaného bankového účtu alebo z notárskej úschovy. Z pohľadu potreby preukázateľnosti úhrady sú tieto spôsoby bezpečné, pretože aj o nich by vždy mali existovať relevantné záznamy.

Spoločným znakom pre tieto typy úhrad je viazanie finančných prostriedkov až do momentu, kedy nastanú podmienky na ich uvoľnenie. Takýmito podmienkami môžu byť napr. predloženie potvrdeného návrhu na vklad alebo predloženie listu vlastníctva, na ktorom už kupujúci figuruje ako vlastník. Takéto úhrady predstavujú vyššiu mieru istoty aj pre predávajúceho, ktorý má istotu, že kupujúci disponuje prostriedkami na úhradu kúpnej ceny.

Zároveň je potrebné uviesť, že z finančného hľadiska ide o nákladnejší spôsob úhrady kúpnej ceny, pretože banková vinkulácia, rovnako ako notárska úschova, sú spoplatnené.

Pre úplnosť je v danej súvislosti potrebné uviesť, že úschovy nerealizujú len notári, ale napríklad aj advokáti či realitné kancelárie, ktoré sprostredkovávajú kúpu nehnuteľnosti. V zásade však nemožno vylúčiť ani to, že subjektom realizujúcim úschovu bude úplne iný subjekt (odlišný od spomenutých), ktorý však nemusí byť dôveryhodný, čo opätovne predstavuje zvýšené riziko.

 

Platba z hypotekárneho úveru

Zrejme najosobitnejším spôsobom úhrady kúpnej ceny je platba z hypotekárneho úveru, pričom aj v tomto prípade ide o bezpečný spôsob úhrady kúpnej ceny. Tento spôsob úhrady je veľmi častý, pretože väčšina kupujúcich nedisponuje dostatočnými prostriedkami na to, aby mohli uhradiť celú kúpnu cenu, v dôsledku čoho si musia zobrať hypotekárny úver.

V tomto prípade banka pomerne výrazne vstupuje do vzťahu medzi kupujúcim a predávajúcim, avšak primárne sa snaží chrániť si vlastné záujmy. Z toho dôvodu je potrebné ešte pred samotným prevodom vlastníckeho práva k nehnuteľnosti vložiť do katastra nehnuteľností aj záložné právo banky. Banka pre predávajúceho neuvoľní finančné prostriedky, ktorými má byť uhradená kúpna cena, skôr, než bude disponovať aspoň potvrdeným návrhom na vklad záložného práva k prevádzanej nehnuteľnosti (nie je však vylúčené, aby sa predávajúci a kupujúci dohodli s bankou aj inak).

Pre platbu z hypotekárneho úveru je teda typické uzatváranie viacerých zmlúv. Prvou zmluvou je zmluva o hypotekárnom úvere uzavretá medzi bankou a kupujúcim. Druhá zmluva je záložná zmluva uzavretá medzi bankou a predávajúcim. Tretia zmluva je samotná kúpna zmluva uzatváraná medzi predávajúcim a kupujúcim.

Pre tento spôsob úhrady je tiež charakteristické to, že samotný kupujúci nedostane prostriedky z hypotekárneho úveru na vlastný účet, nakoľko tieto prostriedky posiela banka priamo na účet predávajúceho.

 

Záver

Ako už bolo uvedené v úvode, kúpa nehnuteľnosti predstavuje zásadný krok, ktorý pomerne výrazne ovplyvní finančnú, resp. majetkovú situáciu kupujúceho a predávajúceho. Nakoľko v praxi môžu nastať pri prevode nehnuteľnosti rôzne nepredvídateľné komplikácie, je potrebné zvoliť optimálny postup, a to predovšetkým pokiaľ ide o spôsob úhrady kúpnej ceny. Zodpovedným prístupom a optimálnym nastavením zmluvných podmienok možno spomínané komplikácie a riziká značne minimalizovať.


Ceny nehnuteľností všetkých regiónov Slovenska - byty, domy a iné reality


JUDR. MILAN FICEK, advokát

JUDR. MILAN FICEK
advokát

ficek.sk


Späť

Škôlka - Bratislava a v iných veľkých mestách

Čo sa Vám vybaví, keď vidíte škôlku alebo len napísané slovo škôlka? Spomienka na detstvo, či zabudnutá povinnosť vyzdvihnúť dieťa.. Škôlka ale aj jasle pritom súvisia s bývaním a je veľkou výhodou mať škôlku poruke. Z tohto dôvodu poloha škôlky ovplyvňuje hodnotu bývania a kancelárií. Je to veľmi podobné ako keď si ľudia vyberajú prácu podľa vzdialenosti od ich bydliska alebo podľa možnosti parkovania, či prístupu verejnou dopravou. V každom prípade si vlastne prepočítavajú, koľko z ich života strávia cestovaním, nakoľko do práce chodia každý..

Môžu esenciálne oleje zvyšovať kvalitu bývania - nehnutelnosti?

Súvisia nehnutelnosti a aromatické esenciálne oleje? Na prvý pohľad sa zdá, že tieto dva pojmy nemajú nič spoločné, no keď si predstavíte, že byt, dom, či chata, ale aj kancelársky priestor, garáž a pivnica sú miesta, kde sa pohybujú ľudia a trávia v nich prevažnú časť svojho života. Zároveň reality predstavujú významnú časť majetku ich vlastníkov a veľmi dobre uchovávajú svoju hodnotu. Toto všetko sú dôvody uvedomiť si, pri čom všetkom nám môžu napomáhať éterické oleje, tieto vzácne dary prírody, ak poznáme..

Vklad do katastra nehnutelnosti. Návrh na vklad nehnuteľnosti, priebeh procesu a ktoré dokumenty sú k nemu potrebné

Katastrálne konanie završuje proces prevodu vlastníckeho práva z prevádzajúceho na nadobúdateľa a je dôležitou časťou tohto procesu spolu s uzavretím samotnej scudzovacej zmluvy. Tento článok dá v tejto súvislosti podrobnú odpoveď na nasledovné otázky:   - Prečo je po uzavretí zmluvy potrebné ešte podať návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnutelnosti po kúpe nehnuteľnosti? - Čo musí obsahovať návrh na vklad a kam ho podať? - Aké prílohy musia byť k návrhu na vklad priložené? (skúsenosti z katastra nehnutelnosti..

Sceľovanie pozemkov. V čom je jeho prínos pre spoločnosť?

Tento prostriedok bol prioritne určený na nápravu všeobecného stavu vlastníctva pozemkov na Slovensku, ktoré trpí nielen rozptýlenosťou vlastníctva, čo sa týka pôdy, ale následkom toho aj komplikovanosťou akéhokoľvek obchodovania s pozemkami. Odstránenie tohto stavu je dôležité najmä preto, aby sa mohol začať rozvíjať trh v tomto smere. Problém rozptýleného vlastníctva však ešte komplikuje množstvo neidentifikovaných vlastníkov, čo pokusy o usporiadanie a jednotný systém ešte viac brzdí. Poďme sa teda pozrieť na korene tohto stavu a na možnosti, pomocou..

Ako predísť podvodu pri podpise zmluvy o kúpe nehnutelnosti - prevencia rizika podvodu na nehnuteľnosti

V rámci každodenného života si mnohí z nás ani neuvedomujú, koľko zmlúv uzavrú za jediný deň. Stačí pritom ísť na nákup, odviesť sa hromadným dopravným prostriedkom, či taxíkom a pod. Popri všetkých týchto činnostiach boli uzavreté zmluvy, avšak bez osobitnej písomnej formy. Písomná forma je nevyhnutná najmä pre tie zmluvy, ktoré si vyžadujú z pohľadu zmluvných strán vyššiu mieru právnej istoty. Navyše aj priamo zákon pre niektoré zmluvy vyžaduje povinne písomnú formu, pričom typickým príkladom môžu byť zmluvy o prevode..

Občianska a trestná zodpovednosť za protiprávne obmedzovanie práv užívať nehnuteľnosť

„Každý má právo vlastniť majetok. Vlastnícke právo všetkých vlastníkov má rovnaký zákonný obsah a ochranu. Majetok nadobudnutý v rozpore s právnym poriadkom ochranu nepožíva. Dedenie sa zaručuje. Vlastníctvo zaväzuje. Nemožno ho zneužiť na ujmu práv iných a v rozpore so všeobecnými záujmami chránenými zákonom. Výkon vlastníckych práv nesmie poškodzovať ľudské zdravie, prírodu, kultúrne pamiatky a životné prostredie nad mieru ustanovenú zákonom.“ (Ústava Slovenskej republiky, článok 20 ods. 1 a 3)  V roku 1993 som uzavrela manželstvo..

Vznik nároku na províziu za sprostredkovanie predaja nehnutelnosti

Kedy vzniká realitnej kancelárii ako sprostredkovateľovi nárok na províziu za predaj nehnutelnosti? Podstata sprostredkovateľskej zmluvy spočíva v tom, že sprostredkovateľ obstará pre záujemcu uzavretie určitej zmluvy za odplatu. Pokiaľ ide konkrétne o sprostredkovanie predaja nehnutelnosti, zmluva, ktorej uzavretie sprostredkovateľ pre záujemcu obstaráva, je kúpnou zmluvou o prevode nehnutelnosti. Zákonné znenie podľa Občianskeho zákonníkaV zmysle ustanovenia § 774 Občianskeho zákonníka platí, že odmena (v praxi skôr označovaná..

Novela právnej úpravy vlastníctva bytov a nebytových priestorov I

Národná rada SR na svojej 48. schôdzi schválila v treťom čítaní novelu zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ktorá bola 22.02.2010 odoslaná do Zbierky zákonov a ako zákon vyšiel v Zbierke zákonov 09.03.2010, čiastka 38/2010, číslo 70/2010.  Občianskej verejnosti je zákon č. 71/2010 Z. z., ktorým sa mení a dopĺňa zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov a ktorým sa dopĺňa zákon Národnej rady Slovenskej republiky č...

Prečo si vybrať open space kancelárie: nová teória activity-based workplace

Otvorené priestory kancelárií, ktoré minimalizujú možnosti vytvoriť si súkromné priestory, odstraňujú steny a dvere, sa v histórii prvýkrát uplatnili niekde v 50.-tych rokoch minulého storočia. Existoval na to dobrý dôvod: odborníci a vrcholoví manažéri predpokladali, že otvorené kancelárske pôdorysy majú tendenciu podporovať spoluprácu medzi zamestnancami, pretože nedostatok fyzických bariér podporuje zvýšenú interakciu. Svetové spoločnosti ako Google či Facebook plne podporujú teóriu open space. Idea sa stala hlavnou filozofiou..

Ceny nehnuteľností

Dom na predaj

Vývoj cien nehnuteľností na Slovensku od roku 2005 do roku 2010

V slovenských pomeroch sa zvykne dosť často používať fráza ktorá tvrdí, že: „Z grafov sa ešte nikto nenajedol“. Nuž možno je na tom čosi pravdy, ale autor tohto výroku asi nepochopil ich zmysel. Grafy majú v prvom rade informovať o určitom vývoji, či trende v tom či onom segmente. Zároveň by mali upozorniť na určité anomálie, či nezdravý vývoj ktorý sa mohol prejaviť v sledovanom období.Aj z tohto dôvodu sme sa v redakcii Kompletného TRH-u Nehnuteľností rozhodli priniesť základný trend vývoja cien nehnuteľností na Slovensku. Často krát sa v dnešnej..