Právna poradňa

Nóvum v písomnom hlasovaní vlastníkov bytov- zjednodušenie účasti na správe bytového domu

Správca nášho domu nelegálne prevádzkuje kotolňu, ktorá patrí vlastníkom bytov a nebytových priestorov. Nemôže preukázať splnenie podmienok na podnikanie v tepelnej energetike podľa ustanovenia § 5 ods. 7 písm. a) zákona č. 657/2004 Z. z. o tepelnej energetike. V mesiaci marci bola zrealizovaná zástupkyňou vlastníkov bytov, ktorá háji skôr záujmy správcu a nie je ochotná akceptovať vlastníkov bytov, akási podpisová akcia, kedy táto pani „chodila po bytoch“ a dávala podpisovať súhlas, resp. nesúhlas s istými otázkami, ktoré sa týkali správy domu. Viacerí vlastníci, ktorí namietame nezákonný postup správcu sme však účelovo neboli v tomto smere oslovení. Požiadali sme doporučenou poštou zástupkyňu o sprístupnenie zmlúv o prenájme spoločných priestorov a dokladov o pohybe finančných prostriedkov na bežnom účte domu, ktorý je na meno zástupkyne, kam by mali plynúť finančné prostriedky z prevádzkovania našej kotolne, ale nič nám nebola ochotná sprístupniť a odmietala prevziať ďalšiu poštu. Komunikáciu odmieta. Nevieme ako ďalej. Barbora H. a vlastníci bytov, Prievidza

Nájom a podnájom nebytových priestorov ako odplatný vzťah a výpoveď z nájmu

Právna úprava nebytového nájmu Občiansky zákonník zaraďuje nájom a podnájom nebytových priestorov medzi osobitné prípady nájmu (§ 720 Občianskeho zákonníka, ďalej v texte ako „OZ“), jeho vlastná úprava je však obsiahnutá v osobitnom zákone, na ktorý odkazuje ustanovenie § 720 OZ. Ide o zákon č. 116/1990 Zb. Medzi Občianskym zákonníkom a zákonom č. 116/1990 Zb. je vzťah lex specialis k lex generalis, čo znamená, že ustanovenia zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov sú vo vzťahu k všeobecným ust. § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka špeciálne a na vzťahy vyplývajúce zo zmluvy o nájme a podnájme nebytových priestorov možno všeobecnú úpravu použiť len v prípade, ak ich neupravuje osobitný zákon.

Nájom a podnájom nebytových priestorov ako odplatný vzťah a výpoveď z nájmu

Kúpa bytu a náležitosti kúpnej zmluvy

„Nedodržanie zákonom ustanovenej formy právneho úkonu spôsobuje jeho absolútnu neplatnosť. Absolútna neplatnosť právneho úkonu nastáva priamo zo zákona (ex lege) a pôsobí od začiatku (ex tunc) voči každému. Právne úkony postihnuté absolútnou neplatnosťou nemajú za následok vznik, zmenu ani zánik práv a povinností. Súd musí na túto neplatnosť prihliadať a musí z nej vyvodzovať dôsledky aj bez návrhu z úradnej povinnosti (ex officio).“

Kúpa bytu a náležitosti kúpnej zmluvy

Narúšanie pokojného bývania ako predpoklad pre zánik nájmu bytu

Rada by som sa informovala, či nás bytové družstvo môže kvôli dcére vysťahovať z bytu? Nemáme kam íst bývať a dá sa tomu vyhnúť, ak bytové družstvo zruší dcére trvalý pobyt a ona odíde preč? Vlastníkom bytu je bytové družstvo a ja a manžel ako spoloční členovia družstva sme nájomníkmi. Máme dospelú dcéru, ktorá má totožný trvalý pobyt ako my a v čase našej neprítomnosti (manžel je dlhodobo mimo bytu a ja kvôli práci) býva dcéra v byte a susedia sa sťažujú, zatiaľ len ústne, na bytovom družstve, že za dcérou chodia všelijaké "živly" a robia zle v celom činžiaku a že údajne bola privolaná, a nie raz, aj hliadka polície, ale nebolo nič, lebo sa nič nedeje, dcéra tvrdí opak. Tak by som chcela vedieť, či má právo bytové družstvo nás vysťahovať a ako vlastne predísť vysťahovaniu, resp. či stačí dcére zrušiť trvalý pobyt, alebo čo vlastne v tomto prípade robiť, či sa môžeme nejako brániť, alebo teda odísť dobrovoľne a nájsť si iné bývanie. Fakt neviem, čo by bolo najlepšie. A pritom musím podotknúť, že nám susedia nič do očí nepovedia. Ďakujem. Zuzana Sch., Bardejov

Bývanie rozvedeného manžela - otázniky nad družstevnými bytmi

Dobrý deň. Chcel by som sa opýtať, či mám právo na polovicu bytu, ktorý na mňa a moju manželku (sme v rozvodovom konaní) prepísala svokra po našom sobáši. Jedná sa o družstevný byt, ktorý nie je ešte vo vlastníctve, sme tam len členmi družstva.

Rastislav K., Rimavská Sobota

 

Komunikácia medzi správcom a vlastníkmi bytov - otázka efektivity

„Minulý rok došlo v našom dome ku zmene správy, ktorú pôvodne vykonávalo spoločenstvo vlastníkov. Toto spoločenstvo však stále je registrované ako existujúce. To je pomimo, avšak podstatným problémom je komunikácia so správcovskou spoločnosťou, ktorá spravuje náš dom. V dome, ktorý má dva vchody – predný a zadný - sú vytrhané mnohé svetelné spínače, svetlo možno zapnúť len na niektorých z dvoch poschodí, príp. na prízemí, čo značne komplikuje najmä v tomto zimnom období pohyb po schodoch v dome, navyše mnoho z obyvateľov je vo vyššom veku, teda je tu nebezpečenstvo úrazu pádom zo schodov pre viacerých. Správcovská spoločnosť bola opakovane kontaktovaná mojou osobou, ako aj inými vlastníkmi, že je potrebné vykonať opravu. Situácia trvá už od novembra 2009. Ako sa máme domôcť vykonania opravy?“ Anna S., Bratislava

Ste nespokojní so správcom domu? Rokujte alebo ho zmeňte!

Chcel by som sa spýtať v súvislosti s výkonom správy domu podľa platnej zmluvy, ako najefektívnejšie postupovať pri kontrole správcu. Máme totiž uzavretú zmluvu o výkone správy domu so správcom (správcovská spoločnosť je s.r.o.), ktorého podozrievame z nekalej činnosti a postupom voči nám tým, že nedodržuje dohodnuté odsúhlasovanie dodávateľov prác a ich cenníky, nepostupuje hospodárne a efektívne voči nám (dodávateľské práce bývajú riadne predražené), rôzne vratky a poplatky, ktoré sú nám zasielané a na ktoré máme nárok, zdržuje na svojom účte, prehľad výdajov a príjmov, ktoré nám zasiela mesačne, je neprehľadný, nezrozumiteľný, peniaze z nášho účtu fondu opráv použil dočasne na iný dom a po mesiaci vrátil, a pod. Pri našich reklamáciách nám správca uvádzal, že všetko je v poriadku a podľa zákona, ničoho sa nedopúšťa, zúčtovania vraj dlhšie trvajú a pod. Keďže však nie je nikto z nás znalý v účtovníctve, nevieme oponovať a sme vlastne laici. Chceli by sme nejakú inštitúciu požiadať o vykonanie účtovnej kontroly našich účtov a postupu správcu, no nevieme, na koho sa obrátiť. Viacero ľudí nám radilo, že máme požiadať o audit nejakú audítorskú firmu, no úhrada takého auditu by nás finančne zruinovala. Na koho sa môžeme obrátiť? Môže v takomto prípade konať na náš podnet aj cez SOI, alebo sa obrátiť na políciu? Ďakujem. Julián Ch., Bratislava

Protiprávne konanie s realitami zakladá (nielen) bezdôvodné obohatenie

 

 S poverením mojej matky som uzavrela s realitnou kanceláriou zmluvu s výhradou exkluzivity na predaj nehnuteľnosti patriacej mojej matke. Jeden z klientov tejto realitnej kancelárie sa na nás obrátil s tým, že má záujem o kúpu predmetnej nehnuteľnosti - pozemku, avšak že by pozemok kúpil mimo realitnej kancelárie a zmluvy. Na to som reagovala tým, že zmluva je exkluzívna a doba exkluzivity stále trvá. Jeho reakcia bola, že mu pozemok musíme predať, lebo inak „uvidíme“ a ponechal nám sumu 2.000,- Eur ako tzv. zálohu s tým, že som podpísala pokladničný blok a že mu dodatočne spresníme výmeru pozemku. Potom sa ozvali z realitnej kancelárie, že majú záujemcu o kúpu pozemku, čo sme s matkou oznámili dotyčnému pánovi, ktorý ponúkol zálohu. Ten sa vyjadril, že nás zažaluje, lebo sme nesplnili dohodu medzi nami a ním, vyhrážal sa aj fyzickým násilím a pod. My sme ale s ním žiadnu dohodu neuzavreli, nič nebolo spísané. Vrátenie sumy 2.000,- eur odmietol prijať, nechce peniaze späť. Ďakujem za právnu radu.

 Viera R., Bánovce nad Bebravou

 

Riešenie dedičskej otázky medzi živými a mimo testamentu

 

  Prosím vás o právnu konzultáciu a odpoveď na túto moju otázku, ktorá sa týka dedičstva. Manželovi rodičia darovali rodinný dom v období, keď sme boli už manželia a do darovacej zmluvy napísali ako obdarovaného len manžela, moju osobu tam neuviedli. Rodinný dom sme postupne spolu prerobili. Chcela by som vedieť, ako to bude s dedením v prípade mojej alebo manželovej smrti, pretože ja som si priviedla do manželstva dcéru z predchádzajúceho vzťahu a manžel má dvoch synov z predchádzajúceho manželstva a všetky tri deti žijú v našej spoločnej domácnosti. Ďakujem za odpoveď.

 

Natália H., Prievidza

 


 

 

Dedenie a prechod nájmu družstevného bytu

 

Časté otázky našich čitateľov sa týkajú vyporiadania bezpodielového spoluvlastníctva manželov a spôsobov riešenia bývania pozostalých manželov pri nájme družstevného bytu. Mnohí čitatelia majú pocit, že boli dotknutí na svojich právach, ak súd rozhodol o tom, že právo nájmu družstevného bytu v dôsledku smrti nájomcu prechádza na iného dediča, ako je pozostalý manžel. Právny náčrt a vysvetlenie daného postupu súdov vám prináša nasledovný článok.

 

 

Spoluvlastnícky podiel ako predmet záložného práva a postihnutie spoluvlastníckeho podielu exekúciou

Dobrý deň. Rád by som sa spýtal na možné riešenie nasledovného problému. Moja manželka je spoluvlastníkom domu. Ona vlastní 2/10 z domu a ďalej je tam viacej vlastníkov, pričom jeden z nich, ktorý má 1/10 z domu, ju dal pred niekoľkými rokmi založiť a spadla na to exekúcia, ktorú on nie je schopný splácať dlhé roky. Ešte k tomu je na tú 1/10 domu viacej exekúcií, čo sme sa nedávno dozvedeli. Radi by sme to začali riešiť, len nevieme ako. Chceli by sme tú 1/10 vyplatiť alebo postupne splatiť, ak sa to dá, lebo musíme opraviť určité časti domu a teraz tam nemôžeme nič opravovať. Ďakujem Vám za právnu radu a pomoc.

Ján G., Bratislava

 

Obťažuje vás sused hlasnou hudbou? Bráňte sa!

Dobrý deň, pán Mgr. Lasák! Dovoľujem si Vás poprosiť touto cestou o radu, ako môžem postupovať. Pred pár mesiacmi som z rodinných dôvodov zmenila bydlisko a kúpila som v dedinke pri Zlatých Moravciach domček. Som dôchodkyňa a tešila som sa na to, že si domček opravím a budem si užívať pokojný dôchodok. Žiaľ, opak je pravdou. Asi 15 m oproti môjmu domu žije rodina s dvoma dospelými chlapcami. Chlapci si spolu s priateľmi zakúpili hudobné nástroje, bubny, gitary a pravidelne prevádzkujú počas dňa „hudobnú produkciu“ s tak vysokými decibelmi, že je nemožné v pokoji pracovať na dvore a záhrade môjho domu. Niekoľkokrát som ich bola upozorniť, aby brali ohľad na mňa ako najbližšiu susedu. Žiaľ, bez odozvy a situácia sa opakuje. Prosím, poraďte mi, ako môžem postupovať pri uvedenej situácii. Na záver iba toľko, že hudobná produkcia uvedenej partie chlapcov je nervy drásajúca. Ďakujem.

Magdaléna S., Zlaté Moravce

 

 

 

Základné povinnosti prenajímateľov - všeobecná právna úprava

Nájomné vzťahy bývajú v praxi značne komplikované, nakoľko účastníci zmluvného vzťahu nedostatočným spôsobom upravili svoje vzájomné vzťahy v súvislosti s nájmom – práva a povinnosti. Často zo strany prenajímateľov dochádza k porušeniam zákona ohľadne nájmu, čo má za následok ujmu na strane nájomcu. Vzhľadom na viaceré vaše otázky na danú problematiku, vážení čitatelia, vám poskytujeme náhľad do základných povinností prenajímateľov. Základnou právnou úpravou nájmu je Občiansky zákonník v ust. §§ 663 - 685 (pozn. zákon č. 40/1964 Zb., ďalej v texte len ako „OZ“). Obligačnú stránku nájomného vzťahu na strane prenajímateľa vymedzujú nasledovné povinnosti:

 

Maloletí a ich spôsobilosť nadobúdať majetok - darovanie a vydržanie

 V nižšie uvedenom článku, vážení čitatelia, upriamujeme pozornosť na špecifický právny prípad, v rámci ktorého sa vyskytujú dva samostatné právne inštitúty v súvislosti s nadodúdaním nehnuteľnosti maloletými - darovanie a vydržanie.

Hoci spôsobilosť fyzickej osoby mať práva a povinnosti vzniká narodením, zákon odlišuje aj spôsobilosť na právne úkony - a tá môže byť úplná alebo obmedzená, prípadne za určitých zákonom predpokladaných okolností a podmienok možno fyzickú osobu tejto spôsobilosti úplne pozbaviť. Maloleté osoby majú spôsobilosť na právne úkony, avšak vzhľadom na svoj vek a rozumovú vyspelosť, obmedzenú. V plnom rozsahu túto spôsobilost nadobudnú až plnoletosťou.

 

Podnájom bytu (časti bytu) nielen v judikatúre súdov

 

Diferencia medzi nájmom a podnájmom

Nájom a podnájom vykazujú určité spoločné črty, avšak ide o dva samostatné inštitúty. N ájomný vzťah predstavuje hlavný právny vzťah, od ktorého je podnájomný vzťah odvodený, teda vzťahom závislým od jeho existencie. Podnájomný vzťah možno dojednať na určitú dobu, alebo bez určenia jeho trvania. Ak však hlavný - nájomný vzťah - je časovo limitovaný, je obmedzený jeho trvaním tiež podnájomný vzťah a prenajatú vec nemožno dať do podnájmu na dlhšiu dobu, než je doba trvania hlavného nájomného vzťahu. Jednoznačná závislosť a spätosť podnájomného vzťahu nájomnému je zrejmá aj v tom, že ak v dôsledku konania nájomcu vznikne prenajímateľovi právo odstúpiť od nájomnej zmluvy, odstúpením prenajímateľa sa nájomná zmluva zrušuje, a to ex tunc - teda o začiatku. To isté sa vzťahuje na podnájomnú zmluvu. Úprava podnájmu je obsiahnutá v § 666 OZ, podľa ktorého je nájomca oprávnený dať prenajatú vec do podnájmu, ak nájomná zmluva neurčuje inak - to znamená, ak nájomná zmluva, ktorá založila hlavný nájomný pomer, túto možnosť neobmedzuje, prípadne úplne nevylučuje. Úprava podnájmu ďalej vychádza z § 719 OZ ktorý je označený ako Podnájmom bytu (časti bytu). Osobitnú právna úprava nájmu a podnájmu predstavuje zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov.

 

 

Smernica č. 2008/122/ES a náležitosti timesharingovej zmluvy

Minulým článkom sme započali miniseriál týkajúci sa otázok tzv. timesharingových vzťahov, teda vzťahov založených timesharingovými zmluvami. Ako už bolo povedané, timesharing je inštitút alebo obchodný produkt spojený s dovolenkovými pobytmi v hotelových a iných ubytovacích zariadeniach, ktoré si občan prenajíma na určité vymedzené časové obdobie počas kalendárneho roka, a to na obdobie niekoľkých rokov. Jedná sa o osobitný druh nájmu v kombinácii s kúpou.

Letné dovolenky v kontexte dočasného užívania ubytovacieho zariadenia a dlhodobého rekreačného produktu - pozor na timesharing

Vážení čitatelia. Letná sezóna a dovolenky sú v plnom prúde a iste mnohí z vás smerujú do svojho vytúženého letoviska k moru. Treba brať zreteľ nielen na nástrahy, akými iste sú páliace slnko, dehydratácia alebo drobné krádeže v letoviskách a okolí, avšak aj na tzv. jedinečné a výhodné ponuky nákupov ubytovania v luxusných hotelových zariadeniach. Áno, nasledujúci článok sa týka tzv. timesharingu a žiaľ, s tým spojenými častými nekalými obchodnými praktikami semi-timesharingových spoločností. V prípade, že budete na dovolenke pozývaní na prezentáciu hotelového rezortu spojenú s ponukou služieb, nájmom hotelového apartmánu a dočasného ubytovania v priebehu kalendárneho roka, prosím, venujte pozornosť nižšie uvedeným užitočným právnym informáciám - istotne predídete sklamaniu, strate veľkého množstva finančných prostriedkov a ťažkostiam spojených s vymáhaním svojich platieb za tzv. timesharingové služby v rámci prípadného cezhraničného sporu.

Pojem a charakteristika nájomnej zmluvy

Nájomná zmluva predstavuje dvojstranný konsenzuálny právny úkon, na základe ktorého vzniká nájomný vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom. Nájomná zmluva ako právny úkon musí spĺňať všeobecné náležitosti právnych úkonov (§ 34 a nasl. Občianskeho zákonníka). Predmetnou právnou skutočnosťou akou je nájomná zmluva kreuje sa nájomný vzťah medzi zúčastnenými zmluvnými stranami - prenajímateľom a nájomcom - ktoré si upravujú medzi sebou svoje vzájomné práva a povinnosti. Na báze nájomnej zmluvy jedna strana (prenajímateľ) prenecháva druhej strane (nájomca) určitú vec za účelom jej dočasného užívania alebo brania úžitkov z predmetu nájomnej zmluvy, pričom je nevyhnutné zdôrazniť odplatnosť nájomného vzťahu.

Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.