Predaj domu v exekúcii - nadobudnutie spoluvlastníckeho podielu

 Pred tromi rokmi som začal podnikať ako živnostník, no nedarilo sa mi. Z mojej činnosti mi zostali len dlhy, a čo čert nechcel, došla mi exekúcia. Keďže som nemal iný majetok, exekútor založil náš rodinný dom. Dom vlastnia dovedna štyri osoby, ja v jednej štvrtine. V rámci domu ešte má prenajaté priestory jedna firma, s ktorou máme nájomnú zmluvu. Obávam sa, že prídeme o dom ako aj o príjem za prenájom. Dá sa predísť predaju domu, môže nás žalovať firma, ktorej prenajímame priestor?

Cyprián H., Hlohovec

Predpoklady na predaj nehnuteľnosti

V prvom rade by bolo nevyhnutné skúmať, či exekúcia bola riadne začatá - teda či vám bolo riadne doručené upovedomenie o začatí exekúcie. To musí byť doručené oprávnenému a povinnému do vlastných rúk. Náhradné doručenie upovedomenia, ktorý je fyzickou osobou, je vylúčené. Ďalej je potrebné sa zaoberať otázkou, či postup exekútora bol vecne správny - či zvolil správny spôsob vykonania exekúcie. Pokiaľ by bolo možné uspokojiť pohľadávku vášho veriteľa iným spôsobom, ako predajom nehnuteľnosti, ktorej ste jedným zo spoluvlastníkov, predišlo by sa tomuto nie príjemnému kroku. Nepoznám presne podstatu vášho prípadu, avšak bolo by možné zvážiť aj možnosť obrátiť sa na exekútora s návrhom na uzatvorenie dohody o postupnom splatení vymáhanej pohľadávky. Táto dohoda adresovaná príslušnému exekútorovi podlieha súhlasu oprávneného. V prípade, že by oprávnený nesúhlasil s postupným splácaním pohľadávky v určitých splátkach, exekútor je povinný pokračovať v exekúcii niektorým zo spôsobov uvedených v Exekučnom poriadku.

Prvým predpokladom exekúcie predajom nehnuteľnosti je súhlas oprávneného a preukázanie, že nehnuteľnosť je skutočne vo vlastníctve povinného. Daný postup je vylúčený napríklad v prípade, ak je povinnému v konaní o určenie vlastníctva vykonateľným predbežným opatrením uložená povinnosť zdržať sa prevodu vlastníckeho práva.

Odporovateľný právny úkon

V reále dochádza ku konaniam, kedy dlžník v snahe ukrátiť svojho veriteľa a v snahe „predísť“ exekúcii predajom nehnuteľnosti, túto scudzí na tretiu osobu, teda prevedie ju na niekoho iného. Je to mylná predstava, pretože ide o tzv. odporovateľný právny úkon. Odporovateľným právnym úkonom je úkon, ktorý ukracuje pohľadávku veriteľa a ktorý dlžník zmenšuje svoj majetok do tej miery a znižuje vymožiteľnosť veriteľovej pohľadávky. Odporovať možno právnemu úkonu, ktorý dlžník urobil v posledných troch rokoch v úmysle ukrátiť svojho veriteľa s tým, že osoba, ktorá takto nadobudla prevedený majetok, vedela o dlžníkovom úmysle ukrátiť veriteľa, resp. o ňom nevedela len v dôsledku svojej nedbanlivosti. V exekučnom konaní možno zexekvovať aj nehnuteľnosť, ktorá bola prevedená na tretiu osobu, avšak tento právny úkon by musel byť určený právoplatným rozsudkom súdu za neúčinný voči povinnému. Ak by ste mali na svojej nehnuteľnosti zriadené záložné právo (iné ako exekučné záložné právo), k exekúcii predajom nehnuteľnosti je potrebný aj súhlas záložného veriteľa.

Predaj spoluvlastníckeho podielu - záchrana od spoluvlastníka

Výhodné pre vás, a teda i pre ostatných spoluvlastníkov, ktorí ako ste uviedli, sú vaši blízki, by bolo zabrániť exekúcii predajom veci tak, že spoluvlastník alebo ostatní spoluvlastníci by najneskôr do začiatku dražby zložili u exekútora v hotovosti alebo šekom na účet exekútora sumu vo výške podielu., ktorý sa má vydražiť. Ak by najneskôr do začiatku dražby zložili danú sumu u exekútora, resp. na jeho účet, nadobudli by podiel na veci pomerne podľa výšky svojich spoluvlastníckych podielov. Ak by k tomu došlo, exekútor, následne naloží so zaplatenou sumou ako s výsledkom predaja. Samotné nadobudnutie spoluvlastníckeho podielu podlieha ešte schváleniu súdom. Súd tak musí pred vydaním svojho rozhodnutia preskúmať zákonnosť priebehu exekúcie a najmä, splnenie podmienok pre vznik právneho následku - k nadobudnutiu podielu na veci zo strany spoluvlastníka/ov. V tomto prípade sa nejedná o prevod vlastníckeho práva na základe zmluvy medzi spoluvlastníkom a povinným, či spoluvlastníkom a súdom, ale o prevod vlastníckeho práva na základe inej skutočnosti ustanovenej zákonom.

V opačnom prípade exekútor postupuje tak, že vydá exekučný príkaz na uskutočnenie exekúcie predajom nehnuteľnosti, zabezpečí znalecký posudok za účelom zistenie ceny nehnuteľnosti. Exekútor po určení najnižšieho podania určí termín dražby - prostredníctvom vyhlášky - pričom termín dražby musí byť určený na tridsiaty deň od posledného dňa lehoty určenej osobitným predpisom na uverejňovanie údajov v Obchodnom vestníku. Žaloby zo strany nájomcu by som sa neobával, pokiaľ ste ich o prebiehajúcej exekúcii upovedomili.

Svoje čitateľské otázky adresujte na: advokaat@centrum.sk

Späť

Môžu esenciálne oleje zvyšovať kvalitu bývania - nehnutelnosti?

Súvisia nehnutelnosti a aromatické esenciálne oleje? Na prvý pohľad sa zdá, že tieto dva pojmy nemajú nič spoločné, no keď si predstavíte, že byt, dom, či chata, ale aj kancelársky priestor, garáž a pivnica sú miesta, kde sa pohybujú ľudia a trávia v nich prevažnú časť svojho života. Zároveň reality predstavujú významnú časť majetku ich vlastníkov a veľmi dobre uchovávajú svoju hodnotu. Toto všetko sú dôvody uvedomiť si, pri čom všetkom nám môžu napomáhať éterické oleje, tieto vzácne dary prírody, ak poznáme..

Vklad do katastra nehnutelnosti. Návrh na vklad nehnuteľnosti, priebeh procesu a ktoré dokumenty sú k nemu potrebné

Katastrálne konanie završuje proces prevodu vlastníckeho práva z prevádzajúceho na nadobúdateľa a je dôležitou časťou tohto procesu spolu s uzavretím samotnej scudzovacej zmluvy. Tento článok dá v tejto súvislosti podrobnú odpoveď na nasledovné otázky:   - Prečo je po uzavretí zmluvy potrebné ešte podať návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnutelnosti po kúpe nehnuteľnosti? - Čo musí obsahovať návrh na vklad a kam ho podať? - Aké prílohy musia byť k návrhu na vklad priložené? (skúsenosti z katastra nehnutelnosti..

Prístupová cesta k nehnutelnosti - predchádzanie problémom ohľadom nehnuteľnosti

Kúpa pozemku je úkon, ktorý si vyžaduje pozornosť a obozretnosť oboch zainteresovaných strán; je pomerne ľahké dopustiť sa chýb, ktoré sa spätne nedajú napraviť a ak prehliadneme isté skutočnosti, je možné nielen to, že vzniknú okolnosti, ktoré výrazne znížia cenu predmetného pozemku, ale i to, že vznikne patová situácia, výsledkom ktorej bude jeho nevyužiteľnosť, ktorá vyústi do následnej nepredajnosti. Bratislava ale aj iné mestá sú toho príkladom. Opäť teda platí, že je nutné zodpovedne preveriť nielen každý detail kúpnopredajnej zmluvy,..

Problémy pri napojení sa na inžinierske siete

Ak sa rozhodnete nad stavbou vlastného rodinného domu, poviete si, že základom je vybrať si dobrú lokalitu s dispozične riešeným stavebným pozemkom. Po tomto kroku by sa už nič vážne nemalo stať a jedinou starosťou by mala byť len samotná výstavba vášho domu. Lenže človek mieni a život mení. Problémy totiž môžu nastať už pri samotnom pripájaní sa na inžinierske siete. Nemusí ísť pritom o technický problém, ale vyslovene susedský. Aké konkrétne nepríjemné situácie vám môže priniesť realita, si povieme v nasledujúcich riadkoch. Predstavte si,..

Ako predísť podvodu pri podpise zmluvy o kúpe nehnutelnosti - prevencia rizika podvodu na nehnuteľnosti

V rámci každodenného života si mnohí z nás ani neuvedomujú, koľko zmlúv uzavrú za jediný deň. Stačí pritom ísť na nákup, odviesť sa hromadným dopravným prostriedkom, či taxíkom a pod. Popri všetkých týchto činnostiach boli uzavreté zmluvy, avšak bez osobitnej písomnej formy. Písomná forma je nevyhnutná najmä pre tie zmluvy, ktoré si vyžadujú z pohľadu zmluvných strán vyššiu mieru právnej istoty. Navyše aj priamo zákon pre niektoré zmluvy vyžaduje povinne písomnú formu, pričom typickým príkladom môžu byť zmluvy o prevode..

Občianska a trestná zodpovednosť za protiprávne obmedzovanie práv užívať nehnuteľnosť

„Každý má právo vlastniť majetok. Vlastnícke právo všetkých vlastníkov má rovnaký zákonný obsah a ochranu. Majetok nadobudnutý v rozpore s právnym poriadkom ochranu nepožíva. Dedenie sa zaručuje. Vlastníctvo zaväzuje. Nemožno ho zneužiť na ujmu práv iných a v rozpore so všeobecnými záujmami chránenými zákonom. Výkon vlastníckych práv nesmie poškodzovať ľudské zdravie, prírodu, kultúrne pamiatky a životné prostredie nad mieru ustanovenú zákonom.“ (Ústava Slovenskej republiky, článok 20 ods. 1 a 3)  V roku 1993 som uzavrela manželstvo..

Vznik nároku na províziu za sprostredkovanie predaja nehnutelnosti

Kedy vzniká realitnej kancelárii ako sprostredkovateľovi nárok na províziu za predaj nehnutelnosti? Podstata sprostredkovateľskej zmluvy spočíva v tom, že sprostredkovateľ obstará pre záujemcu uzavretie určitej zmluvy za odplatu. Pokiaľ ide konkrétne o sprostredkovanie predaja nehnutelnosti, zmluva, ktorej uzavretie sprostredkovateľ pre záujemcu obstaráva, je kúpnou zmluvou o prevode nehnutelnosti. Zákonné znenie podľa Občianskeho zákonníkaV zmysle ustanovenia § 774 Občianskeho zákonníka platí, že odmena (v praxi skôr označovaná..

Občianska a trestná zodpovednosť za protiprávne obmedzovanie práv užívať nehnuteľnosť

„Každý má právo vlastniť majetok. Vlastnícke právo všetkých vlastníkov má rovnaký zákonný obsah a ochranu. Majetok nadobudnutý v rozpore s právnym poriadkom ochranu nepožíva. Dedenie sa zaručuje. Vlastníctvo zaväzuje. Nemožno ho zneužiť na ujmu práv iných a v rozpore so všeobecnými záujmami chránenými zákonom. Výkon vlastníckych práv nesmie poškodzovať ľudské zdravie, prírodu, kultúrne pamiatky a životné prostredie nad mieru ustanovenú zákonom.“ (Ústava Slovenskej republiky, článok 20 ods. 1 a 3)  V roku 1993 som uzavrela manželstvo..

Prečo si vybrať open space kancelárie: nová teória activity-based workplace

Otvorené priestory kancelárií, ktoré minimalizujú možnosti vytvoriť si súkromné priestory, odstraňujú steny a dvere, sa v histórii prvýkrát uplatnili niekde v 50.-tych rokoch minulého storočia. Existoval na to dobrý dôvod: odborníci a vrcholoví manažéri predpokladali, že otvorené kancelárske pôdorysy majú tendenciu podporovať spoluprácu medzi zamestnancami, pretože nedostatok fyzických bariér podporuje zvýšenú interakciu. Svetové spoločnosti ako Google či Facebook plne podporujú teóriu open space. Idea sa stala hlavnou filozofiou..

Ceny nehnuteľností

Dom na predaj

Hypotekárny úver na nehnuteľnosť I. - financovanie a registrácia

     Jedným z najčastejších spôsobov financovania kúpy nehnuteľnosti je hypotekárny úver. Hypotekárny úver je využívaný na riešenie otázky bývania v prípade, že záujemca o kúpu napr. bytu nedisponuje dostatočnou finančnou hotovosťou. Účelom záložného práva (z lat. hypotheca) je zabezpečiť pohľadávku a jej príslušenstvo. Z toho dôvodu existencia záložného práva je závislá od existencie pohľadávky, ktorú zabezpečuje. V prvom rade predstavuje donútenie dlžníka, aby splnil svoj záväzok a v prípade, že záväzok nie je riadne..