Novostavby a ich výstavba
Zrejme nie je nič horšie pre podnikateľa, ak sa jeho výrobok či služba, ktorú ponúka, nepredáva. Ak táto situácia predsa len nastane, vykresľuje to podstatný fakt. Tým je jednoduché zistenie, že svoj produkt spravil nekvalitne, draho, alebo zvolil zlú cieľovú skupinu pre predaj. Oblasť, kde sa v nedávnej minulosti stretli všetky tieto vymenované negatíva, má jednoduché pomenovanie. Tou oblasťou je ponuka novostavieb a nevhodná až zlá stratégia niektorých developerov pri ich navrhovaní, stavbe a predaji.
Na Slovensku býva často zvykom, že ak niekto objaví oblasť, kde sa dajú za krátky čas a za minimálny vklad zarobiť veľké peniaze, tak ho mnohí nasledujú, aj keď v danej oblasti majú minimálne znalosti. To je asi prapodstata toho všetkého, čo sme v minulosti videli na poli výstavby a predaja novostavieb. Nepremyslenosť takéhoto chovania vidíme na jednoduchom príklade, keď nám napr. hlavné mesto Slovenska v súčasnosti hlási vyše 4.700 voľných bytov o ktoré nemá takmer nikto záujem, resp. sú už dlho v predaji. Uvedené číslo je predovšetkým výsledkom nepremyslenej stratégie a spomenutej vidiny rýchleho zárobku. Táto nelichotivá situácia takmer postavila čestných developerov na vedľajšiu koľaj a pre nečestné konanie niektorých „podnikateľov“ urobila z tohto pojmu takmer hanlivé slovo. Prečo si niektorí developeri dovolili urobiť z tejto oblasti priestor pre nekvalitnú prácu a služby, nám v skratke vysvetlil Ján Palenčár zo spoločnosti Urban & Partners: „Táto situácia bola spôsobená veľkým dopytom o kúpu bytov. Predovšetkým sa to týkalo malometrážnych bytov a ich malou ponukou. Z dôvodu obrovského dopytu, nebol na developerov vyvíjaný tlak zo strany klientov ohľadom kvalitnej architektúry. Tým mám na mysli architektonické riešenie budovy, ale aj dispozičné riešenie samotného bytu, kvalitných materiálov, resp. kvality výstavby. Až posledný rok sa klienti vo väčšej miere pýtajú na túto problematiku. Pokiaľ chcú byť developeri v budúcnosti úspešní, musia sa tomuto trendu prispôsobiť a vyvíjať väčší dôraz na kvalitu architektúry“.
Bujará minulosť
Tieto slová len utvrdzujú samotný fakt, že značná časť novostavieb nebola stavaná pre „reálneho klienta“, ktorý by si byt v novostavbe kúpil na celý život, ale hlavne pre firmy, ktoré kúpu týchto novostavieb brali ako kúpu „hotela“ pre svojich migrujúcich manažérov. Takže stavalo sa húfne a lacno. Výsledkom boli predražené novostavby z nekvalitných materiálov, ktoré boli často aj zle dispozične riešené. Takto pre bežných ľudí ostali zväčša len staršie byty, ktorých cena v rokoch realitnej bubliny dokonca prevýšila v Bratislave cenu novostavieb za m2. Táto abnormalita poukazovala na jednu vec. Ľudia chceli kupovať byty, ale veľa novostavieb bolo pre nich drahých a zle postavených. No a v nemalej miere ju poškodili aj špekulanti s nehnuteľnosťami. Keďže v minulosti bol záujem o kúpu nehnuteľností príliš veľký, tak mnoho developerov nemalo prirodzený tlak na správne dispozičné riešenia výstavby novostavieb, či na zvýšenie kvality použitých materiálov. Zmena ktorá nastala po prepuknutí krízy však zmenila správanie klientov, ktorí jednoducho prestali kupovať nehnuteľnosti a veľa predajcov novostavieb muselo zmeniť svoje správanie.
Poučili sa developeri z minulosti?
Aj v tejto súvislosti stojí ako základ v oblasti výstavby novostavieb otázka: “Zmenili naozaj svoje chovanie developeri pri navrhovaní, výstavbe a predaji?” Podľa Jána Palenčára určite áno. “Dnes sú developeri podstatne obozretnejší ako pred krízou. Štandardom pri príprave projektov sa stáva prieskum trhu, určenie cieľovej skupiny, dôraz na kvalitu a podobne. Samozrejme je dôležité, aby developerský zámer bol ekonomicky rentabilný. Stáva sa totiž, že trh neakceptuje, predovšetkým v malých okresných mestách, predajnú cenu za meter štvorcový bytu vo výške 900 Eur a tu sa stáva projekt nerentabilný.“ Aj na tomto príklade sa dá pochopiť príčina prudkého poklesu výstavby novostavieb, resp. toho, prečo sa niekde úplne zastavila.
Medzi ďalšie ponaučenia z minulosti, v ktorom je možné vidieť aj riešenie v príťažlivosti novostavieb je zmena dispozičného riešenie bytov a ich veľkosti. V minulosti sa totiž v prevažnej miere stavali zbytočné veľké byty. Aj preto v tejto oblasti developeri viacej sledujú dopytové trendy. Je to oblasť, ktorá bola v minulosti veľmi zanedbávaná, ale v dnešných časoch naučila predajcov využívať svoje pozitíva. Klasický zákazník chce totiž byt s reálnym a hlavne využiteľným priestorom. Takže byty, kde bola zbytočne dlhá chodba s obrovskou obývačkou, ktorá bola navyše spojená so zastrčenou kuchyňou, už asi v budúcnosti tak často nenájdete. To sa však týka predovšetkým bytov, ktoré sa ešte len pripravujú na „papieri“. Zmeniť dispozíciu sa však pokúšajú aj niektorí predajcovia novostavieb, ktoré sú už postavené. Najmä tým, že zo zbytočne veľkých bytov, ktorých plocha bola neraz aj 180 m2, sa pokúšajú urobiť dva nové byty. Ako bude tento trend akceptovateľný zo strany zákazníkov však ukáže len čas.
Tento posun k menším bytom je spôsobený aj tým, že pokiaľ klasický záujemcovia o novostavbu, (tzn. rodiny) tvorili ešte pred pár rokmi len 60 až 65% z celkového počtu záujemcov o novostavbu (zvyšok tvorili zahraničné firmy), v dnešných časoch tento počet stúpol až na 95%. Táto hodnota teda zákonite musela viesť k prehodnoteniu stratégie niektorých developerov, ktorí nestoja tvrdošijne na svojich požiadavkách.
Čo preferujú zákazníci
Dá sa teda tvrdiť, že pri nových projektoch plocha bytu ide dole. Pred samotnou krízou bola klasická výmera novostavby pri 3 izbovom byte od 90 m2 do 120 m2. Ak bol takýto byt navyše dispozične zle riešený, napr. šikmými stenami, kde ste si museli zohnať jedine nábytok na mieru, bol pre klasickú rodinu takmer zbytočný.
Novostavby po kríze majú pri 3 izbových bytoch plochy zvyčajne od 75 m2 do 100 m2. Toto sú už čísla, ktoré ohľadne priestoru robia novostavbu obývateľnejšiu, ako zbytočne veľké rozmery. Stále však treba mať na pamäti, že prevažná časť záujmu bude pokračovať v zháňaní menších novostavieb. To znamená, že najviac budú zákazníci preferovať jedno až dvojizbové byty. Štvor a viacizbové novostavby sa stávajú takmer nepredajnými nehnuteľnosťami.
Aby sme si situáciu vykreslili čo najpresnejšie, tak v prípade jednoizbových novostavieb sú najideálnejšie rozmery od 35 m2 do 45 m2, pri dvojizbových bytoch je to zasa od 50 m2 do 60 m2, no a pri trojizbových bytoch sú rozmery praktickosti v rozmedzí od 75 m2 do 90 m2. V tejto súvislosti aby bola predstava „normálnej novostavby” pre vás čitateľov čo najviac uchopená, vysvetlíme si zopár pojmov, s ktorými sa pri prezentácii tej či onej novostavby určite stretnete.
Čo potrebuje človek k životu?
Ak si už budete vyberať z ponúk novostavieb, tak dispozične dobre riešený byt by mal spĺňať tieto predpoklady: Štandardný byt má mať dennú a nočnú zónu, obe v dostatočnej veľkosti podľa počtu užívateľov. Zároveň je nevyhnutné uvažovať aj nad dostatočným úložným priestorom. Ako príklad si zoberme trojizbový byt. Ten je vhodný predovšetkým pre dvoj až štvorčlennú rodinu. Mal by mať optimálnu výmeru maximálne 90 m2. Malo by byť od developera samozrejmé že do tohto rozmeru nezaráta balkón, či lodžiu. Ďalej kuchyňa s obývačkou by mali mať 32 m2, spálňa 16 m2 a ďalšia izba 14 m2. Nesmiete zabudnúť na rozmery kúpeľne a WC, ktoré by mali byť okolo 6 m2. Zároveň skúste počítať aj s priestorom pre vstavané skrine s plochou 12 m2. V súčasnosti vás pri výbere novostavby zahŕňajú developeri aj slovami ako sú štandard a nadštandard. Človek má často pocit, že sa v tých slovách nevyzná a v konečnom dôsledku ani vlastne nevie za čo platí. Aby ste sa v týchto „marketingových“ slovách vyznali, tak v nasledujúcich riadkoch si vysvetlíme rozdiel.
Štandardné vybavenie novostavby je bez kuchynskej linky s použitím materiálov v strednej cenovej úrovni. To znamená, že cena dlažby, obkladov a laminátov je v cenovej relácii od 12 do 15 Eur za meter štvorcový. Ďalej by táto novostavba mala obsahovať vápenato-cementové omietky, interiérové dvere s obložkovými zárubňami, či plastové okná. V prípade nad štandardu sa používajú drahšie materiály, ako sú napr. drevené podlahy, interiérové dvere s prírodnou dyhou, drevené okná, resp. nadštandardné technické vybavenie, ako je klimatizácia, alarm, štrukturovaná kabeláž, elektrické vonkajšie žalúzie, či kamerový systém. Práve rozdiel medzi štandardom a nadštandardom bol v minulosti dosť často kameňom úrazu medzi predajcom novostavby a klientom, ale aj v tejto oblasti idú trendy dopredu v prospech zákazníka.
Načo sa hlavne zamerať
V prvom rade sa zamerajte na špecifikáciu vlastných požiadaviek, ako sú lokalita, veľkosť bytu, jeho cena, technické vybavenie, či orientácia. Každopádne je pre vás výhodnejšie, aby ste kupovali novostavbu, ktorá už stojí. Takto máte reálnu možnosti vidieť ju „naživo“ a nie len na papieri, či vizualizácii. Veď ako sa hovorí, papier znesie všetko, ale skutočné bývanie už nie. Ak vám vybraná novostavba vyhovuje po technickej stránke, zamerajte sa aj na formu jej financovania. V prípade financovania novostavieb vo výstavbe, klienti v súčasnosti akceptujú splátkový kalendár, ktorý je rozdelený nasledovne: Pri podpise zmluvy platí klient 20% maximálne 30% z ceny nehnuteľnosti a 80% resp. 70% po kolaudácii. V prípade ak projekt financuje banková inštitúcia, klienti sa cítia bezpečnejšie, pretože v tejto oblasti bývajú banky v týchto časoch obzvlášť obozretné.
Teda, ak budete myslieť na rady, ktoré sme vám v stručnosti priniesli, tak aj výber novostavby bude pre vás prehľadnejší a ľahší. Každopádne ponuka novostavieb však už nepredstavuje také „eldorádo“ ako v minulosti. A aj jednoznačná výhoda na strane developerov, sa už konečne posúva bližšie smerom k zákazníkovi, ktorý by si to určite zaslúžil. Veď koniec koncov aj v oblasti ponuky novostavieb by malo platiť to klasické, náš zákazník, náš pán.
