Prevod vlastníctva družstevného (obecného) bytu a daňové povinnosti

Dobrý deň, máme záujem o vaše poradenstvo. Potrebovali by sme radu ohľadom predaja bytu. Vlastníme od roku 2002 družstevný byt, v ktorom máme zriadenú kanceláriu. Teraz ho chceme predať, ale realitný maklér nám odporučil ho odkúpiť do vlastníctva s ohľadom na lepšiu možnosť jeho prípadného ďalšieho predaja. Chceli by sme vedieť, či budeme musieť platiť daň z predaja nehnuteľnosti alebo nie.

Svetozár K., konateľ obchodnej spoločnosti s.r.o., Bratislava 

Občianskoprávny režim a režim daňový

Predmetná otázka súvisí v prvom rade s právnym stavom danej nehnuteľnosti a jej zákonným režimom, a na strane druhej s daňovými povinnosťami pri prevode vlastníctva nehnuteľnosti. V zmysle § 8 ods. 1 písm. b) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov, zdaňovaným príjmom je aj príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti. 

Pokiaľ ide o právny stav vami uvádzanej nehnuteľnosti a jej právny režim, treba vychádzať z povahy jej vlastníka, ktorým je v tomto prípade bytové družstvo. Na prevod vami obývaného bytu sa vzťahuje najmä zákon č. 182/1993 Z. z. o prevode vlastníctva bytov a nebytových priestorov, ďalej je to Občiansky zákonník  pri otázkach nájmu družstevného bytu a samozrejme prechodu vášho členského podielu. Bytové družstvo je v zmysle ust. § 221 a 222 Obchodného zákonníka spoločenstvom neuzavretého počtu osôb založeným za účelom podnikania alebo zabezpečovania hospodárskych, sociálnych alebo iných potrieb svojich členov a právnickou osobou

Oslobodenie od platenia dane z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti 

Povinnosť platiť daň z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti vzniká pri predaji nehnuteľnosti, a to  v prípade, že ste jej vlastníkom boli kratšie než 5 rokov pred predajom. Tento stav vám však nesvedčí, nakoľko vlastníkom je družstvo. Túto skutočnosť musím zdôrazniť, nakoľko vo formulácii vašej otázky používate spojenie vlastním od roku 1999 družstevný byt“. Daný byt nevlastníte vzhľadom na už uvedené skutočnosti, avšak tento len užívate z titulu vášho členstva v družstve a z titulu vám prislúchajúceho členského podielu v družstve.

Povinnosť platiť daň z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti nevzniká, ak subjekt vlastní nehnuteľnosť 
alebo inú nehnuteľnosť viac ako päť rokov, čo v danom prípade je jednoznačné. Zákon o dani z príjmov ustanovuje situácie, kedy vlastníci nie sú povinný platiť daň z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti. Od dane z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti je oslobodená osoba, ktorá:

1.        získala nehnuteľnosť do vlastníctva pred 1.januárom 2011 (najneskôr do 31.12.2010)

2.       a ktorá mala súčasne v nehnuteľnosti prihlásený trvalý pobyt najmenej 2 roky pred predajom nehnuteľnosti

3.       získala nehnuteľnosť v rámci konania o dedičstve, teda dedením v priamom rade od poručiteľa, ak uplynulo 5 rokov od  nadobudnutia tejto nehnuteľnosť do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa

4.       je právnickou osobou (obchodná spoločnosť) a daná nehnuteľnosť bola vyradená z jej obchodného majetku, kde samozrejme podmienkou je, aby nehnuteľnosť bola vôbec predtým zahrnutá do obchodného majetku spoločnosti.

Do pozornosti dávam fakt, že povinnosť platiť daň z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti aj vtedy, ak kúpna zmluva (zmluva o prevode vlastníctva nehnuteľnosti) by bola síce uzatvorená až po uplynutí piatich rokoch od  nadobudnutia prevádzanej nehnuteľnosti či jej vyradenia z obchodného majetku), ak došlo pred uzavretím kúpnej zmluvy k podpísaniu zmluvy o budúcej zmluve uzavretej pred uplynutím lehoty 5 rokov.

Prevod vlastníctva družstevného alebo obecného bytu - čisté riešenie

Otázky, ktoré by ste mali položiť bytovému družstvu, ktorého ste členom: aké sú  podmienky prevodu družstevného bytu do vášho vlastníctva a aká je výška nesplatenej časti anuity. Ako členovi družstva vám patrí právo požiadať bytové družstvo o prevod bytu a bytové družstvo je povinné vyhovieť vašej žiadosti, a to v lehote dvoch rokov.

Pokiaľ by vlastníkom bytu bola obec a medzi vami a obcou by jestvoval nájomný vzťah, obec by bola povinná s vami ako nájomcom bytu uzavrieť zmluvu o prevode vlastníctva bytu. Tuto povinnosť vyplývajúcu z ustanovenia § 29a zákona č. 182/1993 Z. z. by mala splniť do dvoch rokov odo dňa, keď nájomca požiada o prevod vlastníctva bytu podľa tohto zákona v dome, v ktorom požiada o prevod vlastníctva najmenej 50% nájomcov bytov. Negatívne vymedzenie je, že túto povinnosť obec nemá, ak nájomcom bytu je právnická osoba, ak ide o byt v rodinnom dome alebo ak ide o byt, na ktorý sa nevzťahovala povinnosť previesť vlastníctvo bytu podľa § 29 ods. 3 (služobné byty, byty štátnych rozpočtových alebo príspevkových organizácií a i.). 

V prípade právnych otázok sa na nás kedykoľvek obráťte, radi Vám pomôžeme.

Čitateľské otázky adresujte na: LASAK@DEFENSA.SK


Autor: Mgr. Ján Lasák
KTN: 21/11

Späť

Farby a ich vplyv na nás

 Samotné bývanie a vôbec zútulnenie prostredia kde žijeme nie je len otázkou vhodnosti architektúry, materiálov, či občianskej vybavenosti okolia. Celkový komplex dobrého dojmu z bývania dotvára prostredie v ktorom žijeme a najmä vhodnosť farieb, ktoré použijeme nielen v interiéry svojho bytu, ale aj pri vonkajšom vzhľade budov. Možno si poviete, že presné kombinovanie farieb nie je až tak dôležité. Nuž, ak by ste na tejto vete stále trvali, tak vedzte, že váš názor nemusí byť práve tým najlepším, čo vám okolo témy bývania napadlo.Úloha použitia..

Úprava bytu pre zdravotne postihnutých

FinancovanieDomov bez bariérBezbariérová kúpeľňaBezbariérová kuchyňaBezbariérová spoločnosťUbytovacie zariadenia a obchodné domyV Európe žije viac ako 50 miliónov postihnutých občanov. Ich každodenný život im znepríjemňujú veci, ktoré sú pre ostatných bežnými a vôbec si ich neuvedomujú. Ide napríklad o vysoké obrubníky pri cestách a chodníkoch, tiché semafory, rýchlo sa zatvárajúce dvere, nedostupné budovy či zle zaparkované autá. Obmedzenia sa však často nachádzajú aj na samotných pracoviskách a domovoch týchto ľudí. Pre bezproblémový život..

Prístupová cesta k nehnutelnosti - predchádzanie problémom ohľadom nehnuteľnosti

Kúpa pozemku je úkon, ktorý si vyžaduje pozornosť a obozretnosť oboch zainteresovaných strán; je pomerne ľahké dopustiť sa chýb, ktoré sa spätne nedajú napraviť a ak prehliadneme isté skutočnosti, je možné nielen to, že vzniknú okolnosti, ktoré výrazne znížia cenu predmetného pozemku, ale i to, že vznikne patová situácia, výsledkom ktorej bude jeho nevyužiteľnosť, ktorá vyústi do následnej nepredajnosti. Bratislava ale aj iné mestá sú toho príkladom. Opäť teda platí, že je nutné zodpovedne preveriť nielen každý detail kúpnopredajnej zmluvy,..

Ohováranie a otázka prostitúcie v susedských a nájomných vzťahoch - občianskoprávna a trestnoprávna zodpovednosť

V minulom čísle sme riešili právny problém dvoch študentiek - Jany K. a Zuzany T. - z Nitry, ktoré si spoločne prenajali byt a v dôsledku anonymnej správy (tzv. oznámenie o domovej schôdzi) rozšírenej v dome, kde sa nimi obývaný byt nachádza, boli obvinené z prostitúcie, predaja drog a zbraní v prenajatom byte. V danej príčinnej súvislosti sa značne zhoršil vzťah medzi študentkami - nájomcami a susedmi, ako aj vzťah medzi nájomcami a ich prenajímateľom, v dôsledku čoho im hrozí zo strany prenajímateľa, ktorého meno bolo dané do súvislosti s údajnou..

Neoprávnená a čierna stavba

Nielen v našom hlavnom meste Bratislave, ale aj na iných miestach Slovenska dochádza k porušovaniu stavebného zákona, k nelegálnym zásahom do vlastníckych práv občanov. Mnohí z vás sa na mňa obrátili s prosbou o riešenie protiprávne postavených, príp. tzv. čiernych stavieb. Vzhľadom na to, že ide o dva samostatné pojmy a teda dve odlišné právne situácie, pokúsim sa vám ich priblížiť a načrtnúť možné riešenia.Neoprávnená stavba, čierna stavba a stavebné povolenie Neoprávnenou stavbou je stavba, ktorá je zriadená na cudzom pozemku bez právneho titulu...

Základné povinnosti prenajímateľov - všeobecná právna úprava

Povinnosť prenechať prenajatú vec nájomcovi v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie alebo obvyklé užívanie Uvedená povinnosť prenajímateľa je upravená v § 664 OZ. K odovzdaniu predmetu nájmu nájomcovi by malo dôjsť v jeho celistvosti, teda naraz a s príslušenstvom veci. V súvislosti s nájmom bytov je osobitná právna úprava obsiahnutá v § 687 ods. 1 OZ. Pokiaľ by nedošlo k odovzdaniu predmetu nájmu, mnohí si myslia, že tým sa stáva nájomná zmluva neplatnou. Opak je však pravdou - neodovzdanie veci nespôsobuje neplatnosť nájomnej zmluvy. Ak nájomná..

Financovanie nehnutelnosti

Právnické a fyzické osoby, ktoré ku svojej činnosti potrebujú vyhovujúce priestory, majú v dnešnej dobe hneď niekoľko možností ako ich získať. Každá z nich obsahuje výhody, nevýhody a skryté riziká. Spomínanými možnosťami sú kúpa nehnuteľnosti za vlastné prostriedky, kúpa nehnuteľnosti s použitím bankového úveru, kúpa nehnuteľnosti na leasingové splátky alebo iba prenájom nehnuteľnosti na určitú dobu.Kúpa nehnuteľnosti verzus nájomKúpa nehnuteľnosti za vlastné prostriedky je klasická možnosť kalkulovania: “čo si môžem dovoliť za peniaze,..

Poistenie nehnuteľnosti – nie luxus, ale nevyhnutnosť

Domov je pre každého človeka miestom, ktoré preň predstavuje nielen súkromie a pohodlie, ale najmä bezpečie. To je dôvod, prečo si doň inštalujeme napríklad alarmy - snažíme sa ho urobiť čo najbezpečnejším miestom pre seba a svoju rodinu. Zároveň však tak, ako všetky tieto náležitosti chránia nás, tiež chceme, aby bol nejakým spôsobom chránený aj náš domov; akiste zaváži aj fakt, že sme do jeho budovania vložili nemalú námahu, čas aj finančné prostriedky. Aby teda nehrozila situácia, ktorá by nás o náš domov nejakým spôsobom pripravila bez možnosti..

Byty na prenájom - ceny v Bratislave za rok 2005

V súčasnosti je veľa ľudí, ktorí sa rozhodli kúpiť si byt za účelom jeho prenájmu. Kto však chce prenajímať byt, kupovaný na úver, musí si veľmi dobre zrátať, nakoľko môže nájomné pokryť splátky úveru.Treba si uvedomiť, že pravidelné mesačné splátky sa dajú investovať aj do iných produktov ako sú nehnuteľnosti, pričom napríklad pri finančných produktoch nedochádza k postupnému opotrebovávaniu, a tým k obmedzovaniu vplyvu inflácie na zvyšovanie ceny (výšky nájomného). Pri prenájme nehnuteľností treba rátať aj s určitou rezervou - keď sa..