Nájom a podnájom nebytových priestorov ako odplatný vzťah a výpoveď z nájmu

Právna úprava nebytového nájmu

 

Občiansky zákonník zaraďuje nájom a podnájom nebytových priestorov medzi osobitné  prípady nájmu (§  720 Občianskeho zákonníka, ďalej v texte ako „OZ“), jeho vlastná úprava je však obsiahnutá v osobitnom zákone, na ktorý odkazuje ustanovenie § 720 OZ. Ide o zákon č. 116/1990 Zb. Medzi Občianskym zákonníkom a zákonom č. 116/1990 Zb. je vzťah lex specialis k lex generalis, čo znamená, že ustanovenia zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov sú vo vzťahu k všeobecným ust. § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka špeciálne a na vzťahy vyplývajúce zo zmluvy o nájme a podnájme nebytových priestorov možno všeobecnú úpravu použiť len v prípade, ak ich neupravuje osobitný zákon. Nájom nebytových priestorov je dočasný a odplatný právny vzťah. Jeho dočasnosť môže byť vymedzená presným trvaním nájomného vzťahu, ako aj bez toho časového vymedzenia. Predmetom nájomného vzťahu je nebytový priestor. Nakoľko v praxi často dochádza k nesprávnemu aplikovaniu zákona č. 116/1990 Zb. na nájomné zmluvy, ktoré sa týkajú stavieb, v ktorých boli nebytové priestory umiestnené, uvedený problém vyriešila súdny prax. Zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov vymedzuje v ust. § 1 pojem „nebytový priestor“ v pozitívnom i negatívnom poňatí. Nebytovými priestormi v pozitívnom vymedzení sú miestnosti alebo súbory miestností, ktoré podľa rozhodnutia stavebného úradu sú určené na iné účely ako na bývanie. Nebytovými priestormi nie je príslušenstvo bytu, ani spoločné priestory domu definované v zákone č. 182/1993 Z. z. Špecifikom právnej úpravy je, že zákon č. 116/1990 Zb. sa vzťahuje aj na byty, pri ktorých bol udelený súhlas na ich užívanie na nebytové účely.

 

Zmluva o nájme nebytového priestoru a jej podstatné náležitosti

 

Predpokladom pre vznik nájmu nebytových priestorov je existencia nájomnej zmluvy, pre ktorú zákon č. 116/1990 Zb. ustanovuje obligatórnu písomnú formu a súčasne špecifikuje jej podstatné náležitosti. Pokiaľ by zmluva o nájme nebytových priestorov nebola uzavretá písomne, založilo by to v zmysle § 40 ods. 1 OZ spolu s ust. § 40a OZ jej absolútnu neplatnosť. Účastníkmi nájomného vzťahu na strane prenajímateľa sú predovšetkým vlastníci nebytových priestorov, alebo osoby, ktoré vykonávajú právo hospodárenia k nebytovým priestorom vo vlastníctve štátu, príp. subjekty, ktoré vykonávajú tzv. právo správy majetku obce. Nájomcami môžu byť fyzické i právnické osoby, a to tuzemské aj zahraničné.

 

Podstatnými náležitosťami nájomnej zmluvy sú v zmysle § 3 ods. 3 zákona č. 116/1990 Zb. predmet a účel nájmu, výška a splatnosť nájomného, spôsob platenia nájomného a čas, na ktorý sa zmluva uzatvára (pokiaľ nejde o nájomnú zmluvu uzavretú na dobu neurčitú).

 

Pokiaľ účelom nájmu nebytového priestoru je podnikanie nájomcu, z dôvodu vhodnosti a právnej čistoty vzťahu odporúčam zakomponovať do zmluvy o nájme nebytového priestoru tiež údaj o predmete podnikania nájomcu, ktorý by nájomca - podnikateľ chcel v prevádzke umiestnenej v nebytovom priestore vykonávať. Zmluvou o nájme nebytového priestoru prenajímateľ prenecháva nájomcovi do odplatného užívania nebytový priestor, na strane druhej, nájomca sa zaväzuje za užívanie tohto priestoru prenajímateľovi platiť nájomné, ktoré musí byť upravené všeobecne záväzným právnym predpisom, alebo podľa dohody zmluvných strán. Pri nájme nebytových priestorov je zmluvným stranám ponechaná voľná dispozícia (zmluvná voľnosť) pre dohodu o termíne splatnosti nájomného a o spôsobe jeho platenia (hotovosť do rúk prenajímateľa, bezhotovostný prevod, potreba vystavenia faktúry ai.). Nájomné sa môže uhrádzať v pravidelne sa opakujúcich termínoch, čo však nevylučuje ani možnosť uhradiť ho jednorazovo hoci na viac rokov vopred. Pokiaľ ide o formu nájomného, tá závisí od dohody zmluvných strán - peňažná forma, alebo naturálna forma. Sankciou Ak je  nájomca je s platením nájomného v omeškaní, prenajímateľ môže nájomcu sankcionovať , že bude voči nemu uplatňovať okrem zameškaného splatného nájomného aj nárok na úroky z omeškania podľa § 517 ods. 2 OZ. Pre tento prípad si zmluvné strany môžu medzi sebou dojednať aj právo odstúpenia od zmluvy o nájme nebytového priestoru.

 

Výpoveď zmluvy o nájme nebytového priestoru

 

Prenajímateľovi prislúcha podľa  § 9 ods. 2 písm. b) zákona č. 116/1990 Zb. právo zmluvu o nájme nebytového priestoru vypovedať, pričom sa ide o osobitný výpovedný dôvod v prípade, ak zmluva o nájme nebytového priestoru bola uzavretá na určitý čas. Podmienkou vypovedania z nájmu je skutočnosť, že nájomca je viac ako jeden mesiac v omeškaní s platením nájomného alebo úhrady za služby, ktorých poskytovanie je s užívaním nebytového priestoru spojené. Zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov diferencuje medzi nájomným a platbami za služby spojenými s nájmom. Je preto vhodné, aby súčasťou zmluvy o nájme nebytového priestoru bolo vymedzenie predmetných služieb spojených s nájmom (má sa tým na mysli úhrada za plyn, elektrickú energiu a pod.), ako aj výška platieb za uvedené služby. Výška nájomného a výška úhrad za služby, ktoré sú spravidla spojené s nájmom, mali by byť v zmluve uvedené osobitne. Častou chybou v praxi býva práve kumulácia nájomného a platieb za služby spojené s nájmom do jedného číselného údaja, z ktorého tak nie je možné rozlíšiť výšku nájomného od výšky platieb za služby spojené s nájmom. Pokiaľ zmluva o nájme nebytových priestorov neobsahuje rozlíšenie nájomného a platieb za služby spojené s užívaním nebytového priestoru, je zo zákona postihnutá absolútnou neplatnosťou.

 

Čitateľské otázky adresujte na: lasak@defensa.sk   WWW.DEFENSA.SK


Autor: Mgr. Ján Lasák
KTN: 07/11

Späť

Vlastníctvo bytov a nebytových priestorov 1. časť

Existuje niekoľko práv a povinností, ktoré vyplývajú z toho, že ste vlastníkom bytu. Ovplyvňuje ich Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Tento zákon upravuje spôsob a podmienky nadobudnutia vlastníctva bytov a nebytových priestorov v bytovom dome, práva a povinnosti vlastníkov týchto bytových domov, práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ich vzájomné vzťahy a práva k pozemku. V prvej časti článku sa budeme venovať všetkým základným informáciám, týkajúcich sa bytu, nebytového priestoru, ich súčastí a možností ich nadobúdania...

Znalecký posudok nehnuteľností

Znalecký posudok na nehnuteľnosť je možné v stručnej definícii popísať ako určenie hodnoty konkrétneho domu, bytu, podnikateľského objektu či pozemku; je nielen užitočný pre majiteľa ako informačný údaj, ale najmä potrebný pre rôzne právne úkony, ktoré súvisia s kúpou, predajom, úverom, ručením a podobne. Väčšina z nás sa už zrejme so znaleckým posudkom ako takým stretla a ak nie, určite sa to v budúcnosti stane. Poďme sa teda pozrieť na to, ako sa vyhotovuje, na koho sa obrátiť a čomu sa vyhnúť, aby sme peniaze..

Úložné priestory

Rodina se dusí! Povedala manželka svojej polovičke pred sťahovaním sa vo filme Kulový blesk. Aby táto veta nebola na dennom poriadku aj v tej vašej rodine a pritom nemáte v záujme sťahovať sa do väčšieho príbytku, povieme si pár rád ako riešiť efektivitu úložných priestorov. Veď komu by sa pre pár vecí, ktoré nemáte momentálne kde uložiť, chcelo predávať svoju nehnuteľnosť a zháňať si väčšiu? Aby ste si s týmto problémom poradili čo najefektívnejšie, tak kľúčovým slovom celého priestorového problému je skriňa. Dnes máme celý rad možností..

Rekonštrukcia domu a bytové náhrady

 Bývam v bytovom dome, ktorý v súčasnosti prechádza rozsiahlou rekonštrukciou. Stavebná firma, s ktorou vlastníci bytov v našom dome uzavreli zmluvu o vstavbe bytov v podkrovných priestoroch domu, odstránila strešnú krytinu. Nepochybne z dôvodu nedostatočného zaistenia strechy pred vplyvmi počasia došlo k zatopeniu nášho bytu dažďovou vodou. Voda zatopila náš byt na niekoľkých miestach, steny začali dokonca pukať a a na stenách izieb sa objavila pleseň. V danej situácii je nemožné v byte ďalej bývať -bojíme sa o naše zdravie a život. Prosím Vás o radu...

Zmluvy pri predaji nehnuteľnosti

Hovorí sa, že dobré zmluvy robia dobrých priateľov. Nie je to len veta, ktorú počujete pri uzatváraní akejkoľvek zmluvy, ale aj skoro v každom hollywoodskom filme s právnickou tematikou. Dobrá zmluva pri predaji a kúpe nehnuteľnosti totiž stavia všetkých jej účastníkov do pozície rovnocenných partnerov, kde nikto nie je zvýhodnený na úkor toho druhého. Opodstatnenosť tohto pravidla vám pomôže predísť rôznym komplikáciám pri predaji či kúpe akejkoľvek nehnuteľnosti.Pri predaji či kúpe akéhokoľvek typu nehnuteľnosti by ste si mali na začiatku tohto..

Smernica č. 2008/122/ES a náležitosti timesharingovej zmluvy

Minulým článkom sme započali miniseriál týkajúci sa otázok tzv. timesharingových vzťahov, teda vzťahov založených timesharingovými zmluvami. Ako už bolo povedané, timesharing je inštitút alebo obchodný produkt spojený s dovolenkovými pobytmi v hotelových a iných ubytovacích zariadeniach, ktoré si občan prenajíma na určité vymedzené časové obdobie počas kalendárneho roka, a to na obdobie niekoľkých rokov. Jedná sa o osobitný druh nájmu v kombinácii s kúpou. Smernica č. 2008/122/ES Smernica č. 2008/122/ES o ochrane spotrebiteľa vo vzťahu k niektorým..

Nehnuteľnosti sa viažu ...

Vlastníte nehnuteľnosť? Nezabudnite na poistenie.

Ako sa stanovuje poistná suma?Kedy je poistenie povinné?Poistenie obytných budovPoistenie domácnostiRozhovor s riaditeľom úseku neživotného poistenia Ing. Martinom GergelymPrečo by si majitelia bytov a domov mali nechať poistiť svoj majetok?Aké druhy poistenia odporúčate klientom, čo sa týka nehnuteľností?Existujú nehnuteľnosti, ktoré jednoducho poistiť nemožno - nevzťahuje sa na nich žiaden druh poistenia?Aký je rozdiel medzi jednotlivými druhmi poistenia, čo sa týka nehnuteľností?Ako má postupovať klient, ktorý si chce nechať poistiť domácnosť alebo nehnuteľnosť?Každý..

Prečo si vybrať open space kancelárie: nová teória activity-based workplace

V posledných rokoch sa nie len väčšie úspešné firmy ale aj takzvaní podnikatelia na voľnej nohe usilujú o navodenie produktívnej atmosféry pri práci. Open space kancelárie sú pre pracujúcich ľudí v mnohom veľkým prínosom a to či už máte firmu s množstvom zamestnancov, alebo ste podnikateľ, ktorému sa nedarí zachovať motiváciu na gauči vo vlastnom byte. Otvorené priestory kancelárií, ktoré minimalizujú možnosti vytvoriť si súkromné priestory, odstraňujú steny a dvere, sa v histórii prvýkrát uplatnili niekde v 50.-tych..