Nájom a podnájom nebytových priestorov ako odplatný vzťah a výpoveď z nájmu

Právna úprava nebytového nájmu

 

Občiansky zákonník zaraďuje nájom a podnájom nebytových priestorov medzi osobitné  prípady nájmu (§  720 Občianskeho zákonníka, ďalej v texte ako „OZ“), jeho vlastná úprava je však obsiahnutá v osobitnom zákone, na ktorý odkazuje ustanovenie § 720 OZ. Ide o zákon č. 116/1990 Zb. Medzi Občianskym zákonníkom a zákonom č. 116/1990 Zb. je vzťah lex specialis k lex generalis, čo znamená, že ustanovenia zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov sú vo vzťahu k všeobecným ust. § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka špeciálne a na vzťahy vyplývajúce zo zmluvy o nájme a podnájme nebytových priestorov možno všeobecnú úpravu použiť len v prípade, ak ich neupravuje osobitný zákon. Nájom nebytových priestorov je dočasný a odplatný právny vzťah. Jeho dočasnosť môže byť vymedzená presným trvaním nájomného vzťahu, ako aj bez toho časového vymedzenia. Predmetom nájomného vzťahu je nebytový priestor. Nakoľko v praxi často dochádza k nesprávnemu aplikovaniu zákona č. 116/1990 Zb. na nájomné zmluvy, ktoré sa týkajú stavieb, v ktorých boli nebytové priestory umiestnené, uvedený problém vyriešila súdny prax. Zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov vymedzuje v ust. § 1 pojem „nebytový priestor“ v pozitívnom i negatívnom poňatí. Nebytovými priestormi v pozitívnom vymedzení sú miestnosti alebo súbory miestností, ktoré podľa rozhodnutia stavebného úradu sú určené na iné účely ako na bývanie. Nebytovými priestormi nie je príslušenstvo bytu, ani spoločné priestory domu definované v zákone č. 182/1993 Z. z. Špecifikom právnej úpravy je, že zákon č. 116/1990 Zb. sa vzťahuje aj na byty, pri ktorých bol udelený súhlas na ich užívanie na nebytové účely.

 

Zmluva o nájme nebytového priestoru a jej podstatné náležitosti

 

Predpokladom pre vznik nájmu nebytových priestorov je existencia nájomnej zmluvy, pre ktorú zákon č. 116/1990 Zb. ustanovuje obligatórnu písomnú formu a súčasne špecifikuje jej podstatné náležitosti. Pokiaľ by zmluva o nájme nebytových priestorov nebola uzavretá písomne, založilo by to v zmysle § 40 ods. 1 OZ spolu s ust. § 40a OZ jej absolútnu neplatnosť. Účastníkmi nájomného vzťahu na strane prenajímateľa sú predovšetkým vlastníci nebytových priestorov, alebo osoby, ktoré vykonávajú právo hospodárenia k nebytovým priestorom vo vlastníctve štátu, príp. subjekty, ktoré vykonávajú tzv. právo správy majetku obce. Nájomcami môžu byť fyzické i právnické osoby, a to tuzemské aj zahraničné.

 

Podstatnými náležitosťami nájomnej zmluvy sú v zmysle § 3 ods. 3 zákona č. 116/1990 Zb. predmet a účel nájmu, výška a splatnosť nájomného, spôsob platenia nájomného a čas, na ktorý sa zmluva uzatvára (pokiaľ nejde o nájomnú zmluvu uzavretú na dobu neurčitú).

 

Pokiaľ účelom nájmu nebytového priestoru je podnikanie nájomcu, z dôvodu vhodnosti a právnej čistoty vzťahu odporúčam zakomponovať do zmluvy o nájme nebytového priestoru tiež údaj o predmete podnikania nájomcu, ktorý by nájomca - podnikateľ chcel v prevádzke umiestnenej v nebytovom priestore vykonávať. Zmluvou o nájme nebytového priestoru prenajímateľ prenecháva nájomcovi do odplatného užívania nebytový priestor, na strane druhej, nájomca sa zaväzuje za užívanie tohto priestoru prenajímateľovi platiť nájomné, ktoré musí byť upravené všeobecne záväzným právnym predpisom, alebo podľa dohody zmluvných strán. Pri nájme nebytových priestorov je zmluvným stranám ponechaná voľná dispozícia (zmluvná voľnosť) pre dohodu o termíne splatnosti nájomného a o spôsobe jeho platenia (hotovosť do rúk prenajímateľa, bezhotovostný prevod, potreba vystavenia faktúry ai.). Nájomné sa môže uhrádzať v pravidelne sa opakujúcich termínoch, čo však nevylučuje ani možnosť uhradiť ho jednorazovo hoci na viac rokov vopred. Pokiaľ ide o formu nájomného, tá závisí od dohody zmluvných strán - peňažná forma, alebo naturálna forma. Sankciou Ak je  nájomca je s platením nájomného v omeškaní, prenajímateľ môže nájomcu sankcionovať , že bude voči nemu uplatňovať okrem zameškaného splatného nájomného aj nárok na úroky z omeškania podľa § 517 ods. 2 OZ. Pre tento prípad si zmluvné strany môžu medzi sebou dojednať aj právo odstúpenia od zmluvy o nájme nebytového priestoru.

 

Výpoveď zmluvy o nájme nebytového priestoru

 

Prenajímateľovi prislúcha podľa  § 9 ods. 2 písm. b) zákona č. 116/1990 Zb. právo zmluvu o nájme nebytového priestoru vypovedať, pričom sa ide o osobitný výpovedný dôvod v prípade, ak zmluva o nájme nebytového priestoru bola uzavretá na určitý čas. Podmienkou vypovedania z nájmu je skutočnosť, že nájomca je viac ako jeden mesiac v omeškaní s platením nájomného alebo úhrady za služby, ktorých poskytovanie je s užívaním nebytového priestoru spojené. Zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov diferencuje medzi nájomným a platbami za služby spojenými s nájmom. Je preto vhodné, aby súčasťou zmluvy o nájme nebytového priestoru bolo vymedzenie predmetných služieb spojených s nájmom (má sa tým na mysli úhrada za plyn, elektrickú energiu a pod.), ako aj výška platieb za uvedené služby. Výška nájomného a výška úhrad za služby, ktoré sú spravidla spojené s nájmom, mali by byť v zmluve uvedené osobitne. Častou chybou v praxi býva práve kumulácia nájomného a platieb za služby spojené s nájmom do jedného číselného údaja, z ktorého tak nie je možné rozlíšiť výšku nájomného od výšky platieb za služby spojené s nájmom. Pokiaľ zmluva o nájme nebytových priestorov neobsahuje rozlíšenie nájomného a platieb za služby spojené s užívaním nebytového priestoru, je zo zákona postihnutá absolútnou neplatnosťou.

 

Čitateľské otázky adresujte na: lasak@defensa.sk   WWW.DEFENSA.SK


Autor: Mgr. Ján Lasák
KTN: 07/11

Späť

Výber internetu do domácnosti Výber internetu do domácnosti

Pri vybavovaní domácnosti je dôležité myslieť na rôzne veci. A v dnešnej modernej dobe je internetové pripojenie jednou z tých dôležitejších. Stiahnutie si filmu na večerné pozeranie alebo sledovanie vášho obľúbeného seriálu v super-vysokom rozlíšení je závislé práve na rýchlosti vášho pripojenia. Preto vám dnes poskytneme informácie potrebné k správnemu výberu internetu práve pre vašu domácnosť. Výber internetových riešení pre domácnosť Internet ponúkajú najmä mobilní operátori, no i rôzni samostatní poskytovatelia...

Predaj apartmánov na zimnú dovolenku

Praskajúci oheň v krbe, zimná lyžovačka pod oknom, to je hádam sen každého, kto má v obľube zimné dovolenky v zasneženej prírode. V poslednom období sa na Slovensku stala doslova módna kúpa apartmánových domov po väčšinou vo vysokohorských lyžiarskych strediskách. V porovnaní s ostatnými typmi nehnuteľností spájajú v sebe niekoľko výhod. V prvom rade sú výhodnou investíciou, pre tých, ktorí radi vidia svoje peniaze rásť. Ich prenájom počas obdobia, kedy ich práve neobývate, vám môže vyniesť pár tisícok navrch. No v neposlednom rade im nemožno uprieť,..

Wellness vo vlastnom dome

 „Takmer vo všetkých médiách sa čoraz častejšie stretávame so slovom wellness ako synonymom oddychu a relaxácie. Ide zväčša o infomácie týkajúce sa oddychu a rekreovania sa v kúpeľoch či iných relaxačných zariadeniach. Ponuky na tieto pobyty sa na nás hrnú takmer zo všetkých strán. Nájdu sa však medzi nami aj takí, ktorí tieto ponuky ignorujú z jednoduchého dôvodu, ktorý môžme vyjadriť v jednej vete:“Keď už wellnes, tak doma vo vlastných priestoroch.“ Podľa slovníka môžeme slovo wellness definovať ako kvalitu, alebo stav bytia v podmienkach..

Kúpa bytu v prospech maloletej osoby a zákonné zastúpenie

Chceme pre dcéru, ktorá ešte nedosiahla 18 rokov, kúpiť byt ako odmenu k maturite. Ako máme v danej veci postupovať, je potrebné uviesť jej meno priamo v kúpnej zmluve ako aj uviesť jej podpis? Alebo kto podpisuje zmluvu, keď byt nadobudne naša dcéra. Niekde som počula, že vraj sa vyžaduje aj zásah súdu, hoci mi to pripadá divné. Ako to bude s elektrárňami, správcom a pod.? Ďakujem za odpoveď. Jana Š., Nitra Maloletý zmluvu nepodpisuje V samotnom texte zmluvy o nadobudnutí nehnuteľnosti (kúpna zmluva a pod.) uveďte vašu dcéru ako nadobúdateľa nehnuteľnosti...

Vznik spoločenstva vlastníkov bytov

ZMLUVA O SPOLOČENSTVEKOMPETENCIE SPOLOČENSTVANÁVRH NA ZÁPIS SPOLOČENSTVA DO REGISTRA Časté otázky našich čitateľov sa týkajú výkonu správy domov. Konkrétne ide o otázku, ktorá z foriem výkonu správy je výhodnejšia - či správa uskutočňovaná priamo vlastníkmi bytov a nebytových priestorov alebo správa uskutočňovaná správcom, teda bytovým družstvom, správcovskou spoločnosťou či inou právnickou osobou, prípadne, aké sú kompetencie spoločenstva alebo správcov. Nakoľko ide o širokú tému, odpoveď na túto otázku sa Vám pokúsim podať v tomto, ako aj..

Zaevidovanie spoluvlastníckych práv

V roku 1978 sme si s manželkou na základe stavebného povolenia postavili chatu na pozemku, ktorý patril obci. Keď sme ju chceli predať, pomocou jej súpisného čísla sme zistili, že v katastri nehnuteľností nie je ako jej vlastník nikto evidovaný, aj napriek tomu, že ju od jej postavenia užívame my. Čo musíme urobiť, aby sme ju mohli predať? László Gy., Šaľa Aj napriek skutočnosti, že podľa Vami poskytnutých informácii ste s najväčšou pravdepodobnosťou ako manželia bezpodielovými spoluvlastníkmi stavby Vy, v záujme právnej istoty odporúčam zaevidovať Vaše..

Ako bezpečne platiť pri kúpe nehnutelnosti a aké riziká hrozia pri platení hotovosťou za nehnuteľnosti?

Kúpa nehnutelnosti predstavuje z pohľadu bežného človeka pomerne zásadný krok. Ceny nehnuteľností sa totiž pohybujú v desiatkach, niekedy až stovkách tisícoch eur, a preto je na mieste zachovať čo najvyššiu možnú mieru opatrnosti s úhradou kúpnej ceny. Pre zachovanie spomenutej opatrnosti je pritom nevyhnutné poznať aspoň základné princípy prevodu nehnuteľnosti.   Prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti Kúpa nehnuteľnosti sa realizuje na základe kúpnej zmluvy, avšak samotný podpis kúpnej zmluvy ešte neznamená nadobudnutie..

Ako ušetriť pri kúpe nehnuteľnosti na úrokoch z pôžičky Ako ušetriť pri kúpe nehnuteľnosti na úrokoch z pôžičky

Mnoho ľudí vie ako hypotéka funguje, ale pre prípadnú menšinu si zhrnieme základné informácie, ktoré by mohli byť pre každého zaujímavé a obohacujúce. Keď sa rozhodneme zainvestovať a kúpiť si konečne vlastné bývanie.... dom alebo byt, často a teda väčšinou nemáme dostatok financií na to, kúpiť si nehnuteľnosť za vlastné úspory. (Ak teda nesporíme už dvadsať rokov...) V takých chvíľach sa ponúka hypotéka. Tá ale uhrádza iba určité percento hodnoty domácnosti. V dnešných dňoch to je okolo osemdesiatich percent..

Financovanie prác na bytovke domu

Keď sa obnova financuje prostredníctvom bankyNajlacnejšie požičiava štátMožnosti financovania obnovy bytových domovŠtátny fond rozvoja bývaniaŠtátna dotáciaAko dostať dotáciu ministerstvaStavebné sporiteľneKomerčné bankyPodmienky, za akých banky požičiavajú na obnovu bytovČo je pri poskytovaní úveru bankou dôležitéÚvery na obnovu bytového domu poskytujú komerčné banky aj stavebné sporiteľne, najvýhodnejšie však na tento účel požičiava štát.Keď sa obnova financuje prostredníctvom banky Na obnovu bytového domu si možno požičať aj od..


Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.