Clanky

Nájom a podnájom nebytových priestorov ako odplatný vzťah a výpoveď z nájmu

Právna úprava nebytového nájmu

 

Občiansky zákonník zaraďuje nájom a podnájom nebytových priestorov medzi osobitné  prípady nájmu (§  720 Občianskeho zákonníka, ďalej v texte ako „OZ“), jeho vlastná úprava je však obsiahnutá v osobitnom zákone, na ktorý odkazuje ustanovenie § 720 OZ. Ide o zákon č. 116/1990 Zb. Medzi Občianskym zákonníkom a zákonom č. 116/1990 Zb. je vzťah lex specialis k lex generalis, čo znamená, že ustanovenia zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov sú vo vzťahu k všeobecným ust. § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka špeciálne a na vzťahy vyplývajúce zo zmluvy o nájme a podnájme nebytových priestorov možno všeobecnú úpravu použiť len v prípade, ak ich neupravuje osobitný zákon. Nájom nebytových priestorov je dočasný a odplatný právny vzťah. Jeho dočasnosť môže byť vymedzená presným trvaním nájomného vzťahu, ako aj bez toho časového vymedzenia. Predmetom nájomného vzťahu je nebytový priestor. Nakoľko v praxi často dochádza k nesprávnemu aplikovaniu zákona č. 116/1990 Zb. na nájomné zmluvy, ktoré sa týkajú stavieb, v ktorých boli nebytové priestory umiestnené, uvedený problém vyriešila súdny prax. Zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov vymedzuje v ust. § 1 pojem „nebytový priestor“ v pozitívnom i negatívnom poňatí. Nebytovými priestormi v pozitívnom vymedzení sú miestnosti alebo súbory miestností, ktoré podľa rozhodnutia stavebného úradu sú určené na iné účely ako na bývanie. Nebytovými priestormi nie je príslušenstvo bytu, ani spoločné priestory domu definované v zákone č. 182/1993 Z. z. Špecifikom právnej úpravy je, že zákon č. 116/1990 Zb. sa vzťahuje aj na byty, pri ktorých bol udelený súhlas na ich užívanie na nebytové účely.

 

Zmluva o nájme nebytového priestoru a jej podstatné náležitosti

 

Predpokladom pre vznik nájmu nebytových priestorov je existencia nájomnej zmluvy, pre ktorú zákon č. 116/1990 Zb. ustanovuje obligatórnu písomnú formu a súčasne špecifikuje jej podstatné náležitosti. Pokiaľ by zmluva o nájme nebytových priestorov nebola uzavretá písomne, založilo by to v zmysle § 40 ods. 1 OZ spolu s ust. § 40a OZ jej absolútnu neplatnosť. Účastníkmi nájomného vzťahu na strane prenajímateľa sú predovšetkým vlastníci nebytových priestorov, alebo osoby, ktoré vykonávajú právo hospodárenia k nebytovým priestorom vo vlastníctve štátu, príp. subjekty, ktoré vykonávajú tzv. právo správy majetku obce. Nájomcami môžu byť fyzické i právnické osoby, a to tuzemské aj zahraničné.

 

Podstatnými náležitosťami nájomnej zmluvy sú v zmysle § 3 ods. 3 zákona č. 116/1990 Zb. predmet a účel nájmu, výška a splatnosť nájomného, spôsob platenia nájomného a čas, na ktorý sa zmluva uzatvára (pokiaľ nejde o nájomnú zmluvu uzavretú na dobu neurčitú).

 

Pokiaľ účelom nájmu nebytového priestoru je podnikanie nájomcu, z dôvodu vhodnosti a právnej čistoty vzťahu odporúčam zakomponovať do zmluvy o nájme nebytového priestoru tiež údaj o predmete podnikania nájomcu, ktorý by nájomca - podnikateľ chcel v prevádzke umiestnenej v nebytovom priestore vykonávať. Zmluvou o nájme nebytového priestoru prenajímateľ prenecháva nájomcovi do odplatného užívania nebytový priestor, na strane druhej, nájomca sa zaväzuje za užívanie tohto priestoru prenajímateľovi platiť nájomné, ktoré musí byť upravené všeobecne záväzným právnym predpisom, alebo podľa dohody zmluvných strán. Pri nájme nebytových priestorov je zmluvným stranám ponechaná voľná dispozícia (zmluvná voľnosť) pre dohodu o termíne splatnosti nájomného a o spôsobe jeho platenia (hotovosť do rúk prenajímateľa, bezhotovostný prevod, potreba vystavenia faktúry ai.). Nájomné sa môže uhrádzať v pravidelne sa opakujúcich termínoch, čo však nevylučuje ani možnosť uhradiť ho jednorazovo hoci na viac rokov vopred. Pokiaľ ide o formu nájomného, tá závisí od dohody zmluvných strán - peňažná forma, alebo naturálna forma. Sankciou Ak je  nájomca je s platením nájomného v omeškaní, prenajímateľ môže nájomcu sankcionovať , že bude voči nemu uplatňovať okrem zameškaného splatného nájomného aj nárok na úroky z omeškania podľa § 517 ods. 2 OZ. Pre tento prípad si zmluvné strany môžu medzi sebou dojednať aj právo odstúpenia od zmluvy o nájme nebytového priestoru.

 

Výpoveď zmluvy o nájme nebytového priestoru

 

Prenajímateľovi prislúcha podľa  § 9 ods. 2 písm. b) zákona č. 116/1990 Zb. právo zmluvu o nájme nebytového priestoru vypovedať, pričom sa ide o osobitný výpovedný dôvod v prípade, ak zmluva o nájme nebytového priestoru bola uzavretá na určitý čas. Podmienkou vypovedania z nájmu je skutočnosť, že nájomca je viac ako jeden mesiac v omeškaní s platením nájomného alebo úhrady za služby, ktorých poskytovanie je s užívaním nebytového priestoru spojené. Zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov diferencuje medzi nájomným a platbami za služby spojenými s nájmom. Je preto vhodné, aby súčasťou zmluvy o nájme nebytového priestoru bolo vymedzenie predmetných služieb spojených s nájmom (má sa tým na mysli úhrada za plyn, elektrickú energiu a pod.), ako aj výška platieb za uvedené služby. Výška nájomného a výška úhrad za služby, ktoré sú spravidla spojené s nájmom, mali by byť v zmluve uvedené osobitne. Častou chybou v praxi býva práve kumulácia nájomného a platieb za služby spojené s nájmom do jedného číselného údaja, z ktorého tak nie je možné rozlíšiť výšku nájomného od výšky platieb za služby spojené s nájmom. Pokiaľ zmluva o nájme nebytových priestorov neobsahuje rozlíšenie nájomného a platieb za služby spojené s užívaním nebytového priestoru, je zo zákona postihnutá absolútnou neplatnosťou.

 

Čitateľské otázky adresujte na: lasak@defensa.sk   WWW.DEFENSA.SK


Autor: Mgr. Ján Lasák
KTN: 07/11

Späť

Bývanie a reality
Dobré adresy

PrešovKošiceBanská BystricaTrenčínŽilinaTrnavaNitraBratislava Na najlepších adresách v krajských mestách stoja vo väčšine prípadov zároveň najdrahšie nehnuteľnosti.  PrešovVýstavba rodinných domov prebieha najmä v okolitých obciachMesto Prešov možno podľa kvality nehnuteľností určených na bývanie a ich cien rozdeliť do troch kategórií. Najdrahšie sú samozrejme byty v centre mesta, a to najmä z dôvodu ich nedostatku v danej lokalite. V historických budovách tu sídlia predovšetkým firmy. V širšom centre už možno nájsť viacero bytov. Dominuje tu..
Výber pozemku – list vlastníctva

Dostupnosť pozemkovAko hľadať ten pravý pozemok?Čo všetko treba nechať na odborníkov?List vlastníctvaČo musí správa katastra dodržiavať pri vydaní listu vlastníctvaČo všetko obsahuje list vlastníctvaČo všetko ešte nájdete v liste vlastníctvaČo nie je v liste vlastníctva a malo by sa tam nachádzať? V tomto čísle sa budeme opäť venovať pozemkom a ich špecifikám, sústredíme sa však na niektoré jednotlivosti, ktorým sme sa v minulých číslach nevenovali, alebo venovali iba povrchne. Zhromaždili sme pre vás najmä poznatky o liste vlastníctva. ..
Čo treba urobiť pred nasťahovaním do novopostaveného rodinného domu

Sťahovanie do novopostaveného rodinného domu so sebou prináša radosti a očakávania. Každý majiteľ nového domu sa teší, že si splní svoje želania a predstavy o dokonalom bývaní. No na druhej strane prináša sťahovanie aj niekoľko povinností a starostí so zariaďovaním a presunom starej domácnosti do novej. Keď si odmyslíme náročné sťahovanie, ktoré pozostáva s prenášania plných škatúľ niekedy aj nepotrebných vecí, s ktorými sa nevieme rozlúčiť, zostane nám ešte niekoľko základných povinností, bez ktorých by sme si komfort nového domova užívali..
Právna poradňa
Občianske spolužitie - susedské vzťahy v praxi

Chcela by som sa spýtať na otázku spolunažívania vlastníkov bytov. Bývam na prvom poschodí a podo mnou prenajíma vlastníčka byt, v ktorom sú dvaja fajčiari, tí sa však rozhodli fajčiť v priestoroch WC čím sa rozširuje dymový smrad do môjho bytu/nakoľko dym stúpa hore a nie sú ochotní zapnúť ani ventilátor. Mám napáchnutú kúpeľňu, WC aj chodbu nakoľko sa tento dym ďalej nepohybuje a vetranie týchto priestorov je problematické a možné jedine tým, že otvorím vchodové dvere. Je možné niečo podniknúť v tejto veci napr. cez zákon o ochrane nefajčiarov?..
Podielové spoluvlastníctvo

Chcel by som vás poprosiť o radu. V mojom susedstve je starý dom so záhradou, ktorej vlastníkmi je niekoľko rodinných príslušníkov. Jeden zo spolumajiteľov, ktorému patrí časť záhrady - cca. 120m2, mi sľúbil, že mi odpredá svoju časť. Chcem sa vás opýtať, či je možné práve od jedného zo spolumajiteľov odkúpiť iba časť záhrady, ktorá patrí práve jej a nie cely komplex aj s domom a či na ten odpredaj potrebuje súhlas ostatných spolumajiteľov? Alebo je nejaký spôsob ako možno odkúpiť od jedného, ktorý má najväčšiu časť pozemku práve tú časť..
Komunikácia medzi správcom a vlastníkmi bytov - otázka efektivity

„Minulý rok došlo v našom dome ku zmene správy, ktorú pôvodne vykonávalo spoločenstvo vlastníkov. Toto spoločenstvo však stále je registrované ako existujúce. To je pomimo, avšak podstatným problémom je komunikácia so správcovskou spoločnosťou, ktorá spravuje náš dom. V dome, ktorý má dva vchody – predný a zadný - sú vytrhané mnohé svetelné spínače, svetlo možno zapnúť len na niektorých z dvoch poschodí, príp. na prízemí, čo značne komplikuje najmä v tomto zimnom období pohyb po schodoch v dome, navyše mnoho z obyvateľov je vo vyššom veku,..
Financie
Kúpa nehnutelnosti zaťaženej vecným bremenom alebo záložným právom na nehnuteľnosti?

Pred samotnou kúpou zaťaženej nehnutelnosti je vhodné, aby si kupujúci v prvom rade jasne ozrejmil, či skutočne chce nadobudnúť nehnuteľnosť s ťarchou alebo nezaťaženú nehnuteľnosť. Jeho postup závisí od toho, či nehnuteľnosť je nadobúdaná priamo konaním kupujúceho alebo cez sprostredkovateľa - realitnú kanceláriu. Kupujúci by si mal vyžiadať relevantné a najmä aktuálne doklady ohľadne predmetnej nehnuteľnosti, napr. originál  listu vlastníctva. Na liste vlastníctva, ktorý môže získať od predávajúceho, od realitnej kancelárie..
Financovanie nehnutelnosti

Právnické a fyzické osoby, ktoré ku svojej činnosti potrebujú vyhovujúce priestory, majú v dnešnej dobe hneď niekoľko možností ako ich získať. Každá z nich obsahuje výhody, nevýhody a skryté riziká. Spomínanými možnosťami sú kúpa nehnuteľnosti za vlastné prostriedky, kúpa nehnuteľnosti s použitím bankového úveru, kúpa nehnuteľnosti na leasingové splátky alebo iba prenájom nehnuteľnosti na určitú dobu.Kúpa nehnuteľnosti verzus nájomKúpa nehnuteľnosti za vlastné prostriedky je klasická možnosť kalkulovania: “čo si môžem dovoliť za peniaze,..
Byty na prenájom - ceny v Bratislave za rok 2005

V súčasnosti je veľa ľudí, ktorí sa rozhodli kúpiť si byt za účelom jeho prenájmu. Kto však chce prenajímať byt, kupovaný na úver, musí si veľmi dobre zrátať, nakoľko môže nájomné pokryť splátky úveru.Treba si uvedomiť, že pravidelné mesačné splátky sa dajú investovať aj do iných produktov ako sú nehnuteľnosti, pričom napríklad pri finančných produktoch nedochádza k postupnému opotrebovávaniu, a tým k obmedzovaniu vplyvu inflácie na zvyšovanie ceny (výšky nájomného). Pri prenájme nehnuteľností treba rátať aj s určitou rezervou - keď sa..

Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.