Základné povinnosti prenajímateľov - všeobecná právna úprava

Povinnosť prenechať prenajatú vec nájomcovi v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie alebo obvyklé užívanie

Uvedená povinnosť prenajímateľa je upravená v § 664 OZ. K odovzdaniu predmetu nájmu nájomcovi by malo dôjsť v jeho celistvosti, teda naraz a s príslušenstvom veci. V súvislosti s nájmom bytov je osobitná právna úprava obsiahnutá v § 687 ods. 1 OZ. Pokiaľ by nedošlo k odovzdaniu predmetu nájmu, mnohí si myslia, že tým sa stáva nájomná zmluva neplatnou. Opak je však pravdou - neodovzdanie veci nespôsobuje neplatnosť nájomnej zmluvy. Ak nájomná zmluva má všetky esenciálne náležitosti - hlavne určenie zmluvných strán a určenie predmetu nájmu - nájomná zmluva je platná. Ďalším dôvodom je, že § 664 OZ je dispozitívny a ponecháva na účastníkov nájomného vzťahu, ako si svoj vzťah medzi sebou upravia. Prenajatá vec by mala byť nájomcovi odovzdaná v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie, príp. na obvyklé užívanie, ak sa spôsob užívania v nájomnej zmluve nedohodol, a vec by nemala trpieť právnymi alebo faktickými vadami (napr. ak by si tretia osoba uplatňovala právo k predmetu nájmu). Prenajímateľ za splnenie svojej povinnosti zodpovedá podľa §§ 673, 674, 679 ods. 1 a ods. 2 OZ a 684 OZ, ako aj podľa všeobecných ustanovení Občianskeho zákonníka o zodpovednosti za škody. Zmluvné strany - nájomca a prenajímateľ - si môžu medzi sebou dohodnúť podmienky, ktoré sú odchylné od právnej úpravy v § 664 OZ (napr. že predmet nájmu bude odovzdaný v stave nespôsobilom na užívanie, nájomca bude mať povinnosť uviesť predmet nájmu do spôsobilého stavu a v tomto stave ho udržiavať a pod.). Ak by došlo k uvedenému dojednaniu, v uvedenej situácii by prichádzalo do úvahy premietnuť takto voľne dojednané podmienky nájmu tiež do výšky nájomného. Nie je ani vylúčená dohoda, podľa ktorej by náklady na uvedenie predmetu nájmu do stavu spôsobilého na užívanie/náklady na udržiavanie predmetu nájmu v plnej výške znášal nájomca.

Povinnosť udržiava ť prenajatú vec v stave

... a to v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie, inak v stave spôsobilom na obvyklé užívanie. V danom prípade § 664 OZ predstavuje osobitnú úpravu zodpovednosti za škodu. Spôsobilosť predmetu nájmu znamená jednak spôsobilosť faktickú, t.j. že vec má všetky náležitosti, súčiastky, ktoré umožňujú predmet nájmu užívať na konkrétny účel, a jednak spôsobilosť právnu - že sú splnené všetky zákonom ustanovené podmienky na užívanie veci - napr. že nehnuteľnosť (byt) je v stave spôsobilom na bývanie (viď rozsudok Mestského súdu v Prahe, spis. zn. 9 Co 8/73). Podľa uvedeného rozsudku: „V konaní pred súdom sa možno domáhať toho, aby majitelia domu udržiavali byt v stave spôsobilom na riadne užívanie (v súlade s kolaudovaným stavom). Stavebný úrad môže v zmysle ustanovenia Stavebného zákona dávať vlastníkovi stavby záväzné pokyny nielen na udržiavanie stavby v riadnom a užívateľskom stave, ale nariaďovať aj úpravy nevyhnutné z dôvodu verejného záujmu. Splnenie toho, čo ide nad rámec povinností vyplývajúcich z ustanovení Občianskeho zákonníka, by bolo možné žalovať, pokiaľ sa k tomu majiteľ domu zmluvne zaviazal nad rámec svojej zákonnej povinnosti.“ Prenajímateľ je síce povinný udržiavať predmet nájmu a vykonávať všetky opravy, ktoré je povinný vykonávať, avšak i nájomca má povinnosť voči prenajímateľovi, a to povinnosť oznamovať mu potrebu všetkých opráv a poskytovať mu v danej súvislosti všetku potrebnú súčinnosť. Ak by nájomca nemohol predmet nájmu, napr. byt, užívať vôbec alebo len obmedzene, patrilo by mu právo buď neplatiť nájomné vôbec (viď § 673 OZ ) alebo nárok na uplatnenie zľavy z nájomného.

Povinnosť zdrža ť sa zásahov do užívania veci nájomcom

Ďalšia základná povinnosť prenajímateľa je uvedená v § 665 ods. 1 OZ . Uvedená povinnosť prenajímateľa korešponduje na druhej strane s právom nájomcu riadne a nerušene užívať predmet nájmu. Nakoľko prenajímateľ má právo od nájomcu požadovať prístup k predmetu nájmu za účelom kontroly a výkonu údržby a opráv, výkon kontroly by nebolo možné považovať za neoprávnený zásah do užívania veci nájomcom. Uvedené by však neplatilo a došlo by k porušeniu povinnosti prenajímateľa zdrža ť sa zásahov do užívania veci nájomcom v prípade, ak by prenajímateľ vykonával kontrolu v nevhodnú dobu, nevhodným spôsobom alebo v neprítomnosti nájomcu. Ak by prenajímateľ porušil svoju povinnosť podľa § 665 ods. 1 OZ, mohol by čeliť zo strany nájomcu buď žalobe podľa § 126 ods. 2 OZ alebo žalobe podľa § 127 ods. 1 OZ . Ohľadom vypracovania nájomnej zmluvy je v každom smere vhodné obrátiť sa na právnika.

Bližšie právne informácie a podporu možno obdržať na základe konkrétneho dopytu.

Čitateľské otázky adresujte na: lasak@defensa.sk

 

Späť

Zimné obdobie a stavba rodinného domu

Teplé a slnečné dni sú už definitívne za nami. Nuž z pohľadu meteorológie sa nič prevratné nedeje, ale z pohľadu výstavby nehnuteľností príchod chladných dní znamená veľa. Jednoducho povedané, stavbárska sezóna sa pomaly, ale isto končí. A tak mnoho ľudí, ktorí sa pustili do stavby vlastného rodinného domu preto rieši v týchto dňoch jednoduchú, ale závažnú dilemu. Ktoré práce dokončiť na svojej stavbe ešte pred zimou, a ktoré naopak odložiť až na teplejšie jarné dni? Ak je vašim snom stavba vlastného rodinného domu a rozhodli ste sa aj tento..

Na čo myslieť pri zariaďovaní spálne Na čo myslieť pri zariaďovaní spálne

Spálňa býva častokrát jednou z miestností, ktoré sa v novom byte či dome zariaďujú ako prvé. Práve táto miestnosť je totiž oázou pokoja a oddychu, kde máte svoje súkromie. Na čo teda pri jej zariaďovaní nezabudnúť?   Je jasné, že hlavnou dominantou každej spálne je veľká a pohodlná posteľ, na ktorej dokážete skvelo relaxovať a budete sa na ňu tešiť každý večer po náročnom dni. Dobrou správou je, že takéto pohodlné postele dnes môžete kúpiť vo viacerých obchodoch s nábytkom, a to aj z pohodlia svojho domova. Ešte pred samotnou kúpou..

Apartmány pri mori Apartmány pri mori

 „Počas letných prázdnin, ale aj pár mesiacov pred nimi značné množstvo realitných kancelárií dáva do pozornosti nie len klasickú kúpu nehnuteľnosti, ale do popredia sa dostáva pre Slovákov ponuka kúpy apartmánov v zahraničí. A tak veľa našincov už svoje letné dovolenky neplánuje cez cestovné kancelárie, ale rovno rozmýšľajú nad kúpou vlastnej nehnuteľnosti pri mori. Medzi najobľúbenejšie krajiny pre letný domov sa tak pre mnoho Slovákov stávajú destinácie v Chorvátsku či Bulharsku.“Čo na tom apartmáne jeAk si mnohí vybavia more a piesočnú..

Sporné nároky a určenie vlastníckeho práva

Môj otec mi v roku 2003 daroval pozemok, ktorý naša rodina užívala a obhospodarovala od dvadsiatych rokov minulého storočia. Malá časť priliehajúca k môjmu pozemku pôvodne pripadajúca k bývalej vodnej hrádzi bola prebudovaná na verejnú komunikáciu a časť bola prevedená do vlastníctva jednej obchodnej spoločnosti. Dozvedel som sa to pred jeden a pol rokom a myslím si, že pozemok bol prevedený do vlastníctva od štátnej inštitúcie, ktorá nebola skutočným vlastníkom. Nový „vlastník“ si vzal na spornú časť pozemku hypotéku. V tejto časti sa nachádza..

Nóvum v písomnom hlasovaní vlastníkov bytov- zjednodušenie účasti na správe bytového domu

Správca nášho domu nelegálne prevádzkuje kotolňu, ktorá patrí vlastníkom bytov a nebytových priestorov. Nemôže preukázať splnenie podmienok na podnikanie v tepelnej energetike podľa ustanovenia § 5 ods. 7 písm. a) zákona č. 657/2004 Z. z. o tepelnej energetike. V mesiaci marci bola zrealizovaná zástupkyňou vlastníkov bytov, ktorá háji skôr záujmy správcu a nie je ochotná akceptovať vlastníkov bytov, akási podpisová akcia, kedy táto pani „chodila po bytoch“ a dávala podpisovať súhlas, resp. nesúhlas s istými otázkami, ktoré sa týkali správy..

Poplatok za komunálny odpad

Dobrý deň. Som majiteľkou malej chatky neďaleko Banskej Bystrice. Môj manžel zomrel pred ôsmimi rokmi a tak chatku využívam len veľmi zriedkavo, asi 2-3x do roka na pár dní. Patrím k ekologickým chatárom, ktorí produkujú minimum odpadu a ktorí spravidla odvážam z chatovej oblasti späť do mesta. Nevyužívam vlastne odpadové nádoby patriace príslušnej obci, na území ktorej chatka stojí. Napriek tomu musím platiť obci poplatok za odpad. V apríli 2004 som požiadala obec o oslobodenie od poplatkovej povinnosti, avšak do dneška som nedostala žiadnu odpoveď. Naopak,..

Ceny nehnuteľností

Investing in Real Estate in Slovakia - reality - nehnutelnosti - as Slovaks call it

Investing in Real Estate in Slovakia             Apart from the landmarks and notable touristic attractions this country has to offer, in recent years, the Slovakian Real Estate ( TRH Nehnutelnosti ) market has proven to be a profitable investment for potential real estate investors.   Real Estate Pricing ( Reality ) in Slovakia The average price of flats in Slovakia in the year 2018 stands at 1,612 €/m2.   Reasons to Invest in Real Estate (Reality) in Slovakia There are many reasons to invest in Real estate..

Bývať v novom sa dá aj bez hypotéky (a založenia nehnuteľnosti)

Záujem Slovákov zlepšovať svoje bývanie je akcelerovaný predovšetkým dostupnosťou úverov, aj rastúcou ponukou nových projektov. Nie každý si však hypotéku môže dovoliť alebo sa ľudia jednoducho boja zadĺžiť na dekády, resp. založiť nehnuteľnosť, v ktorej bývajú. Zlepšovanie kvality bývania je však jednou zo základných ľudských potrieb. Stále málo využívanou možnosťou sú systémové rekonštrukcie existujúceho domu či bytu. Štatistiky potvrdzujú, že byt alebo dom, ktorý má spĺňať potreby svojho užívateľa, by mal prejsť po 15 rokoch modernizačnou..


Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.