Základné povinnosti prenajímateľov - všeobecná právna úprava

Povinnosť prenechať prenajatú vec nájomcovi v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie alebo obvyklé užívanie

Uvedená povinnosť prenajímateľa je upravená v § 664 OZ. K odovzdaniu predmetu nájmu nájomcovi by malo dôjsť v jeho celistvosti, teda naraz a s príslušenstvom veci. V súvislosti s nájmom bytov je osobitná právna úprava obsiahnutá v § 687 ods. 1 OZ. Pokiaľ by nedošlo k odovzdaniu predmetu nájmu, mnohí si myslia, že tým sa stáva nájomná zmluva neplatnou. Opak je však pravdou - neodovzdanie veci nespôsobuje neplatnosť nájomnej zmluvy. Ak nájomná zmluva má všetky esenciálne náležitosti - hlavne určenie zmluvných strán a určenie predmetu nájmu - nájomná zmluva je platná. Ďalším dôvodom je, že § 664 OZ je dispozitívny a ponecháva na účastníkov nájomného vzťahu, ako si svoj vzťah medzi sebou upravia. Prenajatá vec by mala byť nájomcovi odovzdaná v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie, príp. na obvyklé užívanie, ak sa spôsob užívania v nájomnej zmluve nedohodol, a vec by nemala trpieť právnymi alebo faktickými vadami (napr. ak by si tretia osoba uplatňovala právo k predmetu nájmu). Prenajímateľ za splnenie svojej povinnosti zodpovedá podľa §§ 673, 674, 679 ods. 1 a ods. 2 OZ a 684 OZ, ako aj podľa všeobecných ustanovení Občianskeho zákonníka o zodpovednosti za škody. Zmluvné strany - nájomca a prenajímateľ - si môžu medzi sebou dohodnúť podmienky, ktoré sú odchylné od právnej úpravy v § 664 OZ (napr. že predmet nájmu bude odovzdaný v stave nespôsobilom na užívanie, nájomca bude mať povinnosť uviesť predmet nájmu do spôsobilého stavu a v tomto stave ho udržiavať a pod.). Ak by došlo k uvedenému dojednaniu, v uvedenej situácii by prichádzalo do úvahy premietnuť takto voľne dojednané podmienky nájmu tiež do výšky nájomného. Nie je ani vylúčená dohoda, podľa ktorej by náklady na uvedenie predmetu nájmu do stavu spôsobilého na užívanie/náklady na udržiavanie predmetu nájmu v plnej výške znášal nájomca.

Povinnosť udržiava ť prenajatú vec v stave

... a to v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie, inak v stave spôsobilom na obvyklé užívanie. V danom prípade § 664 OZ predstavuje osobitnú úpravu zodpovednosti za škodu. Spôsobilosť predmetu nájmu znamená jednak spôsobilosť faktickú, t.j. že vec má všetky náležitosti, súčiastky, ktoré umožňujú predmet nájmu užívať na konkrétny účel, a jednak spôsobilosť právnu - že sú splnené všetky zákonom ustanovené podmienky na užívanie veci - napr. že nehnuteľnosť (byt) je v stave spôsobilom na bývanie (viď rozsudok Mestského súdu v Prahe, spis. zn. 9 Co 8/73). Podľa uvedeného rozsudku: „V konaní pred súdom sa možno domáhať toho, aby majitelia domu udržiavali byt v stave spôsobilom na riadne užívanie (v súlade s kolaudovaným stavom). Stavebný úrad môže v zmysle ustanovenia Stavebného zákona dávať vlastníkovi stavby záväzné pokyny nielen na udržiavanie stavby v riadnom a užívateľskom stave, ale nariaďovať aj úpravy nevyhnutné z dôvodu verejného záujmu. Splnenie toho, čo ide nad rámec povinností vyplývajúcich z ustanovení Občianskeho zákonníka, by bolo možné žalovať, pokiaľ sa k tomu majiteľ domu zmluvne zaviazal nad rámec svojej zákonnej povinnosti.“ Prenajímateľ je síce povinný udržiavať predmet nájmu a vykonávať všetky opravy, ktoré je povinný vykonávať, avšak i nájomca má povinnosť voči prenajímateľovi, a to povinnosť oznamovať mu potrebu všetkých opráv a poskytovať mu v danej súvislosti všetku potrebnú súčinnosť. Ak by nájomca nemohol predmet nájmu, napr. byt, užívať vôbec alebo len obmedzene, patrilo by mu právo buď neplatiť nájomné vôbec (viď § 673 OZ ) alebo nárok na uplatnenie zľavy z nájomného.

Povinnosť zdrža ť sa zásahov do užívania veci nájomcom

Ďalšia základná povinnosť prenajímateľa je uvedená v § 665 ods. 1 OZ . Uvedená povinnosť prenajímateľa korešponduje na druhej strane s právom nájomcu riadne a nerušene užívať predmet nájmu. Nakoľko prenajímateľ má právo od nájomcu požadovať prístup k predmetu nájmu za účelom kontroly a výkonu údržby a opráv, výkon kontroly by nebolo možné považovať za neoprávnený zásah do užívania veci nájomcom. Uvedené by však neplatilo a došlo by k porušeniu povinnosti prenajímateľa zdrža ť sa zásahov do užívania veci nájomcom v prípade, ak by prenajímateľ vykonával kontrolu v nevhodnú dobu, nevhodným spôsobom alebo v neprítomnosti nájomcu. Ak by prenajímateľ porušil svoju povinnosť podľa § 665 ods. 1 OZ, mohol by čeliť zo strany nájomcu buď žalobe podľa § 126 ods. 2 OZ alebo žalobe podľa § 127 ods. 1 OZ . Ohľadom vypracovania nájomnej zmluvy je v každom smere vhodné obrátiť sa na právnika.

Bližšie právne informácie a podporu možno obdržať na základe konkrétneho dopytu.

Čitateľské otázky adresujte na: lasak@defensa.sk

 

Späť

Oceňovanie nehnuteľností

Aké postupy sa používajú pri určovaní ceny nehnuteľnostiPodľa čoho pracujú znalciPrestanú banky vyžadovať znalecké posudky?Čo vplýva na cenu nehnuteľností? Všeobecná hodnota sa určuje podľa niekoľkých spôsobov. Spôsob, akým sa všeobecná hodnota majetku stanovuje, upravuje vyhláška ministerstva spravodlivosti č. 492 /2004 o stanovení všeobecnej hodnoty majetku.Aké postupy sa používajú pri určovaní ceny nehnuteľnostiPorovnávacia metóda: Pri tomto spôsobe sa porovnávajú nehnuteľnosti alebo stavby rovnakého druhu, porovnateľnej veľkosti..

Ako ušetriť na kúrení a zbytočne neplytvať teplom Ako ušetriť na kúrení a zbytočne neplytvať teplom

 Pravidelná údržba tepelných zariadení zabezpečí spoľahlivú vykurovaciu sezónu. Aby počas hlavnej vykurovacej sezóny bola pre odberateľov zabezpečená bezporuchová dodávka tepla a teplej vody, je potrebné vykonanie revízie a údržby tepelných zariadení pred jej začiatkom.  Rady ako zbytočne neplytvať teplomNajjednoduchším opatrením, ktoré môžu odberatelia urobiť sami, je vymeniť dlhé závesy a záclony kratšie, ktoré budú  siahať po parapetnú dosku. Keďže radiátory odovzdávajú teplo sálaním a prúdením, odstránením..

Realitná kancelária alebo radšej na vlastnú päsť? Realitná kancelária alebo radšej na vlastnú päsť?

S podpisom kúpnej zmluvy sa neponáhľajte, nechajte si dostatok času na rozmyslenieV čom vám pomôže realitná kanceláriaPozor na zmluvuNa čo si dať pozor pri výbere realitnej kanceláriePrečo sa oplatí využiť služby realitných kancelárií S podpisom kúpnej zmluvy sa neponáhľajte, nechajte si dostatok času na rozmyslenie Orientovať sa na trhu s nehnuteľnosťami nie je jednoduché. Podvody pri predaji bytov sa v posledných rokoch na Slovensku čoraz viac rozmáhajú. V policajných štatistikách figuruje stále viac prípadov, keď ľudia bez skúseností v oblasti realít,..

Smernica č. 2008/122/ES a náležitosti timesharingovej zmluvy

Minulým článkom sme započali miniseriál týkajúci sa otázok tzv. timesharingových vzťahov, teda vzťahov založených timesharingovými zmluvami. Ako už bolo povedané, timesharing je inštitút alebo obchodný produkt spojený s dovolenkovými pobytmi v hotelových a iných ubytovacích zariadeniach, ktoré si občan prenajíma na určité vymedzené časové obdobie počas kalendárneho roka, a to na obdobie niekoľkých rokov. Jedná sa o osobitný druh nájmu v kombinácii s kúpou. Smernica č. 2008/122/ES Smernica č. 2008/122/ES o ochrane spotrebiteľa vo vzťahu k niektorým..

Dohoda o vysporiadaní vlastníckeho práva

Vlastnícke právo je právom absolútnym, pôsobí erga omnes (voči všetkým) a je nepremlčateľné. Právna úprava vlastníckeho práva je upravená nielen ústavou ale najmä zákonom č. 40/1964 Zb. Občianskym zákonníkom. Vlastník je v medziach zákona oprávnený predmet svojho vlastníctva držať, užívať, požívať jeho plody a úžitky a nakladať s ním. Rovnaké práva a povinnosti majú všetky subjekty vlastníckeho práva, a to tak fyzické osoby, ako právnické osoby, ako aj štát, ak je účastníkom občianskoprávnych vzťahov. Rovnaké postavenie vlastníkov vyplýva..

Komunikácia medzi správcom a vlastníkmi bytov - otázka efektivity

Komunikácia medzi správcom a vlastníkmi bytov - otázka efektivity   „Minulý rok došlo v našom dome ku zmene správy, ktorú pôvodne vykonávalo spoločenstvo vlastníkov. Toto spoločenstvo však stále je registrované ako existujúce. To je pomimo, avšak podstatným problémom je komunikácia so správcovskou spoločnosťou, ktorá spravuje náš dom. V dome, ktorý má dva vchody – predný a zadný - sú vytrhané mnohé svetelné spínače, svetlo možno zapnúť len na niektorých z dvoch poschodí, príp. na prízemí, čo značne komplikuje..

Hypotekárny úver na nehnuteľnosť I. - financovanie a registrácia

     Jedným z najčastejších spôsobov financovania kúpy nehnuteľnosti je hypotekárny úver. Hypotekárny úver je využívaný na riešenie otázky bývania v prípade, že záujemca o kúpu napr. bytu nedisponuje dostatočnou finančnou hotovosťou. Účelom záložného práva (z lat. hypotheca) je zabezpečiť pohľadávku a jej príslušenstvo. Z toho dôvodu existencia záložného práva je závislá od existencie pohľadávky, ktorú zabezpečuje. V prvom rade predstavuje donútenie dlžníka, aby splnil svoj záväzok a v prípade, že záväzok nie je riadne..

Financovanie prác na bytovke domu

Keď sa obnova financuje prostredníctvom bankyNajlacnejšie požičiava štátMožnosti financovania obnovy bytových domovŠtátny fond rozvoja bývaniaŠtátna dotáciaAko dostať dotáciu ministerstvaStavebné sporiteľneKomerčné bankyPodmienky, za akých banky požičiavajú na obnovu bytovČo je pri poskytovaní úveru bankou dôležitéÚvery na obnovu bytového domu poskytujú komerčné banky aj stavebné sporiteľne, najvýhodnejšie však na tento účel požičiava štát.Keď sa obnova financuje prostredníctvom banky Na obnovu bytového domu si možno požičať aj od..

Prečo si vybrať open space kancelárie: nová teória activity-based workplace

V posledných rokoch sa nie len väčšie úspešné firmy ale aj takzvaní podnikatelia na voľnej nohe usilujú o navodenie produktívnej atmosféry pri práci. Open space kancelárie sú pre pracujúcich ľudí v mnohom veľkým prínosom a to či už máte firmu s množstvom zamestnancov, alebo ste podnikateľ, ktorému sa nedarí zachovať motiváciu na gauči vo vlastnom byte. Otvorené priestory kancelárií, ktoré minimalizujú možnosti vytvoriť si súkromné priestory, odstraňujú steny a dvere, sa v histórii prvýkrát uplatnili niekde v 50.-tych..


Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.