Clanky

Základné povinnosti prenajímateľov - všeobecná právna úprava

Nájomné vzťahy bývajú v praxi značne komplikované, nakoľko účastníci zmluvného vzťahu nedostatočným spôsobom upravili svoje vzájomné vzťahy v súvislosti s nájmom - práva povinnosti. Často zo strany prenajímateľov dochádza k porušeniam zákona ohľadne nájmu, pričom nájomcovia vychádzajú v danom dôsledku skrátka. Vzhľadom na viaceré vaše otázky na danú problematiku, vážení čitatelia, vám poskytujeme náhľad do základných povinností prenajímateľov. Základnou právnou úpravou nájmu je Občiansky zákonník v ust. §§ 663 - 685 (pozn. zákon č. 40/1964 Zb., ďalej v texte len ako „OZ“).  Obligačnú stránku nájomného vzťahu na strane prenajímateľa vymedzujú nasledovné povinnosti:

 

Povinnosť prenechať prenajatú vec nájomcovi v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie alebo obvyklé užívanie

 

Uvedená povinnosť prenajímateľa je upravená v § 664 OZ. K odovzdaniu predmetu nájmu nájomcovi by malo dôjsť v jeho celistvosti, teda naraz a s príslušenstvom veci. V súvislosti s nájmom bytov je osobitná právna úprava obsiahnutá v § 687 ods. 1 OZ. Pokiaľ by nedošlo k odovzdaniu predmetu nájmu, mnohí si myslia, že tým sa stáva nájomná zmluva neplatnou. Opak je však pravdou - neodovzdanie veci nespôsobuje neplatnosť nájomnej zmluvy. Ak nájomná zmluva má všetky esenciálne náležitosti - hlavne určenie zmluvných strán a určenie predmetu nájmu - nájomná zmluva je platná. Ďalším dôvodom je, že § 664 OZ je dispozitívny a ponecháva na účastníkov nájomného vzťahu, ako si svoj vzťah medzi sebou upravia. Prenajatá vec by mala byť nájomcovi odovzdaná v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie, príp. na obvyklé užívanie, ak sa spôsob užívania v nájomnej zmluve nedohodol, a vec by nemala trpieť právnymi alebo faktickými vadami (napr. ak by si tretia osoba uplatňovala právo k predmetu nájmu). Prenajímateľ za splnenie svojej povinnosti zodpovedá podľa §§ 673, 674, 679 ods. 1 a ods. 2 OZ a 684 OZ, ako aj podľa všeobecných ustanovení Občianskeho zákonníka o zodpovednosti za škody. Zmluvné strany - nájomca a prenajímateľ - si môžu medzi sebou dohodnúť podmienky, ktoré sú odchylné od právnej úpravy v § 664 OZ (napr. že predmet nájmu bude odovzdaný v stave nespôsobilom na užívanie, nájomca bude mať povinnosť uviesť predmet nájmu do spôsobilého stavu a v tomto stave ho udržiavať a pod.). Ak by došlo k uvedenému dojednaniu, v uvedenej situácii by prichádzalo do úvahy premietnuť takto voľne dojednané podmienky nájmu tiež do výšky nájomného. Nie je ani vylúčená dohoda, podľa ktorej by náklady na uvedenie predmetu nájmu do stavu spôsobilého na užívanie/náklady na udržiavanie predmetu nájmu v plnej výške znášal nájomca.

 

Povinnosť udržiavať prenajatú vec v stave

 

... a to v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie, inak v stave spôsobilom na obvyklé užívanie. V danom prípade § 664 OZ predstavuje osobitnú úpravu zodpovednosti za škodu. Spôsobilosť predmetu nájmu znamená jednak spôsobilosť faktickú, tj. že vec má všetky náležitosti, súčiastky, ktoré umožňujú predmet nájmu užívať na konkrétny účel, a jednak spôsobilosť právna - že sú splnené všetky zákonom ustanovené podmienky na užívanie veci - napr. že nehnuteľnosť (byt) je v stave spôsobilom na bývanie (viď rozsudok Mestského súdu v Prahe, spis. zn. 9 Co 8/73). Podľa uvedeného rozsudku: „V konaní pred súdom sa možno domáhať toho, aby majitelia domu udržiavali byt v stave spôsobilom na riadne užívanie (v súlade s kolaudovaným stavom). Stavebný úrad môže v zmysle ustanovenia Stavebného zákona dávať vlastníkovi  stavby záväzné pokyny nielen na udržiavanie stavby v riadnom a užívateľskom  stave, ale nariaďovať aj úpravy nevyhnutné z dôvodu verejného záujmu. Splnenie toho, čo ide nad rámec povinností vyplývajúcich z ustanovení Občianskeho zákonníka, by bolo možné žalovať, pokiaľ sa k tomu majiteľ domu zmluvne zaviazal nad rámec svojej zákonnej povinnosti.“  Prenajímateľ je síce povinný udržiavať predmet nájmu a vykonávať všetky opravy, na ktoré je povinný, avšak i nájomca má povinnosť voči prenajímateľovi - a to povinnosť oznamovať mu potrebu všetkých opráv a poskytovať mu v danej súvislosti všetku potrebnú súčinnosť. Ak by nájomca nemohol predmet nájmu, napr. byt, užívať vôbec alebo len obmedzene, patrilo by mu právo buď neplatiť nájomné vôbec (viď § 673 OZ) alebo nárok na uplatnenie zľavy z nájomného.

 

 

 

Povinnosť zdržať sa zásahov do užívania veci nájomcom

                                                              

Ďalšia základná povinnosť prenajímateľa je uvedená v § 665 ods. 1 OZ. Uvedená povinnosť prenajímateľa korešponduje na druhej strane s právom nájomcu riadne a nerušene užívať predmet nájmu. Nakoľko prenajímateľ má právo od nájomcu požadovať prístup k predmetu nájmu za Účelom kontroly a výkonu údržby a opráv, výkon kontroly by nebolo možné považovať za neoprávnený zásah do užívania veci nájomcom. Uvedené by však neplatilo a došlo by k porušeniu povinnosti prenajímateľa zdržať sa zásahov do užívania veci nájomcom v prípade, ak by prenajímateľ vykonával kontrolu v nevhodnú dobu, nevhodným spôsobom alebo v neprítomnosti nájomcu. Ak by prenajímateľ porušil svoju povinnosť podľa § 665 ods. 1 OZ, mohol by čeliť zo strany nájomcu buď žalobe podľa § 126 ods. 2 OZ alebo žalobe podľa § 127 ods. 1 OZ. Ohľadne vypracovania nájomnej zmluvy je v každom smere vhodné obrátiť sa na právnika.

 

Bližšie právne informácie a podporu možno obdržať na základe konkrétneho dopytu.     

 

 

Čitateľské otázky adresujte na: lasak@defensa.sk

 

Autor: Mgr. Ján Lasák
KTN: 12/11

Späť

Bývanie a reality
Živnostník a hypotekárny úver

Úvery z bankových inštitúcií sú v dnešnej dobe jednou z najčastejších a najobľúbenejších foriem ako si prefinancovať vlastné bývanie. Stále stúpajúce ceny nehnuteľností majú za následok, že len málokto si môže nové bývanie financovať z vlastných zdrojov. Zo širokého spektra bankových služieb si už dnes  na Slovensku vyberie takmer každý. Spotrebné, bezúčelové, hypotekárne – výber úverov je skutočne široký, stačí si len správne vybrať. Nad akým úverom však môžu rozmýšľať živnostníci, na čo ho môžu použiť a čo je k jeho vybaveniu..

Situácia na trhu so stavebnými pozemkami

V súčasnosti ale aj  nedávnej minulosti sa už veľa hovorilo a písalo o tom, ako finančná kríza zahýbala realitným trhom v oblasti predaja a kúpy bytov či rodinných domov. No predtým, ako sa postaví nová budova pre bývanie či prácu, je dobré si zaobstarať dobrý a kvalitný pozemok. Zmapovanie situácie na trhu s pozemkami a následné vykreslenie možností na čo všetko by sme si mali dať pozor pri ich kúpe je rovnako dôležité, ako neskoršia stavba nehnuteľnosti na tom ktorom pozemku.Všeobecná sitácia na trhu s pozemkamiHneď na úvod by sa dalo povedať, že..

Ako navrhovať zmenu vo svojej nehnuteľnosti

 Časom každá nehnuteľnosť stratí na svojom pôvabe a vyžaduje si rekonštrukciu a zmeny, ktoré sa odvíjajú od konkrétnych požiadaviek obyvateľov. Umakartové jadro v panelákovom byte, či pôvodné okná na dvadsať ročnom rodinnom dome potrebujú po niekoľkých rokoch rekonštrukciu, ak nie aj celkovú výmenu. V mnohých prípadoch je však motívom rekonštrukcie nielen skvalitnenie obytných priestorov, ale aj snaha uplatniť si vlastné pokusy o originalitu či tvorivosť.Čas na prestavbuObyvatelia panelákových domov vedia, že po čase sú v byte určité stavebné úpravy..

Právna poradňa
Komunikácia medzi správcom a vlastníkmi bytov - otázka efektivity

Komunikácia medzi správcom a vlastníkmi bytov - otázka efektivity   „Minulý rok došlo v našom dome ku zmene správy, ktorú pôvodne vykonávalo spoločenstvo vlastníkov. Toto spoločenstvo však stále je registrované ako existujúce. To je pomimo, avšak podstatným problémom je komunikácia so správcovskou spoločnosťou, ktorá spravuje náš dom. V dome, ktorý má dva vchody – predný a zadný - sú vytrhané mnohé svetelné spínače, svetlo možno zapnúť len na niektorých z dvoch poschodí, príp. na prízemí, čo značne komplikuje..

Neplatnosť právneho úkonu v konaní o dedičstve

Sme štyria súrodenci. Naša mama zomrela v roku 2005, kedy prebehlo aj dedičské konanie. Mama ešte za života uzavrela s naším bratom kúpnu zmluvu, ktorou mu predala časť „rodičovského“ domu a časť mu darovala. V zmluve si vyhradila právo doživotného bývania a darovanie podmienila, že ju brat doopatruje a bude sa o ňu starať. Nestalo sa tak, odcestoval na dlhé obdobie do Nemecka a o mamu sa staral náš otec a my. Dokonca brat nezaplatil ani cenu za kúpu domu, ale ako vlastník domu figuruje on. Brat nám zmluvu nechce ukázať, mama nám kúpnu zmluvu tiež odmietala..

Prevod spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti

Sme dvaja súrodenci a po rodičoch sme zdedili na polovicu stavebný pozemok v Bratislave. Moja sestra svoju časť predala, o čom som sa dozvedel až po tom, ako mi to nový vlastník oznámil. Ja som sa chystal na tomto pozemku postaviť dom, ale v tejto situácii neviem, či sa mám do stavby naozaj pustiť. Ako mám ďalej postupovať?  J. N., Bratislava Pre riešenie Vášho problému je rozhodujúce, kto je nadobúdateľom spoluvlastníckeho podielu Vašej sestry na predmetnom pozemku. Ak ním totiž bola blízka osoba Vašej sestry, to znamená v zmysle Občianskeho zákonníka napríklad..

Financie
Prečo si vybrať open space kancelárie: nová teória activity-based workplace

V posledných rokoch sa nie len väčšie úspešné firmy ale aj takzvaní podnikatelia na voľnej nohe usilujú o navodenie produktívnej atmosféry pri práci. Open space kancelárie sú pre pracujúcich ľudí v mnohom veľkým prínosom a to či už máte firmu s množstvom zamestnancov, alebo ste podnikateľ, ktorému sa nedarí zachovať motiváciu na gauči vo vlastnom byte. Otvorené priestory kancelárií, ktoré minimalizujú možnosti vytvoriť si súkromné priestory, odstraňujú steny a dvere, sa v histórii prvýkrát uplatnili niekde v 50.-tych..

Vývoj cien nehnuteľností na Slovensku od roku 2005 do roku 2010

V slovenských pomeroch sa zvykne dosť často používať fráza ktorá tvrdí, že: „Z grafov sa ešte nikto nenajedol“. Nuž možno je na tom čosi pravdy, ale autor tohto výroku asi nepochopil ich zmysel. Grafy majú v prvom rade informovať o určitom vývoji, či trende v tom či onom segmente. Zároveň by mali upozorniť na určité anomálie, či nezdravý vývoj ktorý sa mohol prejaviť v sledovanom období.Aj z tohto dôvodu sme sa v redakcii Kompletného TRH-u Nehnuteľností rozhodli priniesť základný trend vývoja cien nehnuteľností na Slovensku. Často krát sa v dnešnej..

Ako ušetriť pri kúpe nehnuteľnosti na úrokoch z pôžičky

Mnoho ľudí vie ako hypotéka funguje, ale pre prípadnú menšinu si zhrnieme základné informácie, ktoré by mohli byť pre každého zaujímavé a obohacujúce. Keď sa rozhodneme zainvestovať a kúpiť si konečne vlastné bývanie.... dom alebo byt, často a teda väčšinou nemáme dostatok financií na to, kúpiť si nehnuteľnosť za vlastné úspory. (Ak teda nesporíme už dvadsať rokov...) V takých chvíľach sa ponúka hypotéka. Tá ale uhrádza iba určité percento hodnoty domácnosti. V dnešných dňoch to je okolo osemdesiatich percent..