Ceny dobre nacenených novostavieb už dole veľmi nepôjdu
Realitná analytička Veronika Komorníková tvrdí, že cenové dno zachytí len málokto:
Po poklese cien starších panelových domov, zleteli v Bratislave aj ceny niektorých novostavieb. Viete odhadnúť o koľko padnú ceny a kedy to naplno prepukne?
VK: Treba podotknúť, že síce „zleteli“ ceny novostavieb, ale nie všetkých. Doslovne „luxusných a nadštandardných“, ktoré boli vysoko nad cenami iných novostavieb a to nielen v desiatkach, ale dokonca v stovkách percent. Tieto novostavby síce majú garantovaný vysoký štandard prevedenia, s ich predajom sú ale spojené aj významné náklady na PR a marketing.
Pri projekte Riverpark síce developer výrazne klesol s cenou, ale cena 60.000 Sk bez DPH za m2 (čo v skutočnosti predstavuje výslednú cenu 71.400 Sk za m2) za holobyt je v porovnaní s väčšinou novostavieb, stále z tých vyšších. Napríklad developer konkurenčného projektu, spoločnosť Ballymore, ktorá má írskych majiteľov, zatiaľ deklarovala že zlacňovať nemieni. Zaujímavá by bola odpoveď na otázku, či plánuje dodržať časový harmonogram výstavby aj pri ostatných etapách projektu.
Inú skupinu tvoria developeri projektov ako sú napr. Tri veže, 3nity, Cubicon, Brečtanka, Račany alebo Vinohradis. Keď zoberieme do úvahy, že postaviť novostavbu stále naozaj niečo reálne stojí, má táto skupina developerov relatívne dobre nacenené projekty. Tým nechcem povedať, že ani jeden z týchto developerov svoj projekt pod vplyvom súčasného plošného spomalenia predaja nezlacní. Ľubovoľné výrazné zlacnenie pod reálne náklady na výstavbu a jej prefinancovanie však bude určite krátkodobé a bude v najhoršom prípade viesť k tomu, že developeri proste v najbližšej budúcnosti prestanú stavať nové byty, respektíve že ich budú stavať s použitím lacnejších materiálov a s lacnejšími štandardami.
Je veľmi ťažké predpovedať čo sa stane, hlavne v týchto časoch. Slováci sa navyše správajú atypicky. Podľa údajov Štatistického úradu Slovenskej republiky zatiaľ, bez ohľadu na krízu, stále výrazne míňajú na veci, ktoré sú určené na spotrebu, respektíve na veci, ktorým okamžite po kúpe významne klesne hodnota, ako sú napríklad autá. Práve pri autách je, na rozdiel od bytov, minimálna šanca, aby sa ich hodnota niekedy vrátila aspoň na úroveň pôvodnej investície. Pritom ale dokonca aj tí, ktorí si už musia riešiť svoju bytovú otázku, ju odkladajú. Po boome v roku 2007 by síce mal v tomto období nasledovať výrazný pokles, ale určite nie takmer zastavenie trhu.
Vyzerá to tak, že ľudia zase čakajú na zbožné cenové dno, kedy budú ceny najlacnejšie a povedia si „dovtedy počkám a vtedy kúpim“. Myslím si však, že to pomyselné dno bude trvať tak maximálne 2 týždne a kým to ľudia zistia, opäť tu nastane lavínový efekt, kedy predajné ceny budú enormne rýchlo rásť, keďže sa vyskytne „väčší“ dopyt. Takže reálne „na dne“ sa podarí nehnuteľnosť kúpiť málokomu.
Ekonómovia tvrdia, že recesia môže trvať 2 roky, ale aj osem rokov. Viete si predstaviť, ako sa to môže prejaviť na slovenskom realitnom trhu?
VK: Dĺžka trvania recesie a jej dopad na Slovenskú ekonomiku a hlavne zamestnanosť určite významne ovplyvní dĺžku obdobia nižších cien nehnuteľností. Kvalitných nehnuteľností na dobrom mieste je totiž limitované množstvo, ak si ich už bude môcť dovoliť viac ľudí, ich cena rozhodne dole nezostane.
Nezdá sa Vám, že pád cien nehnuteľností je vlastne ich zreálnenie vzhľadom k väčšine miezd ľudí na Slovensku?
VK: Určite súhlasím minimálne pri starých bytoch, kde napríklad v Bratislave bol tento koeficient ukazovateľom nafukovania realitnej bubliny. Cena nových bytov je však skôr ovplyvňovaná aj reálnymi faktormi, akým je napríklad inflácia a cena externých finančných zdrojov.
Pomôže vyčistiť súčasná ekonomická kríza realitný trh?
VK: Na tomto mieste chcem zdôrazniť, že v súčasnosti na trhu s nehnuteľnosťami vôbec nedochádza iba v poslednej dobe k tak často proklamovanému prečisteniu trhu od „neprofesionálnych developerov“, ale hlavne k ozdravnému procesu, keď ceny starých bytov konečne prestávajú byť na úrovni cien novostavieb. Treba si uvedomiť, že starý 30 - 60 ročný byt s opotrebovanými rozvodmi, roxormi a dierami v panelových spojoch a s očakávanou životnosťou bez zásadnej generálky 20 - 50 rokov predsa nemôže mať ani zďaleka takú istú cenu ako novostavba, ktorá má celú životnosť ešte pred sebou.
Aké ceny za meter štvorcový zodpovedajú postaveniu Slovenska a Bratislavy v stredo i európskom merítku?
VK: V čase finančnej krízy, alebo hospodárskeho rozmachu? Jedno je isté, ceny nových bytov nemôžu byť, okrem krátkodobých výkyvov, nižšie, ako sú reálne náklady a primeraný zisk na ich postavenie. V opačnej situácii sa nové byty jednoducho prestanú stavať, a nebudú sa stavať dovtedy pokiaľ sa ich cena opäť nezvýši.
Prísnejšie hypotéky, ich zdraženie nahrávajú zdraženiu prenájmov. Nastane presun v realitnej činnosti do tejto oblasti?
VK: Možno krátkodobo, kým sa vyrovná súčasná anomália. Aj pomer cien prenájmov k „trhovým“ predajným cenám nehnuteľností totiž napríklad v Bratislave už dávno indikoval rastúcu realitnú bublinu, na ktorú som v mojom časopise priebežne už viackrát upozorňovala. Zoberte si len to, že za posledných 5 rokov v Bratislave cena prenájmu bytov v podstate nerástla. Inými slovami, pri súčasných cenách sa do bytov za účelom ich následného prenájmu v Bratislave oplatilo investovať iba s vidinou výrazného zvyšovania budúcej hodnoty kupovanej nehnuteľnosti. Z prenájmov sa pomaly rozhodne nedali splácať splátky hypoték. Túto situáciu umožnil aj fakt, že ako za tých 12 rokov poznám Slovákov ja, preferujú na realitnom trhu „bývanie vo vlastnom“ pred „plateniu cudzím“. Inak povedané, ak bude výška prenájmu taká, že sa z neho bude dať aspoň čiastočne vykryť splátka obvyklej hypotéky, tak bez zásadných negatívnych očakávaní poklesu budúcich cien nehnuteľností radikálnemu rastu významu prenájmov neverím. Na druhej strane starý známy „študentský“ model, kde sa viacerí spoločne skladajú na prenájom jedného bytu, sa môže pod vplyvom finančnej krízy ešte viac rozšíriť.
Ak by ste mali poradiť, ako by sa mal správať ten, kto vlastní „voľnú“ nehnuteľnosť?
VK: Ako očakávate že sa bude vyvíjať táto kríza? Dobré nehnuteľnosti vo výborných lokalitách by bolo škoda predávať „na dne“, pri starých bytoch v neudržiavaných starých panelákoch, ktoré už volajú po generálke, je zásadné budúce „predgenerálkové“ zvyšovanie cien otázne. Treba si uvedomiť aj to, že niekedy je dôležitejšia ako cena na m2 absolútna hodnota nehnuteľnosti. Napríklad byt v Bratislave v „normálnej“ lokalite a staršom dome za 1.320.000 Sk by sa hravo predal aj dnes, aj keď by išlo o garsónku s výmerou 22 m2 , t.j. o cenu 60.000 Sk/m2. Práve pre dostupnosť celkovej ceny je mimoriadne nepravdepodobné, že by cena na m2 menších bytov mala klesnúť pod cenu na m2 väčších bytov.
A ten, čo po nej túži?
VK: Hodnota vecí je individuálna. Ak po nejakej konkrétnej nehnuteľnosti, z ktorých mnohé sú jedinečné, naozaj túžim a „mám na to“, čakaním na zníženie ceny riskujem, že si „tú moju“ nehnuteľnosť kúpi niekto iný. Ak si kupujem nehnuteľnosť hlavne preto, aby som mala kde bývať a musím si na ňu požičať, musím si zodpovedne ohodnotiť svoje možnosti a požiadavky. Určite by som ale nečakala kým zlacní „môj“ vybraný byt v „štandardnej“ novostavbe o „riverparkovských“ 40%.
Nechcem maľovať čerta na stenu, ale pamätám si aj časy, keď niektorí developeri najprv od ľudí pri dobrých cenách vylákali vysoké zálohy a potom s vybratými peniazmi zmizli a byty nedostavali. Pri „štandardných“ projektoch by som preto pri možných významných ponúkaných zľavách určite doporučovala riadne preverenie pozadia developera, proste či má na to, aby stavbu aj dostaval. Súvisí to s vyššie uvedeným očakávaným prečistením trhu s developermi. Človek má v tomto určite väčšiu istotu pri developeroch, ktorí majú za sebou silného a skúseného majiteľa, v súčasnej kríze je plusom aj majiteľ, ktorý nepodniká iba v developingu.
Ak aj developer sľúbi výraznú zľavu a predá väčšinu bytov, treba si priamo na stavbe overiť, či neustala stavebná činnosť, to je prvý indikátor potencionálnych problémov. Stavba na ktorej sa tri mesiace nič nedeje nesvedčí o skorom dokončení.
Oplatí sa investovať napríklad do nákupu nehnuteľností v zahraničí?
VK: To je veľmi široká otázka. K riziku vývoja cien nehnuteľností v danej krajine a lokalite, systému daní, poplatkov, oprávnení, nariadení a zvykov, ktoré je naozaj treba poznať a zvážiť, sa u mnohých našich susedov pridáva aj riziko kurzové. Ak však človek nekupuje nehnuteľnosť v cudzine ako investíciu, ale naozaj na bývanie a cena je, po zvážení všetkých vyššie uvedených faktorov aj tak výrazne výhodnejšia, tak prečo nie?
S čím musí rátať ten, kto sa rozhodne investovať v cudzine?
VK: Iný kraj, iný nie len mrav, ale aj zákony, systém daní a poplatkov, zvyky, ... . Veľmi závisí, či hovoríme o nehnuteľnosti na podnikanie, rekreačné účely, alebo na bývanie a určite aj od konkrétneho miesta a konkrétneho kupujúceho. Pri bývaní hlavne v menších mestách v iných krajinách sa ľudia napríklad často sťažujú na to, že si pripadajú aj doma „cudzí“. Súčasná ekonomická výhodnosť niektorých lokalít pri hraniciach Slovenska je ale určite hodná zváženia.
Pozri: Plus 1 deň, 24.11.2008, autor: Štefan Mesároš
http://www.pluska.sk/rozhovor/2008/11/kriza-ocisti-realitny-trh.html