Vlastníctvo bytov a nebytových priestorov 2. časť

 


V prvej časti článku ste mali možnosť dozvedieť sa niečo o zákone o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Článok sa zaoberal tým, čo to vlastne z právneho hľadiska byt a nebytový priestor je, ako sa nadobúda vlastníctvo bytov a o zmluve o prevode vlastníctva. V druhej časti článku sa dozviete niečo viac o spravovaní nehnuteľnosti, o tom, čo to je spoločenstvo a kto je to správca, aké sú jeho práva a povinnosti. Informácie sú prebraté zo zákona č 182/1993 Z.z.

Správa domu vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome




Spoločenstvo je vlastne skupina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorá ma na starosti správu domu. Spoločenstvo vlastníkov bytov vzniká vtedy, ak vlastníci bytov a nebytových priestorov neuzavrú zmluvu o výkone správy s inou právnickou osobou alebo fyzickou osobou, teda správcom, alebo s bytovým družstvom. Keď už spoločenstvo alebo správcovstvo vznikne, doterajší vlastník domu je povinný bezodkladne odovzdať spoločenstvu alebo správcovi technickú dokumentáciu domu. Na správu jedného domu môže byť dohodnutá len jedna z foriem správy domu, teda buď môže byť v rukách spoločenstva alebo správcu.

Pokiaľ sa byt alebo nebytový priestor prevádza z vlastníctva bytového družstva do vlastníctva jeho členov, teda ak od bytového družstva svoj byt alebo nebytový priestor odkúpite, môže sa spoločenstvo zriadiť, ak je do vlastníctva členov družstva prevedených viac ako nadpolovičná väčšina bytov a nebytových priestorov v dome. Takisto musí so zriadením spoločenstva súhlasiť viac ako nadpolovičná väčšina vlastníkov.

Spoločenstvo




Spoločenstvo je právnická osoba, ktorá spravuje spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, nebytové priestory, ktoré sú v spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov, príslušenstvo a priľahlý pozemok, vrátane ich údržby a obnovy. Spoločenstvo vzniká dňom zápisu do registra spoločenstiev, vedenom krajským úradom príslušným podľa sídla spoločenstva. Spoločenstvo môžu vytvoriť aj vlastníci bytov a nebytových priestorov viacerých domov.

Návrh na zápis do registra je povinný podať vlastník domu do jedného mesiaca po podaní návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností alebo splnomocnený zástupca vlastníkov. Pri zmene správy domu byť pravosť podpisu musí úradne osvedčená.

Súčasťou návrhu na zápis do registra je zmluva o spoločenstve vo dvoch vyhotoveniach, doklad o bezúhonnosti predsedu spoločenstva a stanovy spoločenstva. Súčasťou by mala byť tiež zápisnica a prezenčná listina zo schôdze vlastníkov, výpis z listu vlastníctva a správny poplatok.

V prípade zmeny formy správy, teda napr. ak vlastníctvo prechádza zo správy bytového družstva do osobného vlastníctva, je súčasťou návrhu aj výpoveď zmluvy o výkone správy novému správcovi. Konanie o registrácii sa začne dňom, keď je správnemu orgánu doručený návrh na zápis do registra.

Správny orgán vykoná zápis do registra do 15 dní od začatia konania. V tejto lehote zašle vlastníkovi domu alebo splnomocnenému zástupcovi jedno vyhotovenie zmluvy o spoločenstve, na ktorom vyznačí deň zápisu do registra. Do registra sa zapisuje názov a sídlo spoločenstva, identifikačné číslo, orgány spoločenstva, meno, priezvisko a adresa trvalého pobytu štatutárneho orgánu. Náležitosti zapísané v registri sú účinné voči každému odo dňa vykonania zápisu do registra.

Písomnú zmluvu o spoločenstve uzatvára vlastník domu s novým vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome pri prevode vlastníctva, ak so zriadením spoločenstva vyslovila súhlas nadpolovičná väčšina vlastníkov. Zmluvu o spoločenstve nemožno vypovedať.

Každý nový vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome je povinný pristúpiť k zmluve o spoločenstve. Prevodom alebo prechodom bytu alebo nebytového priestoru na nového vlastníka odstupuje doterajší vlastník od zmluvy o spoločenstve; záväzky vyplývajúce z tejto zmluvy zanikajú až ich usporiadaním.

Zmluva o spoločenstve musí obsahovať názov a sídlo spoločenstva, orgány spoločenstva a ich právomoc, spôsob správy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a pozemku, úpravu práv a povinností vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, úpravu majetkových pomerov spoločenstva, spôsob a oprávnenie hospodárenia s prostriedkami fondu prevádzky, údržby a opráv. (182/1993 Z.z.)

Zmluva sa môže neskôr upravovať len pod podmienkou ak je v nej uvedené, že spoločenstvo vydá stanovy, ktoré upravia vnútornú organizáciu spoločenstva a podrobnejšie upravia niektoré veci obsiahnuté v zmluve o spoločenstve.

Spoločenstvo hospodári s úhradami vlastníkov bytov a nebytových priestorov za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru. Výnimku tvoria tie úhrady za služby a práce, ktoré vlastník uhrádza priamo dodávateľovi. Ďalšiu výnimku tvorí fond prevádzky, údržby a opráv, ktorý sa tvorí z príspevkov vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ako aj majetok, ktorý získalo spoločenstvo svojou činnosťou. Do majetku spoločenstva nepatria byty a nebytové priestory v dome, tie spoločenstvo nadobúdať nemôže. Môže jedine prenajímať spoločné nebytové priestory, spoločné časti domu a zariadenia domu, príslušenstvo a priľahlý pozemok v mene vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

Spoločenstvo rozhoduje o rozúčtovaní nákladov a úhrad spojených so správou domu na jednotlivých vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ak to nevylučuje osobitný predpis. Spoločenstvo je pritom povinné zohľadniť mieru využívania spoločných častí a spoločných zariadení domu. Rovnakým spôsobom je spoločenstvo povinné postupovať aj pri rozhodovaní o výške preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv. Spoločenstvo môže vo vlastnom mene vymáhať plnenie povinností vlastníkov bytov a nebytových priestorov podľa tohto zákona.

Spoločenstvo sa nemôže zúčastňovať na podnikaní iných osôb a nemôže uzatvárať zmluvy o tichom spoločenstve. Spoločenstvo je povinné finančné prostriedky vybrané od vlastníkov bytov a nebytových priestorov alebo získané vlastnou činnosťou zhromažďovať len na účtoch v banke. Ak spoločenstvo tvorí viac domov, musí viesť samostatné analytické účty osobitne za každý dom.

Vlastníci sú povinní uhrádzať finančné prostriedky do fondu prevádzky, údržby a opráv a úhrady za plnenia. Spoločenstvo zodpovedá za záväzky vlastníkov, ktoré vznikli pri výkone správy, až do výšky splatených úhrad za plnenia alebo do výšky zostatku fondu prevádzky, údržby a opráv v príslušnom dome. Teda za tovary a služby je spoločenstvo zodpovedné len do výšky vašich splatených úhrad alebo do výšky zostatku na fonde spoločenstva. Zodpovednosť za úhradu záväzkov voči dodávateľom služieb a tovarov, ktoré obstaráva spoločenstvo v rámci zmluvy o výkone správy, nesie vlastník bytu alebo nebytového priestoru, len ak nie sú kryté úhradami za plnenia, alebo úhradami preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv spoločenstvu.

Spoločenstvo môže uzavrieť zmluvu o úvere na opravu, rekonštrukciu alebo modernizáciu spoločných častí, spoločných zariadení a príslušenstva domu. Ak spoločenstvo tvorí viac domov, ručenie sa týka iba vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorého sa úver týka. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru ručí za záväzky vyplývajúce z úverovej zmluvy v pomere veľkosti spoluvlastníckeho podielu na dome až do výšky ceny bytu alebo nebytového priestoru podľa znaleckého posudku.

Orgány spoločenstva




Orgány spoločenstva tvorí predseda, rada, zhromaždenie poprípade iný orgán, ak tak ustanoví zmluva o spoločenstve.

Predseda




Predseda riadi činnosť spoločenstva a koná v jeho mene. Volí ho zhromaždenie nadpolovičnou väčšinou všetkých hlasov na tri roky. Za predsedu môže byť zvolená len fyzická osoba, ktorá je spôsobilá na právne úkony a je bezúhonná. Rozhoduje o všetkých záležitostiach spoločenstva, ak nie sú zákonom, zmluvou o spoločenstve alebo stanovami zverené inému orgánu spoločenstva.

Predseda po prerokovaní v rade navrhuje rozpočet spoločenstva na príslušný kalendárny rok, ročnú účtovnú uzávierku spoločenstva, výšku mesačných úhrad za plnenia, výšku mesačných platieb za správu, použitie prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv, výšku príspevkov do fondu prevádzky, údržby a opráv a vyúčtovanie úhrad za plnenia.

Predseda zodpovedá za škodu spôsobenú spoločenstvu, vlastníkom bytov a nebytových priestorov alebo tretím osobám porušením svojich povinností alebo prekročením svojich právomoci.

Rada




Rada je dozorný orgán spoločenstva. Rada zvoláva zhromaždenie najmenej raz za rok, kontroluje vedenie účtovníctva a iných dokladov, navrhuje odvolanie predsedu. Má najmenej troch členov. Členom rady môže byť len vlastník bytu alebo nebytového priestoru. Členom rady nemôže byť predseda. Funkčné obdobie rady je tri roky. Na platné rozhodnutie rady je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny jej členov. Členovia rady sú oprávnení nahliadať do všetkých dokladov a záznamov týkajúcich sa činnosti spoločenstva a kontrolujú, či spoločenstvo vykonáva činnosť v súlade s týmto zákonom, zmluvou o spoločenstve alebo stanovami spoločenstva.

Predseda a člen rady nesmie vo vlastnom mene ani na vlastný účet uzavierať obchody, ktoré súvisia s činnosťou spoločenstva, sprostredkúvať pre iné osoby obchody, ktoré sú predmetom činnosti spoločenstva alebo s ním súvisia.

Za bezúhonného sa na účely tohto zákona považuje ten, kto nebol právoplatne odsúdený za trestný čin hospodársky, trestný čin proti majetku alebo iný trestný čin spáchaný úmyselne, ktorého skutková podstata súvisí s predmetom činnosti spoločenstva, ak sa naňho nehľadí, akoby nebol odsúdený. Bezúhonnosť sa preukazuje výpisom z registra trestov nie starším ako tri mesiace.

Zhromaždenie



Zhromaždenie tvoria všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov. Zhromaždenie zvoláva rada podľa potreby, najmenej raz za rok alebo keď o to požiada najmenej štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Zhromaždenie schvaľuje zmeny zmluvy, stanovy a zásady hospodárenia, rozpočet, ročnú účtovnú uzávierku a vyúčtovanie úhrad za plnenia, výšku mesačných úhrad za plnenia, mesačných platieb za správu a príspevkov do fondu prevádzky, údržby a opráv. Rozhoduje o použití prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv. Volí a odvoláva členov rady a predsedu, rozhoduje o zrušení, zlúčení, splynutí alebo rozdelení spoločenstva, rozhoduje o úvere a o zabezpečení pohľadávok vyplývajúcich z poskytnutého úveru a o vstavbe a nadstavbe bytov, alebo nebytových priestorov. Rozhoduje o správe alebo o zmene spôsobu výkonu správy, určuje odmenu predsedovi spoločenstva a členom rady, rozhoduje o ďalších skutočnostiach, o ktorých podľa tohto zákona nerozhoduje iný orgán.

 

Späť

Poplašné systémy a zabezpečovacie zariadenia

 Uvažujme ako zlodejFaktory ovplyvňujúce rozhodnutie vlamačovTakže ako sa chrániť?DvereZámokOkná a zasklené plochyPoplašné systémyDelenie poplašných systémovMagnetické poplašné zariadenie Ľudskou prirodzenosťou je potreba chrániť seba, svojich najbližších a svoj majetok od nepamäti a na to využíva dodnes všetky svoje dostupné možnosti. V dnešných časoch je dôležitejšie krízovým situáciám predchádzať, ako ich riešiť a ľudia sa zaoberajú svojou ochranou o väčšej miere než v minulosti. Týka sa to aj bezpečnosti jednotlivcov a rodín a zabezpečenia..

Predaj nehnuteľnosti, ako zvýšiť hodnotu bytu pred predajom v 7 krokoch. Predaj nehnuteľnosti, ako zvýšiť hodnotu bytu pred predajom v 7 krokoch.

Predaj bytu je dôležitým rozhodnutím, preto je dôležité, aby bol byt v dobrej kondícii a mal čo najvyššiu hodnotu. Tu je 7 krokov, ako zvýšiť hodnotu vášho bytu pred predajom.   1. Vylepšenie vzhľadu a výber správnych farieb Prvým krokom je vylepšenie vzhľadu bytu. To môžete urobiť tým, že použijete svetlé a jasné farby na steny a vyberiete moderný nábytok. Tieto zmeny môžu zvýšiť atraktivitu bytu a pritiahnuť viac kupcov. Vzhľad bytu môže veľmi ovplyvniť to, ako sa v ňom cítite a ako sa bude páčiť potenciálnym nájomcom..

Zvláštny duch podkrovia

 Ako vystaviť podkrovie?Od čoho závisí konečná podoba?Typy striechPodlaha v podkrovíZaizolujte dôkladneVykurovanie a teplá vodaMateriály na výstavbuHrajte sa so svetlomSvetlo prenikajúce cez štítyHra s tieňom, farbami a drevom Kto už v podkroví býval, pozná ten neopísateľný pocit slobody, nekonvenčnosti a tajomna, plný svetla a priestoru. Akoby tam zastal čas a človek tam nepatril ani do neba, ani na zem. Podkrovie vonkoncom nemusí a ani neslúži výhradne na bývanie. Jeho definícia môže byť niekedy odlišná či celkom výnimočná. Niekto si tam suší vypraté..

Smernica č. 2008/122/ES a náležitosti timesharingovej zmluvy

Minulým článkom sme započali miniseriál týkajúci sa otázok tzv. timesharingových vzťahov, teda vzťahov založených timesharingovými zmluvami. Ako už bolo povedané, timesharing je inštitút alebo obchodný produkt spojený s dovolenkovými pobytmi v hotelových a iných ubytovacích zariadeniach, ktoré si občan prenajíma na určité vymedzené časové obdobie počas kalendárneho roka, a to na obdobie niekoľkých rokov. Jedná sa o osobitný druh nájmu v kombinácii s kúpou. Smernica č. 2008/122/ES Smernica č. 2008/122/ES o ochrane spotrebiteľa vo vzťahu k niektorým..

Prenájom nehnuteľnosti a registračná povinnosť prenajímateľov

So začiatkom nového školského roka vyvstala pre mnohých študentov, prípadne pracujúcich, ktorí dochádzajú za prácou mimo svojho obvyklého bydliska, opäť otázka zabezpečenia svojho ubytovania. Mnohí z nich riešia uvedený problém, nakoľko kapacita internátov a ubytovní nemusí vždy pokryť ich vysoký dopyt, nájmom nehnuteľnosti - prevažne bytu alebo časti bytu. Mnohí občania sa na rubriku „Právnik radí“ obrátili s otázkami, či a kedy sú povinní sa registrovať na daňovom úrade a aký postup majú zvoliť pri prenájme nehnuteľnosti alebo jej časti,..

Narúšanie pokojného bývania ako predpoklad pre zánik nájmu bytu

Rada by som sa informovala, či nás bytové družstvo môže kvôli dcére vysťahovať z bytu? Nemáme kam íst bývať a dá sa tomu vyhnúť, ak bytové družstvo zruší dcére trvalý pobyt a ona odíde preč? Vlastníkom bytu  je bytové družstvo a ja a manžel ako spoloční členovia družstva sme nájomníkmi. Máme dospelú dcéru, ktorá má totožný trvalý pobyt ako my a v čase našej neprítomnosti (manžel je dlhodobo mimo bytu a ja kvôli práci) býva dcéra v byte a susedia sa sťažujú, zatiaľ len ústne, na bytovom družstve, že za dcérou chodia všelijaké..

Novinky v stavebnom sporení

Správa bytových domovCieľ projektu a konferencieNovela zákona o stavebnom sporeníOkruh poberateľov štátnej prémieAsi nikoho v súčastnej dobe neprekvapí, že medzi základné túžby človeka patrí splnenie si sna o vlastnom bývaní či zmodernizovaní toho, čomu hovoríme vlastný domov. Cesta k peknému a hlavne útulnému bývaniu vedie viacerými cestami. Medzi tie najviac využívané cesty ako sa k tomuto cieľu priblížiť patrí na Slovensku stavebné sporenie. Aby tento nástroj na splenie si sna o peknom bývaní mohol lepšie reagovať na potreby ľudí, dochádza na tomto..

Poistenie nehnuteľnosti – nie luxus, ale nevyhnutnosť

Domov je pre každého človeka miestom, ktoré preň predstavuje nielen súkromie a pohodlie, ale najmä bezpečie. To je dôvod, prečo si doň inštalujeme napríklad alarmy - snažíme sa ho urobiť čo najbezpečnejším miestom pre seba a svoju rodinu. Zároveň však tak, ako všetky tieto náležitosti chránia nás, tiež chceme, aby bol nejakým spôsobom chránený aj náš domov; akiste zaváži aj fakt, že sme do jeho budovania vložili nemalú námahu, čas aj finančné prostriedky. Aby teda nehrozila situácia, ktorá by nás o náš domov nejakým spôsobom pripravila bez možnosti..

Dovolenka Talianko Caorle Dovolenka Talianko Caorle

Prinášame vám tip na výhodnú dovolenku na severe talianska od slovenských majiteľov. Sever talianska je najbližšie more s rozľahlou piesočnou plážou, vyhľadávanou na dovolenku s deťmi. Množsto plážových atrakcií a program pre deti je zadarmo. Navyše na apartmány v ostávajúcich termínoch poskytneme zľavu.Mimoriadne zaujímavé sú apartmány blízko pri mori (150 metrov od pláže) a zároveň v úplnom centre pri obchodoch a reštauráciách. Miesto, kde počujete a prípadne vidíte program a koncerty na pláži.Hlavnou výhodou je možnosť dostať sa do apartmánu..


Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.