V prvej časti článku ste mali možnosť dozvedieť sa niečo o zákone o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Článok sa zaoberal tým, čo to vlastne z právneho hľadiska byt a nebytový priestor je, ako sa nadobúda vlastníctvo bytov a o zmluve o prevode vlastníctva. V druhej časti článku sa dozviete niečo viac o spravovaní nehnuteľnosti, o tom, čo to je spoločenstvo a kto je to správca, aké sú jeho práva a povinnosti. Informácie sú prebraté zo zákona č 182/1993 Z.z.

Správa domu vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome

Spoločenstvo je vlastne skupina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorá ma na starosti správu domu. Spoločenstvo vlastníkov bytov vzniká vtedy, ak vlastníci bytov a nebytových priestorov neuzavrú zmluvu o výkone správy s inou právnickou osobou alebo fyzickou osobou, teda správcom, alebo s bytovým družstvom. Keď už spoločenstvo alebo správcovstvo vznikne, doterajší vlastník domu je povinný bezodkladne odovzdať spoločenstvu alebo správcovi technickú dokumentáciu domu. Na správu jedného domu môže byť dohodnutá len jedna z foriem správy domu, teda buď môže byť v rukách spoločenstva alebo správcu.

Pokiaľ sa byt alebo nebytový priestor prevádza z vlastníctva bytového družstva do vlastníctva jeho členov, teda ak od bytového družstva svoj byt alebo nebytový priestor odkúpite, môže sa spoločenstvo zriadiť, ak je do vlastníctva členov družstva prevedených viac ako nadpolovičná väčšina bytov a nebytových priestorov v dome. Takisto musí so zriadením spoločenstva súhlasiť viac ako nadpolovičná väčšina vlastníkov.

Spoločenstvo

Spoločenstvo je právnická osoba, ktorá spravuje spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, nebytové priestory, ktoré sú v spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov, príslušenstvo a priľahlý pozemok, vrátane ich údržby a obnovy. Spoločenstvo vzniká dňom zápisu do registra spoločenstiev, vedenom krajským úradom príslušným podľa sídla spoločenstva. Spoločenstvo môžu vytvoriť aj vlastníci bytov a nebytových priestorov viacerých domov.

Návrh na zápis do registra je povinný podať vlastník domu do jedného mesiaca po podaní návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností alebo splnomocnený zástupca vlastníkov. Pri zmene správy domu byť pravosť podpisu musí úradne osvedčená.

Súčasťou návrhu na zápis do registra je zmluva o spoločenstve vo dvoch vyhotoveniach, doklad o bezúhonnosti predsedu spoločenstva a stanovy spoločenstva. Súčasťou by mala byť tiež zápisnica a prezenčná listina zo schôdze vlastníkov, výpis z listu vlastníctva a správny poplatok.

V prípade zmeny formy správy, teda napr. ak vlastníctvo prechádza zo správy bytového družstva do osobného vlastníctva, je súčasťou návrhu aj výpoveď zmluvy o výkone správy novému správcovi. Konanie o registrácii sa začne dňom, keď je správnemu orgánu doručený návrh na zápis do registra.

Správny orgán vykoná zápis do registra do 15 dní od začatia konania. V tejto lehote zašle vlastníkovi domu alebo splnomocnenému zástupcovi jedno vyhotovenie zmluvy o spoločenstve, na ktorom vyznačí deň zápisu do registra. Do registra sa zapisuje názov a sídlo spoločenstva, identifikačné číslo, orgány spoločenstva, meno, priezvisko a adresa trvalého pobytu štatutárneho orgánu. Náležitosti zapísané v registri sú účinné voči každému odo dňa vykonania zápisu do registra.

Písomnú zmluvu o spoločenstve uzatvára vlastník domu s novým vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome pri prevode vlastníctva, ak so zriadením spoločenstva vyslovila súhlas nadpolovičná väčšina vlastníkov. Zmluvu o spoločenstve nemožno vypovedať.

Každý nový vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome je povinný pristúpiť k zmluve o spoločenstve. Prevodom alebo prechodom bytu alebo nebytového priestoru na nového vlastníka odstupuje doterajší vlastník od zmluvy o spoločenstve; záväzky vyplývajúce z tejto zmluvy zanikajú až ich usporiadaním.

Zmluva o spoločenstve musí obsahovať názov a sídlo spoločenstva, orgány spoločenstva a ich právomoc, spôsob správy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a pozemku, úpravu práv a povinností vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, úpravu majetkových pomerov spoločenstva, spôsob a oprávnenie hospodárenia s prostriedkami fondu prevádzky, údržby a opráv. (182/1993 Z.z.)

Zmluva sa môže neskôr upravovať len pod podmienkou ak je v nej uvedené, že spoločenstvo vydá stanovy, ktoré upravia vnútornú organizáciu spoločenstva a podrobnejšie upravia niektoré veci obsiahnuté v zmluve o spoločenstve.

Spoločenstvo hospodári s úhradami vlastníkov bytov a nebytových priestorov za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru. Výnimku tvoria tie úhrady za služby a práce, ktoré vlastník uhrádza priamo dodávateľovi. Ďalšiu výnimku tvorí fond prevádzky, údržby a opráv, ktorý sa tvorí z príspevkov vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ako aj majetok, ktorý získalo spoločenstvo svojou činnosťou. Do majetku spoločenstva nepatria byty a nebytové priestory v dome, tie spoločenstvo nadobúdať nemôže. Môže jedine prenajímať spoločné nebytové priestory, spoločné časti domu a zariadenia domu, príslušenstvo a priľahlý pozemok v mene vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

Spoločenstvo rozhoduje o rozúčtovaní nákladov a úhrad spojených so správou domu na jednotlivých vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ak to nevylučuje osobitný predpis. Spoločenstvo je pritom povinné zohľadniť mieru využívania spoločných častí a spoločných zariadení domu. Rovnakým spôsobom je spoločenstvo povinné postupovať aj pri rozhodovaní o výške preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv. Spoločenstvo môže vo vlastnom mene vymáhať plnenie povinností vlastníkov bytov a nebytových priestorov podľa tohto zákona.

Spoločenstvo sa nemôže zúčastňovať na podnikaní iných osôb a nemôže uzatvárať zmluvy o tichom spoločenstve. Spoločenstvo je povinné finančné prostriedky vybrané od vlastníkov bytov a nebytových priestorov alebo získané vlastnou činnosťou zhromažďovať len na účtoch v banke. Ak spoločenstvo tvorí viac domov, musí viesť samostatné analytické účty osobitne za každý dom.

Vlastníci sú povinní uhrádzať finančné prostriedky do fondu prevádzky, údržby a opráv a úhrady za plnenia. Spoločenstvo zodpovedá za záväzky vlastníkov, ktoré vznikli pri výkone správy, až do výšky splatených úhrad za plnenia alebo do výšky zostatku fondu prevádzky, údržby a opráv v príslušnom dome. Teda za tovary a služby je spoločenstvo zodpovedné len do výšky vašich splatených úhrad alebo do výšky zostatku na fonde spoločenstva. Zodpovednosť za úhradu záväzkov voči dodávateľom služieb a tovarov, ktoré obstaráva spoločenstvo v rámci zmluvy o výkone správy, nesie vlastník bytu alebo nebytového priestoru, len ak nie sú kryté úhradami za plnenia, alebo úhradami preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv spoločenstvu.

Spoločenstvo môže uzavrieť zmluvu o úvere na opravu, rekonštrukciu alebo modernizáciu spoločných častí, spoločných zariadení a príslušenstva domu. Ak spoločenstvo tvorí viac domov, ručenie sa týka iba vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorého sa úver týka. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru ručí za záväzky vyplývajúce z úverovej zmluvy v pomere veľkosti spoluvlastníckeho podielu na dome až do výšky ceny bytu alebo nebytového priestoru podľa znaleckého posudku.

Orgány spoločenstva

Orgány spoločenstva tvorí predseda, rada, zhromaždenie poprípade iný orgán, ak tak ustanoví zmluva o spoločenstve.

Predseda

Predseda riadi činnosť spoločenstva a koná v jeho mene. Volí ho zhromaždenie nadpolovičnou väčšinou všetkých hlasov na tri roky. Za predsedu môže byť zvolená len fyzická osoba, ktorá je spôsobilá na právne úkony a je bezúhonná. Rozhoduje o všetkých záležitostiach spoločenstva, ak nie sú zákonom, zmluvou o spoločenstve alebo stanovami zverené inému orgánu spoločenstva.

Predseda po prerokovaní v rade navrhuje rozpočet spoločenstva na príslušný kalendárny rok, ročnú účtovnú uzávierku spoločenstva, výšku mesačných úhrad za plnenia, výšku mesačných platieb za správu, použitie prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv, výšku príspevkov do fondu prevádzky, údržby a opráv a vyúčtovanie úhrad za plnenia.

Predseda zodpovedá za škodu spôsobenú spoločenstvu, vlastníkom bytov a nebytových priestorov alebo tretím osobám porušením svojich povinností alebo prekročením svojich právomoci.

Rada

Rada je dozorný orgán spoločenstva. Rada zvoláva zhromaždenie najmenej raz za rok, kontroluje vedenie účtovníctva a iných dokladov, navrhuje odvolanie predsedu. Má najmenej troch členov. Členom rady môže byť len vlastník bytu alebo nebytového priestoru. Členom rady nemôže byť predseda. Funkčné obdobie rady je tri roky. Na platné rozhodnutie rady je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny jej členov. Členovia rady sú oprávnení nahliadať do všetkých dokladov a záznamov týkajúcich sa činnosti spoločenstva a kontrolujú, či spoločenstvo vykonáva činnosť v súlade s týmto zákonom, zmluvou o spoločenstve alebo stanovami spoločenstva.

Predseda a člen rady nesmie vo vlastnom mene ani na vlastný účet uzavierať obchody, ktoré súvisia s činnosťou spoločenstva, sprostredkúvať pre iné osoby obchody, ktoré sú predmetom činnosti spoločenstva alebo s ním súvisia.

Za bezúhonného sa na účely tohto zákona považuje ten, kto nebol právoplatne odsúdený za trestný čin hospodársky, trestný čin proti majetku alebo iný trestný čin spáchaný úmyselne, ktorého skutková podstata súvisí s predmetom činnosti spoločenstva, ak sa naňho nehľadí, akoby nebol odsúdený. Bezúhonnosť sa preukazuje výpisom z registra trestov nie starším ako tri mesiace.

Zhromaždenie

Zhromaždenie tvoria všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov. Zhromaždenie zvoláva rada podľa potreby, najmenej raz za rok alebo keď o to požiada najmenej štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Zhromaždenie schvaľuje zmeny zmluvy, stanovy a zásady hospodárenia, rozpočet, ročnú účtovnú uzávierku a vyúčtovanie úhrad za plnenia, výšku mesačných úhrad za plnenia, mesačných platieb za správu a príspevkov do fondu prevádzky, údržby a opráv. Rozhoduje o použití prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv. Volí a odvoláva členov rady a predsedu, rozhoduje o zrušení, zlúčení, splynutí alebo rozdelení spoločenstva, rozhoduje o úvere a o zabezpečení pohľadávok vyplývajúcich z poskytnutého úveru a o vstavbe a nadstavbe bytov, alebo nebytových priestorov. Rozhoduje o správe alebo o zmene spôsobu výkonu správy, určuje odmenu predsedovi spoločenstva a členom rady, rozhoduje o ďalších skutočnostiach, o ktorých podľa tohto zákona nerozhoduje iný orgán.