Stačí kozmetická úprava?
Nechajme si poradiť
A tak niečo k novostavbe
Ako postupovať podľa práva?
Budete potrebovať právne overené dokumenty
Tak kedy sa konečne môžete pustiť do práce?



Súčasná bytová situácia sa zdá neúnosná a tak sa mnoho ľudí začína radiť, či si zaobstará starší, dostupnejší dom a postupne mu dá novú tvár, alebo si splní všetky svoje sny, zadĺži sa na dlhé roky a pôjde cestou novostavby. Čo je lepšie? Ako všade, aj tu narazíme na dve strany mince, aj tu záleží na mnohých faktoroch. Každá stavba je jedinečná, naše predstavy a potreby sú rôzne, skrátka nejestvuje žiadna univerzálna rada. Dajú sa však aspoň približne explicitne vypočítať fakty pre a proti.

Stačí kozmetická úprava?

Ak už v starom dome bývame, bude jeho rekonštrukcia len logickým vyústením meniacich sa potrieb a požiadaviek na moderné bývanie. Pre vytvorenie novej tváre pre náš starý dom nás často vedú citové väzby k bydlisku či miestu kde sme vyrastali, spomienky. V menej prípadoch taktiež možno obdiv k jeho historickej tradícii a architektúre. Staré domy majú určite ducha miesta, nesú v sebe pamiatku práce a života, radosti a smútku často nielen jednej generácie, ale mnohých.

Budeme sa teraz trochu venovať efektívnosti vašich investícií. V prvom rade treba zvážiť, či suma za rekonštrukciu bude odpovedať využívanej hodnote stavby. Je na mieste podotknúť, že zo starého domu už nikdy nedokážeme urobiť dom nový. Dom bol postavený tak, aby vyhovel vtedajším požiadavkám, bol vyhotovený z dobových materiálov a okrem nutného fyzického opotrebovania musíme počítať aj s opotrebovaním morálnym. Starý dom je zvyčajne nutné rekonštruovať doslova od podlahy až po strop, urobiť tzv. kompletku. Býva samozrejmosťou, že jednovrstvové steny z klasických plných tehál alebo kameňa spred sto rokov nebudú spĺňať súčasné požiadavky noriem na tepelnú ochranu budov, strechou bude možno na viacerých miestach zatekať, na murive nájdeme krásne ornamenty plesne alebo prasklín atď.

Veľká obozretnosť je nutná pri kúpe nehnuteľnosti postavenej medzi svetovými vojnami. Bolo treba šetriť, tak sa šetrilo. I na dosť nepatričných miestach. Základy sú často žiadne alebo minimálne, chýbajúca izolácia a absencia sociálneho zariadenia nie sú v takýchto domoch výnimkou. Pravdaže, nerobme si ilúzie ani o relatívne nových domov. Totiž ani za minulého režimu sa príliš kvalitne nestavalo. Pozor pri takomto dôležitom rozhodnutí si budeme musieť dať určite.

Nechajme si poradiť

Pri rekonštrukcii budeme musieť vychádzať z daných a v podstate nemenných podmienok, úspech či neúspech bude závisieť iba od nás, na našom prístupe, ale hlavne na tom, akých odborníkov zapojíme do projektu, na ich schopnostiach. Nutnosťou je dôkladne spracovaný projekt rekonštrukcie od skúseného architekta alebo stavebného inžiniera, ktorý určite nebude jednoduchší, ani o nič lacnejší ako projekt novostavby. Náklady na rekonštrukciu sa dajú do určitej miery odhadnúť, ale nezabúdajme na dostatočne veľkú finančnú rezervu na navýšenie rozpočtu v situáciách, s ktorými sme nepočítali. Získať ďalšie peniaze nemusí byť jednoduché a momentov, kedy bude treba riešiť problém, o ktorom sme nemali ani tušenia, bude dosť. Do práce sa rozhodne neoplatí púšťať na vlastnú päsť bez potrebných znalostí. Laické neodborné opravy a zásahy do starých konštrukcií môžu stavbu vážne poškodiť a v konečnom dôsledku spôsobiť škodu väčšiu, než bola pôvodná chyba a ohroziť bezpečnosť a životy ľudí. Všeobecne sa dá ešte pred podpísaním kúpnej zmluvy zariadiť konzultácia s odborníkom, ktorý vám na mieste posúdi stav konštrukcie- stabilitu celého objektu, stav strechy, krov, nosných stien. Mnohokrát je ťažké odhadnúť, aké prekvapenia dom skrýva a ani skúsený statik neposúdi stav bez stavebného prieskumu. Väčšinou bude nutná sonda na posúdenie základov, predmetom prieskumu by mal byť taktiež stav stien, drevených konštrukcií, krov a stropu. Veľkým rizikom v starých domoch, zvlášť v tých zo zanedbanou údržbou, je možná prítomnosť drevokazných škodcov. Stačí dierka, ktorou zateká do krovy. Prítomnosť takýchto škodcov spoľahlivo potvrdia laboratórne rozbory. Vlhké škvrny, škvrny sfarbené dobiela či domodra či plesne všeličo napovedia o neexistencii alebo nefunkčnosti izolácie proti vlhkosti. Každá prasklina na fasáde alebo v interiéri je vždy dôvodom k opatrnosti. Stavebný prieskum samozrejme nebude zdarma, ale rozhodne sa nevyplatí v tejto fáze šetriť. Sami nie sme schopní (česť výnimkám, nikoho sa nesnažíme uraziť) posúdiť závažnosť ani poškodenie konštrukcie domu, ani efektívnosť zamýšľanej rekonštrukcie. Sú však skúsenosti aj s nenáležitým vyfaktúrovaním projektu. To však necháme na svedomie stavebných inžinierov či architektov.

Mnoho nečakaných problémov sa môže objaviť aj po dôkladnej odbornej prehliadke behom rekonštrukcie pri postupnom odkrývaní muriva. Môže sa prejaviť vplyv mnohoročnej zanedbanej starostlivosti, zubu času a inde možno prehnaná šetrnosť našich predkov nám pripraví nemilé prekvapenia napríklad v podobe neexistencie obvodových vencov a tretinovej hĺbky základov oproti údajom v zachovanom projekte. Po nemalej investícii do strechy, hydroizolácie a spevnenia základov možno zistíme, že dom je až teraz vlastne v štádiu hrubej stavby a väčšia časť investícii nás iba čaká. Nie je výnimkou, že vynaložená čiastka sa možno už teraz blíži k nákladom na novostavbu. Kompletná rekonštrukcia sa vo veľa prípadoch nevyhne všetkým pôvodným rozvodom- elektrické vedenie bude možno v hliníkových vodičoch a vody v olovených trubkách, prípadne v studni na dvore. Kanalizácia vidieckych domov môže viesť do blízkeho potoka, budeme musieť riešiť systém a rozvody vykurovania, tepelnú izoláciu stavby, meniť všetky okná. Starý dom je plný tajomstiev. Možno nakoniec dôjdete k záveru ako mnoho ľudí pred vami, že ak by ste to vedeli skôr, začnete novostavbu.

A tak niečo k novostavbe

Novostavba na voľnom pozemku je ako sa zdá jednoduchšou cestou k zaobstaraniu si primerane vyhovujúceho domova. Najväčšou výhodou novostavby je možnosť naplánovať si dom vo všetkom zodpovedajúci našim predstavám. Máme možnosť si vybrať lokalitu a konkrétny pozemok, môžeme rozvážiť ako veľký pozemok chceme a potrebujeme, prípadne sme ochotní zaplatiť. Môžeme ovplyvniť jeho veľkosť a tvar, orientáciu k svetovým stranám, zvoliť si pozemok v rovine alebo v svahu, ktorý nás priamo núti ku stavbe atypicky individuálne riešeného domu a vznik zaujímavo členenej záhrady. Budeme zvažovať aj naše citové väzby k danému miestu, prítomnosť priemyslu, čistotu prostredia, prítomnosť inžinierskych sietí, prípadne ich vzdialenosť od hraníc pozemku.

Pri plánovaní novostavby začíname s čistým štítom, nezaťažení a neobmedzení existujúcimi konštrukciami a ich stavom. S dobrým architektom môžeme ideálne stvárniť predstavu domova pre našu rodinu. Máme možnosť ideálne naplánovať vnútornú dispozíciu a nadväznosť jednotlivých miestností, vymyslieť usporiadanie, ktoré bude vyhovovať celej rodine funkčne i esteticky aj počas nastávajúcich rokov. Môžeme zvážiť umiestnenie domu na pozemku a jeho orientáciu k svetovým stranám tak, aby sme v interiéri optimálne využili slnečné svetlo v priestoroch, kde budeme tráviť najviac času, aby dom zbytočne netienil, alebo naopak, aby vytváral žiadúce tienisté zákutia. Môžeme optimálne navrhnúť príjazdové cesty k domu a parkovacie plochy či garáže tak, aby zostala čo najväčšia plocha pre okrasnú záhradu. Dobre umiestnený dom môže ideálne využiť možnosti pozemku, výhľad do krajiny a do záhrady. Výber pozemku a návrh novej stavby sa ale bude musieť prispôsobiť požiadavkám predpisov o vzájomných odstupoch stavieb a konkrétnym požiadavkám územne plánovacej dokumentácie pre danú lokalitu najmä v oblastiach počtu poschodí, výšky hrebeňa, dodržania uličnej čiary. Nepomerne náročnejšie a podrobnejšie budú požiadavky na novostavby v pamiatkových zónach a chránených pamiatkových oblastiach.

.Možnosť vyhovieť všetkým našim predstavám a plánom i možnosť využiť moderné technológie budú asi najhlavnejším dôvodom pre novostavbu, na druhej strane ani mnohomiliónová investícia do novostavby nie je vždy zárukou kvalitnej a hodnotnej stavby. Cesta dobrým smerom je vytvorenie si konkrétnej predstavy o tom, čo od domu očakávame, voľba dobrého architekta, ktorý dokáže stvárniť naše predstavy a dať im smer, a veľmi pedantná voľba dodávateľov stavby s preverením referencií a návštevou už postavených objektov.

Ako postupovať podľa práva?

Teraz si niečo povieme o tom, ako a kedy môžete začať so stavebnými úpravami, aby ste pritom postupovali podľa platných zákonov. Bude to tak trošku ústami právnika, ale nepredpokladám, že to bude ťažko zrozumiteľné.

Ak pri stavebných úpravách vykonávaných v rámci rekonštrukcie vášho domu nebudete meniť vzhľad stavby, nezasiahnete do nosných konštrukcií stavby, nezmeníte spôsob užívania stavby a neohrozíte nimi záujmy spoločnosti, potom na ich vykonanie nebudete potrebovať stavebné povolenie. O úmysle vykonať takéto práce musíte však informovať stavebný úrad, a to formou ohlásenia. Ohlásenie sa podľa § 57 Stavebného zákona musí podať vopred, ešte pred samotným vykonaním prác. Náležitosti ohlásenia obsahuje vyhláška Ministerstva životného prostredia Slovenskej republiky č. 453/2000 Z. z., ktorou sa vykonávajú niektoré ustanovenia Stavebného zákona. Na základe ohlásenia stavebný úrad skúma, či rozsah stavebných úprav spĺňa podmienky, ktoré boli uvedené vyššie. Na objasnenie skutočností uvedených v ohlásení môže stavebný úrad podľa potreby vykonať aj miestne zisťovania a ústne konanie. Ak stavebný úrad dospeje k záveru, že ohlásenú činnosť možno vykonať len na základe stavebného povolenia, musíte s úmyslom vykonať stavebné práce vyčkať až do vydania stavebného povolenia.

Budete potrebovať právne overené dokumenty

Pri zháňaní všetkých potrebných dokladov na realizáciu vašej stavby máte dve možnosti. Tou prvou je najať si firmu, ktorá všetky potrebné úrady obehá za vás. Budete mať síce bez stresu vyžadované papiere na začatie vašej stavby, ale sumy za tieto služby si spomínané firmy finančne ohodnocujú veľmi neadekvátne. Zaplatíte od dvadsaťpäť do štyridsať tisíc korún plus správne poplatky v kolkoch. Mnoho budúcich majiteľov domov je rado, že má dostatok financií na stavbu, ale samozrejme na vašom zvážení, či zadováženie dokumentov vyriešite takouto cestou.

Ako iste tušíte, druhá alternatíva je, že si úrady obeháte sami. Je to síce zložitejšie, ale určite hospodárnejšie.

Ak ste svoj pozemok hľadali cez realitnú kanceláriu, potom máte zaručenú možnosť napojiť sa na všetky inžinierske siete. Ak svojpomocne, musíte si obehnúť elektrárne, vodárne a plynárne. Aj z dôvodu, aby ste vedeli, či cez váš pozemok nevedie nejaké dôležité potrubie - vysokonapäťový kábel, kanalizačné potrubie a pod. Jednoducho, či môžete bez problémov začať stavať.

V priebehu prípravy a realizácie stavby budete potrebovať tieto rozhodnutia:

• Územné rozhodnutie
• Stavebné povolenie
• Kolaudačné rozhodnutie

Tak kedy sa konečne môžete pustiť do práce?

 

So stavebnými úpravami môžete začať, keď dostanete písomné oznámenie stavebného úradu, že proti ich uskutočneniu nemá námietok. K takémuto písomnému oznámeniu stavebný úrad pripojí overený jednoduchý situačný výkres. Ak by však stavebný úrad svoje rozhodnutie do 30 dní odo dňa ohlásenia nevydal, môžete s prácami na vašom dome začať už po uplynutí tejto lehoty, ktorá sa počíta odo dňa ohlásenia. Za deň ohlásenia sa považuje deň, keď bolo ohlásenie podané stavebnému úradu alebo odovzdané na poštovú prepravu. Nad rámec ohlasovacej povinnosti si stavebník musí v prípadoch, v ktorých to vyžadujú osobitné predpisy (napr. zákon o ochrane prírody a krajiny, zákon o vodách), k stavebným úpravám obstarať aj rozhodnutia, stanoviská, vyjadrenia, súhlasy alebo iné opatrenia dotknutých orgánov štátnej správy. Stavebné úpravy sa musia uskutočniť a stavba sa musí užívať v súlade s príslušnými slovenskými technickými normami.

Ak by ste rekonštrukčné práce vykonávali bez ohlásenia alebo v rozpore s ním, dopustili by ste sa priestupku, za ktorý vám hrozí pokuta až do výšky 10 000 Sk. Právnickým osobám a fyzickým osobám oprávneným podnikať v tomto prípade hrozí pokuta až do výšky 400 000 Sk.

Zákon ráta aj s úľavami, a to v prípadoch, keď sa musia stavebné práce realizovať v dôsledku živelnej pohromy, havárie alebo inej mimoriadnej udalosti, či jej bezprostrednej hrozby. Vtedy možno práce vykonať aj bez predchádzajúceho ohlásenia. Ich uskutočnenie však treba bezodkladne ohlásiť stavebnému úradu.

Pre lepšiu orientáciu si ešte povieme niečo k problematike časového plánu rekonštrukcie, pretože z tohto dokumentu budeme vychádzať pri stanovení finančného plánu. Časový plán zväčša obsahuje i údaje o nákladoch na rekonštrukciu v danom období, ktoré sú základom finančného plánu. Treba si uvedomiť, že náklady na rekonštrukciu v danom období uvedené v časovom pláne neznamenajú, že ich budete musieť zaplatiť v tom istom období. Fungovanie vzťahu medzi časovým plánom a finančným plánom investora si vysvetlíme na konkrétnom príklade.

Predovšetkým sa budete riadiť zmluvnými podmienkami, ktoré ste si stanovili v zmluve o dielo alebo ktoré budú vašimi podmienkami na jej budúce uzavretie. Z týchto podmienok vyplýva platobná disciplína. Z nej potom môžete vypočítať, v akom čase od vykonania prác budete musieť zaplatiť určitú hotovosť. Napríklad ak je v zmluve stanovená lehota na predloženie súpisu vykonaných prác do piatich dní od skončenia mesiaca, potom aj lehota na kontrolu súpisu investorom je do piatich dní, a dodávateľ má právo vystaviť faktúru so splatnosťou približne 14 dní. V tomto prípade sa vaša potreba mať dostatok financií posunie o 24 dní od skončenia obdobia. Vzhľadom na to, že v rámci zmluvných podmienok sa termíny zväčša stanovujú v pracovných dňoch, potreba mať dostatok financií sa posunie obyčajne o jeden mesiac. Ak si rekonštrukciu vykonávate svojpomocne, bude finančná situácia iná, pretože materiál na práce musíte nakúpiť v predstihu a rovnako ho aj včas zaplatiť. Jednoducho povedané, potreba mať dostatok financií sa v tomto prípade posunie dopredu o jeden mesiac pred obdobie, v ktorom sa práce vykonajú. Rozdiel medzi týmito dvoma prípadmi je z finančnej stránky dvojmesačný. Dodávatelia sa snažia tento rozdiel zmenšiť požiadavkou na zálohovú platbu. Všetko sa teda odvíja od časového plánu, v ktorom sú určené náklady vynaložené dodávateľom na vykonanie prác, a od zmluvy o dielo, v ktorej sú stanovené platobné podmienky.

Samozrejme, náš príklad je veľmi zjednodušený, ale stačí na vysvetlenie problematiky a pomôže vám pri plánovaní. Podľa tohto príkladu, keď je platobná disciplína nastavená na 24 dní po skončení fakturačného obdobia, potrebujete peniaze vždy ku koncu mesiaca, v ktorom je uvedená potreba platby. Pri takomto plánovaní, ktoré vychádza jednak z časového plánu predloženého dodávateľom a jednak z podmienok zmluvy, nemôže sa vám stať, že budú problémy s platením faktúr. Mnohí investori často faktúry neuhrádzajú; zabúdajú, že aj to je zrkadlom ich serióznosti a že každá neserióznosť sa im môže niekoľkonásobne vrátiť. Plánovanie financovania rekonštrukcie domu je nevyhnutné, najmä ak je rekonštrukcia rozsiahla, teda keď sú náklady vysoké a financie čerpáte z pôžičiek. Banky väčšinou vyžadujú predloženie časového plánu rekonštrukcie, ale aj finančný plán. Časy, keď prevládal názor, že plánovanie je socialistický výmysel, sú už dávno za nami; teraz sa musíme pozerať na svet reálnymi očami a robiť všetko s rozvahou.