Vykupovanie pozemkov developermi
Ste vlastníkom ornej pôdy a plánujete na nej začať výstavbu? V tom prípade, by ste mali zmenu ornej pôdy na stavebný pozemok stihnúť od konca júna. Koncom minulého mesiaca bola schválená novela zákona o ochrane a využívaní poľnohospodárskej pôdy. Účinnosť nadobúda 1. júla 2008. To znamená, že ak si po tomto dátume budete chcieť urobiť zmenu poľnohospodárskej pôdy na stavebný pozemok, zaplatíte za to podľa toho, v ktorej oblasti sa vaša pôda nachádza a do ktorej z deviatich skupín spadá.
Ako na zmenu pôdy dnes
Súčasná legislatíva v oblasti premeny ornej pôdy na stavebné pozemky je zložitá. Odňatie poľnohospodárskej pôdy na nepoľnohospodárske účely, teda napríklad aj zmenu ornej pôdy na stavebný pozemok upravuje zákon 220/2004 Z.z. (pod poľnohospodársku pôdu okrem ornej pôdy patria aj chmeľnice, vinice, ovocné sady, záhrady a trvalé trávne porasty).
Poľnohospodársku pôdu môžete použiť na nepoľnohospodárske, teda stavebné účely len na základe rozhodnutia o odňatí poľnohospodárskej pôdy. Toto rozhodnutie vydáva obvodný pozemkový úrad, podľa toho, kde sa predmetná pôda nachádza. Rozhodnutie nepotrebujete, ak ide o pôdu, ktorá je v hraniciach zastavaného územia obce a ak nejde o plochu väčšiu ako tisíc m2. V tom prípade, však obvodný pozemkový úrad vydá stanovisko k zámeru, ktorý pripravujete na základe kópie katastrálnej mapy. Poľnohospodársku pôdu je podľa tohto zákona možné odňať natrvalo alebo dočasne. Natrvalo to znamená, že zmena spôsobu jej použitia je trvalá. Trvalá je aj zmena druhu pozemku v katastri. Dočasné odňatie, môže byť zmena spôsobu jej využitia avšak najviac na desať rokov. Pôda sa pritom podľa zákona musí rekultivačnými opatreniami uviesť do pôvodného stavu.
Čo potrebujete k žiadosti
O odňatie pôdy môže požiadať právnická alebo fyzická osoba. K žiadosti budete potrebovať súhlas krajského pozemkového úradu s budúcim možným použitím poľnohospodárskej pôdy na stavebné zámery. Ak však váš pozemok nepresahuje 1.000 m2, súhlas krajského pozemkového úradu nepotrebujete. Ďalej by ste si mali pripraviť projektovú dokumentáciu, bilanciu skrývky humusového horizontu poľnohospodárskej pôdy s návrhom na jej hospodárne využitie, osobitne na trvalé odňatie a osobitne na dočasné odňatie. Pripraviť by ste si mali aj výpis z katastra, kópiu katastrálnej mapy s vyznačením parciel navrhovaných na odňatie, dve vyhotovenia geometrického plánu a potvrdenie o bonitovanej pôdno-ekologickej jednotke. K tomu si zaobstarajte aj vyjadrenia účastníkov konania a dotknutých orgánov štátnej správy a samosprávy. Ďalej právoplatné územné rozhodnutie alebo potvrdenie stavebného úradu o zlúčení územného a stavebného konania. Ak chcete teda napríklad zmenu ornej pôdy na stavebný pozemok, musíte doložiť stavebný zámer, určiť rozsah (teda rozlohu v m2), z ktorého sa bude skrývať orničná vrstva.
Na aké úrady sa so žiadosťou obrátiť
Obvodný pozemkový úrad potom vašu žiadosť posúdi a ak zistí, že boli dodržané všetky zásady ochrany poľnohospodárskej pôdy vydá rozhodnutie o odňatí. V tomto rozhodnutí by malo byť uvedený účel, na ktorý je súhlas na odňatie vydaný. Obsahovať by mal aj údaje o dokumentoch na základe ktorých, rozhodnutie vydal. V rozhodnutí by mal obvodný pozemkový úrad schváliť aj bilanciu skrývky humusového horizontu poľnohospodárskej pôdy a uložiť podmienky, na základe ktorých ba mala byť zabezpečená ochrana poľnohospodárskej pôdy. Rozhodnutie o vyňatí alebo nevyňatí by ste mali dostať do jedného mesiaca.
Rozhodnutie o odňatí budete potrebovať aj na katastri. Na základe neho vám totižto vyznačia zmenu druhu pozemku. Obvodný pozemkový úrad by mal rozhodnutie s vyhotovením geometrického plánu alebo kópie katastrálnej mapy zaslať na kataster. Ten potom plochy natrvalo vyjme z evidencie poľnohospodárskej pôdy a vyznačí zmenu najneskôr do 60 dní po prevzatí rozhodnutia. Ak však pôdu do piatich rokov od rozhodnutia nepoužijete na zámer, ktorý je uvedený v rozhodnutí o odňatí, tak zároveň toto rozhodnutie stratí platnosť. Rozhodnutie na odňatie nemusíte dostať v tom prípade, ak žiadosť nespĺňa zásady ochrany poľnohospodárskej pôdy. Až po vyznačení zmeny môžete požiadať o stavebné povolenie. No a stavať môžete až na základe stavebného povolenia. Až po stavbe sa potom v katastri pozemok zapíše ako stavebný.
Na ktorých pozemkoch si svoj dom nepostavíte
Proces zmeny pozemku ide cez územný plán obce alebo mesta. Ten patrí k najdôležitejším rozvojovým dokumentom obce a rieši katastrálne územie obce. Hovorí o tom, aká zástavba je na určitom území povolená a aká nie. Ak je teda v územnom pláne územie navrhnuté na výstavbu rodinných domov, tak sa tam nedá postaviť napríklad obchod. Podľa zákona 240/2004 Z.z. si dom nepostavíte ani na pozemku, ktorý je zaradený v prvej až štvrtej skupine kvality. Zákon tieto pôdy označuje ako zákonom chránené. To pre vás znamená, že na týchto pôdach, pokiaľ nie sú v intraviláne, alebo neboli schválené územným plánom na výstavbu, nemôžete stavať.
Čo prinesie novela
Za zmenu jedného metra štvorcového ornej pôdy na stavebný pozemok by ste tak po novom mali zaplatiť od 0 do 500 Sk. Deväť skupín je rozdelených na základe úrodnosti a atraktivity pôdy. Najviac pôdy s vysokou produkčnou schopnosťou teda bonitou je najmä na južnom a západnom Slovensku. V skupinách 1. až 7. zaplatíte za meter štvorcový od 20 do 500 Sk. Za zmenu pôdy patriacej do ôsmej a deviatej skupiny, teda tej, ktorá má najnižšiu bonitu nezaplatíte ani korunu. Poplatky za vyňatie sa nebudú platiť v prípadoch, že sa jedná o pozemok menší ako tisíc metrov štvorcových. Je teda otázne, či sa nebudú predávať skôr menšie pozemky, aby sa tak ľudia vyhli navýšeným poplatkom.
Ceny ornej pôdy
Keďže ceny ornej pôdy sú trhové, je na dohode predávajúceho a kupujúceho, na akej sume sa dohodnú. V inzertných ponukách sa napríklad ceny ornej pôdy za m2 v lokalite Bratislava II pohybujú približne vo výške 2.100 Sk za m2. Len o niekoľko kilometrov ďalej, v blízkosti Malaciek sa ponúka orná pôda približne za 540 Sk za m2. Nižšie ceny sú najmä na východe Slovenska. V ponuke ornej pôdy v lokalite Košice okolie nájdete ceny približne na úrovni 380 Sk za m2. Banská Bystrica má ceny o niečo vyššie, 600 Sk za m2. Aj keď v skutočnosti, môžu byť tieto ceny len orientačné, je pozoruhodné, že v odľahlejších lokalitách, ktoré sú vzdialené od väčších slovenských miest, nájdete na prvý pohľad lacné pozemky. Napríklad v Krupine si môžete kúpiť ornú pôdu už približne za 26 Sk za m2.
Ceny sa však pohybujú aj v závislosti od rozlohy pozemku. Čím väčší je pozemok, tým je aj nižšia cena za m2. Spomínaný pozemok je rozlohou väčší a jeho cena sa tak šplhá nad stovku miliónov korún. Jeho absolútna cena, je teda v porovnaní s cenou za 1 m2 pomerne vysoká. Pre potencionálneho investora môže byť prekážkou najmä to, že v prípade akejkoľvek výstavby sa podľa novej novely cena ešte navýši. Počiatočná investícia sa tak môže aj zdvojnásobiť. Cena v tomto prípade bude závisieť iba od spomínanej klasifikácie pôdy. No a to už môže byť pre investora aj na uváženie, či si nevyberie radšej pozemok v inej lokalite. Je možné, že sa tak developeri a investori budú orientovať na pozemky, v tých lokalitách, ktoré síce nie sú najvychytenejšie a majú najnižšie ceny za m2.
Nech sú už teda v súčasnosti ceny ornej pôdy akékoľvek, je potrebné si uvedomiť, že od 1. júla vás zámer stavať akúkoľvek nehnuteľnosť aj na vašom pozemku pravdepodobne vyjde viac. Novela sa tak dotkne aj individuálnej výstavby a výstavby bytových domov. V samotnej novele je ešte niekoľko otáznikov ako napríklad výnimka, že zmena pozemku do desať árov by mala byť bez poplatkov. Ak je však pre investora tisíc m2 málo a potrebuje väčší pozemok, výstavba sa mu tak o niečo predraží. Najvyššia možná suma navýšenia je o 500 Sk za m2. V regiónoch tak môže byť podiel výkupu veľký, čo predstavuje pre investora zvýšenú investíciu.
Problémom to môže byť aj pre obce, ktoré plánujú na svojich pozemkoch bytovú výstavbu. Ak budú chcieť stavať, budú musieť počítať s extra poplatkom.
Kúpa pozemku
V prvom rade je potrebné si objasniť, že pozemok teda orná pôda, zastavaná plocha a podobne sa teda stáva stavebným pozemkom až po vydaní stavebného povolenia. Toto povolenie však môžu mať len tie pozemky, na ktoré bolo pred tým vydané územné rozhodnutie. No keďže je kúpa pozemku pre väčšinu ľudí strategickým rozhodnutím, je potrebné už na začiatku vedieť, či na ňom budete môcť stavať. Navštívte teda katastrálny úrad a požiadajte o výpis z katastrálnej mapy. Na ňom by malo byť uvedené, či ide o stavebný pozemok, záhradu alebo iný druh pozemku. Ak zistíte, že nejde o stavebný pozemok, mali by ste si zistiť, či na pozemku môžete stavať a požiadať o vyňatie z pôdneho fondu a následne o zápis do katastra ako stavebný pozemok. Podmienkou by mala byť pre vás možnosť dobudovania inžinierskych sietí. V opačnom prípade, sa vám môže stať, že zostane pozemok nevyužitý.
Vývoj trhu s nehnuteľnosťami
Poplatky za odňatie pôdy budú mať dopad aj na vykupovanie pozemkov. Teda na ich ceny. Druhá skutočnosť, je to, že tak môže byť ovplyvnená aj výstavba priemyselných areálov, či logistických centier, skladoch a podobne. Práve developeri sú známi tým, že vykupujú pre svoje investičné zámery rozľahlé pozemky. Budujú na zelenej lúke. Pri podobných projektoch má totižto investor vzhľadom na svoj podnikateľský zámer, záujem zväčša o pozemky väčšej rozlohy. Dá sa teda predpokladať, že aby sa vyhli zbytočnému navyšovaniu vstupných investícií, budú vyhľadávať skôr menej úrodné pôdy, za odňatie ktorých nebudú musieť platiť. V tom horšom prípade si zvolí pozemok, za odňatie ktorého bude platiť najnižšie možné poplatky. Ide o pozemky zaradené do siedmej skupiny, kde sa poplatok pohybuje vo výške 20 Sk za m2. Nižšie poplatky by pre developerov nemuseli znamenať ešte veľkú prekážku, pretože si to v rámci svojich aktivít vedia finančne vykryť. Aj keď na úkor samotného konečného spotrebiteľa.
Budúcnosť
Ceny pozemkov sa neustále menia. Tak ako aj ceny nehnuteľností sa v posledných rokoch posunuli výrazne nahor. Samotnú cenu pozemku ovplyvňuje aj lokalita kde sa nachádza. Už klasicky sú najvyššie ceny v hlavnom meste a jeho blízkom okolí, kde sa za posledné roky sťahuje viacero jeho obyvateľov. Ich cenu navyšuje aj dostupnosť a menšie množstvo voľných pozemkov, či práve väčší záujem investorov.
Práve preto sa nám natíska otázka, či spoplatnenie preklasifikovania ornej pôdy na stavebné pozemky hlavne na okrajoch väčších miest nezvýši ceny nových developerských projektov v centrách miest. Na okrajoch boli zväčša stavané projekty, ktoré boli lacnejšie pre developerov novostavieb práve o cenu pozemku, keďže boli stavané prevažne na bývalých poliach. Keď sa ceny novostavieb na okrajoch miest priblížia k úrovni cien novostavieb v centrách, nenavýšia potom developeri umelo ceny novostavieb v centrách, aby poukázali na „kvality“ centra mesta?
Na druhej strane stojí za úvahu, či maximálny poplatok vo výške iba 500 Sk m2 za vyňatie kvalitnej ornej pôdy z pôdneho fondu nám ako občanom Slovenska môže kompenzovať budúce straty, spôsobené znížením domácej poľnohospodárskej produkcie a následne nutným drahším dovozom potravín zo zahraničia, keďže vyňatá pôda bude už pre budúce poľnohospodárske využitie nepoužiteľná. Je rozumné zastavať za každú cenu najúrodnejšie časti Slovenska? Nebolo by lepšie túto pôdu si chrániť a stavať tam, kde to neprinesie finančne vyššie súčasné ani budúce náklady.
Viac informácií sa dozviete
vysielanej 25.4.2008 o 20:45 na TA3
