Kam sa uberá výstavba novostavieb?
Mnoho developerov a stavebníkov prežíva po siedmich tučných rokoch plných rozvoja a rastu obdobie, ktoré ani z ďaleka nepatrí k tomu najlepšiemu čo kedy zažili. Počet dokončených novostavieb narastá a do nových projektov sa púšťa zatiaľ len málokto. Nuž situácia ohľadne vývoja výstavby je pomerne komplikovaná. Mnohých investorov a stavebníkov dobehla hýrivá minulosť luxusných novostavieb. Mnohí z nich si neuvedomili, že to, čo postavili v minulosti je vlastne z vonku krásny, ale predsa potápajúci sa Titanic.
Úrodné roky v tejto oblasti sú už za nami a zisky investorov ako aj stavebných firiem už z ďaleka nedosahujú čísla z minulých rokov. Nuž po takomto konštatovaní, by sa u mnohých z nás sa mohla prejaviť typická slovenská škodoradosť v zmysle „tak im treba, keď boli takí chamtiví”. Takéto zhodnotenie by však bolo príliš krátkozraké. Súčasná stagnácia tohto trhu (najmä situácia v stavebníctve), by mohla mať veľmi zlé následky v oblasti cien novostavieb, či zamestnanosti v tomto segmente.
Čo sa robilo zle
Hovorí sa, že po vojne je každý generál, no bez popisu hlavných chýb minulosti sa stratégia pre budúcnosť dá vymyslieť asi len ťažko. Asi tým najväčším problémom minulosti v tomto odvetví bolo, že v prevažnej miere cieľovou skupinou vybudovaných novostavieb nebola skutočná potreba zákazníka, ale stavanie vo veľkom a zbytočne luxusnom štýle. Aj keď v niektorých prípadoch hovoriť o luxuse by bolo priam ironické. Ešte donedávna bola naša metropola obvešaná billboardami, na ktorých ako hlavná pridaná hodnota tej či onej novostavby bol luxus. Takže novostavba sa stala synonymom pre investíciu a nie pre skutočné bývanie.
Následky tohto zmýšľania sa niekedy preniesli do nekvalitne vybudovaných novostavieb, nezačatých projektov, či skrachovaných spoločností, ktoré investovali do výstavby nehnuteľností. Veď len nedávno jedna z takýchto spoločností predstavovala svoju budúcu novostavbu na bratislavských Vinohradoch prostredníctvom váľajúcej sa mačky na koženej sedačke. No a o pár týždňov na to, prebehla médiami správa o jej veľkých finančných problémoch.
Z uvedeného vyplýva, že novostavby sa stavali skôr pre firmy, ako pre skutočných obyvateľov. Pri takomto správaní, sa nehľadelo na to najdôležitejšie pri stavbe - kvalitu. Až príliš často sa stávalo, že pri novostavbe investor, či stavebná firma nepoužili vhodný materiál a šetrilo sa na kvalite kde sa len dalo. Z deklarovanej tehly sa zrazu stal pórobetón, či z kvalitných drevených parkiet laminátová podlaha. Nuž takéto „šetriace opatrenia” mali tri základné dôvody.
Tým prvým bolo samotné šetrenie peňazí, aby zisk bol čo najväčší. Po druhé, tieto novostavby boli chápané skôr ako prestíž a nie ako miesta pre skutočné bývanie postavené z deklarovaných materiálov. Veď v prevažnej časti majiteľmi týchto nehnuteľností boli zahraničné firmy a tie svojich manažérov ako „obyvateľov novostavby” do kúpených bytov prinesú a o pár týždňov pošlú do iného kúta sveta. No a po tretie, pre samotného developera bolo často najväčšou prioritou dokončenie tej ktorej novostavby na čas. Takže samotné stihnutie termínu odovzdania novostavby investorovi a jej následnej kolaudácie, prinútilo niektoré stavebné spoločnosti pri finišovaní stavebných prác doslova v závere improvizovať. Najväčšie percento chýb na novostavbách má práve svoje korene v dokončovacích prácach. Takže ak vám v súčasnosti trocha mešká odovzdanie novostavby, nemusí to byť za každú cenu zlé znamenie.
Výsledky týchto zle nastavených bodov môžeme v súčasnosti zhrnúť do jedného čísla. Samotná metropola Slovenska má po tejto „bujarej minulosti” takmer 2.000 novopostavených bytov ktoré sú voľné. A otázka, či si ich aj niekto reálne kúpi, je viac ako hypotetická. Veď skúste si toto číslo vydeliť číslom 40, čo predstavuje zhruba priemerný počet bytov na jednu novostavbu a dostanete približné množstvo prázdnych či poloobsadených stavieb spestrujúcich „krásku na Dunaji”.
Toto sme nechceli…
Znela často odpoveď majiteľov po kolaudácii svojej vysnívanej novostavby, ktorí v nej chceli aj reálne bývať a nevnímali ju ako čistú investíciu. Komunikácia medzi investorom, stavebnou spoločnosťou a klientom je aj v súčasnosti veľakrát problematická. Takže obyvateľ tej ktorej novostavby v konečnom výsledku nedostane presne to čo očakával. Nejde tu už len o samotné „odfláknutie” záverečných prác, to ešte majitelia v počiatočnej eufórii z vlastnenia novostavby ešte ako tak znesú. Veď najdôležitejšie je pre nich to, že sa už mohli konečne nasťahovať. Samotná vojna medzi majiteľmi a stavebníkmi často nastáva už vtedy, keď sa novostavba z rysovacích dosiek preniesla na samotnú realizáciu. Skúste sa vo svojom okolí opýtať svojho známeho, ktorý vlastní novostavbu, koľko ho to stálo nervov a útekov z práce, aby mohol kontrolovať stavebníkov, ako pokračujú vo výstavbe jeho bytu.
Tým nechceme naznačiť, že tieto problémy sa týkali automaticky každej novostavby. Samozrejme, že existuje celý rad dobre postavených a cenovo nie nadhodnotených novostavieb. Ibaže tak ako pri každom produkte, tak aj pri novostavbách má byť percento nepodarkov minimálne. V oblasti nehnuteľností však o zanedbateľných číslach hovoriť nemôžeme a to je neblahý obraz pre investorov či stavebné spoločnosti. Najhoršie na tom je to, že tento fakt hádže vlnu podozrenia aj na tých, ktorí si svoju prácu odviedli, alebo ešte len odvádzajú dobre.
Čo sa prenieslo aj do prítomnosti
Medzi ďalšie symptómy, ktoré poznačujú aj súčasnú situáciu a môžu vzbudzovať nedôveru pri kupovaní novostavieb je skutočnosť, že investori prinášajú služby, ktoré sú miestami naozaj zbytočné. Žijeme dobu, kde medzi základné ekonomické slová patrí šetrenie. Takže ponuka novostavby, kde medzi jej hlavné benefity patrí spoločné fitnes centrum v spoločných priestoroch, či platenie si vrátnika znie trošku bizarne. Sú to služby, ktoré nestoja malé peniaze a v konečnom dôsledku ich hlavným výsledkom je predraženie nájomného. Ako keby sa zabudlo, že dobrou službou nie je „fitko” v tej istej budove kde bývam, ale je to samotná novostavba z kvalitného materiálu, ktorá je navyše aj dispozične dobre riešená.
Ďalším problematickým miestom sú spoločné priestory, keď ich majiteľmi nie sú len obyvatelia novostavby, ale aj samotný investor. Veľakrát sa práve tieto priestory stávajú bojiskom o to, čo má v nich byť. Z pohľadu majiteľov bytov je presadenie svojho názoru o to ťažšie, že často krát je zvolanie domovej schôdze väčším problémom ako zvolanie „valného zhromaždenia OSN”, keďže na jednom poschodí býva Slovák, na druhom zasa manažér z tej či onej krajiny a ďalšie poschodie zíva prázdnotou. Jednoducho povedané - v dnešnej dobe zákazník málokde dostane len tie služby ktoré naozaj chce. Zbytočne totiž dostáva aj tie produkty, ktoré iba zvyšujú cenu nájmu a ich skutočný osoh jen veľmi otázny.
Medzi ochrannú páku, aby novostavba bola kvalitná patrí aj to, že investor nevypláca stavebnej spoločnosti naraz všetky peniaze za náklady ktoré mala. Zvyčajne si preto investor necháva 10% z celkových nákladov bez DPH, na vyplatenie stavebnej firmy po dokončení novostavby. Slúži to najmä k tomu, aby stavebná firma počas realizácie novostavby jednoducho zo dňa na deň „nezdvihla kotvy.” Dokonca ani táto záloha sa často nevypláca naraz, ale na dve časti. Prvých 5% sa vypláca po dokončení stavby a druhých 5% po skončení záruky za stavebné práce, čo býva z pravidla 2 až 5 rokov. Ak sa stavebná firma sťažuje na takéto opatrenie tvrdením, že keď nedostane všetko naraz zaplatené, tak je to prinajmenšom znakom toho, že jej financie sú na hrane projektu, a pri samotnej realizácii stavby s ňou bude mať investor zrejme problém. Veď ktorá seriózna stavebná spoločnosť by mala mať s týmto spôsobom zaplatenia za práce komplikácie? Ak ich má, tak nech sa púšťa do menších projektov a tie väčšie nech prenechá tým, ktorí na to skutočne majú.
Ako z bludného kruhu von?
Podľa niektorých stavebných spoločností by sa mal trh predávajúceho zmeniť na trh kupujúceho a aj súčasná stagnácia by sa mala zlepšiť už v roku 2011. Ak sa situácia neprispôsobí zákazníkovi, tak ten prestane kupovať bytové novostavby a v čase krízy môže nastať ešte väčšia stagnácia v tejto oblasti. Orientácia veľkých stavebných spoločností napr. na výstavbu rodinných domov, by bola viac ako nerozumná a zbytočná. Niektoré spoločnosti to budú síce kompenzovať stavbami nebytového charakteru ako sú napr. kancelárske priestory, haly, či nehnuteľnosti pre cestovný ruch, ale aj tento segment má svoje obmedzenia.
Ing. Jozefa Šumichrast, zo spoločnosti Metrostav SK, a.s. nám povedal, že „developeri a stavebné spoločnosti by si mali uvedomiť, kto je ich cieľová skupina, ak chcú docieliť úspešný predaj bytov v ich projekte. Taktiež sa bude čoraz viac prihliadať na hospodárne riešenie bytových stavieb a znižovanie ich energetickej náročnosti”.
Nuž časy luxusu sú už jednoducho preč. Preto sa v oblasti novostavieb skôr otvára otázka zvýšenia možnosti výstavby nájomných bytov a spolupráce stavebného sektora so samosprávou. V súčasnosti sa o tom veľa hovorí a skutočné výsledky je zatiaľ vidieť len sem tam. Ďalšou cestou je púšťanie sa do menších projektov, ktoré nebudú zaťažovať financie spoločností až do takej miery ako v minulosti.
Nuž jednoducho povedané, nová situácia si vyžaduje nové riešenia. Projekty budúcnosti už nebudú mať honosné názvy a byty nebudú mať zbytočné metre štvorcové navyše len preto, aby sa predávali za vyššiu cenu. Ak by sa stavebné firmy a investori nechovali podľa tohto umierneného plánu, tak následky v tejto oblasti môžu byť ešte horšie ako súčasná situácia v hospodárskej kríze.
Viac sa dozviete v relácii REALITY na TA3
