Clanky

Kúpa nehnutelnosti zaťaženej vecným bremenom alebo záložným právom na nehnuteľnosti?

Pred samotnou kúpou zaťaženej nehnutelnosti je vhodné, aby si kupujúci v prvom rade jasne ozrejmil, či skutočne chce nadobudnúť nehnuteľnosť s ťarchou alebo nezaťaženú nehnuteľnosť. Jeho postup závisí od toho, či nehnuteľnosť je nadobúdaná priamo konaním kupujúceho alebo cez sprostredkovateľa - realitnú kanceláriu. Kupujúci by si mal vyžiadať relevantné a najmä aktuálne doklady ohľadne predmetnej nehnuteľnosti, napr. originál  listu vlastníctva. Na liste vlastníctva, ktorý môže získať od predávajúceho, od realitnej kancelárie alebo priamo od správy katastra príslušnej podľa miesta, kde sa nehnuteľnosť nachádza, sú v bode „C“ uvedené ťarchy - či už vecné bremená - teda vecno-právne obmedzenia vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, ktoré ukladajú vlastníkovi nehnuteľnosti niečo trpieť, niečo konať alebo zdržať sa nejakého konkrétneho konania v prospech osoby oprávnenej z vecného bremena. So získaním listu vlastníctva je samozrejme spojená poplatková povinnosť podľa zákona č. 145/1995 Z .z. o správnych poplatkoch. Na liste vlastníctva ako ťarcha môže byť uvedené záložné právo v prospech veriteľa, ktorý poskytol vlastníkovi nehnuteľnosti hypotekárny úver. Kupujúci môže získať informácie v súvislosti so záložným právom aj v Notárskom centrálnom registri záložných práv, ktorého obsah, ako aj postup notára vo veciach tohto registra je upravený v §§ 73d až 73i zákona č. 323/1992 Zb. Podrobnosti o registri, jeho vedení, udržiavaní, aktualizácii a spôsobe registrácie upravuje vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 607/2002 Z. z., ktorá ustanovuje podrobnosti o Notárskom centrálnom registri záložných práv.  


Pozor na charakter ťarchy, zákonnosť a určitosť právneho úkonu

Kupujúci by mal venovať istotne charakteru ťarchy a na náležité vymedzenie subjektov práva vyplývajúceho z vecného bremena alebo záložného práva. Ide totiž o zásadné obmedzenie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti.  Tie musia byť v zmluve o kúpe nehnuteľnosti riadne uvedené, ako aj titul ich vzniku - zmluva, závet, súdom schválená dohoda dedičov o vyporiadaní dedičstva a pod. Vhodné by bolo zistiť tiež, či ťarcha, napr. vecné bremeno, bolo zriadené odplatne alebo bezodplatne. Súčasne dávam čitateľom do pozornosti § 151p Občianskeho zákonníka, podľa ktorého môže súd na návrh obmedziť alebo zrušiť vecné bremeno za primeranú náhradu v prípade, ak zmenou pomerov vznikne hrubý nepomer medzi vecným bremenom a výhodou oprávneného, môže súd rozhodnúť, že sa vecné bremeno za primeranú náhradu obmedzuje alebo zrušuje. Ak pre zmenu pomerov nemožno spravodlivo trvať na vecnom plnení, môže súd rozhodnúť, aby sa namiesto vecného plnenia poskytovalo plnenie peňažné. V danej súvislosti uvádzam rozsudok Najvyššieho súdu SR, sp. zn. 3 Cdo 29/2009 zo dňa 30.06.2010: „Ak sa vecné bremeno zriaďované „in rem" má na základe prejavov vôle účastníkov zmluvy týkať nie celej nehnuteľnosti, ale len jej časti, ktorá má mať v dôsledku toho odlišný právny režim, musí byť táto časť nehnuteľnosti v zmluve vymedzená tak, aby nedochádzalo k sporom o rozsah vecného bremena, a to nielen medzi priamymi účastníkmi zmluvy o zriadení vecného bremena, ale aj medzi všetkými neskoršími vlastníkmi dotknutých nehnuteľností - bez ohľadu na to, kto bude v budúcnosti vlastníkom nehnuteľnosti, na ktorej a tiež v prospech ktorej sa vecné bremeno zriaďuje. V záujme toho je potrebné, aby takáto časť nehnuteľnosti bola v právnom úkone o vecnom bremene dôsledne lokalizovaná, identifikovaná a individualizovaná. Požadovaný stupeň určitosti prejavu vôle smerujúceho k zriadeniu vecného bremena k takto vyčlenenej časti nehnuteľnosti sa dosiahne, pokiaľ sa úkon vyhotovuje a formuluje na podkladoch jednoznačných, určitých a presne stanovených. Taký stupeň určitosti sa spravidla zabezpečí vtedy, keď je právny úkon o zriadení vecného bremena vyhotovený za použitia geometrického plánu, ktorý tvorí súčasť tohto právneho úkonu.“


Zakomponovať ťarchu do zmluvy o kúpe nehnuteľnosti? 

Jednoznačná odpoveď - áno, zakomponovať existenciu ťarchy viaznucej na nehnuteľnosti do príslušnej zmluvy. Možnosť v negatívnom zmysle slova jestvuje, avšak tu už ide o mimoprávnu rovinu. Kúpna zmluva, predmetom ktorej je nehnuteľnosť, je právny úkon vyvolávajúci isté zákonom predvídané následky - tu vznik právneho vzťahu medzi kupujúcim a predávajúcim. Kúpna zmluva okrem presnej špecifikácie nehnuteľnosti by mala obsahovať aj vyhlásenie predávajúceho, že na prevádzanej nehnuteľnosti neviaznu žiadne ťarchy, príp. nedoplatky na daniach, poplatkoch za správu a pod. Zákon teda vyžaduje, aby právne úkony boli jasné, zrozumiteľné a súladné so zákonom. Občiansky zákonník ustanovuje preventívnu povinnosť pre účastníkov zmluvných vzťahov, aby dbali o to, aby nedochádzalo k ohrozovaniu a porušovaniu práv z občianskoprávnych vzťahov (zmlúv a pod.). Predávajúci, príp. realitná kancelária sú povinní do zmluvy a kúpe nehnuteľnosti uviesť pravdivé informácie o nehnuteľnosti a jej právnom stave. Pokiaľ by prípadná ťarcha v zmluve zakomponovaná nebola, nehnuteľná vec tak trpí vadou, o ktorej kupujúci v čase uzatvorenia zmluvy nevedel.

 


Zákonné možnosti ochrany kupujúceho v prípade kúpy nehnuteľnosti s ťarchou

 

V záujme právnej istoty a stability v právnych vzťahoch je namieste, aby kupujúci disponoval s informáciou, či nehnuteľnosť, o ktorej kúpu má záujem, je alebo nie je zaťažená. Buď vyzve predávajúceho alebo realitnú kanceláriu o predloženie dokladov o predmetnej nehnuteľnosti, alebo si môže vyžiadať list vlastníctva od správy katastra, v ktorej evidencii je daná nehnuteľnosť evidovaná. Pokiaľ chce kupujúci ušetriť na správnych poplatkoch, informáciu o právnom stave nehnuteľnosti ohľadne tiarch môže získať na internetovom sídle www.katasterportal.sk, kde sa však informácie o nehnuteľnostiach aktualizujú v týždennej perióde, ako aj v Notárskom centrálnom registri záložných práv.

 

V zmysle ust. § 596 občianskeho zákonníka, ak vec má vady, o ktorých predávajúci vie, je povinný kupujúceho pri dojednávaní kúpnej zmluvy na ne upozorniť. Kupujúcemu v opačnom prípade prislúcha právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady, ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil. Kupujúci má tiež právo odstúpiť od zmluvy v prípade, ak ho predávajúci ubezpečil, že vec má určité vlastnosti - napr. že nehnuteľnosť nie je zaťažená záložným právom alebo na nej neviazne vecné bremeno - najmä vlastnosti vymienené kupujúcim, alebo že nemá žiadne vady, a toto ubezpečenie sa ukáže nepravdivým.

 

Čitateľské otázky adresujte na: LASAK@DEFENSA.SK


Autor: Mgr. Ján Lasák

Späť

Bývanie a reality
Voľné byty v novostavbách Bratislava a Bratislavský kraj

Byty, Novostavby, voľné byty v Bratislave. Prehľad novostavieb bytov, voľné a predané.Posledné týždne sme mapovali situáciu na trhu s nehnuteľnosťami v Bratislavskom kraji a postupne v celokm Západoslovenskom kraji. . Zisťovali sme dostupnosť bytov v novostavbách.Prieskumom sme zistili, že drvivá vačšina pár-ročných novostavieb bytov, je už vypredaná. Týka sa to novostavieb bytov v Bratislave ako sú Meander, Novanta v Ružinove a novostavba - Byty Laurinská. Novostavba Guthaus disponuje aktuálne ešte deviatimi voľnými bytmi, RNDZ 50 a Moruše..
Staviate dom? Vyzbrojte sa arzenálom pre kutilov Staviate dom? Vyzbrojte sa arzenálom pre kutilov

Stavby domov boli populárne v minulosti, ale aj dnes. Či už staviate svojpomocne alebo s firmou, cieľ je rovnaký. Ak túžite bývať vo vlastnom dome, tak neváhajte. Pokiaľ máte ochotnú rodinu a priateľov, môžete stavať aj sami. Záleží na tom, koľko času ste si na to vyhradili. Ak máte bývanie a nič vás netlačí, môžete si dovoliť venovať tomu aj roky. Niektorí ľudia však potrebujú obratom investovať. Ak chcete bývať čo najrýchlejšie, môžete začať úplne od začiatku a peniaze získať z banky. Chcete ušetriť čas alebo peniaze?Pre svojpomocné stavanie..
Jednoduchý spôsob, ako zvýrazniť krásu a skryť nedostatky interiéru Jednoduchý spôsob, ako zvýrazniť krásu a skryť nedostatky interiéru

Zariadenie domova pomocou širokého množstva dostupných materiálov dnes nie je žiadny problém. Ten môže spôsobiť iba cena a horšia dostupnosť rôzneho druhu sortimentu, pre ktorý ste sa rozhodli. Existuje však jeden typ materiálu, vďaka ktorému by mohlo byť vaše rozhodovanie a aplikácia do praxe pomerne jednoduchá. Poďte sa spolu s nami a najdôležitejšími výhodami takéhoto riešenia o tom presvedčiť a zariadite si  s nami krásny dom či byt. Kvalitné dekoračné látky v metráži Textil v interiéri udáva tón, oživuje miestnosť, vnáša farby..
Právna poradňa
Neoprávnená a čierna stavba

Nielen v našom hlavnom meste Bratislave, ale aj na iných miestach Slovenska dochádza k porušovaniu stavebného zákona, k nelegálnym zásahom do vlastníckych práv občanov. Mnohí z vás sa na mňa obrátili s prosbou o riešenie protiprávne postavených, príp. tzv. čiernych stavieb. Vzhľadom na to, že ide o dva samostatné pojmy a teda dve odlišné právne situácie, pokúsim sa vám ich priblížiť a načrtnúť možné riešenia.Neoprávnená stavba, čierna stavba a stavebné povolenie Neoprávnenou stavbou je stavba, ktorá je zriadená na cudzom pozemku bez právneho titulu...
Exekučný predaj nehnuteľnosti v dražbe I.

S priateľom sme sa rozhodli kúpiť rodinný dom s tým, že polovica bude napísaná na neho a druhá polovica na mňa. Moja otázka znie, v prípade, že by priateľ ako živnostník skrachoval, môžem prísť v exekútorskej dražbe o svoju časť domu ? Ako to právne ošetriť a ako prebieha taký exekučný predaj? Ďakujem za odpoveď. Oľga M., Kremnica Partneri nie sú manželmi Je dôležité uvedomiť si, že partnerstvo resp. partnerské spolužitie nemá oporu v zákonných ustanoveniach zákona o rodine - nie je rovnocenné manželskému zväzku. Môžete síce viesť spoločnú..
Kúpa nehnuteľnosti v zahraničí Kúpa nehnuteľnosti v zahraničí

Pri kúpe nehnuteľnosti v zahraničí, najmä v krajinách ako Španielsko a Taliansko, je mimoriadne dôležité dôkladne preveriť všetky právne, technické a finančné aspekty, keďže pravidlá a postupy sa môžu líšiť od tých na Slovensku. V tomto článku nájdete praktické rady a kroky, ako preveriť nehnuteľnosť v Španielsku a Taliansku, a na čo si dať pozor, aby ste sa vyhli nepríjemným prekvapeniam.1. Právny stav nehnuteľnostia) Právne dokumenty (Kataster nehnuteľností)V Španielsku a Taliansku fungujú podobné systémy katastra nehnuteľností ako na..
Financie
Bývať v novom sa dá aj bez hypotéky (a založenia nehnuteľnosti)

Záujem Slovákov zlepšovať svoje bývanie je akcelerovaný predovšetkým dostupnosťou úverov, aj rastúcou ponukou nových projektov. Nie každý si však hypotéku môže dovoliť alebo sa ľudia jednoducho boja zadĺžiť na dekády, resp. založiť nehnuteľnosť, v ktorej bývajú. Zlepšovanie kvality bývania je však jednou zo základných ľudských potrieb. Stále málo využívanou možnosťou sú systémové rekonštrukcie existujúceho domu či bytu. Štatistiky potvrdzujú, že byt alebo dom, ktorý má spĺňať potreby svojho užívateľa, by mal prejsť po 15 rokoch modernizačnou..
Problémy s hypotékou?

Problém je na sveteKeď musí zasiahnuť bankaBanky znižujú úrokové sadzby   Nie je nič ľahšie. Jednoduchá cesta k bývaniu. Stačí len prísť. Riešenie ušité priamo na mieru. To sú len niektoré reklamné slogany, ktoré nás tak často oslovujú a pútajú našu pozornosť na rôzne produkty vedúce k vlastnému bývaniu.Spôsobov, ciest a produktov vedúcich k vlastnému bývaniu je v dnešnej dobe a situácii na trhu skutočne mnoho. Pritom nemusí ísť bezpodmienečne len o získanie nového bytu či domu, ale aj napríklad o kúpu zariadenia, stavbu garáže či bazénu,..
Ako ušetriť pri kúpe nehnuteľnosti na úrokoch z pôžičky Ako ušetriť pri kúpe nehnuteľnosti na úrokoch z pôžičky

Mnoho ľudí vie ako hypotéka funguje, ale pre prípadnú menšinu si zhrnieme základné informácie, ktoré by mohli byť pre každého zaujímavé a obohacujúce. Keď sa rozhodneme zainvestovať a kúpiť si konečne vlastné bývanie.... dom alebo byt, často a teda väčšinou nemáme dostatok financií na to, kúpiť si nehnuteľnosť za vlastné úspory. (Ak teda nesporíme už dvadsať rokov...) V takých chvíľach sa ponúka hypotéka. Tá ale uhrádza iba určité percento hodnoty domácnosti. V dnešných dňoch to je okolo osemdesiatich percent..

Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.