Clanky

Kúpa nehnutelnosti zaťaženej vecným bremenom alebo záložným právom na nehnuteľnosti?

Pred samotnou kúpou zaťaženej nehnutelnosti je vhodné, aby si kupujúci v prvom rade jasne ozrejmil, či skutočne chce nadobudnúť nehnuteľnosť s ťarchou alebo nezaťaženú nehnuteľnosť. Jeho postup závisí od toho, či nehnuteľnosť je nadobúdaná priamo konaním kupujúceho alebo cez sprostredkovateľa - realitnú kanceláriu. Kupujúci by si mal vyžiadať relevantné a najmä aktuálne doklady ohľadne predmetnej nehnuteľnosti, napr. originál  listu vlastníctva. Na liste vlastníctva, ktorý môže získať od predávajúceho, od realitnej kancelárie alebo priamo od správy katastra príslušnej podľa miesta, kde sa nehnuteľnosť nachádza, sú v bode „C“ uvedené ťarchy - či už vecné bremená - teda vecno-právne obmedzenia vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, ktoré ukladajú vlastníkovi nehnuteľnosti niečo trpieť, niečo konať alebo zdržať sa nejakého konkrétneho konania v prospech osoby oprávnenej z vecného bremena. So získaním listu vlastníctva je samozrejme spojená poplatková povinnosť podľa zákona č. 145/1995 Z .z. o správnych poplatkoch. Na liste vlastníctva ako ťarcha môže byť uvedené záložné právo v prospech veriteľa, ktorý poskytol vlastníkovi nehnuteľnosti hypotekárny úver. Kupujúci môže získať informácie v súvislosti so záložným právom aj v Notárskom centrálnom registri záložných práv, ktorého obsah, ako aj postup notára vo veciach tohto registra je upravený v §§ 73d až 73i zákona č. 323/1992 Zb. Podrobnosti o registri, jeho vedení, udržiavaní, aktualizácii a spôsobe registrácie upravuje vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 607/2002 Z. z., ktorá ustanovuje podrobnosti o Notárskom centrálnom registri záložných práv.  


Pozor na charakter ťarchy, zákonnosť a určitosť právneho úkonu

Kupujúci by mal venovať istotne charakteru ťarchy a na náležité vymedzenie subjektov práva vyplývajúceho z vecného bremena alebo záložného práva. Ide totiž o zásadné obmedzenie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti.  Tie musia byť v zmluve o kúpe nehnuteľnosti riadne uvedené, ako aj titul ich vzniku - zmluva, závet, súdom schválená dohoda dedičov o vyporiadaní dedičstva a pod. Vhodné by bolo zistiť tiež, či ťarcha, napr. vecné bremeno, bolo zriadené odplatne alebo bezodplatne. Súčasne dávam čitateľom do pozornosti § 151p Občianskeho zákonníka, podľa ktorého môže súd na návrh obmedziť alebo zrušiť vecné bremeno za primeranú náhradu v prípade, ak zmenou pomerov vznikne hrubý nepomer medzi vecným bremenom a výhodou oprávneného, môže súd rozhodnúť, že sa vecné bremeno za primeranú náhradu obmedzuje alebo zrušuje. Ak pre zmenu pomerov nemožno spravodlivo trvať na vecnom plnení, môže súd rozhodnúť, aby sa namiesto vecného plnenia poskytovalo plnenie peňažné. V danej súvislosti uvádzam rozsudok Najvyššieho súdu SR, sp. zn. 3 Cdo 29/2009 zo dňa 30.06.2010: „Ak sa vecné bremeno zriaďované „in rem" má na základe prejavov vôle účastníkov zmluvy týkať nie celej nehnuteľnosti, ale len jej časti, ktorá má mať v dôsledku toho odlišný právny režim, musí byť táto časť nehnuteľnosti v zmluve vymedzená tak, aby nedochádzalo k sporom o rozsah vecného bremena, a to nielen medzi priamymi účastníkmi zmluvy o zriadení vecného bremena, ale aj medzi všetkými neskoršími vlastníkmi dotknutých nehnuteľností - bez ohľadu na to, kto bude v budúcnosti vlastníkom nehnuteľnosti, na ktorej a tiež v prospech ktorej sa vecné bremeno zriaďuje. V záujme toho je potrebné, aby takáto časť nehnuteľnosti bola v právnom úkone o vecnom bremene dôsledne lokalizovaná, identifikovaná a individualizovaná. Požadovaný stupeň určitosti prejavu vôle smerujúceho k zriadeniu vecného bremena k takto vyčlenenej časti nehnuteľnosti sa dosiahne, pokiaľ sa úkon vyhotovuje a formuluje na podkladoch jednoznačných, určitých a presne stanovených. Taký stupeň určitosti sa spravidla zabezpečí vtedy, keď je právny úkon o zriadení vecného bremena vyhotovený za použitia geometrického plánu, ktorý tvorí súčasť tohto právneho úkonu.“


Zakomponovať ťarchu do zmluvy o kúpe nehnuteľnosti? 

Jednoznačná odpoveď - áno, zakomponovať existenciu ťarchy viaznucej na nehnuteľnosti do príslušnej zmluvy. Možnosť v negatívnom zmysle slova jestvuje, avšak tu už ide o mimoprávnu rovinu. Kúpna zmluva, predmetom ktorej je nehnuteľnosť, je právny úkon vyvolávajúci isté zákonom predvídané následky - tu vznik právneho vzťahu medzi kupujúcim a predávajúcim. Kúpna zmluva okrem presnej špecifikácie nehnuteľnosti by mala obsahovať aj vyhlásenie predávajúceho, že na prevádzanej nehnuteľnosti neviaznu žiadne ťarchy, príp. nedoplatky na daniach, poplatkoch za správu a pod. Zákon teda vyžaduje, aby právne úkony boli jasné, zrozumiteľné a súladné so zákonom. Občiansky zákonník ustanovuje preventívnu povinnosť pre účastníkov zmluvných vzťahov, aby dbali o to, aby nedochádzalo k ohrozovaniu a porušovaniu práv z občianskoprávnych vzťahov (zmlúv a pod.). Predávajúci, príp. realitná kancelária sú povinní do zmluvy a kúpe nehnuteľnosti uviesť pravdivé informácie o nehnuteľnosti a jej právnom stave. Pokiaľ by prípadná ťarcha v zmluve zakomponovaná nebola, nehnuteľná vec tak trpí vadou, o ktorej kupujúci v čase uzatvorenia zmluvy nevedel.

 


Zákonné možnosti ochrany kupujúceho v prípade kúpy nehnuteľnosti s ťarchou

 

V záujme právnej istoty a stability v právnych vzťahoch je namieste, aby kupujúci disponoval s informáciou, či nehnuteľnosť, o ktorej kúpu má záujem, je alebo nie je zaťažená. Buď vyzve predávajúceho alebo realitnú kanceláriu o predloženie dokladov o predmetnej nehnuteľnosti, alebo si môže vyžiadať list vlastníctva od správy katastra, v ktorej evidencii je daná nehnuteľnosť evidovaná. Pokiaľ chce kupujúci ušetriť na správnych poplatkoch, informáciu o právnom stave nehnuteľnosti ohľadne tiarch môže získať na internetovom sídle www.katasterportal.sk, kde sa však informácie o nehnuteľnostiach aktualizujú v týždennej perióde, ako aj v Notárskom centrálnom registri záložných práv.

 

V zmysle ust. § 596 občianskeho zákonníka, ak vec má vady, o ktorých predávajúci vie, je povinný kupujúceho pri dojednávaní kúpnej zmluvy na ne upozorniť. Kupujúcemu v opačnom prípade prislúcha právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady, ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil. Kupujúci má tiež právo odstúpiť od zmluvy v prípade, ak ho predávajúci ubezpečil, že vec má určité vlastnosti - napr. že nehnuteľnosť nie je zaťažená záložným právom alebo na nej neviazne vecné bremeno - najmä vlastnosti vymienené kupujúcim, alebo že nemá žiadne vady, a toto ubezpečenie sa ukáže nepravdivým.

 

Čitateľské otázky adresujte na: LASAK@DEFENSA.SK


Autor: Mgr. Ján Lasák

Späť

Bývanie a reality
Úspora energie zateplením a efektívne vetranie Úspora energie zateplením a efektívne vetranie

Zateplenie okien a dverí pred zimou je kľúčové pre zníženie tepelných strát, udržanie tepla v interiéri a úsporu na nákladoch na vykurovanie. Popri zatepľovaní je však dôležité nezanedbať správne vetranie, aby v dome nevznikali plesne a vlhkosť. Tu je ešte viac praktických rád a doplnené tipy na efektívne vetranie.1. Použitie samolepiacich izolačných pásovSamolepiace izolačné pásy sú ideálnym spôsobom na rýchlu izoláciu. Dostanete ich v rôznych hrúbkach a materiáloch (guma, pena, silikón). Dôležité je:Očistiť povrch, na ktorý ich budete lepiť.Vyberať..
Jednoduchý praktický skleník, ktorý môžete „oprieť o stenu“ Jednoduchý praktický skleník, ktorý môžete „oprieť o stenu“

Skleník je pre vášnivého záhradkára nevyhnutnosťou – je ideálny na siatie semien, pestovanie delikátnych rastlín a plodín a prezimovanie chúlostivých rastlín. Pokiaľ ide o výber skleníka, existuje obrovská škála možností a ceny sa môžu pohybovať od niekoľkých stoviek až po mnoho tisíc eur. Skleník, ktorý si nakoniec vyberiete, závisí od dvoch hlavných faktorov – plochy, ktorú máte k dispozícii a vášho rozpočtu.   Ak jediným dôvodom, prečo ešte nemáte skleník je, že si myslíte, že naň nemáte dostatok priestoru, zbystrite pozornosť,..
Ako navrhovať zmenu vo svojej nehnuteľnosti

 Časom každá nehnuteľnosť stratí na svojom pôvabe a vyžaduje si rekonštrukciu a zmeny, ktoré sa odvíjajú od konkrétnych požiadaviek obyvateľov. Umakartové jadro v panelákovom byte, či pôvodné okná na dvadsať ročnom rodinnom dome potrebujú po niekoľkých rokoch rekonštrukciu, ak nie aj celkovú výmenu. V mnohých prípadoch je však motívom rekonštrukcie nielen skvalitnenie obytných priestorov, ale aj snaha uplatniť si vlastné pokusy o originalitu či tvorivosť.Čas na prestavbuObyvatelia panelákových domov vedia, že po čase sú v byte určité stavebné úpravy..
Právna poradňa
Zaevidovanie spoluvlastníckych práv

V roku 1978 sme si s manželkou na základe stavebného povolenia postavili chatu na pozemku, ktorý patril obci. Keď sme ju chceli predať, pomocou jej súpisného čísla sme zistili, že v katastri nehnuteľností nie je ako jej vlastník nikto evidovaný, aj napriek tomu, že ju od jej postavenia užívame my. Čo musíme urobiť, aby sme ju mohli predať? László Gy., Šaľa Aj napriek skutočnosti, že podľa Vami poskytnutých informácii ste s najväčšou pravdepodobnosťou ako manželia bezpodielovými spoluvlastníkmi stavby Vy, v záujme právnej istoty odporúčam zaevidovať Vaše..
Výmena a zámena bytov

Dobrý deň. V apríli 2005 som nadobudol kúpou v dražbe 2-izbový prízemný byt. Suseda mojich známych, ktorá býva v 3-izbovom byte, by sa rada presťahovala do bytu menšieho a prízemného, keďže nevládze chodiť na 4. poschodie. Môj byt by jej plne vyhovoval, ale natrafili sme na problém ako to papierovo zrealizovať. Pri predaji nehnuteľnosti by som musel asi zaplatiť 19% daň z predaja, čo je pre mňa samozrejme dosť nevyhovujúce. Bolo by možné byty vzájomne odpredať za symbolickú 1,-Sk, príp. darovať a takto znížiť výdavky na daň? Prosím, poraďte nám. Ďakujem.Andrej..
Zabezpečenie bytu proti strate v hazardných hrách

 Spolu s manželom sme vlastníkmi bytu, ktorý sme kúpili počas trvania manželstva. Môj manžel je nezamestnaný, hrá hazardné hry, nestará sa o rodinu; dozvedela som sa tiež, že si už niekoľkokrát požičal na hru. Bojím sa, že prehrá aj náš byt. Ako sa proti tomu zabezpečiť?Božena R., NitraKeďže uvádzate, že ste nadobudli byt počas trvania manželstva, byt je predmetom vášho bezpodielového spoluvlastníctva manželov, ktoré zaniká rozvodom alebo iným zánikom manželstva. Avšak aj pokiaľ manželia nemajú v úmysle sa rozviesť, Občiansky zákonník umožňuje..
Financie
Byty na prenájom - ceny v Bratislave za rok 2005

V súčasnosti je veľa ľudí, ktorí sa rozhodli kúpiť si byt za účelom jeho prenájmu. Kto však chce prenajímať byt, kupovaný na úver, musí si veľmi dobre zrátať, nakoľko môže nájomné pokryť splátky úveru.Treba si uvedomiť, že pravidelné mesačné splátky sa dajú investovať aj do iných produktov ako sú nehnuteľnosti, pričom napríklad pri finančných produktoch nedochádza k postupnému opotrebovávaniu, a tým k obmedzovaniu vplyvu inflácie na zvyšovanie ceny (výšky nájomného). Pri prenájme nehnuteľností treba rátať aj s určitou rezervou - keď sa..
Stavebné sporenie a Euro

V prípade zavedenia Eura na Slovensku sa už toho popísalo veľa. Poslednou témou týchto dní, je napríklad duálne zobrazovanie cien v obchodoch. My vám však ponúkame informácie, ktoré sú pri zavedení tejto meny taktiež dôležité. Veľa spoluobčanov si na svoje bývanie sporí prostredníctvom stavebného sporenia. Ako to bude v prípade zavedenia Eura a jeho vplyvu na stavebné sporenie, sa dozviete v nasledujúcich riadkoch ktoré vám pomôžu sa lepšie zorientovať v tejto problematike.Kto a ako si sporíPribližne tretina občanov Slovenskej republiky má uzatvorenú zmluvu..
Prečo si vybrať open space kancelárie: nová teória activity-based workplace

V posledných rokoch sa nie len väčšie úspešné firmy ale aj takzvaní podnikatelia na voľnej nohe usilujú o navodenie produktívnej atmosféry pri práci. Open space kancelárie sú pre pracujúcich ľudí v mnohom veľkým prínosom a to či už máte firmu s množstvom zamestnancov, alebo ste podnikateľ, ktorému sa nedarí zachovať motiváciu na gauči vo vlastnom byte. Otvorené priestory kancelárií, ktoré minimalizujú možnosti vytvoriť si súkromné priestory, odstraňujú steny a dvere, sa v histórii prvýkrát uplatnili niekde v 50.-tych..

Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.