Ako bezpečne platiť pri kúpe nehnutelnosti a aké riziká hrozia pri platení hotovosťou za nehnuteľnosti?


Kúpa nehnutelnosti predstavuje z pohľadu bežného človeka pomerne zásadný krok. Ceny nehnuteľností sa totiž pohybujú v desiatkach, niekedy až stovkách tisícoch eur, a preto je na mieste zachovať čo najvyššiu možnú mieru opatrnosti s úhradou kúpnej ceny. Pre zachovanie spomenutej opatrnosti je pritom nevyhnutné poznať aspoň základné princípy prevodu nehnuteľnosti.

 

Prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti

Kúpa nehnuteľnosti sa realizuje na základe kúpnej zmluvy, avšak samotný podpis kúpnej zmluvy ešte neznamená nadobudnutie vlastníckeho práva. V zmysle zákona totiž platí, že pri zmluvnom prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti sa samotné vlastnícke právo nenadobúda momentom podpisu zmluvy (kedy nastávajú iba tzv. obligačné účinky prevodu), ale až vkladom vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností (kedy nastávajú tzv. vecnoprávne účinky prevodu). Inak povedané, kupujúci sa stáva vlastníkom kupovanej nehnuteľnosti až vtedy, keď príslušný okresný úrad, katastrálny odbor povolí vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.

 

Možné spôsoby úhrad kúpnej ceny

V praxi sa možno stretnúť s rôznymi spôsobmi, ako uhradiť kúpnu cenu za prevod nehnuteľnosti. Z pohľadu kupujúceho však niektoré spôsoby úhrady kúpnej ceny predstavujú riziko a iné naopak poskytujú pomerne značnú mieru ochrany. Medzi spomenuté spôsoby úhrady kúpnej ceny môžeme zaradiť najmä:

-          platbu hotovosťou,

-          platbu prevodom na účet,

-          platbu vkladom na účet,

-          platbu z vinkulovaného bankového účtu,

-          platbu z notárskej alebo inej úschovy,

-          platbu z hypotekárneho úveru.

V súvislosti s viacerými možnosťami úhrady kúpnej ceny je tiež potrebné uviesť, že nie je vylúčená ani ich kombinácia. Napríklad pri hypotekárnych úveroch je bežné, že časť kúpnej ceny je uhradená z vlastných prostriedkov kupujúceho (napr. v hotovosti alebo prevodom na účet) a zvyšok je uhradený z hypotekárneho úveru.

To, ako sa nastaví spôsob úhrady kúpnej ceny, závisí predovšetkým na zmluvných stranách kúpnej zmluvy, teda na kupujúcom a predávajúcom. Pritom asi najzásadnejším faktorom, ktorý ovplyvňuje spôsob úhrady kúpnej ceny, je finančná situácia kupujúceho. Pri nastavení spôsobu úhrady kúpnej ceny je však dôležité zachovať správny pomer medzi ochranou kupujúceho na jednej strane a ochranou predávajúceho na strane druhej.

 

Platba hotovosťou

Platba kúpnej ceny za nehnuteľnosť hotovosťou predstavuje zrejme ten najrizikovejší spôsob úhrady kúpnej ceny, resp. jej časti. V prípade nepredvídateľných problémov totiž môže byť z pohľadu kupujúceho náročné preukázať, či vôbec realizoval hotovostnú platbu. Okrem toho s účinnosťou od 01.01.2013 platí zákonná úprava, ktorá obmedzuje hotovostné platby v tom smere, že limituje maximálnu prípustnú výšku hotovostných platieb. Vo všeobecnosti je pri fyzických osobách – nepodnikateľoch zakázané vykonávať hotovostné platby prevyšujúce sumu 15.000 €, pričom pre ostatné subjekty platí ešte prísnejší všeobecný zákaz, ktorý obmedzuje hotovostné platby prevyšujúce sumu 5.000 €. Hoci porušenie uvedených hotovostných limitov neznamená neplatnosť právneho úkonu (v tomto prípade kúpnej zmluvy), predávajúci a kupujúci sa vystavujú riziku uloženia pokuty až do výšky 10.000 € (pri právnických osobách a fyzických osobách – podnikateľoch až do výšky 150.000 €) za priestupok, ktorého sa poručením spomenutých obmedzení dopustili.

 

Platba prevodom na účet alebo vkladom na účet

V porovnaní s platbou v hotovosti predstavuje bankový prevod alebo vklad na bankový účet bezpečnejší spôsob úhrady kúpnej ceny. Pokiaľ totiž vzniknú akékoľvek nejasnosti ohľadom zrealizovanej úhrady, prostredníctvom bankových dokladov možno transakciu finančných prostriedkov spoľahlivo preukázať.

 

Spoločným menovateľom pre uvedené spôsoby úhrady kúpnej ceny je potreba správneho (vyváženého) nastavenia splatnosti kúpnej ceny. Nie je totiž optimálne, ak sa kúpna cena uhradí vopred, resp. v čase, keď ešte nie je realizovaný ani len vklad vlastníckeho práva na kataster (napr. pri samotnom podpise kúpnej zmluvy). Z pohľadu kupujúceho je vhodným momentom na vyplatenie kúpnej ceny vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. S takýmto spôsobom úhrady kúpnej ceny však nemusí súhlasiť predávajúci, a preto za akúsi „zlatú strednú cestu“ možno považovať podanie návrhu na vklad, kedy by mohla byť splatná kúpna cena. Optimálne nastavenie splatnosti však závisí predovšetkým od individuálnych okolností každého jedného zmluvného prevodu nehnuteľnosti.

 

Platba z vinkulovaného bankového účtu alebo z notárskej či inej úschovy

Za najbezpečnejší spôsob úhrady kúpnej ceny možno považovať úhradu z vinkulovaného bankového účtu alebo z notárskej úschovy. Z pohľadu potreby preukázateľnosti úhrady sú tieto spôsoby bezpečné, pretože aj o nich by vždy mali existovať relevantné záznamy.

Spoločným znakom pre tieto typy úhrad je viazanie finančných prostriedkov až do momentu, kedy nastanú podmienky na ich uvoľnenie. Takýmito podmienkami môžu byť napr. predloženie potvrdeného návrhu na vklad alebo predloženie listu vlastníctva, na ktorom už kupujúci figuruje ako vlastník. Takéto úhrady predstavujú vyššiu mieru istoty aj pre predávajúceho, ktorý má istotu, že kupujúci disponuje prostriedkami na úhradu kúpnej ceny.

Zároveň je potrebné uviesť, že z finančného hľadiska ide o nákladnejší spôsob úhrady kúpnej ceny, pretože banková vinkulácia, rovnako ako notárska úschova, sú spoplatnené.

Pre úplnosť je v danej súvislosti potrebné uviesť, že úschovy nerealizujú len notári, ale napríklad aj advokáti či realitné kancelárie, ktoré sprostredkovávajú kúpu nehnuteľnosti. V zásade však nemožno vylúčiť ani to, že subjektom realizujúcim úschovu bude úplne iný subjekt (odlišný od spomenutých), ktorý však nemusí byť dôveryhodný, čo opätovne predstavuje zvýšené riziko.

 

Platba z hypotekárneho úveru

Zrejme najosobitnejším spôsobom úhrady kúpnej ceny je platba z hypotekárneho úveru, pričom aj v tomto prípade ide o bezpečný spôsob úhrady kúpnej ceny. Tento spôsob úhrady je veľmi častý, pretože väčšina kupujúcich nedisponuje dostatočnými prostriedkami na to, aby mohli uhradiť celú kúpnu cenu, v dôsledku čoho si musia zobrať hypotekárny úver.

V tomto prípade banka pomerne výrazne vstupuje do vzťahu medzi kupujúcim a predávajúcim, avšak primárne sa snaží chrániť si vlastné záujmy. Z toho dôvodu je potrebné ešte pred samotným prevodom vlastníckeho práva k nehnuteľnosti vložiť do katastra nehnuteľností aj záložné právo banky. Banka pre predávajúceho neuvoľní finančné prostriedky, ktorými má byť uhradená kúpna cena, skôr, než bude disponovať aspoň potvrdeným návrhom na vklad záložného práva k prevádzanej nehnuteľnosti (nie je však vylúčené, aby sa predávajúci a kupujúci dohodli s bankou aj inak).

Pre platbu z hypotekárneho úveru je teda typické uzatváranie viacerých zmlúv. Prvou zmluvou je zmluva o hypotekárnom úvere uzavretá medzi bankou a kupujúcim. Druhá zmluva je záložná zmluva uzavretá medzi bankou a predávajúcim. Tretia zmluva je samotná kúpna zmluva uzatváraná medzi predávajúcim a kupujúcim.

Pre tento spôsob úhrady je tiež charakteristické to, že samotný kupujúci nedostane prostriedky z hypotekárneho úveru na vlastný účet, nakoľko tieto prostriedky posiela banka priamo na účet predávajúceho.

 

Záver

Ako už bolo uvedené v úvode, kúpa nehnuteľnosti predstavuje zásadný krok, ktorý pomerne výrazne ovplyvní finančnú, resp. majetkovú situáciu kupujúceho a predávajúceho. Nakoľko v praxi môžu nastať pri prevode nehnuteľnosti rôzne nepredvídateľné komplikácie, je potrebné zvoliť optimálny postup, a to predovšetkým pokiaľ ide o spôsob úhrady kúpnej ceny. Zodpovedným prístupom a optimálnym nastavením zmluvných podmienok možno spomínané komplikácie a riziká značne minimalizovať.


Ceny nehnuteľností všetkých regiónov Slovenska - byty, domy a iné reality


JUDR. MILAN FICEK, advokát

JUDR. MILAN FICEK
advokát

ficek.sk


Späť

Bývanie - relax - biznis

Spoločnosť Nadlan, a.s. člen skupiny Vara Group, prichádza na slovenský trh s novým polyfunkčným projektom, v ktorom spája možnosti bývania, práce a relaxácie. Z tohto spojenia vyplýva aj jeho názov, 3nity. Symbolika je znázornená aj v samotnom projekte, ktorý sa v podobe troch veží týči do výšky sto metrov.Polyfunkčný komplex 3nity je moderný, luxusný bytový dom v centre mesta, obklopený zeleňou, disponujúci aj vlastnými zelenými plochami v objekte. Investor, skúsená spoločnosť s medzinárodnými výsledkami i referenciami, pri výbere lokality Mlynské Nivy..

Kancelárske priestory

Kancelárske priestory sú pre väčšinu z nás miestom, kde trávime podstatnú časť dňa. Za dlhé roky prešli kancelárie a ich vybavenie značným vývojom. Od staručkých zastrčených miestností s písacím strojom a zatuchnutým popolníkom, až po moderný open space s klimatizáciou a mierne hučiacimi monitormi z počítačov. Aké sú hlavné trendy v tejto oblasti, si povieme v nasledujúcich riadkoch. Od parkiet až po open space Už dávno sú preč časy, keď kanceláriám na Slovensku dominovali dve veci, po prvé to boli elektrické rýchlovariče na kávu a praskajúce..

Vianočné darčeky majú byť praktické a šité na mieru Vianočné darčeky majú byť praktické a šité na mieru

Už pociťujete mierny vianočný stres, chytá vás nákupná horúčka a intenzívne uvažujete, aké darčeky si tento rok od vás rozbalia vaši blízki pod vianočným stromčekom? Nenechávajte si nákupy na poslednú chvíľu, vybavte sa všetkým potrebným s predstihom a pár dní pred Vianocami si už len nalejte varené víno, na tanier dajte medovníky, vyložte si nohy a pozrite si romantický vianočný film.Kam s darčekmi?Predtým, ako vám dáme zaujímavé, praktické a moderné tipy na darčeky, mali by ste si nájsť tajné miesto, kde ich budete môcť ukryť pred zvedavými..

Zabezpečovací prevod práva k nehnuteľnosti

V slovenskej spoločnosti dlhodobo rezonovala otázka rozporuplného konania nebankových subjektov, ktoré poskytli občanom pôžičky na základe zmluvy o pôžičke, pričom občania za splnenie svojich záväzkov vrátiť požičanú sumu spolu s príslušným úrokom „ručili“ svojimi nehnuteľnosťami. Súčasťou týchto zmlúv bolo ustanovenie o tzv. zabezpečení záväzku prevodom práva k nehnuteľnosti. A tak v mnohých prípadoch došlo k uzavretiu zmlúv, z ktorých vyplývajúce záväzky občania neboli schopní, a to i pri vynaložení dobrej vôle, plniť. V konečnom..

Ste nespokojní so správcom domu? Rokujte alebo ho zmeňte!

 Chcel by som sa spýtať v súvislosti s výkonom správy domu podľa platnej zmluvy, ako najefektívnejšie postupovať pri kontrole správcu. Máme totiž uzavretú zmluvu o výkone správy domu so správcom (správcovská spoločnosť je s.r.o.), ktorého podozrievame z nekalej činnosti a postupom voči nám tým, že nedodržuje dohodnuté odsúhlasovanie dodávateľov prác a ich cenníky, nepostupuje hospodárne a efektívne voči nám (dodávateľské práce bývajú riadne predražené), rôzne vratky a poplatky, ktoré sú nám zasielané a na ktoré máme nárok, zdržuje..

Nóvum v písomnom hlasovaní vlastníkov bytov- zjednodušenie účasti na správe bytového domu

Správca nášho domu nelegálne prevádzkuje kotolňu, ktorá patrí vlastníkom bytov a nebytových priestorov. Nemôže preukázať splnenie podmienok na podnikanie v tepelnej energetike podľa ustanovenia § 5 ods. 7 písm. a) zákona č. 657/2004 Z. z. o tepelnej energetike. V mesiaci marci bola zrealizovaná zástupkyňou vlastníkov bytov, ktorá háji skôr záujmy správcu a nie je ochotná akceptovať vlastníkov bytov, akási podpisová akcia, kedy táto pani „chodila po bytoch“ a dávala podpisovať súhlas, resp. nesúhlas s istými otázkami,..

Prečo a ako si správne poistiť nehnuteľnosť

Stalo sa Vám už, že ste počuli o niekom kto prišiel o svoj dom alebo byt? Nečakané nehody ako prasknuté potrubie, požiar alebo spadnutý strom na strechu sa môžu pripliesť do života každému. Každý z Nás si svoju nehnuteľnosť necháva poistiť z rôznych dôvodov. Najčastejšími pocitmi, ktoré nami hýbu sú strach, chtíč po pocite istoty a bezpečia, alebo pre niektorých dokonca prestíž. Sú ale tieto pocity hodné toho, aby sme pravidelne platili sumu, za ktorú snáď nikdy nebudeme musieť vyžadovať protislužbu? ÁNO. Každému..

Bývať v novom sa dá aj bez hypotéky (a založenia nehnuteľnosti)

Záujem Slovákov zlepšovať svoje bývanie je akcelerovaný predovšetkým dostupnosťou úverov, aj rastúcou ponukou nových projektov. Nie každý si však hypotéku môže dovoliť alebo sa ľudia jednoducho boja zadĺžiť na dekády, resp. založiť nehnuteľnosť, v ktorej bývajú. Zlepšovanie kvality bývania je však jednou zo základných ľudských potrieb. Stále málo využívanou možnosťou sú systémové rekonštrukcie existujúceho domu či bytu. Štatistiky potvrdzujú, že byt alebo dom, ktorý má spĺňať potreby svojho užívateľa, by mal prejsť po 15 rokoch modernizačnou..

Poistenie domácnosti a zodpovednost Poistenie domácnosti a zodpovednost

Pýtali ste sa niekedy sami seba, prečo by ste si mali vybavovať niečo ako poistenie domácnosti, alebo poistenie zodpovednosti keď už aj tak platíte za poistenie nehnuteľnosti a nechcete utrácať ďalších pár eur za mesiac, ktoré by ste si mohli ušetriť na krásny nový gauč, alebo na nový koberec ktorý ste videli v obchode? Treba si ozrejmiť predovšetkým, čo všetko zahŕňa poistenie nehnuteľnosti. Predstavte si, že Váš domov by niekto vzal, otočil ho strechou dolu, a začal by s ním triasť. Vaše veci, nábytok, oblečenie, knihy.... začali..


Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.