Kúpiť, či nekúpiť? Nehnuteľnosť s ťarchou na dožitie


Kúpiť, či nekúpiť? Nehnuteľnosť s ťarchou na dožitie

S touto situáciou sa stretol každý záujemca o kúpu nehnuteľnosti, ktorý sa výberu seriózne venoval dlhší čas: jedna ponuka je omnoho výhodnejšia, ako ostatné, a keď potenciálny kupec nadobudne pocit, že nebude všetko s kostolným poriadkom, začne skúmať malé písmenká a natrafí na nenápadný riadok znejúci „ťarcha na dožitie“. Nie je ťažké pochopiť, čo to znamená; v predmetnej nehnuteľnosti má bez ohľadu na jej predaj či prenájom právo na doživotné bývanie osoba, v ktorej prospech je táto formulka zapísaná. Ohľadom takejto situácie platí pravidlo o opatrnosti dvojnásobne: kúpa takej nehnuteľnosti aj napriek nízkej cene nemusí byť vôbec taký skvelý obchod, ako by sa zdalo na prvý pohľad.

Čo presne znamená ťarcha na dožitie

Týmto pojmom sa označuje istá forma poistky, ktorú si dávajú pôvodní majitelia prepisovanej nehnuteľnosti do zmluvy ako svoju istotu, že sa po prípadnom zbabraní vzťahov neocitnú na ulici. Je to bežná klauzula najmä pri darovaní domu či bytu, najmä zo strany rodičov svojim deťom - dedičské konanie nie je lacné a mnohokrát sa takto chcú obe strany poplatkom vyhnúť. Je to jedna z možností, zároveň sa však rodičia vystavujú istému riziku, ak by darovali nehnuteľnosť bezpodmienečne.

Túto dilemu rieši každý inak: niektorí rodičia sa na svoje deti prosto spoľahnú a podmienku si neuvedú, niektorí zasa stavia radšej na opatrnosť. Treba však hneď na začiatku povedať, že na opatrnosť by sa v tomto smere nemalo pozerať ako na útok na dôveru, pretože i z iných dôvodov môžu nastať situácie, ktoré môžu pre pôvodných darcov skončiť zle.

Ako ju zapísať a ako zrušiť

Ťarcha na dožitie sa zapisuje v katastri nehnuteľností; je možné ju zrušiť, avšak musí to urobiť človek, v prospech ktorého je zapísaná, t.j. ten, kto právo dožitia má. Z praxe možno dodať, že prípadní noví majitelia nehnuteľnosti to takmer vždy chcú, ale strana s týmto právom sa logicky tomu bráni. Z právneho hľadiska ho však nemožno nijako prinútiť, aby sa svojho nároku vzdal - to je vlastne celý zmysel tejto ťarchy.

Nehnuteľnosť zaťaženú bremenom na dožitie je však možné prenajímať i predať; ani k jednému z týchto úkonov súhlas osoby s právom užívania nie je potrebný. Nový vlastník si však musí uvedomiť, do čoho ide, a zvážiť takú kúpu i so zreteľom na účel, kvôli ktorému ju chce uskutočniť (či už bývanie alebo podnikanie), a triezvo zhodnotiť, či to pôjde aj so „zdedeným“ obyvateľom.

Ak sa situácia vyvinie tak, že buď po dohode, alebo po nejakej forme kompenzácie sa osoba s právom na dožitie rozhodne sa ho vzdať, dá sa zariadiť zrušenie vecného bremena spolu s novou kúpnopredajnou zmluvou. Treba však dať pozor, aby sa tento úkon urobil presne tak, ako má: nestačí nijaké vyhlásenie či niečo podobné, úkon sa musí urobiť na katastri a ak sa naň dotyčná osoba napríklad pre zdravotné problémy dostaviť nedokáže, je možné to vykonať aj prehlásením s jej podpisom overeným notárom či matrikárkou.

Ako postupovať, ak daná osoba už nežije

Ak nastane takáto situácia, vlastník domu či bytu chce z pochopiteľných dôvodov ťarchu z listu vlastníctva vymazať, keďže už nemá opodstatnenie a nehnuteľnosť sa tým pádom stane z pohľadu možného predaja omnoho atraktívnejšia. K tomuto úkonu je potrebný úmrtný list, prípadne jeho overená fotokópia, s ktorou vlastník príde na kataster a napíše žiadosť o vymazanie ťarchy. Tento úkon by mal kataster urobiť do dvoch mesiacov od podania žiadosti.

Pokusy o špekulácie so zriadením tohto bremena

Stáva sa to najmä vtedy, ak si vlastník bytu urobí nejaký dlh; mnohokrát to takto riešia najmä rodičia - nehnuteľnosť prepíšu napríklad na svoje deti s tým, že im ju tým pádom už nikto nebude môcť vziať, a zároveň budú mať vďaka právu na dožitie do konca života istú strechu nad hlavou. Tu však treba zdôrazniť, že takéto konanie je veľmi rizikovým vzhľadom na to, že ho súd môže ľahko označiť ako podvod. Navyše ak už exekútor začal na základe súdneho rozhodnutia konať, akékoľvek darovanie sa automaticky stáva neplatným.

Vecné bremeno, dedičstvo a dlžoby

Právo užívania sa týka naozaj len užívania; ak majiteľ predmetnej nehnuteľnosti zomrie, osoba s právom dožitia nemôže na jeho základe nehnuteľnosť zdediť. V prípade dlžôb vlastníka však právo na dožitie exekúcii nebráni.

Môže ešte nastať situácia takéhoto typu: otec prepíše dom na syna s tým, že si nechá doživotné právo užívania. Syn zomrie a dom zdedí jeho syn, dedko však z nejakého dôvodu nechce, aby sa oňho vnuk staral. V tomto prípade má síce dedko právo v dome zostať, ale jeho novým majiteľom je vnuk bez ohľadu na dedkovu vôľu a ich vzájomné vzťahy.

Čo robiť v prípade ozaj dobrej ponuky

Napriek všetkým komplikáciám, ktoré môžu nastať pri kúpe takto zaťaženej nehnuteľnosti, sa niekedy predsa len oplatí o ponuke podrobnejšie informovať. Je totiž možné, že ťarcha na dožitie tu síce je, avšak osoba, v ktorej prospech je vytvorená, nemusí byť v stave, aby mohla toto právo využívať. Mnohokrát je realita taká, že dotyčná babka či dedko sú v domove dôchodcov a okrem toho, že už nie sú schopní samostatného života, „vďaka“ skleróze už o svojom práve ani nevedia. Vtedy by s využívaním nehnuteľnosti nemal nastať problém, preto je zvažovanie celkom namieste.

Nevyplatí sa však príliš dôverovať vyhláseniam predávajúceho; takýto stav vecí si treba veľmi dôkladne overiť, aby sa to napokon neskončilo príchodom celkom životaschopnej babičky zhruba o dvadsať rokov mladšej, ako pri predaji tvrdil pôvodný majiteľ.

Kto môže dostať právo užívania

Prakticky ktokoľvek - pri tomto úkone nie je dôležité, kde má dotyčná osoba trvalý pobyt, ani to, či vlastní nejakú inú nehnuteľnosť. Úkon nie je podmienený ani príbuzenským vzťahom.

Stáva sa však i to, že sa ihneď po podpise darovacej zmluvy začnú noví majitelia nehnuteľnosti k darcovi s právom doživotného užívania zle správať s cieľom dosiahnuť, aby z domu či bytu odišiel dobrovoľne. Tu však treba zdôrazniť, že darca má zo zákona nárok žiadať o vrátenie daru, ak sa obdarovaný správa tak, že hrubo porušuje dobré mravy. Treba však rátať aj s tým, že právo na toto vrátenie sa premlčuje po troch rokoch od okamihu, kedy porušovanie dobrých mravov vzniklo, teda odkedy sa dokázateľne začalo zlé správanie voči darcovi zo strany obdarovaných. Ak si teda budú okolnosti tento úkon vyžadovať, je dobré zbytočne to neodkladať.

Čo ešte môže predstavovať vecné bremeno

Ťarcha na dožitie nie je jeho jediný variant; môžeme sa stretnúť aj s inou alternatívou vecného bremena, napríklad s bremenom prechodu a prejazdu. Kúpiť pozemok, prípadne dom na pozemku, na ktorom je uvalené toto bremeno, môže taktiež spôsobiť množstvo nepríjemností. V praxi to znamená pomerne vysoký stupeň straty súkromia - do istej miery to závisí aj od susedských vzťahov, pretože ak má sused právo prechodu naším pozemkom, nemôžeme mu nijako zabrániť, aby ho „križoval“ aj niekoľkokrát denne. Rovnako „poteší“ babička, každú chvíľu utekajúca po vodu do studne, od ktorej ju delí náš dvor.

Na tento problém však treba dať pozor aj z opačného pohľadu: mnohokrát sa stane, že zákazník si kúpi pozemok, na ktorý vedie súkromná prístupová cesta. Ak absentujú dobré vzťahy so susedmi, vzniká kvôli nemožnosti dostať sa na vlastný pozemok patová situácia, ktorá vo väčšine prípadov končí jeho odpredajom niektorému zo susedov za zlomok pôvodnej ceny.

Vidíme teda, že vecné bremená sú otázkou, ktorej je potrebné pripísať najväčšiu dôležitosť; chvíľková nepozornosť má často za následok dlhodobý stres a namiesto radosti z nového domova nám môžu spestriť život niekoľkoročné ťahanice, ktoré kvôli chybe z našej strany zväčša nikam nepovedú.

 

Autor: Mgr. Katarína Macková

KTN: 05/11

Späť

Realitné kancelárie na Slovensku Realitné kancelárie na Slovensku

Založenie realitnej kancelárie Výber realitnej kancelárie Serióznosť realitných maklérovNa čo si dať pozorRozhodli ste sa predať alebo kúpiť nehnuteľnosť, ale neviete ako na to? Nemáte skúsenosti a ani prehľad na trhu s nehnuteľnosťami? Neostáva vám teda nič iné iba sa spoľahnúť na realitnú kanceláriu, ktorá vám určite ochotne poradí a pomôže s predajom vašej nehnuteľnosti. Samozrejme, musíte počítať s tým, že táto pomoc vás bude niečo aj stáť. Realitné kancelárie majú viac skúseností s predajom a súvisiacou administratívou ako bežný človek,..

Ako efektívne riešiť otázku kúrenia

Problém tepla je vzhľadom na každoročné mrazy nielen stále aktuálnym, ale i mimoriadne pálčivým vzhľadom na vysoké ceny energií. Najčastejšia súvisiaca voľba, pred ktorou stojí množstvo rodín, je, či vraziť nemalú sumu peňazí do vlastného kotla a mať tak svoju spotrebu pod kontrolou, alebo naďalej využívať služby verejného pripojenia, ktoré síce počiatočnú investíciu v takej výške nevyžaduje, avšak v konečnom dôsledku stojí omnoho viac. Poďme sa teda pozrieť na výhody aj nevýhody oboch variantov a na kritéria, podľa ktorých by sme sa mali rozhodovať...

Škôlka - Bratislava a v iných veľkých mestách Škôlka - Bratislava a v iných veľkých mestách

Čo sa Vám vybaví, keď vidíte škôlku alebo len napísané slovo škôlka? Spomienka na detstvo, či zabudnutá povinnosť vyzdvihnúť dieťa.. Škôlka ale aj jasle pritom súvisia s bývaním a je veľkou výhodou mať škôlku poruke. Z tohto dôvodu poloha škôlky ovplyvňuje hodnotu bývania a kancelárií. Je to veľmi podobné ako keď si ľudia vyberajú prácu podľa vzdialenosti od ich bydliska alebo podľa možnosti parkovania, či prístupu verejnou dopravou. V každom prípade si vlastne prepočítavajú, koľko z ich života strávia cestovaním, nakoľko do práce chodia každý..

Dedičská otázka - päť dedičov a jeden byt

Rada by som sa spýtala na možnosť riešenia ohľadne spôsobu vysporiadania nehnuteľného majetku po mojom otcovi, ktorý nedávno zomrel. Otec bol dvakrát ženatý a bol vlastníkom 2-izbového bytu , ktorý zdedil po svojich rodičoch, takže moja mama nefiguruje na liste vlastníctva. Otec mal podľa maminho vyjadrenia spísať závet, pričom z prvého manželstva má 3 deti , s ktorými nebol v kontakte asi aj 15 rokov, proste sa vzájomne o seba nezaujímali. Po rozvode s prvou manželkou sa otec odsťahoval z ich spoločného bytu a prenechal im ho. Jeho bývalá žena tam do dnes..

Ste nespokojní so správcom domu? Rokujte alebo ho zmeňte!

 Chcel by som sa spýtať v súvislosti s výkonom správy domu podľa platnej zmluvy, ako najefektívnejšie postupovať pri kontrole správcu. Máme totiž uzavretú zmluvu o výkone správy domu so správcom (správcovská spoločnosť je s.r.o.), ktorého podozrievame z nekalej činnosti a postupom voči nám tým, že nedodržuje dohodnuté odsúhlasovanie dodávateľov prác a ich cenníky, nepostupuje hospodárne a efektívne voči nám (dodávateľské práce bývajú riadne predražené), rôzne vratky a poplatky, ktoré sú nám zasielané a na ktoré máme nárok, zdržuje..

Spotrebiteľské zmluvy a otázka zabezpečovacieho prevodu práva k nehnuteľnosti

Novelizácia Občianskeho zákonníka účinná od 1. januára 2008 vykonaná na základe zákona č. 568/2007 Z. z., ktorý zmenil a doplnil okrem iných zákon č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách a zákon SNR č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení neskorších predpisov a o zmene a doplnení niektorých zákonov (ďalej v texte len „novela Občianskeho zákonníka" alebo len „novela") sa dotkla aj obsahu právnej úpravy spotrebiteľských zmlúv, medzi ktoré patria aj zmluvy o poskytnutí peňažných prostriedkov a v ktorých..

Nehnutelnosti ...

Bývať v novom sa dá aj bez hypotéky (a založenia nehnuteľnosti)

Záujem Slovákov zlepšovať svoje bývanie je akcelerovaný predovšetkým dostupnosťou úverov, aj rastúcou ponukou nových projektov. Nie každý si však hypotéku môže dovoliť alebo sa ľudia jednoducho boja zadĺžiť na dekády, resp. založiť nehnuteľnosť, v ktorej bývajú. Zlepšovanie kvality bývania je však jednou zo základných ľudských potrieb. Stále málo využívanou možnosťou sú systémové rekonštrukcie existujúceho domu či bytu. Štatistiky potvrdzujú, že byt alebo dom, ktorý má spĺňať potreby svojho užívateľa, by mal prejsť po 15 rokoch modernizačnou..

Máte drahú hypotéku? Vymeňte ju!

Nie ste spokojní s aktuálnymi podmienkami vašej hypotéky? Nahraďte ju Flexihypotékou od VÚB banky s lepšou úrokovou sadzbou a bez poplatku za poskytnutie. Roman zo Senca dostal vo februári po piatich rokoch splácania hypotéky od svojej starej banky oznámenie o novej úrokovej sadzbe. Úrok bol 5,7% ročne, čo bolo približne toľko ako doteraz. Roman však dnes zarába viac, ako v čase, keď si bral úver, a so sadzbou tak nebol spokojný. „Navštívil som preto pobočku VÚB banky a oni ponúkli mi o percento lepší úrok. Nad..


Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.