Obnovenie nájomnej zmluvy a predaj obecného bytu
S manželom a rodinou bývame v obecnom byte, nájom máme založený zmluvou z roku 1982. V minulosti sme vzhľadom na ťažkú sociálnu situáciu mali nedoplatky na nájomnom, ktoré sme sa však snažili vždy korektne vyrovnať. V roku 2003 nám od mestskej časti Bratislava bola daná výpoveď z nájmu z dôvodu neplatenia nájmu. Súčasne nás vyzvali na vypratanie bytu. Byt sme chceli odkúpiť, mestská časť sa vyjadrila dokonca kladne a k dnešnému dňu naďalej bývame v našom byte. Keď sme sa opätovne domáhali kúpy bytu do osobného vlastníctva, obec nás odbila s konštatovaním, že nemáme žiadny nájomný vzťah a že byt nám predať nemôže. Dozvedeli sme sa, že na kúpu bytu existuje iný záujemca. Máme dôvodnú obavu, že o bývanie prídeme. Postupuje obec - mestská časť zákonne? Ďakujem za odpoveď.
Milka B., Bratislava
Otázky spojené s bytmi a nebytovými priestormi, menovite spôsob a podmienky nadobudnutia vlastníctva bytov a nebytových priestorov v bytovom dome, práva a povinnosti vlastníkov týchto bytových domov, práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ich vzájomné vzťahy a práva k pozemku upravuje zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Tento zákon súčasne odkazuje na Občiansky zákonník, ktorým sa riadia príslušné vzťahy vlastníkov domov, bytov a nebytových priestorov. Jedným zo spôsobov nadobudnutia vlastníctva bytu je zmluva o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome s vlastníkom domu alebo s právnickou osobou, ktorá má právo hospodárenia k domu, s vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru. Táto zmluva predpokladá písomnú formu. Pokiaľ ide o vami spomínané nedoplatky, predpokladom predaja bytu je preukázanie, že v súvislosti s užívaním bytu neexistujú nedoplatky. V opačnom prípade obec nemôže pristúpiť k predaju bytu doterajšiemu nájomcovi.
Prvý prevod bytu a prednostné právo
Priamo predmetný zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov uvádza, že ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru, prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo zmluvy o prevode vlastníctva nebytového priestoru je aj vyhlásenie prenajímateľa (tu obce) o tom, že nájomca bytu (teda vy s manželom) alebo nebytového priestoru nemá žiadne nedoplatky na nájomnom a na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru.
Byt, ktorého nájomcom je fyzická osoba, môže vlastník domu previesť do vlastníctva len tomuto nájomcovi. Podmienkou však je, že nájom bytu nie je dohodnutý na určitý čas. Za týchto okolností by vám prislúchalo prednostné právo na odkúpenie bytu. Týmto ustanovením však nie je dotknuté predkupné právo spoluvlastníka domu.
Ak nájomcovi nájom bytu skončil podľa § 711 ods. 1 písm. c) a d) Občianskeho zákonníka, teda z dôvodu, že:
- nájomca alebo ten, kto je členom jeho domácnosti, hrubo poškodzuje prenajatý byt, jeho príslušenstvo, spoločné priestory alebo spoločné zariadenia v dome alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných nájomcov alebo vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome, nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa, môže vlastník bytu previesť byt do vlastníctva tretej osoby, ak táto osoba poskytne nájomcovi bytovú náhradu.
Obnovenie nájomnej zmluvy kontra § 710
Výpoveď z nájmu vám bola riadne doručená, a to ako vám i manželovi, a teda nájomný vzťah uzavretý s mestskou časťou a vami sa skončil uplynutím výpovednej doby. Skutočnosť, že mestská časť netrvala na tom, aby ste sa z bytu vysťahovali - nepodnikla žiadne právne kroky smerujúce k vyprataniu nehnuteľnosti, nezakladá možnosť namietať relevantnosť výpovede z nájmu, a domáhať sa predaja bytu.
Podľa § 676 Občianskeho zákonníka, nájom sa skončí uplynutím doby, na ktorú sa dojednal, ak sa prenajímateľ nedohodne s nájomcom inak. Ak vy ako nájomca užíva vec aj po skončení nájmu a prenajímateľ a prenajímateľ nepodá návrh na vydanie veci alebo na vypratanie nehnuteľnosti na súde do 30 dní od skončenia nájmu, obnovuje sa nájomná zmluva za tých istých podmienok, za akých bola dojednaná pôvodne. Nájom dojednaný na dobu dlhšiu ako rok sa obnovuje vždy na rok, nájom dojednaný na kratšiu dobu sa obnovuje na túto dobu. Toto ustanovenie sa ale nevzťahuje na nájom bytu. Špeciálne ustanovenie o nájme bytu v § 710 ods. 2 Občianskeho zákonníka hovorí, že ustanovenie § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka neplatí pre zánik nájmu bytu. Z uvedeného žiaľ vyplýva, že byt v súčasnosti obývate bez právneho titulu, teda bez existencie konkrétneho právneho vzťahu a postup mestskej časti je odôvodnený.
Čitateľské otázky adresujte na: lasak@defensa.sk