Clanky

Pojem a charakteristika nájomnej zmluvy

Nájomná zmluva predstavuje dvojstranný konsenzuálny právny úkon, na základe ktorého vzniká nájomný vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom. Nájomná zmluva ako právny úkon musí spĺňať všeobecné náležitosti právnych úkonov (§ 34 a nasl. Občianskeho zákonníka). Predmetnou právnou skutočnosťou akou je nájomná zmluva kreuje sa nájomný vzťah medzi zúčastnenými zmluvnými stranami - prenajímateľom a nájomcom - ktoré si upravujú medzi sebou svoje vzájomné práva a povinnosti. Na báze nájomnej zmluvy jedna strana (prenajímateľ) prenecháva druhej strane (nájomca) určitú vec za účelom jej dočasného užívania alebo brania úžitkov z predmetu nájomnej zmluvy, pričom je nevyhnutné zdôrazniť odplatnosť nájomného vzťahu.

Nájomný vzťah je odplatný

Odplatnosť je jedným z charakteristických pojmových znakov nájomnej zmluvy a uvedeným charakterom sa nájomná zmluva odlišuje napr. od zmluvy o pôžičke (§ 658 - 659 OZ) a od zmluvy o výpožičke upravenej v §§ 659 - 662 OZ. V prípade nájomnej zmluvy ide o nominátny osobitne upravený zmluvný typ, ktorého všeobecná právna úprava ako aj úprava inštitútu nájmu je obsiahnutá v siedmej hlave ôsmej časti zákona č. 40/1964 Zb., Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov, ďalej len „OZ“). Paragraf 720 OZ upravuje odkazujúcim spôsobom nájom a podnájom nebytových priestorov na úpravu obsiahnutú v osobitnom zákone, ktorým je zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Ôsmy oddiel Občianskeho zákonníka v platnom znení obsahuje úpravu podnikateľského nájmu hnuteľných vecí, a to v §§ 721 až 723. Napriek skutočnosti, že nájomné vzťahy jestvujú tiež v oblasti podnikania a obchodu, Obchodný zákonník neobsahuje všeobecné ustanovenia o nájomnej zmluve. Ustanovenia Občianskeho zákonníka o nájomnej zmluve možno preto aplikovať aj na vzťahy medzi obchodnými subjektmi. Z osobitných ustanovení Obchodného zákonníka upravujúcich nájomné vzťahy to sú ustanovenia o zmluve o kúpe najatej veci upravené v § 489 až 496 Obchodného zákonníka a ustanovenia o zmluve o nájme dopravného prostriedku (§ 630 - 637 ObZ). Ustanovenia § 663 až 684 OZ upravujú nájomnú zmluvu a nájomný pomer všeobecne, to znamená, že tieto ustanovenia možno aplikovať, ako už bolo uvedené, aj na osobitné druhy nájmov, ktoré sú upravené v Občianskom zákonníku, t.j. na nájom bytu, nájom iných obytných miestností, podnájom a na podnikateľský nájom hnuteľných vecí, pokiaľ tieto jednotlivé druhy nájmov nie sú upravené osobitnými ustanoveniami, ktoré použitie všeobecných predpisov o nájme vylučujú. Medzi hlavný pojmový znak nájomnej zmluvy patrí prenechanie veci za účelom jej užívania alebo brania úžitkov.

Prenechanie veci na užívanie

Prenechanie veci za účelom jej užívania alebo brania úžitkov vyjadruje ekonomický účel nájomnej zmluvy, ktorá umožňuje nájomcovi vec užívať. Užívaním (ius utendi) prenajatej veci sa rozumie správanie, ktorým sa realizuje jej úžitková hodnota. Daný pojem vyjadruje stav, kedy nájomca má určitú vec vo svojej fyzickej moci na základe právneho dôvodu (nájomná zmluva). Užívanie veci ako prisvojovanie si vlastností veci nevyžaduje osobitnú činnosť oprávneného subjektu (napr. nájomca nemá povinnosť prenajatý byt fakticky užívať. Z hľadiska občianskeho práva právo užívať vec v právnom zmysle slova vychádza z existencie nájomnej zmluvy a predstavuje subjektívne právo nájomcu odvodené od vlastníckeho práva prenajímateľa. Užívanie veci musí byť realizované spôsobom, na ktorom sa zmluvné strany nájomnej zmluvy dohodli, príp. spôsobom obvyklým vzhľadom na povahu a určenie veci. Nájomcovi nevyplýva z nájmu povinnosť vec užívať, pokiaľ nie je táto povinnosť výslovne dojednaná v nájomnej zmluve alebo ak by sa vec neužívaním znehodnotila viac než jej užívaním. Ak však povinnosť nájomcu vyplýva priamo z nájomnej zmluvy, nájomca je povinný vec užívať, čo môže byť uložené v prospech záujmu prenajímateľa (ovocný sad by sa neužívaním znehodnotil).

Branie úžitkov (ius fruendi) je právom nájomcu za podmienky, že prenajatá vec je spôsobilá prinášať plody, prírastky, musí ísť o plodonosnú vec. Branie úžitkov predpokladá zo strany nájomcu osobitnú činnosť spočívajúcu v hospodárení s prenajatou vecou spôsobom, ktorým vzniká konkrétny úžitok. Predmetom nájmu môže byť napr. ovocný sad, ktorý nájomca bude povinný na vlastné náklady udržiavať v stave spôsobilom na vykonávanie hospodárskej činnosti ako predpokladu vzniku úžitku. Ako kuriozitu uvádzam, že podľa holandského občianskeho zákonníka, kniha siedma, čl. 1584, nájom je definovaný ako zmluva, pri ktorej sa jedna strana zaväzuje obstarať druhej strane úžitok z veci, prenechať jej vec na určitý čas a za určitou cenu, ktorá je druhou stranou akceptovaná. Branie úžitkov z predmetu nájmu na základe výkonu pracovnej činnosti sa v minulosti označovalo ako árenda, ktorá predstavovala osobitný druh nájmu. Uvedený rozdiel platil na území Slovenska do 25.10.1950, kedy bol schválený nový Občiansky zákonník, účinný od 1.1.1950 ako zákon č. 141/1950 Zb., ktorý nájomnú zmluvu upravoval v §§ 387 až 409. Súčasná právna úprava medzi nájmom a árendou nerozlišuje.

Čitateľské otázky adresujte na:  lasak@defensa.sk  

Späť

Bývanie a reality
Vyplatia sa tepelné čerpadlá dlhodobo? Vyplatia sa tepelné čerpadlá dlhodobo?

Aktuálny vývoj na komoditných burzách, kedy postupne klesajú ceny zemného plynu i silovej elektriny by pomaly mohol dávať zabudnúť na hrôzy leta 2022, keď ceny energetických komodít stúpali do predtým nepredstaviteľných výšin. Oplatí sa teda skúšať situáciu ďalej „vysedieť“ a v budúcnosti sa opäť spoliehať na konvenčné energetické komodity v podobe zemného plynu, elektriny, uhlia, dreva a pod.? Odpoveď je jednoduchá… Tepelné čerpadlá boli zdrojom najlacnejšieho tepla a teplej vody aj v čase nízkych cien tradičných energetických komodít...
Ako si správne postaviť krb a kachle

--> Teplý nápoj v ruke, v pozadí hrá príjemná hudba a vy ste zabalení v hebkej deke. Keď sa k tomu pridá pohľad na plápolájuce plamene vo vašom krbe, tak si už iba poviete, že už nič pohodlnejšie si neviete predstaviť. Podobne sa môžete cítiť aj na svojej chate, keď si pred spaním zatopíte vo vlastnej kachľovej peci. Ak ste pritom aj gurmáni, tak každý vám môže potvrdiť, že jedlo pripravené v kachľovej peci je obzvlášť chutné a nesie v sebe akúsi arómu kuchyne starých mám. Krb a kachľová pec majú v sebe čaro zútulnenia príbytku a dodávajú..
Vyberáte si domov? Tieto bežne podceňované detaily môžu ovplyvniť váš komfort Vyberáte si domov? Tieto bežne podceňované detaily môžu ovplyvniť váš komfort

Výber nového domova je jedným z najdôležitejších rozhodnutí v živote. Ak sa na túto neľahkú cestu vydáte, pripravte si zoznam priorít. „Váš dom je predsa váš hrad,“ no bez splnenia základných parametrov sa môže veľmi rýchlo zmeniť na pevnosť plnú kompromisov. Na čo by ste teda mali myslieť, aby sa tak nestalo? Lokalita, ktorá rozhoduje o všetkom Ako prvé si odpovedzte na otázku: „Chcem pokoj na dedine alebo ruch veľkomesta?“ Výskum z roku 2018 ukázal, že obyvatelia lokalít s množstvom zelene a nízkou hustotou obyvateľstva vykazujú nižšie..
Právna poradňa
Neplatnosť právneho úkonu v konaní o dedičstve

Sme štyria súrodenci. Naša mama zomrela v roku 2005, kedy prebehlo aj dedičské konanie. Mama ešte za života uzavrela s naším bratom kúpnu zmluvu, ktorou mu predala časť „rodičovského“ domu a časť mu darovala. V zmluve si vyhradila právo doživotného bývania a darovanie podmienila, že ju brat doopatruje a bude sa o ňu starať. Nestalo sa tak, odcestoval na dlhé obdobie do Nemecka a o mamu sa staral náš otec a my. Dokonca brat nezaplatil ani cenu za kúpu domu, ale ako vlastník domu figuruje on. Brat nám zmluvu nechce ukázať, mama nám kúpnu zmluvu tiež odmietala..
Základné povinnosti prenajímateľov - všeobecná právna úprava

Nájomné vzťahy bývajú v praxi značne komplikované, nakoľko účastníci zmluvného vzťahu nedostatočným spôsobom upravili svoje vzájomné vzťahy v súvislosti s nájmom - práva povinnosti. Často zo strany prenajímateľov dochádza k porušeniam zákona ohľadne nájmu, pričom nájomcovia vychádzajú v danom dôsledku skrátka. Vzhľadom na viaceré vaše otázky na danú problematiku, vážení čitatelia, vám poskytujeme náhľad do základných povinností prenajímateľov. Základnou právnou úpravou nájmu je Občiansky zákonník v ust...
Základné povinnosti prenajímateľov - všeobecná právna úprava

Povinnosť prenechať prenajatú vec nájomcovi v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie alebo obvyklé užívanie Uvedená povinnosť prenajímateľa je upravená v § 664 OZ. K odovzdaniu predmetu nájmu nájomcovi by malo dôjsť v jeho celistvosti, teda naraz a s príslušenstvom veci. V súvislosti s nájmom bytov je osobitná právna úprava obsiahnutá v § 687 ods. 1 OZ. Pokiaľ by nedošlo k odovzdaniu predmetu nájmu, mnohí si myslia, že tým sa stáva nájomná zmluva neplatnou. Opak je však pravdou - neodovzdanie veci nespôsobuje neplatnosť nájomnej zmluvy. Ak nájomná..
Financie
Ako bezpečne platiť pri kúpe nehnutelnosti a aké riziká hrozia pri platení hotovosťou za nehnuteľnosti?

Kúpa nehnutelnosti predstavuje z pohľadu bežného človeka pomerne zásadný krok. Ceny nehnuteľností sa totiž pohybujú v desiatkach, niekedy až stovkách tisícoch eur, a preto je na mieste zachovať čo najvyššiu možnú mieru opatrnosti s úhradou kúpnej ceny. Pre zachovanie spomenutej opatrnosti je pritom nevyhnutné poznať aspoň základné princípy prevodu nehnuteľnosti.   Prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti Kúpa nehnuteľnosti sa realizuje na základe kúpnej zmluvy, avšak samotný podpis kúpnej zmluvy ešte neznamená nadobudnutie..
Ako ušetriť pri kúpe nehnuteľnosti na úrokoch z pôžičky Ako ušetriť pri kúpe nehnuteľnosti na úrokoch z pôžičky

Mnoho ľudí vie ako hypotéka funguje, ale pre prípadnú menšinu si zhrnieme základné informácie, ktoré by mohli byť pre každého zaujímavé a obohacujúce. Keď sa rozhodneme zainvestovať a kúpiť si konečne vlastné bývanie.... dom alebo byt, často a teda väčšinou nemáme dostatok financií na to, kúpiť si nehnuteľnosť za vlastné úspory. (Ak teda nesporíme už dvadsať rokov...) V takých chvíľach sa ponúka hypotéka. Tá ale uhrádza iba určité percento hodnoty domácnosti. V dnešných dňoch to je okolo osemdesiatich percent..
Vývoj cien bytov v Bratislave v roku 2008

Skoro každého, ktorý či už má byt alebo si ho ešte len plánuje obstarať, zaujíma vývoj cien bytov a hlavne prognóza do budúcnosti. Prvé sa dá ukázať na základe zozbieraných údajov, druhé sa dá v súčasnosti len veľmi obtiažne predpovedať.Pozrime sa teda, čo sa na trhu s bratislavskými bytmi dialo od januára 2008 po čiastočnom cca mesačnom (vianočnom) útlme, ktorý nastal po zatiaľ najväčšom realitnom boome na Slovensku v jeseni 2007, kedy boli ceny za meter štvorcový starých bytov v hlavnom meste drahšie ako ceny za meter štvorcový v novostavbách.Realitný..

Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.