Kúpna zmluva a jej náležitosti
Spolu s manželom máme záujem o kúpu pozemku od môjho starého otca. Pozemkom budeme súčasne ručiť banke, od ktorej máme sľúbený hypoúver. Nepoznám však presný obsah kúpnej zmluvy. Známy mi povedali, že si musíme zaplatiť znalca. Kto musí platiť daň, poplatky za vklad? Môže kataster odmietnuť náš návrh? Ďakujeme vám za vašu pomoc.
Ivana a Peter Z., okres Nitra
Právnu úpravu kúpnej zmluvy obsahuje Občiansky zákonník §§ 588 a nasl. a v §§ 409 a nasl. Obchodného zákonníka. V prípade, ak jednou zo zmluvných strán je fyzická osoba, vychádza sa z príslušných ustanovení Občianskeho zákonníka. Kúpna zmluva vzniká na základe zhodného prejavu zmluvných strán. Predávajúcemu v rámci tohto zmluvného vzťahu vzniká právo na zaplatenie kúpnej ceny a povinnosť odovzdať predmet kúpy kupujúcemu. Kupujúcemu vzniká právo na vydanie predmetu kúpy a povinnosť zaplatiť zaň predávajúcemu dohodnutú kúpnu cenu.
Predmet kúpy a cena
Medzi podstatné náležitosti kúpnej zmluvy patrí predmet kúpy a kúpna cena. Predmetom kúpy môže byť akákoľvek jednotlivo, druhovo, úhrnne alebo hromadne určená vec spôsobilá byť predmetom právnych vzťahov, samozrejme tiež byt alebo nebytový priestor. Podmienkou platného uzatvorenia kúpnej zmluvy je existencia samotnej veci, ktorá je predmetom kúpy. Vec musí fyzicky existovať v čase vstupu do zmluvného vzťahu. Odlišná situácia by nastala, ak by predmetom zmluvného vzťahu bola ešte neexistujúca vec - vec, ktorá vznikne až v budúcnosti. Taký vzťah by sa spravoval napr. zmluvou o uzavretí budúcej zmluvy, príp. by išlo o tzv. kúpu nádeje. Keďže ide o nehnuteľnosť, táto musí byť v zmluve presne označená - číslo listu vlastníctva, druh a výmera pozemku, označenie katastrálneho územia, v ktorom sa nehnuteľnosť nachádza a označenie príslušnej správy katastra. Pokiaľ ide o cenu - tak ako bolo uvedené už v minulých číslach KTN, kúpna cena musí byť dojednaná v súlade s cenovými predpismi. V opačnom prípade by bola kúpna zmluva neplatná, a to v rozsahu, v akom by odporovala cenovým predpisom. Kúpna cena musí byť v kúpnej zmluve presne vyjadrená v peniazoch alebo musí byť určený aspoň spôsob akým je možné cenu dostatočne určiť.
Označenie a vyjadrenie zmluvných strán
Predmet kúpy možno kúpiť od jej vlastníka, prípadne od tretej osoby, ktorá uzatvára kúpnu zmluvu v mene a na účet vlastníka (napr. stavebná spoločnosť, realitná kancelária ai.). V tomto prípade je nevyhnutné žiadať od osoby, ktorá s vami zmluvu uzatvára, preukázanie oprávnenia konať za vlastníka, ktoré tvorí neoddeliteľnú súčasť kúpnej zmluvy. Obe zmluvné strany je nevyhnutné presne v zmluve definovať, a to presným označením strán, uvedením mien, priezvisk, adresy bydliska, dátumu narodenia, čísla občianskeho preukazu, uvedením údaju o štátnom občianstve, prípadne údaju o rodinnom stave - v prípade, že niektorá zo zmluvných strán sú manželia. Kúpna zmluva vzniká na základe zhodného prejavu zmluvných strán. Kúpna zmluva musí obsahovať vyjadrenie predávajúceho, že je oprávnený s predmetom kúpy nakladať ako aj vyhlásenie obidvoch zmluvných strán, že ich zmluvná voľnosť nie je obmedzená. Vlastníctvo nehnuteľnosti nadobudnete vkladom vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, o ktorom rozhodne miestne príslušná správa katastra. V súvislosti s prevodom nehnuteľnosti môže kúpna zmluva obsahovať aj dohodu zmluvných strán o podieľaní sa na nákladoch prevodu. Keďže uvádzate, že na nehnuteľnosť bude zriadené záložné právo, k zmluve treba pripojiť aj znalecký posudok, v ktorom sa vyjadrí hodnota kupovanej nehnuteľnosti. Znalcovi patrí za vypracovanie posudku odmena, ktorej výšku upravuje vyhláška Ministerstva spravodlivosti SR č. 491/2004 Z. z. o odmenách, náhradách výdavkov a náhradách za stratu času pre znalcov, tlmočníkov a prekladateľov. Znalcovi prislúcha tzv. podielová odmena, ktorá sa určí, ak predmetom znaleckého úkonu je ohodnocovanie nehnuteľností a stavieb alebo ak určenie východiskovej hodnoty nehnuteľností a stavieb súvisí s vykonaním znaleckého úkonu alebo je predpokladom na vykonanie znaleckého úkonu. Podielová odmena sa určuje podľa stanovenej výšky východiskovej hodnoty pozemku, ktorá je 500 Sk/m2. Minimálna výška podielovej odmeny je 800 Sk.
Nie je vylúčené, že znalca potrebovať nebudete, nakoľko banky poskytujúce hypotekárne úvery zabezpečujú vypracúvanie znaleckých posudkov samostatne. Daňová povinnosť sa na vášho starého otca vzťahuje, ak pozemok vlastní menej ako 5 rokov pred uzavretím kúpnej zmluvy. Podľa § 9 ods. 1 zákona o dani z príjmov (zákon č. 595/2003 Z.z.), od dane je oslobodený príjem z predaja nehnuteľnosti, na ktorú sa nevzťahuje oslobodenie v súvislosti s predajom bytu alebo obytného domu, a to po uplynutí piatich rokov odo dňa jej nadobudnutia, tiež príjem z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej dedením (postupným dedením) v priamom rade alebo niektorým z manželov okrem bytu alebo bytového domu, ak uplynie aspoň päť rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa. Správa katastra môže návrh na vklad zamietnuť, ak nie sú splnené podmienky na vklad. Správa katastra je povinná skúmať skutkové a právne skutočnosti, ktoré by mohli mať vplyv na povolenie vkladu.