Exekučný predaj nehnuteľnosti v dražbe II.
-->-->-->
S priateľom sme sa rozhodli kúpiť rodinný dom s tým, že polovica bude napísaná na neho a druhá polovica na mňa. Moja otázka znie, v prípade, že by priateľ ako živnostník skrachoval, môžem prísť v exekútorskej dražbe o svoju časť domu ? Ako to právne ošetriť a ako prebieha taký exekučný predaj? Ďakujem za odpoveď.
Oľga M., Kremnica
Začiatok článku - Exekučný predaj nehnuteľností v dražbe I.
Udelenie príklepu a vznesenie námietok
Po tom, ako sú splnené všetky zákonné predpoklady na vyhlásenie dražby - vydanie dražobnej vyhlášky, vypracovaný znalecký posudok ohľadne hodnoty nehnuteľnosti a pod. - účastníci dražby prezentujú svoje jednotlivé podania. V rámci dražby exekútor udelí príklep tomu, u koho sú splnené podmienky ustanovené zákonom a kto urobil najvyššie podanie. Môže sa samozrejme stať, najmä ak ide o lukratívnu nehnuteľnosť, že viacerí dražitelia urobia rovnaké podanie, pričom toto podanie nie je ďalej prekonané vyšším podaním. Ak by k tejto situácii došlo, exekútor rozhodne žrebom o tom, komu sa má príklep udeliť. Výnimku z pravidla predstavuje dražiteľ, ktorí je súčasne spoluvlastníkom nehnuteľnosti, príp. dražiteľ, ktorému prospieva predkupné právo vecnej povahy. Tomuto dražiteľovi sa v prípade rovnosti podaní udelí príklep i bez žrebovania. O udelení príklepu exekútor spíše zápisnicu.
Osoby prítomné na dražbe - tj. dražitelia, oprávnený, povinný, zástupcovia obce a orgánov štátnej správy - sú oprávnení vzniesť u exekútora námietky proti udeleniu príklepu. Námietky je oprávnený tiež podať u exekútora každý, komu v rozpore s § 141 ods. 2 Exekučného poriadku nebola doručená dražobná vyhláška a z uvedeného dôvodu nebol na dražbe prítomný. Právo vzniesť námietky v tomto prípade je možné vykonať v lehote troch dní odo dňa dražby. Námietky sa tiež zapisujú do zápisnice a rozhoduje o nich príslušný súd. Proti súdnemu rozhodnutiu o námietkach nie je odvolanie prípustné. Rozhodnutie súdu o námietkach doručuje exekútor, a to tomu, kto podal námietky, vydražiteľovi, oprávnenému a povinnému. Pravdepodobnosť tomu, že sa námietkam vyhovie, závisí od toho, či sa vytýkajú vady na ujmu toho, kto námietky podal alebo ak sa namieta porušenie zákona. Ak by vzhľadom na vznesené námietky súd udelenie príklepu neschválil, exekútor pokračuje v dražbe vyvolaním predposledného podania, a ak sa urobilo len najnižšie podanie, tak týmto podaním.
Udelenie príklepu schvaľuje súd, ktorý rozhodne v lehote 60 dní od doručenia žiadosti exekútora na schválenie príklepu. Exekútor doručí súdu podklady, na základe ktorých bol udelený príklep. Rozhodnutie súdu o príklepe doručí exekútor oprávnenému, povinnému, vydražiteľovi a tomu, kto vzniesol proti udeleniu príklepu námietky. Súd doručí právoplatné rozhodnutie súdu o príklepe miestne príslušnému daňovému úradu a správe katastra nehnuteľností na zápis do katastra nehnuteľností spolu so zápisnicou o udelení príklepu. Vydražiteľ sa po udelení príklepu môže ujať držby vydraženej veci, je o tom povinný upovedomiť exekútora. Ak vydražiteľ zaplatil najvyššie podanie a súd udelenie príklepu schválil, stáva sa vydražiteľ vlastníkom nehnuteľnosti ku dňu udelenia príklepu. V opačnom prípade je vydražiteľ povinný vrátiť vec povinnému, vydať mu úžitky a nahradiť škodu, ktorú mu spôsobil pri hospodárení s nehnuteľnosťou.
Prevzatie vecných bremien, nájomných práv a existencia záložných práv
Na vydraženej nehnuteľnosti môžu viaznuť určité právne obmedzenia ako napr. vecné bremená, nájomné vzťahy alebo záložné práva. Vydražiteľ je povinný bez započítania na najvyššie podanie prevziať vecné bremená, ktoré vznikli na základe osobitného právneho predpisu, a nájomné práva. Ak osobitný zákon neustanovuje inak (napr. § 151h Občianskeho zákonníka - pri prevode alebo prechode zálohu pôsobí záložné právo voči nadobúdateľovi zálohu, ak zmluva o zriadení záložného práva neurčuje, že záložca môže záloh alebo časť zálohu previesť bez zaťaženia záložným právom alebo ak tento zákon alebo osobitný zákon neustanovuje inak.), záložné práva viaznuce na nehnuteľnosti pôsobia voči vydražiteľovi bez započítania na najvyššie podanie, inak prevezme vydražiteľ vecné bremená so započítaním na najvyššie podanie. Jedným z dôsledkov vydraženia nehnuteľnosti v exekučnej dražbe je, že predkupné právo k vydraženej nehnuteľnosti udelením príklepu zaniká. Pokiaľ ide o záložné práva k vydraženej nehnuteľnosti, vzťahujú sa na ne ustanovenia § 151h, § 151ma a § 151md Občianskeho zákonníka.
Rozvrhové pojednávanie
Exekútor uskutoční po schválení príklepu súdom rozvrhové pojednávanie. Jeho účelom je určiť poradie a spôsob úhrady nárokov, na ktoré treba prihliadať. Podľa výsledkov rozvrhového pojednávania sa z podstaty uspokojujú pohľadávky v tomto poradí:
a) súdne trovy a trovy exekúcie, b) pohľadávky z hypotekárnych úverov a komunálnych úverov slúžiace na krytie menovitej hodnoty hypotekárnych záložných listov a komunálnych obligácií vydaných bankou vrátane výnosov z nich, c) pohľadávky zabezpečené záložným právom zákonným, zmluvným, sudcovským alebo exekučným, zabezpečovacím prevodom práva, postúpením pohľadávky, prípadne obmedzením prevodu nehnuteľností vcelku podľa času vzniku záložného práva, prípadne vzniku obmedzenia prevodu nehnuteľností, d) pohľadávky oprávneného, dane, poplatky, clá a pohľadávky na poistnom na zdravotné poistenie, sociálne poistenie a pohľadávky na príspevkoch na starobné dôchodkové sporenie, e) nedoplatky výživného splatné ku dňu rozvrhu, f) ostatné pohľadávky štátu a g) ostatné pohľadávky.
Ak nemožno plne uspokojiť pohľadávky toho istého poradia, uspokoja sa pomerne. Pozitívnym je, ak výťažok predaja prevyšuje všetky uplatnené pohľadávky (bod a - g). Exekútor vtedy po úhrade pohľadávok všetkých oprávnených vyplatí zvyšok výťažku povinnému.
Vklad do katastra nehnuteľností, ako tento proces prebieha, a ktoré dokumenty sú k nemu potrebné...
Čitateľské otázky adresujte na: lasak@defensa.sk
