Rozdielnosť vlastníctva pozemku a stavby
Osobitným problémom právneho režimu nehnuteľností je rozdielnosť vlastníctva pozemku a stavby, ktorá je na ňom zriadená. Podľa väčšiny právnych poriadkov západoeurópskych krajín sa právny osud stavby spravuje obligatórne právnym osudom pozemku, ktorého je neoddeliteľnou súčasťou. Právna veda túto zásadu nazýva superficies solo cedit (doslovne „povrch ustupuje spodku“). Ak si teda niekto postaví dom na cudzom pozemku, tak by sa jeho vlastníkom mal stať ten, komu tento pozemok patrí.
Už starí Rimania sa riadili týmto pravidlom. V ich podmienkach malo za účel predovšetkým zabrániť neoprávnenej výstavbe. Ak bola stavba takto zriadená, tak mal jej zhotoviteľ vlastnícke právo iba k stavebnému materiálu, stavba ako taká bola v držbe, t.j. vo faktickej moci vlastníka pozemku. Vlastník materiálu mal právo na jeho vydanie (vindikáciu) až po tom, čo by sa stala možná, čiže až po zbúraní stavby. V praxi sa to potom riešilo zriadením služobnosti ako vecného práva k cudzej veci k takejto stavbe. Zhotoviteľ mohol teda stavbu užívať, hoci nebol podľa práva jej vlastníkom.
U nás sa táto zásada tiež prevzala (recipovala) spolu s inými klenotmi Rímskeho práva. V našich podmienkach však platila v obyčajovej podobe len do roku 1950, keď bol prijatý prvý Občiansky zákonník (141/1950 Zb.). Opak bol vyjadrený v §25, podľa ktorého stavby nie sú súčasťou pozemku a tiež v ustanovení §155, podľa ktorého vlastníkom stavby môže byť aj osoba rozdielna od vlastníka pozemku. Dôvodom takejto právnej úpravy boli potreby kolektivizácie, keď bolo nevyhnutné oddelenie vlastníckeho titulu od faktickej držby. Vlastníctvo stavby sa teda oddelilo od vlastníctva pozemku. Právna konštrukcia kolektivizácie poľnohospodárstva totiž spočívala v tom, že roľník pri vstupe do jednotného roľníckeho družstva odovzdáva družstvu svoju pôdu do trvalého a časovo neobmedzeného užívania, pričom vlastnícke právo mu zostávalo, i keď malo nepatrný význam. Ak by teda roľnícke družstvo postavilo na takomto pozemku nehnuteľnosť, stala by sa pri dodržaní zásady „superficies solo cedit“ vlastníctvom roľníka, čomu sa chcelo zabrániť bez toho, aby sa komplikovaným spôsobom zriaďovali osobitné práva stavby.
Dodnes platný Občiansky zákonník z roku 1964 prevzal právnu úpravu z roku 1950 v §120 ods.2. Po roku 1989 došlo zákonom č. 509/1991 s účinnosťou od 1.januára 1992 k rozsiahlym zmenám v tomto základnom právnom predpise súkromného práva (niektorí autori uvádzajú, že bolo novelizovaných až 80% ustanovení). Zásada splývania právnych režimov pozemku a stavby na ňom zriadenej sa však tomuto „rozstrieľaniu“ Občianskeho zákonníka úspešne vyhla. Z hľadiska praktických cieľov súkromnoprávnej úpravy ide o nepochopiteľný akt. Zásada poslužná triednym potrebám socializmu v našom právnom poriadku zostáva vecne neopodstatnenou. Tvorcovia nového Občianskeho zákonníka, ktorý by mal podľa legislatívneho zámeru vlády uzrieť svetlo sveta v auguste roku 2005, počítajú s návratom k zaužívanej zásade spred roku 1950. Zatiaľ sa však spodok musí uspokojiť s tým, že mu povrch neustupuje.
Už starí Rimania sa riadili týmto pravidlom. V ich podmienkach malo za účel predovšetkým zabrániť neoprávnenej výstavbe. Ak bola stavba takto zriadená, tak mal jej zhotoviteľ vlastnícke právo iba k stavebnému materiálu, stavba ako taká bola v držbe, t.j. vo faktickej moci vlastníka pozemku. Vlastník materiálu mal právo na jeho vydanie (vindikáciu) až po tom, čo by sa stala možná, čiže až po zbúraní stavby. V praxi sa to potom riešilo zriadením služobnosti ako vecného práva k cudzej veci k takejto stavbe. Zhotoviteľ mohol teda stavbu užívať, hoci nebol podľa práva jej vlastníkom.
U nás sa táto zásada tiež prevzala (recipovala) spolu s inými klenotmi Rímskeho práva. V našich podmienkach však platila v obyčajovej podobe len do roku 1950, keď bol prijatý prvý Občiansky zákonník (141/1950 Zb.). Opak bol vyjadrený v §25, podľa ktorého stavby nie sú súčasťou pozemku a tiež v ustanovení §155, podľa ktorého vlastníkom stavby môže byť aj osoba rozdielna od vlastníka pozemku. Dôvodom takejto právnej úpravy boli potreby kolektivizácie, keď bolo nevyhnutné oddelenie vlastníckeho titulu od faktickej držby. Vlastníctvo stavby sa teda oddelilo od vlastníctva pozemku. Právna konštrukcia kolektivizácie poľnohospodárstva totiž spočívala v tom, že roľník pri vstupe do jednotného roľníckeho družstva odovzdáva družstvu svoju pôdu do trvalého a časovo neobmedzeného užívania, pričom vlastnícke právo mu zostávalo, i keď malo nepatrný význam. Ak by teda roľnícke družstvo postavilo na takomto pozemku nehnuteľnosť, stala by sa pri dodržaní zásady „superficies solo cedit“ vlastníctvom roľníka, čomu sa chcelo zabrániť bez toho, aby sa komplikovaným spôsobom zriaďovali osobitné práva stavby.
Dodnes platný Občiansky zákonník z roku 1964 prevzal právnu úpravu z roku 1950 v §120 ods.2. Po roku 1989 došlo zákonom č. 509/1991 s účinnosťou od 1.januára 1992 k rozsiahlym zmenám v tomto základnom právnom predpise súkromného práva (niektorí autori uvádzajú, že bolo novelizovaných až 80% ustanovení). Zásada splývania právnych režimov pozemku a stavby na ňom zriadenej sa však tomuto „rozstrieľaniu“ Občianskeho zákonníka úspešne vyhla. Z hľadiska praktických cieľov súkromnoprávnej úpravy ide o nepochopiteľný akt. Zásada poslužná triednym potrebám socializmu v našom právnom poriadku zostáva vecne neopodstatnenou. Tvorcovia nového Občianskeho zákonníka, ktorý by mal podľa legislatívneho zámeru vlády uzrieť svetlo sveta v auguste roku 2005, počítajú s návratom k zaužívanej zásade spred roku 1950. Zatiaľ sa však spodok musí uspokojiť s tým, že mu povrch neustupuje.