Budúca zmluva na kúpu pozemku


Realitná kancelária sa na nás obrátila s ponukou na uzatvorenie budúcej zmluvy na kúpu pozemku. Je bezpečné takúto zmluvu podpisovať? Čo to je vlastne za zmluvu?

Jozef Ž., Stupava

 
Realitná kancelária sa na Vás obrátila s požiadavkou na uzatvorenie zmluvy o budúcej zmluve (označovaná niekedy ako predbežná zmluva). Obsahom takejto zmluvy je záväzok oboch alebo len jednej zo strán uzatvoriť do dohodnutej doby určitú zmluvu. Podstatné náležitosti takejto zmluvy musia byť uvedené už zmluve o budúcej zmluve. Pokiaľ ide o podstatné náležitosti samotnej kúpnej zmluvy, môžu byť súčasťou textu zmluvy o budúcej zmluve, alebo môžu tvoriť jej prílohu. Podstatnou náležitosťou kúpnej zmluvy je označenie nehnuteľnosti (údaje uvedené na liste vlastníctva) a kúpna cena - pokiaľ by strany tieto podstatné náležitosti v zmluve o budúcej zmluve neuviedli, zmluva by bola neplatná. V záujme právnej istoty strán je však žiadúce, aby sa už pri uzatváraní zmluvy o budúcej zmluve dohodli na obsahu kúpnej zmluvy čo najpodrobnejšie, teda aby sa dohodli aj na takých ustanoveniach, ktoré síce nie sú podstatnými náležitosťami, ale ktoré sú zvyčajne obsahom kúpnej zmluvy (napr. zodpovednosť za vady, spôsob platenia kúpnej ceny).
V prípade kúpnej zmluvy týkajúcej sa prevodu vlastníckeho práva bytov či nebytových priestorov je potrebné uviesť aj náležitosti vyžadované zákonom č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. V prípade, že by medzi stranami vznikla pochybnosť o obsahu kúpnej zmluvy, musel by tento spor riešiť súd.
 
Podpísaním zmluvy o budúcej zmluve teda ešte nedochádza k prevodu vlastníckeho práva, takúto zmluvu nie je možné predložiť na vklad do katastra nehnuteľností. Na uskutočnene prevodu musia obe strany uzatvoriť ešte samotnú kúpnu zmluvu týkajúcu sa prevodu nehnuteľnosti (nazývaná niekedy aj hlavná zmluva). Pokiaľ by strana zaviazaná uzatvoriť zmluvu odmietla splniť svoj záväzok, druhá strana sa môže domáhať na súde vydania rozsudku, ktorý "nahradí podpis" strany, ktorá odmietla zmluvu podpísať (tohoto práva sa možno na súde domáhať do jedného roka). V záujme právnej istoty strán je žiadúce dohodnúť podrobnejšie mechanizmus uzatvárania hlavnej zmluvy (napríklad ktorá strana predkladá návrh na uzatvorenie zmluvy).

Hoci je predávajúci zaviazaný zmluvou o budúcej zmluve nehnuteľnosť predať druhej strane zmluvy o budúcej zmluve, ak podpíše zmluvu, ktorou prevedie vlastnícke právo k nehnuteľnosti na inú osobe, kataster nehnuteľností neodmietne takýto prevod vlastníctva zapísať. Strana zmluvy o budúcej zmluve sa môže proti takémuto predávajúcemu domáhať náhrady škody (alebo zmluvnej pokuty, pokiaľ bola stranami v zmluve o budúcej zmluve dohodnutá).

Záväzok strán podpísať zmluvu špecifikovanú v zmluve o budúcej zmluve zanikne zo zákona, pokiaľ sa okolnosti, z ktorých účastníci pri vzniku záväzku vychádzali, do tej miery zmenili, že nemožno spravodlivo požadovať, aby sa zmluva uzavrela. Toto sa bude zrejme vzťahovať na prípad, kedy by v čase medzi uzatvorením zmluvy o budúcej zmluve a kúpnej zmluvy došlo k takým závažným zmenám (znehodnoteniu) týkajúcich sa nehnuteľnosti, že kupujúci by už nemohol mať záujem nehnuteľnosť kúpiť. Dôvodom zániku záväzku uzatvoriť kúpnu zmluvu teda nie je napríklad zmena ceny nehnuteľnosti či neschopnosť kupujúceho nehnuteľnosť efektívne využiť.

Na záver treba dodať, že Občiansky zákonník umožňuje stranám tiež dohodnúť sa na uzatvorení takej zmluvy, v ktorej sa strany dohodnú, že obsah zmluvy bude ešte doplnený. V texte takejto zmluvy musia však dať (už to nie je zmluva o budúcej zmluve) nepochybne najavo, že zmluva má platiť, aj keby k dohode o zvyšku obsahu zmluvy nedošlo. Ak by sa teda strany nedohodli na chýbajúcom obsahu zmluvy, určil by ho na návrh ktorejkoľvek zo strán súd.

Vzhľadom na skutočnosť, že podrobná analýza Vášho prípadu by vyžadovala viac priestoru a zváženie viacerých okolností, odporúčam Vám, aby ste sa s Vaším prípadom obrátili na právnika špecializujúceho sa na nehnuteľnosti.

 

Späť

5 tipov pre začiatočníkov, ako vybudovať krásnu záhradu 5 tipov pre začiatočníkov, ako vybudovať krásnu záhradu

Záhrada je miestom odpočinku, kam chodíme naberať nové sily. Teda, aspoň sa o to pokúšame. Starostlivosť o záhradu, aby vyzerala ako z magazínu, je však náročnejšia, ako sa na prvý pohľad zdá. O sily častejšie prídeme, než ich nazbierame. Našťastie poznáme 5 jednoduchých trikov pre začiatočníkov, vďaka ktorým bude vaša záhrada vyzerať atraktívne a vy sa nezodriete.1. Krásny zelený trávnikSýtozelený zdravý trávnik je snom asi každého záhradkára. Už z diaľky informuje všetkých susedov, že ste poriadny a pracovitý človek...

Ako si správne postaviť krb a kachle

--> Teplý nápoj v ruke, v pozadí hrá príjemná hudba a vy ste zabalení v hebkej deke. Keď sa k tomu pridá pohľad na plápolájuce plamene vo vašom krbe, tak si už iba poviete, že už nič pohodlnejšie si neviete predstaviť. Podobne sa môžete cítiť aj na svojej chate, keď si pred spaním zatopíte vo vlastnej kachľovej peci. Ak ste pritom aj gurmáni, tak každý vám môže potvrdiť, že jedlo pripravené v kachľovej peci je obzvlášť chutné a nesie v sebe akúsi arómu kuchyne starých mám. Krb a kachľová pec majú v sebe čaro zútulnenia príbytku a dodávajú..

Dochádzanie za štúdiom a prácou a realitný trh

Málokto pochybuje o tom, že čierny trh s nehnuteľnosťami je mimoriadne rozvetvený a úspešný. Netýka sa iba nejakej vyhranenej skupiny obyvateľstva; vo všeobecnosti však možno povedať, že „cieľovou skupinou“ tohto problému sú mladí ľudia, konkrétne tí, ktorí z rôznych dôvodov, väčšinou však za prácou, prichádzajú do veľkých miest. Byty sú tam drahé a na vybavenie hypotéky je potrebný pravidelný príjem v takej výške, aká sa dosahuje väčšinou po rokoch praxe. Niet sa teda čo diviť, že je medzi čiernymi nájomníkmi toľko mladých absolventov;..

Kúpa bytu a náležitosti kúpnej zmluvy

„Nedodržanie zákonom ustanovenej formy právneho úkonu spôsobuje jeho absolútnu neplatnosť. Absolútna neplatnosť právneho úkonu nastáva priamo zo zákona (ex lege) a pôsobí od začiatku (ex tunc) voči každému. Právne úkony postihnuté absolútnou neplatnosťou nemajú za následok vznik, zmenu ani zánik práv a povinností. Súd musí na túto neplatnosť prihliadať a musí z nej vyvodzovať dôsledky aj bez návrhu z úradnej povinnosti (ex officio).“ (Rozsudok Krajského súdu v Košiciach z 18.03.1999, sp. zn. 5 S 8/98) Podstatné náležitosti kúpnej zmluvy Podstatné..

Prevod vlastníctva bytu a poplatková povinnosť

 V roku 2003 sme sa s manželom rozhodli odkúpiť do osobného vlastníctva obecný byt, v ktorom sme ako nájomníci bývali od roku 1974. Odpredaj bytu sa uskutočnil medzi nami a mestskou časťou prostredníctvom správcovskej spoločnosti, ktorá od nás požadovala peňažné úhrady v súvislosti s poplatkami spojenými s vkladom nášho vlastníctva do katastra nehnuteľností, ďalej manipulačný poplatok za vyhotovenie zmluvy a ešte i poplatok za zmluvu o výkone správy, išlo o sumu vo výške cca 7.000 Sk. Neskôr som sa od známej dozvedela, že časť týchto poplatkov sme..

Nekvalitné zateplenie fasády

 Spoluvlastníci prerábame fasádu na dome, na čo sme si objednali stavebnú firmu. Máme s ňou uzatvorenú zmluvu o diele, kde sa uvádza deň, kedy mali začať a kedy odovzdať hotovú robotu. Aj hodnotu a zloženú zálohu. Práca mala byť hotová už pred dvoma týždňami, my však máme dom len oblepený polystyrénom a problém, aby sem robotníci vôbec prišli. Telefonujem im každý deň a oni vždy hovoria, že prídu, čo sa stane len zriedka. Spolumajiteľ firmy, ktorý nám mal dodať plastové okná sa do toho zapojil tiež, bol zhrozený, že v akom stave to máme spravené...

Novinky v stavebnom sporení

Správa bytových domovCieľ projektu a konferencieNovela zákona o stavebnom sporeníOkruh poberateľov štátnej prémieAsi nikoho v súčastnej dobe neprekvapí, že medzi základné túžby človeka patrí splnenie si sna o vlastnom bývaní či zmodernizovaní toho, čomu hovoríme vlastný domov. Cesta k peknému a hlavne útulnému bývaniu vedie viacerými cestami. Medzi tie najviac využívané cesty ako sa k tomuto cieľu priblížiť patrí na Slovensku stavebné sporenie. Aby tento nástroj na splenie si sna o peknom bývaní mohol lepšie reagovať na potreby ľudí, dochádza na tomto..

Ako bezpečne platiť pri kúpe nehnutelnosti a aké riziká hrozia pri platení hotovosťou za nehnuteľnosti?

Kúpa nehnutelnosti predstavuje z pohľadu bežného človeka pomerne zásadný krok. Ceny nehnuteľností sa totiž pohybujú v desiatkach, niekedy až stovkách tisícoch eur, a preto je na mieste zachovať čo najvyššiu možnú mieru opatrnosti s úhradou kúpnej ceny. Pre zachovanie spomenutej opatrnosti je pritom nevyhnutné poznať aspoň základné princípy prevodu nehnuteľnosti.   Prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti Kúpa nehnuteľnosti sa realizuje na základe kúpnej zmluvy, avšak samotný podpis kúpnej zmluvy ešte neznamená nadobudnutie..

Real estate quoats - Slovak Nehnutelnosti


Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.