Hypotéky pre mladých

Róbert Fico si od avizovania krokov, ktoré pomôžu mladým rodinám s bývaním, vylepšil svoj profil o značné čísla. Realita sa však tak celkom nezakladá na pôvodne médiami hlásaných zvýhodneniach pre mladých ľudí, ktorí majú vážne starosti so svojím bývaním. Hovorím najmä o vládnej „pomoci“ mladým vo forme bonifikácie hypotekárnych úverov.

Veľké oči
Nečudo, že mnohí z nás mladších zajasali, keď postupne v takmer všetkých denníkoch natrafili na propagandistickú kampaň vládnych strán, kde bolo toto zvýhodnenie opisované ako konečne jeden z lepších krokov novej vlády. Možno však nešlo ani tak o kampaň, ako o fakt, že redaktori neskúmali tieto zvýhodnenia do trošku väčšej hĺbky. Už len preto, že ich nedostatky spôsobia prakticky to, že ak ste na štátnu podporu nemali nárok predtým, pravdepodobne ho nebudete mať ani teraz..

Ak sa pozrieme na podporu mladým, ktorá vyšla z dielne vládnej strany Smer, dospejeme k takýmto záverom:
Bonifikácia bola stanovená na výšku jeden a pol percenta z úroku a majú na ňu nárok jednotlivci, páry aj živnostníci. Zákon však stanovuje rozdielne podmienky, za ktorých sa tieto cieľové skupiny k peniazom dostanú. Jednotlivec má nárok na štátnu podporu, ak nežiada úver nad hodnotou jeden milión korún a jeho mesačný príjem sa pohybuje pod hornou hranicou osemnásť tisíc. Do vnútornej politiky bánk ale zákon nezasahuje, môžu si teda stanoviť podmienky, najmä výšku minimálneho zárobku na poskytnutie úveru samy. Predstavme si teda situáciu, kde mladý človek v Bratislave spĺňa všetky podmienky, nemá ani vyšší, ani nižší príjem, ako je prípustné z obidvoch strán, teda banky a štátu. A teraz si prelistujte inzertné periodiká, či sa vám podarí nájsť byt v hodnote jeden milión korún v Bratislave. Mne sa nepodarilo. Ani garsónku. Druhá modelová situácia najskôr nastane v ostatných mestách, a čím ďalej na východ Slovenska, tým horšie. Príjem mladých ľudí tam totiž iba ťažko dosiahne hodnotu, ktorá bude prijateľná pre banky.

Páry to majú o malý kúsok ľahšie. Ale takisto prakticky nereálne. Spoločný čistý príjem páru nesmie presiahnuť 1,3 násobok priemernej mzdy. Zase tu ale máme podobný problém. Je to totiž vypočítané veľmi precízne. V Bratislave mladí ľudia, pokiaľ majú prácu, väčšinou zarábajú viac, ako je spomínaná suma. V hlavnom meste sú platové podmienky jednoducho vyššie. Je to spojené s tým, že sú tu aj vyššie kladené nároky na prežitie. Všetko od potravín až po oblečenie je v Bratislave drahšie. Možno niekomu krivdím, ale tvorcovia príspevku to s najväčšou pravdepodobnosťou vedia. A nakoniec zistíte, že mladý pár, ktorý náhodou zarobí menej ako dvadsaťšesť tisíc, aj tak nenájde byt, ktorý stojí menej ako jeden a pol milióna. Pre páry z ostatných častí Slovenska zasa bude problém vyhovieť limitom banky. Takže opäť sa dostávame na začiatok.

Živnostníci to majú asi najľahšie. Môžu regulovať svoje príjmy tak, aby vyhoveli bankám. Ak sa tak však stane a získajú nárok na štátnu bonifikáciu k hypotekárnemu úveru, v konečnom dôsledku budú musieť zaplatiť vyššie dane a odvody. Z kaluže do blata.

Je to teda podstatne ťažšie a premyslenejšie, než nám to vo svojich vyjadreniach prezentovala vláda a média, ktoré sa o fakty takpovediac nezaujímali, alebo iba v takej miere, aby uspokojili stránky svojich periodík. Je nutné konštatovať, že v tomto prípade nevyhrali mladí, ale štát, pretože v sumáre sa štátne dotácie do Štátneho fondu rozvoja bývania znížili o tristošesťdesiat miliónov korún. A to už zaváňa trošku aj vodením za nos, ak nie klamaním, v prípade že uvážime, ako popularita vlády aj vďaka tomuto kroku stúpla.

Čo je to hypotéka?
A teraz viac ku konkrétnym možnostiam mladých rodín. Hypotekárny úver znamená pôžičku na prefinancovanie kúpy alebo výstavby nehnuteľnosti, je to úver, ktorý je zaručený nehnuteľnosťou. V súčasnosti ho na Slovensku poskytuje viacero bankových subjektov. Každá z bánk sa vyznačuje vlastnou stratégiou. To znamená aj skutočnosť, že poplatky, ktoré si jednotlivé banky za poskytovanie služieb účtujú a výška úrokových sadzieb sa vo väčšej či menšej miere líšia.

Hypotekárny úver (HÚ) môže banka poskytnúť fyzickým osobám len na účel:

1. nadobudnutie tuzemskej nehnuteľnosti alebo jej časti, (kúpa, vyporiadanie dedičských podielov, vyporiadanie bezpodielového spoluvlastníctva manželov, nadobudnutie vlastníctva k bytu podľa osobitných predpisov z bytového družstva, od obce),
2. výstavbu alebo zmenu dokončených stavieb,
3. údržbu tuzemských nehnuteľností alebo
4. splatenie poskytnutého úveru použitého na účely podľa písmen a) až c), ktorý nie je HÚ.

Postup pri vybavovaní hypotekárneho úveru
Najskôr musíte mať samozrejme vybratú nehnuteľnosť, respektíve musíte mať hotový plán na rekonštrukciu. To znamená, že by ste mali presne vedieť akú nehnuteľnosť budete kupovať, aká bude kúpna cena a pod., t.j. účel úveru.

Následne odporúčame preveriť list vlastníctva k nehnuteľnosti, ktorou bude hypoúver zabezpečený (môže to byť aj kupovaná nehnuteľnosť), a to najmä informácie o vlastníkoch, nehnuteľnostiach a ťarchách, resp. iných obmedzeniach, či sú napríklad na liste vlastníctva zapísané všetky stavby, ktoré sa na pozemku nachádzajú a podobne.
     Potom si pripravíte podklady a dokumentácie, ktoré je potrebné priložiť k žiadosti o požadovaný hypoúver a môžete ju skompletizovanú podať v príslušnej banke. Prílohou ku žiadosti sú spomínané doklady preukazujúce schopnosť platiť požadovaný hypoúver, dokumentácia o nehnuteľnosti, ktorá bude predmetom financovania a predmetom záložného práva.
     Poslednými krokmi sú schválenie žiadosti a podpísanie zmluvnej dokumentácie. A nakoniec musíte podať návrh na vklad záložného práva spolu so Zmluvou o zriadení záložného práva na katastri nehnuteľností, za účelom vyznačenia záložného práva v prospech banky. Zriadenie vinkulácie poistenia nehnuteľnosti, prípadne aj vinkulácie životného poistenia. Splnenie všetkých ostatných zmluvne dohodnutých podmienok.

Takže ako to prebieha?
Pre niektorých klientov sa môže zdať doba vybavovania hypotekárneho úveru odstrašujúca, pretože sa môže predĺžiť aj na niekoľko mesiacov. Je nutné však upozorniť, že tento časový sklz však nevzniká v dôsledku pomalého prístupu zo strany banky, ale v dôsledku dlhej čakacej doby na Katastri nehnuteľností (pri zavkladovaní predmetu zabezpečenia HÚ). V ideálnom prípade, keď klient promptne poskytne všetky požadované doklady a po schválení úveru banke bezodkladne predloží nový list vlastníctva so zápisom záložného práva banky k založenej nehnuteľnosti, tak sa doba medzi podaním Žiadosti o poskytnutie hypotekárneho úveru a samotným čerpaním úveru, môže skrátiť na 2 až 4 týždne.

Klient však musí rátať s dlhšou dobou potrebnou na vybavenie úveru v prípade, ak banke zamlčí určité skutočnosti, resp. neodovzdá kompletnú dokumentáciu (napr. nemá zapísané všetky stavby na LV, dokumentácia je neaktuálna a pod.) Doba vybavenia a schválenia úveru je ovplyvnená aj výškou požadovaného úveru.
     Klient v prvej fáze dostane od banky zoznam dokladov, ktoré musí priniesť (ich zozbieranie mu môže zabrať dosť času). V tomto období si tiež nechá vypracovať znalecký posudok od niektorého zo zmluvných znalcov banky.
     Potom nastáva spracovanie úverového návrhu na poskytnutie úveru a jeho schvaľovanie. Spracovanie žiadosti o úver, jej schválenie a následná príprava zmluvných dokumentov môže zabrať v 5 dní, ale môže sa predĺžiť aj na dobu dlhšiu ako jeden mesiac. Po schválení HÚ banka oznámi klientovi podmienky za akých bude uvoľnené čerpanie úveru a pokiaľ ich klient odsúhlasí, banka pripraví zmluvy a vyzve klienta k podpisu.
     Po podpise zmluvy o HÚ nastáva pre klienta obdobie, v ktorom si vybavuje prepis vlastníctva k úverovanej nehnuteľnosti a zápis záložného práva do katastra nehnuteľnosti. V tejto fáze si obyčajne klient zabezpečuje aj ďalšie formality, ako napríklad poistenie nehnuteľnosti, či životné poistenie. Tretia fáza je pre klienta z hľadiska času najkritickejšia, pretože zápisy na katastri môžu trvať aj viac ako mesiac, či dva. Klient vníma všetky tri uvedené etapy ako dobu vybavovania úveru, na banku sa však priamo viaže len druhá etapa.
     Nasleduje samotné čerpanie hypoúveru – k tomuto kroku sa pristupuje po splnení všetkých podmienok, ktoré boli zmluvne dohodnuté. Neodmysliteľnou podmienkou čerpania je povolenie vkladu záložného práva na predmet zabezpečenia a vinkulácia poistenia.

Podmienky, za akých môžete požiadať o hypoúver
Predovšetkým ak žiadate o hypotéku slovenskú banku, musíte byť občanom Slovenskej republiky, alebo cudzí štátny príslušník s trvalým pobytom na území SR, zároveň musíte byť právne dospelý aj spôsobilý. Musíte mať dokázateľné príjmy, je nutné z nich preukázať schopnosť splácať úver. Ak také nemáte, zožeňte si spolužiadateľa. Tu je dobré, ak je to váš druh, resp. družka, ušetríte tak najmä sami sebe množstvo problémov. Zamestnanci musia preukázať pracovný pomer na dobu neurčitú, pracovný pomer na dobu určitú (okrem zákonom stanovených povolaní, ako napríklad vysokoškolskí učitelia) je taktiež akceptovateľný, ale len za predpokladu splnenia predpísaných podmienok, ktoré sú individuálne pre každý bankový subjekt. Väčšinou výška mesačnej splátky nesmie prekročiť šesťdesiat percent čistého príjmu žiadateľa, teda vášho platu. Maximálne mesačné zaťaženie vrátane splátok hypotekárneho úveru a iných úverov by nemalo prekročiť osemdesiatpäť percent čistého disponibilného príjmu žiadateľa, to znamená čistý príjem po odpočítaní životných nákladov.
Doba splatnosti úveru pri klientoch s trvalým pracovným pomerom by nemala zasahovať do dôchodkového veku žiadateľa, spolužiadateľa, resp. ručiteľa. Výnimku tvoria osoby, ktorých príjem s dôchodkovým vekom nekončí (príjem zo živnosti, príjem z prenájmu nehnuteľností atď). Podobne musíte tiež preukázať možnosť zabezpečenia hypotekárneho úveru vhodnou nehnuteľnosťou. Na záver ste povinný ako vlastník nehnuteľnosti umožniť banke obhliadku predmetu záložného práva.

Zaujímavé produkty v ponuke našich bánk
Slovenská Sporiteľňa má vo svojej ponuke napríklad takzvanú Americkú hypotéku. Ide o bezúčelový úver zabezpečený nehnuteľnosťou, finančnými prostriedkami, prípadne ich kombináciou, ktorý je možné použiť na čokoľvek, pričom nedokladujete jeho použitie. Jej výhody podľa internetových stránok spočívajú v poskytnutí finančných prostriedkov na čokoľvek, nemusíte platiť poplatok za úverový dekrét ani za žiadosť o úver a ani dokladovať účel, na ktorý peniaze poskytnete. Okrem toho môžete požiadať o viac, ako je hodnota vašej nehnuteľnosti a bude vám vyhovené, musí to však byť minimálne dvesto tisíc korún. Lehota splatnosti je podobná ako všade inde, môžete si ju podľa svojich predstáv rozpočítať na jeden až tridsať rokov. Progresívne splácanie vám umožní získať túto vyššiu sumu a je určené najmä pre mladých ľudí na začiatku kariéry, ktorí v súčasnej dobe nedisponujú potrebným príjmom na splácanie úveru, alebo - pre klientov s ukončeným vysokoškolským vzdelaním vo veku do 35 rokov je určený osobitný typ progresívneho splácania v etapách, ktorý umožňuje získať výhodnejší úver - lepšie prispôsobený budúcemu zvyšovaniu ich príjmu. Ak budete čerpať úver s lehotu splatnosti do desať rokov, banka vám poskytne ďalšie dva akciové roky na odklad splátok istiny. A pri úvere s lehotou splatnosti nad 10 rokov banka uhradí klientovi poplatok za návrh na vklad záložného práva do katastra a odmenu znalcovi za vyhotovenie znaleckého posudku k predmetu zabezpečenia.

Pri výbere úrokových sadzieb máte viaceré možnosti. Môžete si ich stanoviť fixne na jeden, päť, alebo desať rokov, alebo ich kombinovať. Ak poukážete mesačný príjem na účet aspoň dvakrát od vášho čerpania, môžete tiež banku požiadať o zníženie úrokových sadzieb, malo by vám byť vyhovené.
    Podmienky na získanie Americkej hypotéky sa veľmi nelíšia od už vyššie spomínaných. Teda musíte splniť základné predpoklady pre čerpanie úveru. Výhodou je, že takmer okamžite po splnení obchodných podmienok ju môžete previesť na váš účet. Úver možno čerpať na základe potvrdeného návrhu na vklad záložného práva v prospech Slovenskej sporiteľne a originálu listu vlastníctva s vyznačenou plombou. Splácať ju budete inkasom z vášho sporožírového účtu.
    Veľmi dobré je, že ak by sa vám prihodili nejaké neočakávané životné udalosti, ktoré by vám zabránili splácať tento úver (trvalé následky úrazu, dočasná pracovná neschopnosť, strata zamestnania, smrť, smrť úrazom), váš záväzok splatiť úver, resp. platiť mesačné splátky úveru preberie Poisťovňa Slovenskej sporiteľne alebo Poisťovňa Kooperativa, s ktorými Slovenská sporiteľňa spolupracuje pri poistení úveru.

Tatra banka vsadila na nedokladovanie príjmu. Pri vybavovaní hypotekárneho úveru nebudete musieť preukázať, či ste schopní ho platiť. Ocenia vám tiež vami vybranú nehnuteľnosť už do 24 hodín. Úver vám však bude poskytnutý „iba“ do výšky sto percent nehnuteľnosti. Je dobré, že v Tatra banke garantujú úrokovú sadzbu od 5, 19 percenta a máte možnosť mimoriadnych splátok do výšky dvadsať percent z úveru ročne, v čase ukončenia fixácie úrokovej sadzby bez poplatku.
    Garantujú tiež istotu zaplatenia kúpnej ceny podpisom mandátnej zmluvy medzi bankou a kupujúcim podpisom mandátnej zmluvy medzi bankou a kupujúcim (dlžníkom) a čestným prehlásením predávajúceho o čísle účtu, na ktorý chce mať poukázanú kúpnu cenu vyplácanú z hypotekárneho úveru. Pokiaľ si idete kúpiť stavebný pozemok, banka nebude zasahovať kedy a či vôbec na ňom začnete stavať. Ak potrebujete peniaze už na začiatok výstavby rodinného domu, v Tatra banke vám poskytnú prvú časť úveru už oproti hodnote pozemku, ktorý bude založený v prospech úveru.
    Pri výstavbe a modernizácii si budete sami určovať, kedy budú čerpané prostriedky z úveru, pretože vám ich uvoľnia flexibilne podľa vašich potrieb a zhodnotenia nehnuteľnosti vo výstavbe.

OTP Banka má tiež jeden zo zaujímavejších hypotekárnych programov. Dostanete tam takzvaný úverový prísľub. Banka vystaví klientovi bez uvedenia účelu úveru a predmetu zabezpečenia úverový prísľub na základe ním uvedených údajov o príjmoch a výdavkoch. Realizácia prísľubu, t.j. jeho konverzia na reálnu úverovú zmluvu je možná len vtedy, ak klient hodnovernými písomnými dokladmi doloží skutočnosti, uvedené v úverovom prísľube ako východiskové parametre budúceho úveru a zároveň splní všeobecné obchodné podmienky banky pre poskytnutie hypotekárneho úveru. Platnosť úverového prísľubu je 3 mesiace od jeho vystavenia.
    Podobne ako vo viacerých finančných inštitúciách, nemusíte špecifikovať vopred objekt úveru. Musí samozrejme ísť okúpu, rekonštrukciu alebo výstavbu nešpecifikovanej nehnuteľnosti, to znamená nehnuteľnosť, ktorá zatiaľ nie je presne identifikovaná. Definovať budete musieť výšku investičného zámeru, resp. objem požadovaného hypotekárneho úveru.
    Máte tiež k dispozícii hypotekárny úver s modifikovaným splátkovým plánom, ktorý je určený pre klientov, ktorí majú uzatvorené kapitálové životné poistenie umožňujúce postupné čiastkové výplaty naakumulovaných prostriedkov. Klienti platia banke mesačne len úroky z aktuálneho zostatku úveru. Istina hypotekárneho úveru sa spláca z čiastkových výplat poistného plnenia. Vypláca ho poisťovňa priamo na úverový účet klienta. Úročenie je pritom rovnaké ako pri štandardnom hypotekárnom úvere.
    Ako pri ostatných inštitúciách, aj tu si môžete zvoliť konkrétnu výšku anuitnej splátky (v rámci rozmedzia daného pre Vami požadovanú dobu splácania) na úvodné obdobie splácania úveru, a to na prvú polovicu, resp. prvú tretinu doby splatnosti úveru, máte teda k dispozícii úver s variabilným spôsobom splácania

Programy ostatných finančných subjektov, ktoré poskytujú hypotekárny úver sú už iba viac menej podobné, resp. zhodné so spomínanými. Všetky potrebné informácie nájdete na ich internetových stránkach.

Viac informácií sa dozviete
v relácii REALITY
vysielanej 20.4.2007 o 20:45 na TA3

Späť