Nájom a podnájom nebytových priestorov ako odplatný vzťah a výpoveď z nájmu

Právna úprava nebytového nájmu

 

Občiansky zákonník zaraďuje nájom a podnájom nebytových priestorov medzi osobitné  prípady nájmu (§  720 Občianskeho zákonníka, ďalej v texte ako „OZ“), jeho vlastná úprava je však obsiahnutá v osobitnom zákone, na ktorý odkazuje ustanovenie § 720 OZ. Ide o zákon č. 116/1990 Zb. Medzi Občianskym zákonníkom a zákonom č. 116/1990 Zb. je vzťah lex specialis k lex generalis, čo znamená, že ustanovenia zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov sú vo vzťahu k všeobecným ust. § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka špeciálne a na vzťahy vyplývajúce zo zmluvy o nájme a podnájme nebytových priestorov možno všeobecnú úpravu použiť len v prípade, ak ich neupravuje osobitný zákon. Nájom nebytových priestorov je dočasný a odplatný právny vzťah. Jeho dočasnosť môže byť vymedzená presným trvaním nájomného vzťahu, ako aj bez toho časového vymedzenia. Predmetom nájomného vzťahu je nebytový priestor. Nakoľko v praxi často dochádza k nesprávnemu aplikovaniu zákona č. 116/1990 Zb. na nájomné zmluvy, ktoré sa týkajú stavieb, v ktorých boli nebytové priestory umiestnené, uvedený problém vyriešila súdny prax. Zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov vymedzuje v ust. § 1 pojem „nebytový priestor“ v pozitívnom i negatívnom poňatí. Nebytovými priestormi v pozitívnom vymedzení sú miestnosti alebo súbory miestností, ktoré podľa rozhodnutia stavebného úradu sú určené na iné účely ako na bývanie. Nebytovými priestormi nie je príslušenstvo bytu, ani spoločné priestory domu definované v zákone č. 182/1993 Z. z. Špecifikom právnej úpravy je, že zákon č. 116/1990 Zb. sa vzťahuje aj na byty, pri ktorých bol udelený súhlas na ich užívanie na nebytové účely.

 

Zmluva o nájme nebytového priestoru a jej podstatné náležitosti

 

Predpokladom pre vznik nájmu nebytových priestorov je existencia nájomnej zmluvy, pre ktorú zákon č. 116/1990 Zb. ustanovuje obligatórnu písomnú formu a súčasne špecifikuje jej podstatné náležitosti. Pokiaľ by zmluva o nájme nebytových priestorov nebola uzavretá písomne, založilo by to v zmysle § 40 ods. 1 OZ spolu s ust. § 40a OZ jej absolútnu neplatnosť. Účastníkmi nájomného vzťahu na strane prenajímateľa sú predovšetkým vlastníci nebytových priestorov, alebo osoby, ktoré vykonávajú právo hospodárenia k nebytovým priestorom vo vlastníctve štátu, príp. subjekty, ktoré vykonávajú tzv. právo správy majetku obce. Nájomcami môžu byť fyzické i právnické osoby, a to tuzemské aj zahraničné.

 

Podstatnými náležitosťami nájomnej zmluvy sú v zmysle § 3 ods. 3 zákona č. 116/1990 Zb. predmet a účel nájmu, výška a splatnosť nájomného, spôsob platenia nájomného a čas, na ktorý sa zmluva uzatvára (pokiaľ nejde o nájomnú zmluvu uzavretú na dobu neurčitú).

 

Pokiaľ účelom nájmu nebytového priestoru je podnikanie nájomcu, z dôvodu vhodnosti a právnej čistoty vzťahu odporúčam zakomponovať do zmluvy o nájme nebytového priestoru tiež údaj o predmete podnikania nájomcu, ktorý by nájomca - podnikateľ chcel v prevádzke umiestnenej v nebytovom priestore vykonávať. Zmluvou o nájme nebytového priestoru prenajímateľ prenecháva nájomcovi do odplatného užívania nebytový priestor, na strane druhej, nájomca sa zaväzuje za užívanie tohto priestoru prenajímateľovi platiť nájomné, ktoré musí byť upravené všeobecne záväzným právnym predpisom, alebo podľa dohody zmluvných strán. Pri nájme nebytových priestorov je zmluvným stranám ponechaná voľná dispozícia (zmluvná voľnosť) pre dohodu o termíne splatnosti nájomného a o spôsobe jeho platenia (hotovosť do rúk prenajímateľa, bezhotovostný prevod, potreba vystavenia faktúry ai.). Nájomné sa môže uhrádzať v pravidelne sa opakujúcich termínoch, čo však nevylučuje ani možnosť uhradiť ho jednorazovo hoci na viac rokov vopred. Pokiaľ ide o formu nájomného, tá závisí od dohody zmluvných strán - peňažná forma, alebo naturálna forma. Sankciou Ak je  nájomca je s platením nájomného v omeškaní, prenajímateľ môže nájomcu sankcionovať , že bude voči nemu uplatňovať okrem zameškaného splatného nájomného aj nárok na úroky z omeškania podľa § 517 ods. 2 OZ. Pre tento prípad si zmluvné strany môžu medzi sebou dojednať aj právo odstúpenia od zmluvy o nájme nebytového priestoru.

 

Výpoveď zmluvy o nájme nebytového priestoru

 

Prenajímateľovi prislúcha podľa  § 9 ods. 2 písm. b) zákona č. 116/1990 Zb. právo zmluvu o nájme nebytového priestoru vypovedať, pričom sa ide o osobitný výpovedný dôvod v prípade, ak zmluva o nájme nebytového priestoru bola uzavretá na určitý čas. Podmienkou vypovedania z nájmu je skutočnosť, že nájomca je viac ako jeden mesiac v omeškaní s platením nájomného alebo úhrady za služby, ktorých poskytovanie je s užívaním nebytového priestoru spojené. Zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov diferencuje medzi nájomným a platbami za služby spojenými s nájmom. Je preto vhodné, aby súčasťou zmluvy o nájme nebytového priestoru bolo vymedzenie predmetných služieb spojených s nájmom (má sa tým na mysli úhrada za plyn, elektrickú energiu a pod.), ako aj výška platieb za uvedené služby. Výška nájomného a výška úhrad za služby, ktoré sú spravidla spojené s nájmom, mali by byť v zmluve uvedené osobitne. Častou chybou v praxi býva práve kumulácia nájomného a platieb za služby spojené s nájmom do jedného číselného údaja, z ktorého tak nie je možné rozlíšiť výšku nájomného od výšky platieb za služby spojené s nájmom. Pokiaľ zmluva o nájme nebytových priestorov neobsahuje rozlíšenie nájomného a platieb za služby spojené s užívaním nebytového priestoru, je zo zákona postihnutá absolútnou neplatnosťou.

 

Čitateľské otázky adresujte na: lasak@defensa.sk   WWW.DEFENSA.SK


Autor: Mgr. Ján Lasák
KTN: 07/11

Späť

Záhradná architektúra Záhradná architektúra

Záhrada je miestom, ktoré nielen dotvára vzhľad nášho domu, ale zároveň dáva jeho obyvateľom priestor pre fantáziu a relax. Najmä o tom poslednom však má každý z nás inú predstavu, a podľa toho si treba typ záhrady aj vyberať. Možností je veľa a je rozdiel, či sa chceme záhrade každý druhý deň aktívne venovať, alebo raz za týždeň pokosiť trávnik. Okrem estetického výsledku by teda mal byť kritériom aj miera starostlivosti, s ktorou do budúcnosti rátame. Anglický trávnik Tento druh je stále veľmi obľúbený; vyzerá elegantne a upravene, ale..

Výber a starostlivosť o okná

Okno nie je len prostriedkom zosvetlenia a vetrania priestorov. Je zároveň estetickým, funkčným a nevyhnutným doplnením bytu a musia naň byť kladené vysoké technické požiadavky. Oproti minulosti nebol v tomto segmente príliš veľký výber. Dnes už si však môžme vyberať z viacerých druhov a materiálov. Pri ich výbere sa tak do popredia dostáva ich tepelná či akustická izolácia. Jednoducho kvalita okna musí byť vždy na prvom mieste. Drevené okná Vzhľadom na dlhodobú tradíciu používania a dostupnosti je drevo najlepšie poznaným materiálom na výrobu okien...

Predaj nehnuteľnosti, ako zvýšiť hodnotu bytu pred predajom v 7 krokoch. Predaj nehnuteľnosti, ako zvýšiť hodnotu bytu pred predajom v 7 krokoch.

Predaj bytu je dôležitým rozhodnutím, preto je dôležité, aby bol byt v dobrej kondícii a mal čo najvyššiu hodnotu. Tu je 7 krokov, ako zvýšiť hodnotu vášho bytu pred predajom.   1. Vylepšenie vzhľadu a výber správnych farieb Prvým krokom je vylepšenie vzhľadu bytu. To môžete urobiť tým, že použijete svetlé a jasné farby na steny a vyberiete moderný nábytok. Tieto zmeny môžu zvýšiť atraktivitu bytu a pritiahnuť viac kupcov. Vzhľad bytu môže veľmi ovplyvniť to, ako sa v ňom cítite a ako sa bude páčiť potenciálnym nájomcom..

Kúpa bytu a náležitosti kúpnej zmluvy

Mgr. Ján Lasák Kúpa bytu a náležitosti kúpnej zmluvy „Nedodržanie zákonom ustanovenej formy právneho úkonu spôsobuje jeho absolútnu neplatnosť. Absolútna neplatnosť právneho úkonu nastáva priamo zo zákona (ex lege) a pôsobí od začiatku (ex tunc) voči každému. Právne úkony postihnuté absolútnou neplatnosťou nemajú za následok vznik, zmenu ani zánik práv a povinností. Súd musí na túto neplatnosť prihliadať a musí z nej vyvodzovať dôsledky aj bez návrhu z úradnej povinnosti (ex officio).“ (Rozsudok Krajského súdu v Košiciach z 18.03.1999, sp...

Smrť prenajímateľa a preplatky na energiách

Pred rokom sme s priateľkou uzavreli nájomnú zmluvu s mojím strýkom, ktorej predmetom bol nájom bytu v Bratislave. Strýko nedávno zomrel a my naďalej užívame jeho byt. Poštou sme dostali oznam od elektrární a plynární, že máme na byte preplatky. Do situácie sa zaangažovala strýkova manželka, ktorá nikdy nechcela, aby sme v byte bývali a chce nás z bytu vyštvať. Je agresívna, vyhráža sa nám. Môžeme naďalej byt užívať alebo má strýková žena na to právo? Komu máme teraz platiť nájomné? Čo máme podniknúť s preplatkami, môžeme ich vybrať na pošte?..

Reality - Stavebné povolenie Reality - Stavebné povolenie

Pri riešení vlastného domova dá niekto prednosť kúpe domu na kľúč, niekto výhodnej kúpe a následnej rekonštrukcii a niekto radšej kúpi pozemok a ide stavať. Všetky tieto možnosti majú svoje výhody aj nevýhody a tú poslednú si väčšinou volia ľudia, ktorí chcú mať každý detail svojho nového domova podľa svojich predstáv. Ak sa však rozhodneme pre výstavbu nového domu, nevyhneme sa istým „procedúram“. Jednou z nich je aj stavebné povolenie.   Kam treba ísť žiadať o stavebné povolenie S touto žiadosťou..

Ako získať bývanie, ak nemáte nič usporené? Ako získať bývanie, ak nemáte nič usporené?

Potreba bývania tu vždy bola a stále bude. Nič na tom nemení ani pandémia COVID-19, ktorá podaktorým aj v tomto roku poriadne prevetrala peňaženky. Na Slovensku pritom výrazne prevyšuje trend vlastného bývania nad prenájmom. Je možné v súčasnej nepriaznivej finančnej situácii získať bývanie, aj keď nemáte nič usporené? O tom si povieme v našom článku Dom alebo byt?V prípade, ak nemáte žiadnu finančnú úsporu sa môže zdať, že bývanie vo vlastnom dome je len krásnym snom, a že to jediné, na čo máte, je nejaký priemerný 2-3 izbový byt. Nemusí to..

Výhody a nevýhody stavebného sporenia

 Pri dnešných finančných pomeroch v spoločnosti je v tejto problematike jasné, že nasporiť na byty pre dve alebo tri deti je v priemernej rodine vecou nie ťažkou, ale nemožnou; na druhej strane by však všetci rodičia veľmi radi zabezpečili svojich potomkov najmä po tejto stránke, aby mali pri štarte do samostatného života vlastnú strechu nad hlavou. Keďže však "odkladaním pod vankúš" nemajú šancu tento problém vyriešiť, mnohí siahajú po produkte vyvinutom presne na tento účel - stavebnému sporeniu. Je už takmer samozrejmosťou, že sa takýto..

Problémy s hypotékou?

Problém je na sveteKeď musí zasiahnuť bankaBanky znižujú úrokové sadzby   Nie je nič ľahšie. Jednoduchá cesta k bývaniu. Stačí len prísť. Riešenie ušité priamo na mieru. To sú len niektoré reklamné slogany, ktoré nás tak často oslovujú a pútajú našu pozornosť na rôzne produkty vedúce k vlastnému bývaniu.Spôsobov, ciest a produktov vedúcich k vlastnému bývaniu je v dnešnej dobe a situácii na trhu skutočne mnoho. Pritom nemusí ísť bezpodmienečne len o získanie nového bytu či domu, ale aj napríklad o kúpu zariadenia, stavbu garáže či bazénu,..


Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.