Nájom a podnájom nebytových priestorov ako odplatný vzťah a výpoveď z nájmu


Mgr. Ján Lasák

Nájom a podnájom nebytových priestorov ako odplatný vzťah a výpoveď z nájmu

Právna úprava nebytového nájmu

Občiansky zákonník zaraďuje nájom a podnájom nebytových priestorov medzi osobitné prípady nájmu (§ 720 Občianskeho zákonníka, ďalej v texte ako „OZ“), jeho vlastná úprava je však obsiahnutá v osobitnom zákone, na ktorý odkazuje ustanovenie § 720 OZ . Ide o zákon č. 116/1990 Zb. Medzi Občianskym zákonníkom a zákonom č. 116/1990 Zb. je vzťah lex specialis k lex generalis, čo znamená, že ustanovenia zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov sú vo vzťahu k všeobecným ust. § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka špeciálne a na vzťahy vyplývajúce zo zmluvy o nájme a podnájme nebytových priestorov možno všeobecnú úpravu použiť len v prípade, ak ich neupravuje osobitný zákon. Nájom nebytových priestorov je dočasný a odplatný právny vzťah. Jeho dočasnosť môže byť vymedzená presným trvaním nájomného vzťahu, ako aj bez toho časového vymedzenia. Predmetom nájomného vzťahu je nebytový priestor. Nakoľko v praxi často dochádza k nesprávnemu aplikovaniu zákona č. 116/1990 Zb. na nájomné zmluvy, ktoré sa týkajú stavieb, v ktorých boli nebytové priestory umiestnené, uvedený problém vyriešila súdny prax. Zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov vymedzuje v ust. § 1 pojem „nebytový priestor“ v pozitívnom i negatívnom poňatí. Nebytovými priestormi v pozitívnom vymedzení sú miestnosti alebo súbory miestností, ktoré podľa rozhodnutia stavebného úradu sú určené na iné účely ako na bývanie. Nebytovými priestormi nie je príslušenstvo bytu, ani spoločné priestory domu definované v zákone č. 182/1993 Z. z. Špecifikom právnej úpravy je, že zákon č. 116/1990 Zb. sa vzťahuje aj na byty, pri ktorých bol udelený súhlas na ich užívanie na nebytové účely.

Zmluva o nájme nebytového priestoru a jej podstatné náležitosti

Predpokladom pre vznik nájmu nebytových priestorov je existencia nájomnej zmluvy, pre ktorú zákon č. 116/1990 Zb. ustanovuje obligatórnu písomnú formu a súčasne špecifikuje jej podstatné náležitosti. Pokiaľ by zmluva o nájme nebytových priestorov nebola uzavretá písomne, založilo by to v zmysle § 40 ods. 1 OZ spolu s ust. § 40a OZ jej absolútnu neplatnosť. Účastníkmi nájomného vzťahu na strane prenajímateľa sú predovšetkým vlastníci nebytových priestorov, alebo osoby, ktoré vykonávajú právo hospodárenia k nebytovým priestorom vo vlastníctve štátu, príp. subjekty, ktoré vykonávajú tzv. právo správy majetku obce. Nájomcami môžu byť fyzické i právnické osoby, a to tuzemské aj zahraničné.

Podstatnými náležitosťami nájomnej zmluvy sú v zmysle § 3 ods. 3 zákona č. 116/1990 Zb. predmet a účel nájmu, výška a splatnosť nájomného, spôsob platenia nájomného a čas, na ktorý sa zmluva uzatvára (pokiaľ nejde o nájomnú zmluvu uzavretú na dobu neurčitú).

Pokiaľ účelom nájmu nebytového priestoru je podnikanie nájomcu, z dôvodu vhodnosti a právnej čistoty vzťahu odporúčam zakomponovať do zmluvy o nájme nebytového priestoru tiež údaj o predmete podnikania nájomcu, ktorý by nájomca - podnikateľ chcel v prevádzke umiestnenej v nebytovom priestore vykonávať. Zmluvou o nájme nebytového priestoru prenajímateľ prenecháva nájomcovi do odplatného užívania nebytový priestor, na strane druhej, nájomca sa zaväzuje za užívanie tohto priestoru prenajímateľovi platiť nájomné, ktoré musí byť upravené všeobecne záväzným právnym predpisom, alebo podľa dohody zmluvných strán. Pri nájme nebytových priestorov je zmluvným stranám ponechaná voľná dispozícia (zmluvná voľnosť) pre dohodu o termíne splatnosti nájomného a o spôsobe jeho platenia (hotovosť do rúk prenajímateľa, bezhotovostný prevod, potreba vystavenia faktúry ai.). Nájomné sa môže uhrádzať v pravidelne sa opakujúcich termínoch, čo však nevylučuje ani možnosť uhradiť ho jednorazovo hoci na viac rokov vopred. Pokiaľ ide o formu nájomného, tá závisí od dohody zmluvných strán - peňažná forma, alebo naturálna forma. Sankciou Ak je nájomca je s platením nájomného v omeškaní, prenajímateľ môže nájomcu sankcionovať , že bude voči nemu uplatňovať okrem zameškaného splatného nájomného aj nárok na úroky z omeškania podľa § 517 ods. 2 OZ. Pre tento prípad si zmluvné strany môžu medzi sebou dojednať aj právo odstúpenia od zmluvy o nájme nebytového priestoru.

Výpoveď zmluvy o nájme nebytového priestoru

Prenajímateľovi prislúcha podľa § 9 ods. 2 písm. b) zákona č. 116/1990 Zb. právo zmluvu o nájme nebytového priestoru vypovedať, pričom sa ide o osobitný výpovedný dôvod v prípade, ak zmluva o nájme nebytového priestoru bola uzavretá na určitý čas. Podmienkou vypovedania z nájmu je skutočnosť, že nájomca je viac ako jeden mesiac v omeškaní s platením nájomného alebo úhrady za služby, ktorých poskytovanie je s užívaním nebytového priestoru spojené. Zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov diferencuje medzi nájomným a platbami za služby spojenými s nájmom. Je preto vhodné, aby súčasťou zmluvy o nájme nebytového priestoru bolo vymedzenie predmetných služieb spojených s nájmom (má sa tým na mysli úhrada za plyn, elektrickú energiu a pod.), ako aj výška platieb za uvedené služby. Výška nájomného a výška úhrad za služby, ktoré sú spravidla spojené s nájmom, mali by byť v zmluve uvedené osobitne. Častou chybou v praxi býva práve kumulácia nájomného a platieb za služby spojené s nájmom do jedného číselného údaja, z ktorého tak nie je možné rozlíšiť výšku nájomného od výšky platieb za služby spojené s nájmom. Pokiaľ zmluva o nájme nebytových priestorov neobsahuje rozlíšenie nájomného a platieb za služby spojené s užívaním nebytového priestoru, je zo zákona postihnutá absolútnou neplatnosťou.

Čitateľské otázky adresujte na: lasak@defensa.sk WWW.DEFENSA.SK

 

Späť

Aké dokumenty potrebujete na realizáciu stavby

 Začneme pekne od začiatkuÚzemné rozhodnutieStavebné povolenieKolaudačné rozhodnutie   V posledných rokoch sa ľudské nároky na bývanie podstatne zmenili. Málokomu dnes stačí klasický radový byt, ktorý vznikol počas komunistickej výstavby s jeho pôvodným zariadením a rozložením. Rozdielne chápanie „dobrého bývania“ sa prejavilo najmä v oblasti výstavby rodinných domov. Výsledkom je nekonečne široká škála typov rodinných domov, prakticky každý si môže navrhnúť vlastnú predstavu svojho bývania, ktorú mu dobrý projektant zrealizuje. Hrany..

Problémy pri napojení sa na inžinierske siete

Ak sa rozhodnete nad stavbou vlastného rodinného domu, poviete si, že základom je vybrať si dobrú lokalitu s dispozične riešeným stavebným pozemkom. Po tomto kroku by sa už nič vážne nemalo stať a jedinou starosťou by mala byť len samotná výstavba vášho domu. Lenže človek mieni a život mení. Problémy totiž môžu nastať už pri samotnom pripájaní sa na inžinierske siete. Nemusí ísť pritom o technický problém, ale vyslovene susedský. Aké konkrétne nepríjemné situácie vám môže priniesť realita, si povieme v nasledujúcich riadkoch. Predstavte si,..

Výber a starostlivosť o okná

Okno nie je len prostriedkom zosvetlenia a vetrania priestorov. Je zároveň estetickým, funkčným a nevyhnutným doplnením bytu a musia naň byť kladené vysoké technické požiadavky. Oproti minulosti nebol v tomto segmente príliš veľký výber. Dnes už si však môžme vyberať z viacerých druhov a materiálov. Pri ich výbere sa tak do popredia dostáva ich tepelná či akustická izolácia. Jednoducho kvalita okna musí byť vždy na prvom mieste. Drevené okná Vzhľadom na dlhodobú tradíciu používania a dostupnosti je drevo najlepšie poznaným materiálom na výrobu okien...

Regulované nájomné - v (ne)prospech občanov

Regulované nájomné môžeme označiť ako pozostatok čias minulých, z obdobia komunizmu. Napriek tomu, že od tzv. nežnej revolúcie uplynulo takmer devätnásť rokov, výšku nájomného vo vzťahu k niektorým nehnuteľnostiam určuje štát. Štát, ktorý sa navonok prezentuje ako právny a založený na princípoch slobody a demokracie. Ide o nehnuteľnosti, ktoré boli po roku 1989 vrátené v rámci reštitučných opatrení svojim pôvodným majiteľom, príp. ich právnym nástupcom. Jeden príklad za mnohé V roku 1955 bol zo strany miestneho národného výboru ako jedného..

Spor o výpoveď z nájmu bytu

Prosím vás o radu. S mojou manželkou sme prenajali náš byt mladému manželskému páru. Nájomcovia spočiatku platili nájomné riadne a včas. Manžel - nájomca mal po čase problémy s políciou, užívanie drog a pod. Nájomcovia uhrádzali nájomné mimo splatnosť, niekedy aj s dvojmesačným omeškaním. Naposledy zaplatili nájomné pred 6 mesiacmi. Snažil som sa vec riešiť dohovorom, avšak situácia sa natoľko zhoršila, že nájomca na mňa raz v byte zaútočil a poškodil časť zariadenia. Nájomcom sme oznámili, že nájom s nimi vypovedáme a žiadame byt vypratať...

Neplatnosť závetu a účastníci konania o dedičstve

Takmer jeden rok som býval so svojou manželkou a dieťaťom v dome u môjho kamaráta, ktorý bol vlastníkom domu z ½. Kamarát, inak rozvedený a aspoň pokiaľ viem i bezdetný, pred dvoma mesiacmi žiaľ zomrel. Po jeho smrti som sa dozvedel, že po sebe zanechal závet, podľa ktorého mi odkázal svoj podiel na dome. Kontaktoval som jeho vzdialenú rodinu, ktorá však odmietla prispieť na pohreb, ten som teda uhradil ja. Pohreb platiť nie, ale zato sa ozvala nejaká kamarátová teta z Nemecka, že vraj ona je jeho príbuzná a teda by vraj mala dediť. Kto je účastníkom dedičského..

Poistenie nehnuteľnosti – nie luxus, ale nevyhnutnosť

Domov je pre každého človeka miestom, ktoré preň predstavuje nielen súkromie a pohodlie, ale najmä bezpečie. To je dôvod, prečo si doň inštalujeme napríklad alarmy - snažíme sa ho urobiť čo najbezpečnejším miestom pre seba a svoju rodinu. Zároveň však tak, ako všetky tieto náležitosti chránia nás, tiež chceme, aby bol nejakým spôsobom chránený aj náš domov; akiste zaváži aj fakt, že sme do jeho budovania vložili nemalú námahu, čas aj finančné prostriedky. Aby teda nehrozila situácia, ktorá by nás o náš domov nejakým spôsobom pripravila bez možnosti..

Novinky v stavebnom sporení

Správa bytových domovCieľ projektu a konferencieNovela zákona o stavebnom sporeníOkruh poberateľov štátnej prémieAsi nikoho v súčastnej dobe neprekvapí, že medzi základné túžby človeka patrí splnenie si sna o vlastnom bývaní či zmodernizovaní toho, čomu hovoríme vlastný domov. Cesta k peknému a hlavne útulnému bývaniu vedie viacerými cestami. Medzi tie najviac využívané cesty ako sa k tomuto cieľu priblížiť patrí na Slovensku stavebné sporenie. Aby tento nástroj na splenie si sna o peknom bývaní mohol lepšie reagovať na potreby ľudí, dochádza na tomto..

Ako získať bývanie, ak nemáte nič usporené? Ako získať bývanie, ak nemáte nič usporené?

Potreba bývania tu vždy bola a stále bude. Nič na tom nemení ani pandémia COVID-19, ktorá podaktorým aj v tomto roku poriadne prevetrala peňaženky. Na Slovensku pritom výrazne prevyšuje trend vlastného bývania nad prenájmom. Je možné v súčasnej nepriaznivej finančnej situácii získať bývanie, aj keď nemáte nič usporené? O tom si povieme v našom článku Dom alebo byt?V prípade, ak nemáte žiadnu finančnú úsporu sa môže zdať, že bývanie vo vlastnom dome je len krásnym snom, a že to jediné, na čo máte, je nejaký priemerný 2-3 izbový byt. Nemusí to..


Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.