Podielové spoluvlastníctvo
Chcel by som vás poprosiť o radu. V mojom susedstve je starý dom so záhradou, ktorej vlastníkmi je niekoľko rodinných príslušníkov. Jeden zo spolumajiteľov, ktorému patrí časť záhrady - cca. 120m2, mi sľúbil, že mi odpredá svoju časť. Chcem sa vás opýtať, či je možné práve od jedného zo spolumajiteľov odkúpiť iba časť záhrady, ktorá patrí práve jej a nie cely komplex aj s domom a či na ten odpredaj potrebuje súhlas ostatných spolumajiteľov? Alebo je nejaký spôsob ako možno odkúpiť od jedného, ktorý má najväčšiu časť pozemku práve tú časť záhrady, ktorá je v mojom susedstve? Treba podotknúť, že majiteľov celého komplexu je 18 a každý zo spolumajiteľov má buď menšiu alebo väčšiu časť pozemku. Za odpoveď moc ďakujem.
Jaroslav S. Podbiel
V danom prípade ide o podielové spoluvlastníctvo nehnuteľnosti, čo znamená, že každý zo spoluvlastníkov má vo vzťahu k nehnuteľnej veci určitý podiel. Tento podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva spoločnej veci. Ideálnym stavom by bolo, ak by podiely všetkých spoluvlastníkov boli rovnaké. Tento predpoklad platí len ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak.
Spoluvlastníci sú voči tretím osobám z právnych úkonov týkajúcich sa spoločnej veci sú oprávnení a povinní spoločne a nerozdielne. Občiansky zákonník v súvislosti rovnosťou práv i povinností každého spoluvlastníka ustanovil solidárny princíp. Podľa rozhodnutia Najvyššieho súdu z 15.04.1966, 4 Cz 22/68 R 61/1966: Súhlas spoluvlastníka s prevodom spoluvlastníckeho podielu môže byť daný aj ústne, je však potrebné, aby tento súhlas bol daný takým spôsobom, aby nevzbudzoval pochybnosti o tom, že došlo skutočne k prejavu vôle spoluvlastníka, čím bol vyjadrený súhlas s prevodom spoluvlastníckeho podielu. Číselné vyjadrenie výšky spoluvlastníckeho podielu vôbec neznamená, že by bol spoluvlastník výlučne vlastníkom určitej hmotné časti spoločnej veci, hoci by svojou veľkosťou zodpovedala výške jeho spoluvlastníckeho podielu.
O hospodárení so spoločnou vecou, teda aj o možnosti odpredania hoci len časti spoločnej veci, rozhodujú spoluvlastníci na základe majorizačného princípu - teda na základe väčšiny počítanej podľa veľkosti podielov. Ak ide o dôležitú zmenu spoločnej veci, môžu prehlasovaní spoluvlastníci žiadať, aby o zmene rozhodol súd. Zákonodarca pri formulácii pravidiel o hospodárení so spoločnou vecou predpokladal dosiahnutie dohody medzi spoluvlastníkmi. Napriek tomu však je spoluvlastníkom umožnené obrátiť sa na súd, a to v nasledujúcich prípadoch:
- rovnosť hlasov,
- nedosiahla sa väčšina hlasov alebo dohoda,
- rozhodla väčšina, ale ide o dôležitú zmenu veci, s ktorou prehlasovaní spoluvlastníci nesúhlasia.
V prvom rade treba spoluvlastníkovi, s ktorým máte ústnu dohodu o predaji jeho podielu na pozemku, predložiť písomne svoj návrh. Spoluvlastník môže následne tlmočiť váš návrh ostatným spoluvlastníkom, ktorí budú o vašom návrhu hlasovať. V prípade, že by sa dosiahol súhlas ostatných spoluvlastníkov, môžete so spoluvlastníkmi spísať zmluvu o budúcej zmluve, ktorou by ste dosiahli zaviazanie všetkých účastníkov - na strane spoluvlastníkov a seba nevynímajúc - k uzavretiu kúpnej zmluvy o predaji časti pozemku a súhlas ostatných spoluvlastníkov. V prípade, že by sa niektorí spoluvlastníci dodatočne po hlasovaní odklonili od svojho súhlasu, zmluva o budúcej zmluve by vám mohla slúžiť ako dôkazný materiál v potenciálnom súdnom spore.
Podľa § 140 Občianskeho zákonníka, ak sa prevádza spoluvlastnícky podiel, spoluvlastníci majú predkupné právo. Toto obmedzenie neplatí, ak by išlo o prevod blízkej osobe. Blízkou osobou je príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel. Iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu. Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov. Ak by však nemali záujem ani na vykúpení daného podielu, nič nebráni tomu, aby ste časť záhrady získali vy.
Namiesto doterajšieho spoluvlastníka, ktorý by vám predal svoj podiel na pozemku, stali by ste sa novým spoluvlastníkom. Spoluvlastníctvo zaväzuje všetkých spoločne a nerozdielne, a môže byť náročné dosiahnuť konsenzus. Ak by ste nadobudli časť záhrady a stali sa podielovým spoluvlastníkom, vaše dispozičné právo by bolo obmedzené právom ostatných spoluvlastníkov.