Kúpa nehnuteľnosti. Aké kroky tento úkon zahŕňa a dokumenty, bez ktorých sa nezaobídeme

Pri otázke kúpy domu alebo bytu sa aspoň raz v živote ocitne každý človek; niekto po skončení štúdia, niekto pri zakladaní rodiny a iný zas v okamihu, keď si našetrí na takú nehnuteľnosť, akú chce mať. Pri tomto kroku je samozrejme nutné zvážiť niekoľko vecí: výšku sumy, ktorou chceme nové bývanie financovať, ostatné faktory, ktoré z pohľadu spotrebiteľa o vhodnosti daného domu či bytu rozhodujú (poloha, občianska vybavenosť a podobne), a v neposlednom rade otázku, či tento krok zveríme realitke, alebo budeme všetky náležitosti uskutočňovať sami. Povieme si teda bližšie o tomto úkone a o všetkých krokoch, ktoré budeme musieť absolvovať.

 

Prístup k informáciám, čo si treba všímať

V súčasnosti si môžeme vyberať z toľkých možností, že v tomto prvom kroku nie je najmenší problém; tu závisí od povahy záujemcu, či si chce sám obhliadať všetky nehnuteľnosti, ktoré mu prostredníctvom internetu či realitného časopisu „padli do oka“, alebo uprednostní radšej exkluzívnu zmluvu s niektorou z realitných kancelárií a bude tým pádom od množstva obhliadok ušetrený. Ak si hľadáme byt alebo dom sami, nezaškodí prejsť si ponuku čo najpodrobnejšie a nespoliehať sa na jeden zdroj – tá istá nehnuteľnosť totiž môže byť ponúkaná rôznymi realitnými kanceláriami a môže sa líšiť aj jej cena. Tá sa zvykne „upraviť“ aj vtedy, ak sa daný objekt po nejakú dobu nepredá.

                Ďalším krokom by mala byť podrobná obhliadka, počas ktorej  si samozrejme treba všímať aj zdanlivé detaily, aby sme skutočným stavom nehnuteľnosti neboli neskôr nemilo prekvapení. Všímať si treba nielen „klasické“ aspekty, ako stav stien, podlahy, okien a podobne, ale dôkladnej prehliadke treba podrobiť aj stav prívodov plynu, vody a elektriny a dôkladne sa informovať o všetkých úpravách, ktoré boli doposiaľ vykonané.

Zabudnúť sa neoplatí ani na otázky ohľadom vysporiadanosti pozemku, na ktorom nehnuteľnosť stojí. Problémy v tejto oblasti totiž môžu nového majiteľa „dobehnúť“ aj o desiatky rokov.

                Okrem stavu a vysporiadanosti si treba dať pozor aj na samotné okolie, v ktorom po kúpe domu či bytu budeme žiť. Nie je to len otázka vyššie spomínanej občianskej vybavenosti, i keď , samozrejme, i tá je dôležitá. Stojí za to bližšie si všímať aj také zdanlivé detaily, ako vzťahy medzi susedmi či organizáciu pri upratovaní bytového domu – o celkovej „klíme“ to môže veľa naznačiť.

                Takisto nezaškodí informovať sa o budúcnosti celej lokality – napríklad či sa v blízkom okolí neplánuje smetisko alebo diaľnica, čo sa dá zistiť z voľne dostupných zdrojov. Rovnako nepoteší výstavba „megaobjektu“, ktorý nielenže zničí výhľad, ale spravidla sa z tichej lokality stane niečo úplne iné.

                Keď už má záujemca nehnuteľnosť vybratú, znova sa môže rozhodnúť, či osloví realitku, alebo či bude uskutočňovať kúpu vo vlastnej réžii. Pri druhej možnosti si treba dôkladne naštudovať všetko, čo kúpa nehnuteľnosti zahŕňa, čo nie je ani jednoduché, ani ľahké, avšak pri dôkladnom naštudovaní sa to zvládnuť dá a kupujúci ušetrí províziu, ktorú by si realitka za služby účtovala. Na druhej strane prvá možnosť je síce drahšia, ale pre klienta omnoho pohodlnejšia.  

 

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve

Keď máme nehnuteľnosť vybratú a na cene sme sa s pôvodným majiteľom tiež dohodli, nasleduje vypracovanie a podpísanie tohto dokumentu. Ten je potrebný z toho dôvodu, že málokto má prostriedky na kúpu pripravené v hotovosti a väčšina kupujúcich si potrebuje požiadať o hypotekárny úver. Za ten však nezriedka ručíme práve tou konkrétnou nehnuteľnosťou, takže celý proces môže nejakú tú chvíľku trvať. Zmluva o budúcej kúpnej zmluve slúži na to, aby ju majiteľ neponúkal na predaj ďalej, a taktiež je to záväzok záujemcu, ktorý pri jej podpísaní skladá zálohu. Vždy má ešte možnosť od kúpy odstúpiť, ale v takomto prípade by o spomínanú zálohu prišiel.

 

Kúpna zmluva

Keď je predaj dohodnutý a úver vybavený, pristupuje sa k vypracovaniu a podpísaniu kúpnej zmluvy. Tá je upravená podľa Občianskeho zákonníka alebo Obchodného zákonníka podľa toho, či ide o úkon medzi fyzickými alebo právnickými osobami. Obsahovať musí predmet zmluvy (v tomto prípade je to konkrétna nehnuteľnosť), jeho cenu, obe zmluvné strany so svojimi údajmi, ako aj všetky ich práva a povinnosti. Zmluva nadobúda účinnosť podpísaním oboma zmluvnými stranami.

                Predávajúci aj kupujúci musia byť presne špecifikovaní, aby nedošlo ku komplikácii v dôsledku zámeny osôb – uvádzajú sa preto aj rodné priezviská, rodné čísla, dátumy narodenia, trvalé bydliská, rodinný stav a štátne občianstvo. Pri bytoch sa uvádza okrem presnej adresy aj parcelné číslo, súpisné číslo, číslo listu vlastníctva, výmera parcely, na ktorej stavba stojí, označenie katastrálneho územia a správy katastra, a takisto aj podiel na spoločných častiach bytového domu.

                Takisto sa, samozrejme, uvádza výška dohodnutej kúpnej ceny a spôsob, akým kupujúci zaplatí. Uvádza sa aj prehlásenie, že predávajúci má k tomuto úkonu právo a že na nehnuteľnosti nie sú žiadne zatajené ťarchy. Dodáva sa tiež, že zmluva nebola podpísaná pod tiesňou, ale slobodne, vážne, zrozumiteľne a v dobrej vôli. Doplnia sa aj niektoré termíny, napríklad dokedy si pôvodný majiteľ odhlási trvalý pobyt z nehnuteľnosti, ako aj agenda okolo užívania vody, elektriny, plynu a správy nehnuteľnosti, na ktoré sa potom musí prihlásiť nový majiteľ.

                Ten si zároveň môže trvalý pobyt nahlásiť až po vystavení listu vlastníctva, povinnosťou nahlásiť zmenu na mestskom úrade je urobiť to do jedného mesiaca. Novému majiteľovi tak vzniká aj daňová povinnosť.

 

Vklad do katastra nehnuteľností

Keď sa podpíše kúpna zmluva a podpíše sa návrh na vklad do katastra nehnuteľností, jedno i druhé treba vziať na katastrálny úrad. Ak je všetko v poriadku, ten uskutoční zápis do katastra nehnuteľností. Lehota zápisu je cca tri mesiace a keď sa proces uzavrie, nehnuteľnosť je prevedená na kupujúceho, teda nového majiteľa. Za vyšší administratívny poplatok je však možné vybaviť celý proces za omnoho kratší čas.

 

Na čo si dať pri kúpe nehnuteľnosti pozor

Krokom číslo jeden by mala byť, samozrejme, voľba dobrého právneho zástupcu; tento krok výrazne minimalizuje riziko podvodu, ktoré v súčasnosti podľa štatistík nie je malé. Dôsledné čítanie zmlúv a čo najviac podrobných otázok je samozrejmosťou, rovnako ako vyššie spomínaná všímavosť pri obhliadkach. Dôraz treba dať najmä na „preverenie“ osoby, ktorá sa predstaví ako vlastník nehnuteľnosti – čí ním naozaj je.

                Taktiež treba dať pozor na to, aby predávajúci nezatajil nielen skutočný stav nehnuteľnosti, ale napríklad vecné bremeno. To by však bolo zapísané v evidencii katastra, takže to, či je nehnuteľnosť bez tiarch, si treba zistiť v prvom rade tam. Vecné bremeno, napríklad ťarcha na dožitie, sa dá vyriešiť aj tak, že sa jej dotyčný oprávnený zriekne napríklad za finančnú kompenzáciu. K tomuto kroku však treba ochotu všetkých zúčastnených strán.

                Kúpa nehnuteľnosti je nielen dôležitým životným krokom, ale najmä investíciou celoživotných úspor a nezriedka i požičaných peňazí. Dá sa teda povedať, že opatrnosti nikdy nie je dosť a dôsledné študovanie zmlúv nás môže ochrániť nielen od niekoľkoročných ťahaníc po súdoch, ale i od nepríjemného stavu nazývaného „finančné suchoty“. Predaj cez realitku či bez nej má vždy svoje výhody i nevýhody, avšak dobrý právny zástupca by ani pri jednom variante nemal chýbať.


Autor: Mgr. Katarína Macková


Späť

Klamlivá reklama o novostavbách? Klamlivá reklama o novostavbách?

Nie je to tak dávno čo médiami prešla správa, ako niektoré reklamy zavádzajú pri prezentácii bytových novostavieb v Bratislave. Bilbordy s vizualizáciami novostavieb ich prezentujú ako to najkrajšie miesto na zemi, kde by potencionálny zákazník mal určite investovať svoje peniaze, pričom reálny stav novostavby je celkom iný. Nuž bežný človek by si povedal, že na verejnosť znova len prenikli fakty, ako zákazník ťahá znova za kratší koniec a ako ho chce predajca len oblafnúť. Ide však pri prezentácii vizualizácií o skutočné zavádzanie?Čo novostavba, to najkrajšie..

Bazény Bazény

Kam s bazénom?MateriálVodotesnosťOsvetlenieCelosezónne ošetrovanie bazénovAj vy riešite otázku, či je výhodnejšie chodiť dva krát týždenne na plaváreň, alebo jednorázovo investovať do stavby bazénu priamo na vašom pozemku? Bazény prestávajú byť považované na Slovensku za výsadu bohatej vrstvy a stále viac ľudí uvažuje o jeho výstavbe. Na čo všetko treba myslieť pri realizácii takéhoto projektu?Kam s bazénom?      Umiestnenie je asi tá najzákladnejšia časť. Bazén nesmieme postaviť na mieste, kde by nejakým spôsobom ovplyvňoval..

Ako zariadiť malú obývačku? Ako zariadiť malú obývačku?

Obývačka patrí k miestnostiam, ktoré sú využívané najviac, a na ich zariadení si dávame záležať. Lenže ak máte malú obývačku, musíte viac premýšľať o rozmeroch aj umiestnení nábytku. Čo by vám ani v malej obývačke určite nemalo chýbať? Pohovka je základ Pohovky alebo sedačky sú základom každej obývačky. V malom priestore ale treba využiť každý centimeter. Starostlivo tak vyberajte miesto, kam pohovku umiestnite. Najlepšie spravíte, ak jej nájdete miesto pri stene, prípadne aj pod oknami. Steny s oknami sa zariaďujú horšie, pretože si..

Nová slovenská právna úprava timesharingu - úprava dočasného užívania nehnuteľností v dovolenkových destináciách

Na 18. schôdzi Národnej rady Slovenskej republiky bol, okrem iných, bodom rokovania návrh zákona o ochrane spotrebiteľa pri poskytovaní niektorých služieb cestovného ruchu. Prezident SR JUDr. Ivan Gašparovič návrh zákona vrátil s pripomienkami na opätovné prerokovanie, po ich zapracovaní bol predmetný návrh zákona  Národnou radou SR schválený a dňa 17. mája 2011 publikovaný v Zbierke zákonov ako zákon č. 161/2011 Z. z. o ochrane spotrebiteľa pri poskytovaní niektorých služieb cestovného ruchu. Predmetný zákon týkajúci sa, ako už..

Zúženie bezpodielového spoluvlastníctva manželov

 Chcel by som sa opýtať na nasledovnú otázku. S manželkou vlastníme byt a zároveň sa mám stať predsedom spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Ako fyzická osoba - podnikateľ by som si chcel zriadiť bezpodielové spoluvlastníctvo (ja by som teda nevystupoval ako vlastník). Musím byť ako predseda vlastníkom bytu (v zákone č. 182/1993 Z. z. som to nenašiel)? Ďakujem za odpoveď.   Juraj S., Bratislava V prvom rade dovoľte, aby som sa pozastavil k otázke bezpodielového spoluvlastníctva manželov (ďalej len ako „BSM“). Bezpodielové spoluvlastníctvo..

Pojem a charakteristika nájomnej zmluvy

Nájomná zmluva predstavuje dvojstranný konsenzuálny právny úkon, na základe ktorého vzniká nájomný vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom. Nájomná zmluva ako právny úkon musí spĺňať všeobecné náležitosti právnych úkonov (§ 34 a nasl. Občianskeho zákonníka). Predmetnou právnou skutočnosťou akou je nájomná zmluva kreuje sa nájomný vzťah medzi zúčastnenými zmluvnými stranami - prenajímateľom a nájomcom - ktoré si upravujú medzi sebou svoje vzájomné práva a povinnosti. Na báze nájomnej zmluvy jedna strana (prenajímateľ) prenecháva druhej..

Kúpa nehnutelnosti zaťaženej vecným bremenom alebo záložným právom na nehnuteľnosti?

Pred samotnou kúpou zaťaženej nehnutelnosti je vhodné, aby si kupujúci v prvom rade jasne ozrejmil, či skutočne chce nadobudnúť nehnuteľnosť s ťarchou alebo nezaťaženú nehnuteľnosť. Jeho postup závisí od toho, či nehnuteľnosť je nadobúdaná priamo konaním kupujúceho alebo cez sprostredkovateľa - realitnú kanceláriu. Kupujúci by si mal vyžiadať relevantné a najmä aktuálne doklady ohľadne predmetnej nehnuteľnosti, napr. originál  listu vlastníctva. Na liste vlastníctva, ktorý môže získať od predávajúceho, od realitnej kancelárie..

Stavebné sporenie

Stavebné sporeniePrincíp a priebehVýhodyDôležité pojmyStavebné sporenie je dnes jedným z najefektívnejších nástrojov financovania bytovej výstavby nielen vo vyspelých západoeurópskych ekonomikách ale aj u nás. Prvým oficiálnym dňom, počas ktorého začala Prvá stavebná sporiteľňa, a. s., vykonávať svoju činnosť, bol 16. november 1992. Prvá stavebná sporiteľňa a. s., bola prvou špecializovanou bankou tohto druhu v strednej a východnej Európe. Založili ju tri renomované európske bankové domy: Slovenská štátna sporiteľňa, š.p.ú. (v súčasnosti Slovenská..

Lízing nehnuteľností

Čo to vlastne je?ZačiatkyOdlišnosti od ostatných lízingových foriemAko to funguje v praxi.Výhoda pre firmyPrečo sa oplatí lízing nehnuteľnostíČo nám ponúkajú lízingové spoločnosti?Produkty slovenských lízingových spoločnostíFinančný a operatívny lízingZhrnutie Skutočnosťou už aj na Slovensku je, že lízingové spoločnosti zarábajú peniaze na nehnuteľnostiach. Postup je absolútne totožný s lízingom napríklad áut. Zákazník nemá, alebo z rozličných dôvodov nechce poskytnúť celú sumu za kupovaný produkt a tak ho spoločnosť kúpi za neho a postupne..


Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.