Kúpa nehnuteľnosti. Aké kroky tento úkon zahŕňa a dokumenty, bez ktorých sa nezaobídeme

Pri otázke kúpy domu alebo bytu sa aspoň raz v živote ocitne každý človek; niekto po skončení štúdia, niekto pri zakladaní rodiny a iný zas v okamihu, keď si našetrí na takú nehnuteľnosť, akú chce mať. Pri tomto kroku je samozrejme nutné zvážiť niekoľko vecí: výšku sumy, ktorou chceme nové bývanie financovať, ostatné faktory, ktoré z pohľadu spotrebiteľa o vhodnosti daného domu či bytu rozhodujú (poloha, občianska vybavenosť a podobne), a v neposlednom rade otázku, či tento krok zveríme realitke, alebo budeme všetky náležitosti uskutočňovať sami. Povieme si teda bližšie o tomto úkone a o všetkých krokoch, ktoré budeme musieť absolvovať.

 

Prístup k informáciám, čo si treba všímať

V súčasnosti si môžeme vyberať z toľkých možností, že v tomto prvom kroku nie je najmenší problém; tu závisí od povahy záujemcu, či si chce sám obhliadať všetky nehnuteľnosti, ktoré mu prostredníctvom internetu či realitného časopisu „padli do oka“, alebo uprednostní radšej exkluzívnu zmluvu s niektorou z realitných kancelárií a bude tým pádom od množstva obhliadok ušetrený. Ak si hľadáme byt alebo dom sami, nezaškodí prejsť si ponuku čo najpodrobnejšie a nespoliehať sa na jeden zdroj – tá istá nehnuteľnosť totiž môže byť ponúkaná rôznymi realitnými kanceláriami a môže sa líšiť aj jej cena. Tá sa zvykne „upraviť“ aj vtedy, ak sa daný objekt po nejakú dobu nepredá.

                Ďalším krokom by mala byť podrobná obhliadka, počas ktorej  si samozrejme treba všímať aj zdanlivé detaily, aby sme skutočným stavom nehnuteľnosti neboli neskôr nemilo prekvapení. Všímať si treba nielen „klasické“ aspekty, ako stav stien, podlahy, okien a podobne, ale dôkladnej prehliadke treba podrobiť aj stav prívodov plynu, vody a elektriny a dôkladne sa informovať o všetkých úpravách, ktoré boli doposiaľ vykonané.

Zabudnúť sa neoplatí ani na otázky ohľadom vysporiadanosti pozemku, na ktorom nehnuteľnosť stojí. Problémy v tejto oblasti totiž môžu nového majiteľa „dobehnúť“ aj o desiatky rokov.

                Okrem stavu a vysporiadanosti si treba dať pozor aj na samotné okolie, v ktorom po kúpe domu či bytu budeme žiť. Nie je to len otázka vyššie spomínanej občianskej vybavenosti, i keď , samozrejme, i tá je dôležitá. Stojí za to bližšie si všímať aj také zdanlivé detaily, ako vzťahy medzi susedmi či organizáciu pri upratovaní bytového domu – o celkovej „klíme“ to môže veľa naznačiť.

                Takisto nezaškodí informovať sa o budúcnosti celej lokality – napríklad či sa v blízkom okolí neplánuje smetisko alebo diaľnica, čo sa dá zistiť z voľne dostupných zdrojov. Rovnako nepoteší výstavba „megaobjektu“, ktorý nielenže zničí výhľad, ale spravidla sa z tichej lokality stane niečo úplne iné.

                Keď už má záujemca nehnuteľnosť vybratú, znova sa môže rozhodnúť, či osloví realitku, alebo či bude uskutočňovať kúpu vo vlastnej réžii. Pri druhej možnosti si treba dôkladne naštudovať všetko, čo kúpa nehnuteľnosti zahŕňa, čo nie je ani jednoduché, ani ľahké, avšak pri dôkladnom naštudovaní sa to zvládnuť dá a kupujúci ušetrí províziu, ktorú by si realitka za služby účtovala. Na druhej strane prvá možnosť je síce drahšia, ale pre klienta omnoho pohodlnejšia.  

 

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve

Keď máme nehnuteľnosť vybratú a na cene sme sa s pôvodným majiteľom tiež dohodli, nasleduje vypracovanie a podpísanie tohto dokumentu. Ten je potrebný z toho dôvodu, že málokto má prostriedky na kúpu pripravené v hotovosti a väčšina kupujúcich si potrebuje požiadať o hypotekárny úver. Za ten však nezriedka ručíme práve tou konkrétnou nehnuteľnosťou, takže celý proces môže nejakú tú chvíľku trvať. Zmluva o budúcej kúpnej zmluve slúži na to, aby ju majiteľ neponúkal na predaj ďalej, a taktiež je to záväzok záujemcu, ktorý pri jej podpísaní skladá zálohu. Vždy má ešte možnosť od kúpy odstúpiť, ale v takomto prípade by o spomínanú zálohu prišiel.

 

Kúpna zmluva

Keď je predaj dohodnutý a úver vybavený, pristupuje sa k vypracovaniu a podpísaniu kúpnej zmluvy. Tá je upravená podľa Občianskeho zákonníka alebo Obchodného zákonníka podľa toho, či ide o úkon medzi fyzickými alebo právnickými osobami. Obsahovať musí predmet zmluvy (v tomto prípade je to konkrétna nehnuteľnosť), jeho cenu, obe zmluvné strany so svojimi údajmi, ako aj všetky ich práva a povinnosti. Zmluva nadobúda účinnosť podpísaním oboma zmluvnými stranami.

                Predávajúci aj kupujúci musia byť presne špecifikovaní, aby nedošlo ku komplikácii v dôsledku zámeny osôb – uvádzajú sa preto aj rodné priezviská, rodné čísla, dátumy narodenia, trvalé bydliská, rodinný stav a štátne občianstvo. Pri bytoch sa uvádza okrem presnej adresy aj parcelné číslo, súpisné číslo, číslo listu vlastníctva, výmera parcely, na ktorej stavba stojí, označenie katastrálneho územia a správy katastra, a takisto aj podiel na spoločných častiach bytového domu.

                Takisto sa, samozrejme, uvádza výška dohodnutej kúpnej ceny a spôsob, akým kupujúci zaplatí. Uvádza sa aj prehlásenie, že predávajúci má k tomuto úkonu právo a že na nehnuteľnosti nie sú žiadne zatajené ťarchy. Dodáva sa tiež, že zmluva nebola podpísaná pod tiesňou, ale slobodne, vážne, zrozumiteľne a v dobrej vôli. Doplnia sa aj niektoré termíny, napríklad dokedy si pôvodný majiteľ odhlási trvalý pobyt z nehnuteľnosti, ako aj agenda okolo užívania vody, elektriny, plynu a správy nehnuteľnosti, na ktoré sa potom musí prihlásiť nový majiteľ.

                Ten si zároveň môže trvalý pobyt nahlásiť až po vystavení listu vlastníctva, povinnosťou nahlásiť zmenu na mestskom úrade je urobiť to do jedného mesiaca. Novému majiteľovi tak vzniká aj daňová povinnosť.

 

Vklad do katastra nehnuteľností

Keď sa podpíše kúpna zmluva a podpíše sa návrh na vklad do katastra nehnuteľností, jedno i druhé treba vziať na katastrálny úrad. Ak je všetko v poriadku, ten uskutoční zápis do katastra nehnuteľností. Lehota zápisu je cca tri mesiace a keď sa proces uzavrie, nehnuteľnosť je prevedená na kupujúceho, teda nového majiteľa. Za vyšší administratívny poplatok je však možné vybaviť celý proces za omnoho kratší čas.

 

Na čo si dať pri kúpe nehnuteľnosti pozor

Krokom číslo jeden by mala byť, samozrejme, voľba dobrého právneho zástupcu; tento krok výrazne minimalizuje riziko podvodu, ktoré v súčasnosti podľa štatistík nie je malé. Dôsledné čítanie zmlúv a čo najviac podrobných otázok je samozrejmosťou, rovnako ako vyššie spomínaná všímavosť pri obhliadkach. Dôraz treba dať najmä na „preverenie“ osoby, ktorá sa predstaví ako vlastník nehnuteľnosti – čí ním naozaj je.

                Taktiež treba dať pozor na to, aby predávajúci nezatajil nielen skutočný stav nehnuteľnosti, ale napríklad vecné bremeno. To by však bolo zapísané v evidencii katastra, takže to, či je nehnuteľnosť bez tiarch, si treba zistiť v prvom rade tam. Vecné bremeno, napríklad ťarcha na dožitie, sa dá vyriešiť aj tak, že sa jej dotyčný oprávnený zriekne napríklad za finančnú kompenzáciu. K tomuto kroku však treba ochotu všetkých zúčastnených strán.

                Kúpa nehnuteľnosti je nielen dôležitým životným krokom, ale najmä investíciou celoživotných úspor a nezriedka i požičaných peňazí. Dá sa teda povedať, že opatrnosti nikdy nie je dosť a dôsledné študovanie zmlúv nás môže ochrániť nielen od niekoľkoročných ťahaníc po súdoch, ale i od nepríjemného stavu nazývaného „finančné suchoty“. Predaj cez realitku či bez nej má vždy svoje výhody i nevýhody, avšak dobrý právny zástupca by ani pri jednom variante nemal chýbať.


Autor: Mgr. Katarína Macková


Späť

Úložné priestory

Rodina se dusí! Povedala manželka svojej polovičke pred sťahovaním sa vo filme Kulový blesk. Aby táto veta nebola na dennom poriadku aj v tej vašej rodine a pritom nemáte v záujme sťahovať sa do väčšieho príbytku, povieme si pár rád ako riešiť efektivitu úložných priestorov. Veď komu by sa pre pár vecí, ktoré nemáte momentálne kde uložiť, chcelo predávať svoju nehnuteľnosť a zháňať si väčšiu? Aby ste si s týmto problémom poradili čo najefektívnejšie, tak kľúčovým slovom celého priestorového problému je skriňa. Dnes máme celý rad možností..

Vykupovanie pozemkov developermi

Ste vlastníkom ornej pôdy a plánujete na nej začať výstavbu? V tom prípade, by ste mali zmenu ornej pôdy na stavebný pozemok stihnúť od konca júna. Koncom minulého mesiaca bola schválená novela zákona o ochrane a využívaní poľnohospodárskej pôdy. Účinnosť nadobúda 1. júla 2008. To znamená, že ak si po tomto dátume budete chcieť urobiť zmenu poľnohospodárskej pôdy na stavebný pozemok, zaplatíte za to podľa toho, v ktorej oblasti sa vaša pôda nachádza a do ktorej z deviatich skupín spadá. Ako na zmenu pôdy dnesSúčasná legislatíva v oblasti premeny..

Trend vývoja cien bytov na Slovensku a pre najväčšie mestá na rok 2025 Trend vývoja cien bytov na Slovensku a pre najväčšie mestá na rok 2025

Ako vyzerá aktuálny trend vývoja cien bytov na Slovensku a pre najväčšie mestá na rok 2025: Bratislavu, Košice, Prešov, Banská Bystrica a Žilina?Aktuálny trend vývoja cien bytovBratislava   - Ceny malých investičných bytov (1-2 izbové)**: V Bratislave sa ceny pohybujú v rozmedzí 3 000 - 4 500 EUR/m². Napríklad, malý 1-izbový byt v centre mesta môže stáť okolo 180 000 EUR.   - Ceny veľkých bytov (3 a viac izbové)**: Tieto byty sa predávajú za priemernú cenu 2 800 - 3 800 EUR/m². Príkladom môže byť 3-izbový byt za približne 300 000 EUR...

Rozdielnosť vlastníctva pozemku a stavby

Osobitným problémom právneho režimu nehnuteľností je rozdielnosť vlastníctva pozemku a stavby, ktorá je na ňom zriadená. Podľa väčšiny právnych poriadkov západoeurópskych krajín sa právny osud stavby spravuje obligatórne právnym osudom pozemku, ktorého je neoddeliteľnou súčasťou. Právna veda túto zásadu nazýva superficies solo cedit (doslovne „povrch ustupuje spodku“). Ak si teda niekto postaví dom na cudzom pozemku, tak by sa jeho vlastníkom mal stať ten, komu tento pozemok patrí.Už starí Rimania sa riadili týmto pravidlom. V ich podmienkach malo za účel..

Zmluva o vstavbe bytov - právna úprava a jej náležitosti

Jedným zo spôsobov vzniku vlastníctva bytov a nebytových priestorov, ktorý sa v súčasnosti vo veľkom rozsahu realizuje, je aj nadobúdanie nehnuteľností na základe zmluvy o výstavbe, stavbe alebo nadstavbe domu. Daný spôsob obľubujú najmä developerské spoločnosti. Jedná sa o zmluvu, ktorej rámcovú právnu úpravu obsahuje zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Zmluvnými stranami tejto zmluvy sú na jednej strane doterajší vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome a na strane druhej stavebník/stavebníci...

Maloletí a ich spôsobilosť nadobúdať majetok - darovanie a vydržanie

Maloletí môžu nadobúdať majetok do svojho vlastníctva, avšak tento je spravovaný ich zákonnými zástupcami, predovšetkým rodičmi. Maloletí môžu nadobudnúť majetok nielen darovaním, ale aj vydržaním. V danej súvislosti poukazujeme na judikát - rozsudok Najvyššieho súdu SR, spis. zn. 4 Cdo 21/2004. Jedná sa o vec, v ktorej sa prejednávalo dedičstvo - nehnuteľnosti po poručiteľovi, pričom niektorí z oprávnených dedičov namietali darovanie nehnuteľností v tom čase maloletému dieťaťu. “Vydržaním môže nadobudnúť vlastníctvo aj maloletý, ktorý..

Ako ušetriť prostredníctvom stavebného sporenia Ako ušetriť prostredníctvom stavebného sporenia

Stavebné sporenie patrí dnes medzi najbežnešie formy sporenia ako si finančne zhmotniť svoje predstavy o vlastnom bývaní. Tak ako v každom segmente trhu, aj možnosti stavebného sporenia prinášajú novinky, ktoré sa prispôsobujú aktuálnym potrebám svojich spotrebiteľov. Hlavne pri súčasných možnostiach stavebného sporenia platí ono známe: „Kto šetrí má za tri.“ Aj preto prináša Prvá stavebná sporiteľňa, a. s. nové alternatívy ako urobiť svoje bývanie úspornejším.Ekologické šetrenieOd 1. januára 2008 platí novela zákona o stavebnom sporení, ktorá..

Problémy s hypotékou?

Problém je na sveteKeď musí zasiahnuť bankaBanky znižujú úrokové sadzby   Nie je nič ľahšie. Jednoduchá cesta k bývaniu. Stačí len prísť. Riešenie ušité priamo na mieru. To sú len niektoré reklamné slogany, ktoré nás tak často oslovujú a pútajú našu pozornosť na rôzne produkty vedúce k vlastnému bývaniu.Spôsobov, ciest a produktov vedúcich k vlastnému bývaniu je v dnešnej dobe a situácii na trhu skutočne mnoho. Pritom nemusí ísť bezpodmienečne len o získanie nového bytu či domu, ale aj napríklad o kúpu zariadenia, stavbu garáže či bazénu,..

Výhody a nevýhody stavebného sporenia

 Pri dnešných finančných pomeroch v spoločnosti je v tejto problematike jasné, že nasporiť na byty pre dve alebo tri deti je v priemernej rodine vecou nie ťažkou, ale nemožnou; na druhej strane by však všetci rodičia veľmi radi zabezpečili svojich potomkov najmä po tejto stránke, aby mali pri štarte do samostatného života vlastnú strechu nad hlavou. Keďže však "odkladaním pod vankúš" nemajú šancu tento problém vyriešiť, mnohí siahajú po produkte vyvinutom presne na tento účel - stavebnému sporeniu. Je už takmer samozrejmosťou, že sa takýto..


Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.