Úskalia pri predaji rodinného domu

Faktory ovplyvňujúce cenu nehnuteľnosti
Oblasť, prostredie
Dopravná dostupnosť a inžinierske siete
Ako môžu inžinierske siete ovplyvniť cenu?
Prístup na pozemok
Stav vašej stavby
Zapojiť do predaja realitnú kanceláriu? Ako postupovať?
Na čo si treba dať najviac pozor?

Ceny nehnuteľností u nás stagnujú. Podobne ako všade inde. Nie je to nič zarážajúce, aj keď sa po všetkých integračných procesoch, ktorými naša krajina za posledné roky prešla, predpokladal úplne opačný proces. Takže ako dom čo najvýhodnejšie predať? Kde sú výhody realitnej kancelárie? A ako sa možno vyhnúť zbytočnému predlžovaniu celého procesu? Toto sú otázky, ktoré možno práve teraz trápia mnohých z vás.

Faktory ovplyvňujúce cenu nehnuteľnosti

Výsledná suma, za ktorú dom predáte môže byť do rozličnej miery ovplyvnená. Hlavnú úlohu pri tom zohráva jeho vek, celkový vzhľad, okolie, teda prostredie, do ktorého je zasadený, rozloha domu aj pozemku. Stále pri tom platí, že čím je dom novší, tým je drahší. Samozrejme, že táto hypotéza je modifikovaná opäť mnohými skutočnosťami, najčastejšie atraktivitou oblasti a jeho centrálnou či periférnou mestskou polohou.

Oblasť, prostredie

Je len logické, že cena rodinného domu na bratislavskej Kolibe sa musí značne líšiť od ceny totožnej stavby niekde pri banskobystrickom letisku. Toho sa dotýka aj veľkosť pozemku. Čím väčší pozemok k domu patrí, tým je väčšia nádej, že dom predáte drahšie. Zvlášť sa stanovuje cena pozemku, zvlášť cena domu.

Domy, ktorých orientácia je na juh, majú zväčša o niečo vyššiu trhovú hodnotu ako domy, ktoré sú orientované na inú svetovú stranu. Je to jedna z tzv. západných požiadaviek, s ktorou sa čoraz častejšie stretávame už aj u nás. Pre väčšinu triezvo uvažujúcich ľudí môže byť úplne jedno, kam má dom orientovaný, najmä ak výhľad stojí za zmienku, ak však predávate dom, ktorý je úplnou náhodou orientovaný južne, oplatí sa to spomenúť potenciálnemu zákazníkovi, zvyšuje to atraktivitu nehnuteľnosti.

Dramaticky znížiť cenu môže naopak fakt, že dom sa nachádza v blízkosti priemyselnej zóny, v príliš hlučnej oblasti, alebo na samote.

Dopravná dostupnosť a inžinierske siete

S prostredím jednoznačne súvisí dopravná dostupnosť do danej lokality. Z rôznych aspektov máte výhodu ak predávate rodinný dom v meste. Ale celkom pochopiteľne lákavým sa môže stať pre rozličnú vrstvu aj pokoj dedinského prostredia, záleží na tom ktorom kupujúcom, výber je individuálny. Nezanedbateľným ukazovateľom hovoriacim v prospech mesta je, že tam bude nový majiteľ mať podstatne zjednodušený prístup ku všetkým obchodom a službám, škole, lekárovi, s čím súvisia aj peniaze vložené do pohonných látok a údržby auta.

Je nevyhnutné informovať kupujúcich, ako ďaleko od vášho pozemku sú vedené obecné vedenia a či bude možné sa na tieto inžinierske siete napojiť prípojkami. Nie je výnimkou, že nový majiteľ bude musieť kopať niekoľko sto metrov dlhé výkopy, aby si zabezpečil ich prívod do domu, čo sa odrazí aj na celkovej sume, ktorú za realizovanie projektu zaplatí. Ak ste doposiaľ využívali nehnuteľnosť iba ako rekreačnú chalupu či chatu a tieto vedenia ste nepotrebovali, radíme upozorniť na tieto skutočnosti aj kupujúcich ešte pred podpísaním kúpnej zmluvy.

Ako môžu inžinierske siete ovplyvniť cenu?

Ako už bolo povedané, dôležitým faktorom ovplyvňujúcim cenu pozemku je jeho vybavenie inžinierskymi sieťami, teda pripojením na rozvod vody, zemného plynu a elektrickej energie, a tiež prípojka kanalizácie, linky pevnej telefónnej siete, káblového televízneho rozvodu a existencia príjazdovej cesty. Pri kúpe pozemku musí byť kupujúci nanajvýš opatrný. Najdôležitejšie vedenia sú elektrina a plyn. Voda sa väčšinou dá získať vŕtaním vlastnej studne a splašky sa dajú vypúšťať do izolovanej žumpy. Siete bývajú dimenzované na nejaký výkon, prípojku a potrubie. Nie je možné sa takpovediac napichnúť len tak hocikde. Pokojne sa môže stať, že i napriek prítomnosti elektrického stĺpu alebo prípojky plynu na vašom pozemku, bude nový majiteľ ťahať inžinierske siete úplne odinakadiaľ. A to už môže značne ovplyvniť predpokladaný rozpočet, teda polopatisticky, môže to ísť do pekných peniažkov. Je preto nutné ho na takúto skutočnosť vpred upozorniť. Pozemok, ku ktorému nie sú privedené inžinierske siete, sa ich výstavbou môže značne predražiť. Táto suma môže dosiahnuť aj osemsto až tisíc slovenských korún na meter štvorcový, preto takýto pozemok by mal byť o túto sumu lacnejší. Bohužiaľ sa stretávame s tým, že na tento fakt predávajúci akosi zabúdajú.

Úplne najlepšie je, ak poskytnete kupujúcemu doklad ku každému pripojeniu od daného správcu siete, že je možné sa tam napojiť. Je potrebné od všetkých správcov sietí získať písomné súhlasy k napojeniu uvažovanej budovy z veľmi jednoduchého dôvodu. Stáva sa totiž, že elektrické vedenie ide popred parcelu ale nový majiteľ súhlas nedostane, lebo už nie je dostatočná kapacita, poprípade sa bude musieť napojiť vlastnou prípojkou dvesto aj tristo metrov. Takže ak do svojho inzerátu napíšete VIS, čo znamená všetky inžinierske siete, dajte si záležať na tom, aby to tak aj skutočne bolo. Pravdepodobne si tak ušetríte mnoho sporov, často riešených aj súdnou cestou. V opačnom prípade radšej nepíšte do vašej ponuky nič, najmä ak neprítomnosť sietí na vašom pozemku má nejakú objektívnu príčinu, napríklad ak sa v danej lokalite nenachádzajú. Napríklad ak nie je v obci rozvod plynu, bude potrebné zabezpečiť špeciálnu plynovú nádrž na jeho uskladnenie, alebo riešiť vykurovanie iným médiom (napríklad podstatne drahšou elektrickou energiou). Často chýba v obciach aj verejná kanalizácia. Riešenie tejto situácie je spojené s jednorazovými nákladmi na vybudovanie vhodnej žumpy a pravidelnými výdavkami na jej vyprázdňovanie.

Prístup na pozemok

Veľmi dôležitou skutočnosťou je aj prístup a príjazd na pozemok, či je priamo z verejnej cesty či ulice alebo vedie po súkromnej parcele. V tomto zvláštnom prípade treba s vlastníkom prístupovej parcely právne prejednať prístup na pozemok aj pre nového majiteľa. V praxi je to riešené buď spoluvlastníctvom prístupovej parcely vlastníkmi tých pozemkov, ktoré sú touto parcelou sprístupnené alebo je parcela zaťažená vecným bremenom, čo znamená, že povinnosťou jej vlastníka je umožniť prístup na iné pozemky.

Vy, ako doterajší majiteľ pozemku by ste mali novému vlastníkovi ukázať hranice pozemku v teréne a ich zabezpečenie (oplotenie) a samozrejme upozorniť na jestvujúce inžinierske siete prechádzajúce pozemkom, poprípade studne, staré pivnice, základy a podobné zakryté objekty, ktoré ho môžu prekvapiť pri kopaní základov napríklad na novú prístavbu či garáž.

Stav vašej stavby

Dôležitý je celkový stav rodinného domu. Ak si dom vyžaduje rozsiahlu rekonštrukciu, odrazí sa to aj na jeho trhovej hodnote, ktorá, ako inak, klesne. Nie je ale funkčné investovať finančné prostriedky do rekonštrukcie rodinného domu, ktorý idete vzápätí predať. Ľudia sa v posledných rokoch vyhýbajú kúpe zrekonštruovaných rodinných domov, jestvuje akási fixná predstava, že rekonštrukcia iba zakryla možno oveľa väčšie chyby. Stavbu nakoniec predáte, ale žiaľbohu za sumu často veľmi podobnú tej pred rekonštrukciou. A to znamená, že si pokojne môžete odrátať zo zarobených peňazí cenu za rekonštrukciu. Ďalší dôvod, ktorý hovorí proti rekonštrukcii je, že noví majitelia si väčšinou chcú dom prerobiť podľa ich predstáv, čo sa nestane, ak ich predbehnete.

Najjednoduchšie sa obchoduje s nehnuteľnosťami štandardných rozmerov. Príliš honosné stavby sa predávajú podstatne ťažšie. Je to spôsobené tým, že ak niekto má dosť financií na to, aby si kúpil zámok, má aj na jeho samostatnú výstavbu. Vaše šance výrazne zvýši atraktívna oblasť, poloha vašej stavby a fakt, že v danej lokalite už jednoducho nie je miesto pre nové stavby. V takomto prípade sa zákazníkom značne obmedzia možnosti.

Zapojiť do predaja realitnú kanceláriu? Ako postupovať?

Váš prvý kontakt s realitnou kanceláriou by mal byť zoznamovací, t. j. overte si agentúru, informujte sa o podmienkach, poobzerajte ponuky. Ak vám všetko vyhovuje, povedzte, čo máte na srdci, teda čo chcete predať a predložte potrebné listiny a doklady - listy vlastníctva, kópia z katastrálnej mapy, geometrický plán. Realitná kancelária sa s vami dohodne na podmienkach, za ktorých sa bude realizovať predaj vášho majetku, aká bude provízia RK ak sa jej ho podarí úspešne predať, dĺžka vzájomnej spolupráce atď. Ak ste naozaj vybrali serióznu kanceláriu, zužitkuje svoje schopnosti a skúsenosti z pôsobenia na realitnom trhu a bude sa snažiť nájsť podmienky, ktoré budú prospešné pre obe strany. Nezabudnite ale, že o všetkých dôležitých detailoch máte právo rozhodnúť vy, klient, nemusíte za každých okolností s agentúrou súhlasiť.

V prípade, že sa všetky dohodnuté kroky zhodujú s vašimi predstavami a podpíšete s kanceláriou mandátnu alebo sprostredkovateľskú zmluvu, vtedy sa kancelária zaviaže sprostredkovať predaj danej nehnuteľnosti, vypracovať kúpno-predajné zmluvy, znalecký posudok a návrh na vklad. Zmluva, ktorú podpíšu obidve zainteresované strany môže byť exkluzívna, čo znamená, že klient nepožiada ohľadne predaja inú osobu, realitnú kanceláriu, nebude inzerovať sám svoju nehnuteľnosť. V zmluve bez exkluzivity tieto podmienky zakotvené nie sú. Ak nechcete podpísať exkluzívnu zmluvu, je pre vás výhodnejšie, ak navštívite viacero konkurenčných periodík. Zvyšuje sa tým pravdepodobnosť, že sa vaša nehnuteľnosť dostane rýchlejšie pred oči potenciálneho zákazníka.

Podobne sa ale môže stať, že takýmto spôsobom budete okrádať sami seba. Jedna nehnuteľnosť takýmto spôsobom bude ponúkaná napríklad desiatimi rôznymi kanceláriami za desať rôznych cien. To spôsobí v očiach prípadných záujemcov zákonite nedôveru. Navyše, opakovanie jedného inzerátu mnohými realitkami v jednom či viacerých periodikách pôsobí na potenciálnych klientov skôr negatívne, majú pocit, že ide o nehnuteľnosť nie príliš atraktívnu. Takáto nehnuteľnosť sa stáva najmä vďaka internetu sprofanovanou a svojmu vlastníkovi prináša iba straty.

Základom úspešného predaja je kvalitná prezentácia na realitnom trhu, sprostredkovateľ teda vyhotoví potrebnú fotodokumentáciu a podrobný opis nehnuteľnosti, zaistí všetky potrebné doklady a listiny, podá všetky potrebné informácie na uskutočnenie obchodu, aby prípadných záujemcov neodradil nedostatok údajov už v inzeráte. Realitné kancelárie sú väčšinou prepojené, spolupracujú s množstvom iných agentúr, čím sa značne zvýši počet potenciálnych kupcov a zníži čakacia lehota.

Na čo si treba dať najviac pozor?

Nedokonalé inštalácie neohrozujú dom veľmi výrazne. Všetko zariadenie sa dá totiž doplniť alebo vymeniť, aj keď často za vysokú cenu a pri rozbúraní vnútorných priestorov. Oveľa závažnejšie ale bude, ak zákazník zistí, že v dome je nadmerná vlhkosť. To signalizujú napríklad nerovnosti drevenej podlahy, výkvety solí na stenách alebo odpadávajúca omietka. Stupeň vlhkosti zistíme buď orientačne priložením dlane na stenu, alebo presne pomocou vlhkomeru. Vysoká vlhkosť v pivnici a na prízemí svedčí o nekvalitne zhotovenej alebo chýbajúcej izolácii základov a obvodového muriva. Príčinou vlhkosti na iných miestach domu môže byť zle fungujúca strešná krytina alebo nedostatočné vetranie. V každom prípade je to dôvod na prizvanie znalca, ktorý odhadne, akým spôsobom môžeme problém odstrániť a koľko nás to bude stáť. Špecialistu musíme zavolať aj pri nadmernom výskyte väčších trhlín v stenách a stropoch. Tieto útvary totiž môžu byť pre statiku domu pomerne neškodné, ale aj veľmi nebezpečné. To však musí posúdiť práve znalec. Pre laika všeobecne platí, že najväčšie nebezpečenstvo signalizujú dlhé a jednosmerné trhliny v nosnom murive.

Späť