Možné riziká pri hypotekárnych úveroch
Hypotekárny úver je stálej aj v dnešných časoch asi najbežnejším spôsobom, ako si ľudia dokážu zabezpečiť vlastné bývanie. A keďže hospodárska kríza je v súčasnosti snáď najviac skloňovaným pojmom, oslovili sme preto niekoľko finančných inštitúcií, aby sme sa od nich dozvedeli, aká je terajšia situácia na tomto poli a aké sú hlavné riziká pri poskytovaní týchto úverov.
Ak sa rozhodneme zabezpečiť si bývanie pomocou hypotekárneho úveru, mali by sme si uvedomiť, že sme sa pustili do projektu, ktorý je behom na dlhé trate. Ak by sme ostali pri „bežeckej terminológii“, mali by sme dôkladne zhodnotiť svoju kondíciu pred týmto maratónom. Veď základom všetkého je, aby sme došli do cieľa bez zbytočných komplikácií v podobe neschopnosti splácania úveru za svoje vysnívané hniezdočko. Takže poďme pekne poporiadku a povedzme si aká je vo všeobecnosti nálada na hypotekárnom trhu.
Súčasná situácia na hypotekárnom trhu
Podľa viacerých vyjadrení nami oslovených finančných inštitúcií situáciu najpresnejšie charakterizuje vyjadrenie hlavného analytika Slovenskej sporiteľne Juraja Barta: „pod vplyvom svetovej finančnej a hospodárskej krízy banky mierne sprísnili podmienky, za ktorých sú ochotné požičiavať peniaze. Rozhodujúce však je, že vzhľadom na vývoj trhu klesol záujem ľudí o úvery. V čase, keď dochádza k prudkému spomaľovaniu hospodárskeho rastu, ale aj rastu miezd, a keď sa naopak množia prípady reálneho alebo hroziaceho prepúšťania, je takéto správanie pochopiteľné. Ľudia jednoducho majú obavy z budúceho vývoja a z možnej straty zamestnania. Na druhej strane sa očakáva istá korekcia cien nehnuteľností, ktoré v prvej polovici roku 2008 rástli možno až príliš rýchlo. Keď sa situácia upokojí a bude jasnejšie, kedy sa kríza skončí, očakávame aj oživenie hypotekárneho trhu. Mali by k nemu prispieť aj všeobecne nižšie úrokové sadzby a lákavé ceny nehnuteľností, ktoré klesnú z vlaňajších maxím. Objem hypoték na Slovensku bude aj v tomto roku rásť, no výrazne pomalším tempom ako vlani.“
Takže ako sa ľudovo hovorí, situácia je vážna, nie však kritická. Ľudia si jednoducho uvedomili vo väčšej miere ako v minulosti, že zadlžovať sa v dnešných časoch nie je až takým dobrým nápadom. K tomuto argumentu sa ešte často krát pridáva očakávanie z ďalšieho poklesu cien nehnuteľností, čo však nemusí byť pri každom type nehnuteľností zaručená pravda. Najmä ak ide o ceny niektorých novostavieb, ktoré boli už v minulosti reálne ohodnotené. V tomto prípade očakávať zníženie cien nemá zmysel. Trochu iná je situácia v oblasti rekonštrukcií a obnovy bytových stavieb, kde podľa Miloša Blanárika s Prvej stavebnej sporiteľne (PSS) trend poklesu nie je taký markantný. Hlavným dôvodom je charakter investícií do obnovy a rekonštrukcií. Sú to totiž investície s menšími finančnými objemami, ktoré sa dajú vo väčšej časti realizovať aj z vlastných úspor obyvateľstva a len čiastočne ich potrebujú stavebníci kryť z úverových prostriedkov.
Ako zmenili svoje správanie banky
Ak si rozoberieme situáciu z pohľadu bánk, tak aj na tomto poli sa banky začali správať konzervatívnejšie. Asi tou najvýraznejšou zmenou z pohľadu bánk je to, že obdobie tzv. 100% hypoték sa skončilo. Je to hlavne preto, lebo tieto formy poskytnutia hypotéky sa vidia z ich pohľadu ako najrizikovejšie. Túto situáciu nám potvrdili so všetkých oslovených finančných inštitúcií. Podľa vyjadrenia Zuzany Ďuďákovej z UniCredit bank (UCB) „sa zvyšujú nároky na vlastné zdroje žiadateľa. Participácia klienta predstavuje 10% až 30% podľa bonity klienta.“ Asi najnižšiu hranicu vlastných zdrojov požaduje v súčasnosti VÚB banka. Podľa vyjadrenia jej hovorkyne Aleny Walterovej „dnes už klient v každom prípade potrebuje vlastné zdroje, minimálne 5%.“ V prípade Tatra banky nám situáciu vysvetlil jej hovorca Boris Gandel nasledovne, „každopádne vzhľadom na situáciu na medzibankovom trhu, uprednostňujeme klientov, ktorí sú schopní preukázať svoju bonitu vložením vlastných prostriedkov minimálne vo výške 15% hodnoty zabezpečenia.“
Takto približne vyzerá asi tá najväčšia zmena pri poskytovaní hypotekárnych úverov. Aby sme situáciu presnejšie skompletizovali, požiadali sme o zhodnotenie situácie aj pri poskytovaní tzv. medziúverov, ktoré sa v minulosti tešili značnej obľube u obyvateľstva.
Vyjadrenie Miloša Blanárika z PSS, na otázku ako vyzerá situácia z pohľadu medziúverov nám odpovedal nasledovne. „Pri všetkých typoch medziúverov PSS preveruje bonitu účastníkov úverového vzťahu. Klient, ktorý nemá dostatočný príjem, má možnosť do úverového vzťahu predložiť tzv. spoludlžníka plus. Spoludlžníkom plus môže byť iba osoba blízka dlžníkovi na základe § 116 a § 117 Občianskeho zákonníka, t.j. rodič, starý rodič, dieťa, vnuk, súrodenec. Minimálna doba trvania zamestnania pri osobách, ktoré predkladajú príjem na skúmanie je 6 mesiacov. Minimálna doba podnikania v predchádzajúcom zdaňovacom období je 6 mesiacov a príjem sa prepočíta za 12 mesiacov. Ak bol účastníkovi zvýšený príjem, ktorý sa skúma, je potrebné na akceptáciu tohto zvýšeného príjmu, aby ho žiadateľ poberal minimálne 6 mesiacov od zvýšenia príjmu. Pri XXL úveroch (bez počiatočného vkladu) v prípade, že dlžník nie je PSS známy klient, musí byť úver zabezpečený zmenkou alebo notárskou zápisnicou. Ak je žiadateľ o medziúver bez počiatočného vkladu navyše aj samostatne stojaci a nie je pre PSS známy klient, musí predložiť pri žiadosti aj ručiteľa, ktorému skúmame bonitu.“
Pred poskytnutím medziúveru sa preveruje hlavne disciplína klientov v iných bankách a ďalších finančných záväzkov. V prípade ak je klient zamestnancom, overujú sa jeho údaje na potvrdení o príjme, ktoré predložil prostredníctvom spolupráce so Slovak Banking Credit Bureau a Sociálnou poisťovňou. V neposlednom rade sa preveruje taktiež doklad totožnosti, či sa nenachádza v databáze odcudzených dokladov. Po týchto vyjadreniach sa dostávame k ďalšiemu okruhu opatrení, ktoré minimalizujú riziká pri poskytovaní hypotekárnych úverov. Tým sú preverovania klienta pred samotným poskytnutím úveru.
Dôveruj ale preveruj
Nuž niet sa čo čudovať, ale precízne preverenie klienta pred poskytnutím hypotekárneho úveru je v dnešnej dobe asi najlepším mechanizmom bánk, ako eliminovať riziká úveru. Pri preverovaní klienta sa pozerá na žiadosť o poskytnutí hypotekárneho úveru komplexne. Hodnotia sa nielen finančné otázky klienta, ale hodnotia sa aj demografické ukazovatele. K tým patrí najmä vek, vzdelanie, profesia ktorú klient vykonáva v kombinácii s podielom dlhu k príjmom a v kombinácii s výškou zabezpečenia úveru. V prípade veku a vzdelania sú pre finančné inštitúcie menej „rizikoví“ príslušníci mladšej a strednej generácie. Príslušníci staršej generácie sú percentuálne minimálne zastúpení v celkovom koláči žiadateľov o hypotekárny úver. V prípade finančného preverovania klienta banky zväčša rátajú s vašim čistým príjmom.
Podľa Zuzany Ďuďákovej z UCB príjem klienta nie je jediným ukazovateľom, ktorý ovplyvňuje výšku úveru. Je iba jedným z dôležitých kritérií. „Cieľom banky je minimalizovať pravdepodobnosť, že klient bude mať v budúcnosti problémy so splácaním. Posudzuje sa primeranosť zadlženia klienta jeho rodiny k jeho disponibilným príjmom, t.j. príjmom po odpočítaní životných nákladov jeho rodiny. V prípade, ak je klientovi poskytovaný úver so záložným právom, tak je na nehnuteľnosť potrebné predložiť znalecký posudok. V prípade ak je zábezpekou hnuteľná zábezpeka, tak v takom prípade potrebuje klient aktuálne potvrdenie banky o zostatku na účte, ktorý bude slúžiť ako zábezpeka. Tento model v súčasnosti funguje napr. v PSS pri poskytovaní úveru. Všeobecne pre všetky finančné inštitúcie platí, že musíte preukázať schopnosť splácať vašu pôžičku. Nečudujte sa preto, že si vás banka podrobne preverí, oni to volajú „dôkladná analýza vašej finančnej situácie“. Ďalej budete musieť preukázať účel úveru, takže banka bude pozorne sledovať, čo sa s jej peniazmi deje. Samozrejme, že nevyhnutnosťou je preukázanie vašej totožnosti ako aj vášho trvalého pobytu, respektíve sídla na území Slovenskej republiky. Aby sme si to zhrnuli, tak klient bude bankou preverovaný v tzv. troch základných okruhoch. Prvým je bonita klienta, ďalej je to účel úveru, no a v neposlednom rade to bude zabezpečenie úveru.
Problém pri splácaní
Ako sme si už v predchádzajúcich riadkoch povedali, banky v súčasnom období plnom neistoty ešte viac dbajú na počiatočné preverenie klienta, aby sa neskôr vyhli neschopnosti klienta platiť mesačné splátky za svoj vysnívaný sen o bývaní. Nuž, ale ako sa hovorí, život dokáže byť niekedy veľmi vrtkavý a aj ten najobozretnejší klient s dobrým príjmom sa môže dostať vo svojom živote do úzkych. Jednoducho môžu pri jeho pravidelnom splácaní úveru nastať komplikácie. Takže ako sa vlastne zvyknú chovať banky, ak klient má problémy pri splácaní úveru?
Podľa vyjadrenia Terezy Molnár Coplákovej z ČSOB banky sa správanie finančnej inštitúcie dá zjednodušene vyjadriť takto: „vždy záleží od konkrétnej situácie a prípadu, ale stále platí, že najdôležitejšia je komunikácia medzi klientom a bankou. Klient by mal napríklad navštíviť pobočku, kde sa mu zamestnanci banky budú snažiť pomôcť nájsť vhodné riešenie. Za určitých podmienok je možné dohodnúť sa na reštrukturalizácii úveru, ako je napr. dočasný odklad splátok, ale aj na čiastkových vkladoch k určitému dátumu.“ Veľmi dobrým riešením je, aby sa klient ktorý má záujem o poskytnutie hypotekárneho úveru nezaujímal len o samotné schválenie či neschválenie hypotekárneho úveru, ale aby sa zaujímal aj o poistenie schopnosti splácať.
Táto informácia by vás ochránila pred „budúcim plačom nad rozliatym mliekom“, ak by ste nevládali splácať svoj dlh za nehnuteľnosť. Poistenie úveru je dobrovoľné, ale pre lepší spánok a pokoj na duši by bolo vhodné pri získaní hypotekárneho úveru si ho zaobstarať. Ak by ste ho totiž mali, riešilo by to podľa hovorcu Slovenskej sporiteľne (SLSP) Štefana Frimmera určité problémy, hovorí „p oistenie pomôže riešiť problémy, ktoré vznikajú v súvislosti s mimoriadnou, neočakávanou udalosťou ako je napr. smrť, trvalé následky úrazu, pracovná neschopnosť, strata zamestnania, ochráni nielen poisteného, ale aj jeho rodinu. Ak sa klient dostane do problémov so splácaním, napr. v súvislosti so stratou zamestnania, odporúčame čo najskôr túto skutočnosť oznámiť banke a osobne ju riešiť s klientskym poradcom.“ Pre banku je veľmi dôležité, aby klient mal snahu vyriešiť situáciu. Ak klient aktívne spolupracuje s bankou, banka sa snaží nájsť pre neho najvhodnejšie riešenie. Ku každému klientovi, ktorý včas upozorní banku, že mu hrozia dočasné problémy so splácaním úveru, banky pristupujú individuálne. Štefan Frimmer zo SLSP ďalej dodáva: „jednou z možností, ako klientovi vieme pomôcť, je predĺženie doby splatnosti úveru, čím sa mesačná splátka zníži. Prípadne sa s ním dohodneme na dočasnom odklade splátok. Banka vždy dáva klientovi dostatočný časový priestor na riešenie vzniknutej situácie.“
Nekonať v takejto situácii by bolo pre klienta ktorý má problémy so splácaním hypotekárneho úveru vysokou daňou v podobe odobratia nehnuteľnosti v prospech banky. Táto situácia by bola obzvlášť komplikovaná ak by takto nezodpovedný klient mal rodinu s malými deťmi. Ako sa hovorí, tu už by išlo naozaj do tuhého.
Existujú viacej rizikové skupiny klientov?
Aby sme si lepšie mohli zmapovať možné riziká pri neschopnosti splácať hypotekárne úvery oslovili sme finančné inštitúcie s otázkou, či existujú rizikovejšie skupiny žiadateľov o hypotekárny úver z pohľadu špecializácie zamestnania, príjmu, alebo či je väčším rizikom pre banky bežný zamestnanec alebo živnostník. Podľa vyjadrení jednotlivých zástupcov bánk, je aj samotné povolanie jedným z faktorov, ktoré berú do úvahy, pretože každý typ príjmu má svoje výhody a nevýhody. Podľa hovorcu Tatra banky Borisa Gandela „je zamestnanec napríklad závislý od rozhodnutia vedenia firmy, no v princípe má garantovaný príjem. Živnostník zasa sám rozhoduje o podnikateľskej stratégii a smerovaní, príjem má zaručený len vtedy, ak vykazuje aktivitu.“
Podnikanie samo o sebe je teda dosť značným rizikom a ručí sa pri ňom celým majetkom. Táto téma je pri poskytovaní úverov aktuálna o to viac, že pri súčasnej finančnej kríze sú rôzne živnosti značne ohrozené pre nižší počet zákaziek, takže v tejto súvislosti je riziko poskytovania úverov pre živnostníkov o čosi vyššie. Vo všeobecnosti sú však podmienky finančných inštitúcií na získanie hypotekárneho úveru pre všetkých klientov rovnaké, či už ide o bežného zamestnanca, alebo živnostníka. Jediný rozdiel tomto prípade medzi živnostníkom a zamestnancom pri poskytovaní hypotekárneho úveru je v preukazovaní príjmu. Živnostník musí vždy preukázať svoj príjem daňovým priznaním. V prípade živnostníkov sa akceptuje príjem za posledné zdaňovacie obdobie, kde si daňovník zohľadňuje všetky svoje príjmy. Ďalším zaujímavým faktorom ktorý nás zaujímal bol fakt, či je pre finančnú inštitúciu väčším rizikom klient s vyšším príjmom, ale hypotekárny úver spláca sám, alebo je to napr. manželský pár s dvoma nižšími príjmami. V tejto súvislosti je to podľa bánk skôr otázka dlhodobej udržateľnosti príjmu. Veľakrát situácia závisí aj od toho, v akom odvetví či firme klient tej ktorej banky pracuje. Podľa viacerých vyjadrení bánk, je ale v tomto prípade diverzifikácia v oblasti počtu a zdrojov príjmu vo všeobecnosti pozitívom. Jednoducho povedané, čím viac príjmov tým lepšia šanca na hypotekárny úver.
Ísť alebo neísť do hypotekárneho úveru je pre každého z vás asi jedným z najdôležitejších rozhodnutí v živote. Koniec koncov je to rozhodnutie, ktoré bude do značnej miery ovplyvňovať váš život možno z jeho väčšej časti. Preto ak by ste sa rozhodovali nad možnosťou hypotekárneho úveru, mali by ste poriadne zvážiť svoje možnosti a hlavne schopnosti, aby ste boli pánom hypotéky vy a nie aby sa hypotéka stala vašim pánom. Je to jednoducho rozhodnutie, pri ktorom vety typu „nejako bolo, nejako bude“ určite nemajú svoje miesto.
Viac informácií sa dozviete
v relácii TA3 REALITY
