Financovanie nehnutelnosti

Právnické a fyzické osoby, ktoré ku svojej činnosti potrebujú vyhovujúce priestory, majú v dnešnej dobe hneď niekoľko možností ako ich získať. Každá z nich obsahuje výhody, nevýhody a skryté riziká. Spomínanými možnosťami sú kúpa nehnuteľnosti za vlastné prostriedky, kúpa nehnuteľnosti s použitím bankového úveru, kúpa nehnuteľnosti na leasingové splátky alebo iba prenájom nehnuteľnosti na určitú dobu.

Kúpa nehnuteľnosti verzus nájom



Kúpa nehnuteľnosti za vlastné prostriedky je klasická možnosť kalkulovania: “čo si môžem dovoliť za peniaze, ktoré mám zarobené.” Modernejšie podnikateľské myslenie je však založené na úvahe o cene vlastných prostriedkov a o cene ostatných možností, ako napríklad cene úveru. Ak je spoločnosť schopná zhodnocovať vlastné zdroje vyšším výnosovým percentom ako je percento úrokovej sadzby prijatého úveru, potom je výhodnejšie si úver zobrať a z prevádzkových výnosov ho splácať.

Iným aspektom pohľadu sú daňovo uznané náklady. Ak porovnáme spôsob odpisovania kúpenej nehnuteľnosti do nákladov s nákladmi za prenájmom tejto nehnuteľnosti, zistíme, že zaplatenú kúpnu cenu si do nákladov spoločnosť bude rozdeľovať 40 rokov po celú dobu odpisovania. Suma plateného nájomného ale ide do nákladov v období, ktorého sa týka a nevzniká tu výrazný časový posun medzi výdavkom a vzniknutým nákladom.

Z právneho hľadiska pri kúpe za vlastné prostriedky alebo na úver prechádza vlastníctvo k nehnuteľnosti po uzatvorení kúpnej zmluvy a následnom prepise. Pri nájme nehnuteľnosti vlastníctvo na nájomcu neprechádza. Prenajatie priestorov je preto logicky lacnejšie z krátkodobého hľadiska, avšak z dlhodobého hľadiska je nutné porovnať celkové náklady na nájomné s nákladmi, ktoré by vznikli kúpou týchto priestorov.

Porovnanie je vidieť na príklade:

 

V prípade 10 ročnej prevádzky v priestoroch v hodnote 10 miliónov Sk a s nájomným 1,2 milióna Sk ročne sú celkové náklady na prenájom 12 miliónov Sk. V prepočte na súčasnú hodnotu pri trhovej úrokovej miere na vklady v banke vo výške 7%, táto suma predstavuje 9 miliónov Sk. Znamená to, že v súčasnosti pri zaplatení 9 miliónov môže spoločnosť užívať priestory počas 10 rokov. Zníženie celkových nákladov vychádza z predpokladu, že nájomné sa zaplatí na prvý rok dopredu a ostatné prostriedky sa uložia ako termínovaný vklad na dobu 1 rok. Potom sa z vybranej sumy a úrokov zaplatí nájomné na ďalší rok a peniaze sa znovu uložia. Je tu nutné zdôrazniť predpoklad, že sa úroková miera významne nezmení v priebehu kalkulačného obdobia. Úroky počas celej doby spôsobia, že na začiatku bolo potrebné vložiť nižšiu čiastku ako je obyčajný súčet budúcich platieb nájomného.

Predpokladajme, že predajná cena priestorov je v súčasnosti 10 miliónov Sk. Na prvý pohľad by sa zdalo, že výpočet uprednostňuje prenájom oproti kúpe, ale nie je to pravda. Pri kúpe nehnuteľnosti prechádza na kupujúceho vlastnícke právo a po skončení používania mu vyplynie zisk z predaja nehnuteľnosti. Je zložité odhadnúť budúcu cenu nehnuteľnosti za 10 rokov, keď nie je známe spôsobené opotrebenie priestorov a zabudovaného vybavenia. Pri nájme je zvykom, že prenajímateľ opravuje vzniknuté závady, ale pri kúpe prechádzajú tieto náklady na nového majiteľa. Ak predpokladáme, že cena kúpenej nehnuteľnosti na trhu klesne o 10% v priebehu 10 rokov, náklady na predaj budú činiť 5% a náklady na opravy budú 2 milióny Sk v priebehu celej doby používania, treba k 10 miliónom predajnej ceny prirátať 2 milióny. Ďalej treba odrátať 8,5 milióna, ktoré však dostaneme až za 10 rokov, a preto je ich súčasná hodnota pri trhovej úrokovej miere na úvery 10% iba približne 3,3 milióna. Celkovo by kúpa priestorov stála nie 10 miliónov Sk, ale 8,7 milióna Sk. V tom prípade by bolo výhodnejšie priestory kúpiť.
 
Je tu však ešte daňové hľadisko. V prípade nájmu sa nám do nákladov dostane 12 miliónov nájomného ale zároveň 3 milióny úrokových výnosov, čiže čisté náklady budú 9 miliónov Sk. Pri kúpe sa priestory začnú odpisovať po dobu 40 rokov podľa Zákona o dani z príjmov. Po desiatich rokoch bude v nákladoch odpísaných 2,5 milióna Sk z kúpnej ceny 10 miliónov Sk. Okrem toho sa priamo do nákladov dostanú náklady na opravy vo výške 2 milióny Sk a výnosy z predaja za 8,5 milióna Sk po odpočítaní zostatkovej neodpísanej ceny nehnuteľnosti (7,5 milióna Sk) budú 1 milión Sk. Keďže daňový výnos 1 milión Sk vznikne až za 10 rokov, znížime jeho porovnateľnú hodnotu na 600 tisíc Sk. Celkový rozdiel medzi daňovými nákladmi pri nájme (9 miliónov) a pri kúpe nehnuteľnosti (3,9 milióna) predstavujú približne 5,1 milióna Sk. Súčasná hodnota rozdielu zníženia daňových výdavkov predstavuje cca. 900 tisíc Sk v prospech nákladov na nájom.

Nájomné vychádzalo bez ohľadu na daň z príjmu nevýhodnejšie o 300 tisíc. Po započítaní rozdielu v daňových nákladoch sa však stalo výhodnejšie o 600 tisíc súčasnej hodnoty. Racionálnym rozhodnutím v tomto prípade by preto malo byť uzatvorenie Zmluvy o prenájme.

 

Späť

Hospodárenie s dažďovou aj úžitkovou vodou ako účinná ochrana pred suchom Hospodárenie s dažďovou aj úžitkovou vodou ako účinná ochrana pred suchom

Hospodárenie s dažďovou aj úžitkovou vodou ako účinná ochrana pred suchomPohľad na vyprahnutú pôdu a žltnúce trávniky vo vás právom vyvoláva úzkosť z toho, čoprinesú ďalšie roky. Príroda nám jasne ukazuje, že doterajší prístup k zdrojom je nutnéprehodnotiť. Nedostatok vlahy zasahuje celú spoločnosť a vyžaduje okamžitú zmenunávykov.Vodou musíme šetriť nielen pre zníženie účtov, ale predovšetkým pre zachovanie života v  okolí.Extrémnym výkyvom počasia nezabránime, no dokážeme sa na ne premysleným konanímpripraviť. Každá ušetrená..

Dostane sa záplava montovaných domov aj k nám?

Montované domyDrevené domy a zrubyPrečo práve drevený dom?Nízkoenergetické rodinné domyČo je to „nízkoenergetický dom?Pasívny domAko takýto dom postaviť?Zopár rád, ak ste sa rozhodli stavať ekologickú stavbuDÁ SA DAŤ DO RÁMČEKAPohľad do budúcnostiTak, ako všetko, aj rodinný dom má svoju dlhú a pestrú históriu. Sídlo bývania rodiny prešlo od jaskynných skalných obydlí cez chatrče z dreva a koží, slamené stavby a hlinené a kamenné stavby až po súčasné tehlové, pórobetónové či montované domy. Je logické, že tento vývoj bol a je závislý na..

Ekologické bývanie – fikcia alebo realita? Je možné stavať úsporne, zdravo a šetrne k životnému prostrediu?

  Ekologické bývanie – fikcia alebo realita? Je možné stavať úsporne, zdravo a šetrne k životnému prostrediu? Pojem ekológia začína byť v posledných rokoch skloňovaný čoraz častejšie; devastovanie prírody človekom už prináša hmatateľné „ovocie“ a pomaly sa to odráža aj na zdraví ľudskej populácie. Tieto otázky sa začínajú skloňovať aj v oblasti bývania. Dom či byt je miestom, kde so svojou rodinou trávime väčšinu svojho života, spíme tam, vyrastajú tam naše deti. Snaha o vytvorenie zdravého prostredia je tu teda pochopiteľná najmä..

Timesharing - atypická forma nájmu nehnuteľností

Iste sa už mnohí z vás, vážení čitatelia, stretli s novinkou na našom trhu, a to s dovolenkovými pobytmi, ktoré si záujemcovia tak povediac predplatili aj na obdobie niekoľkých rokov. Ide o timesharing, o právny inštitút pôvodne pochádzajúci spoza Atlantického oceánu, ktorého základy u nás sú dané najmä právom Európskej únie. Timesharing v práve EÚ a SRPrávnym rámcom pre oblasť nájmu práva na tzv. sezónne, alebo, aby sme sa vyjadrovali v súlade so znením právnych textov, práva užívať budovu alebo jej časť v časovo vymedzených úsekoch, je..

Exekučný predaj nehnuteľnosti v dražbe I.

S priateľom sme sa rozhodli kúpiť rodinný dom s tým, že polovica bude napísaná na neho a druhá polovica na mňa. Moja otázka znie, v prípade, že by priateľ ako živnostník skrachoval, môžem prísť v exekútorskej dražbe o svoju časť domu ? Ako to právne ošetriť a ako prebieha taký exekučný predaj? Ďakujem za odpoveď. Oľga M., Kremnica Partneri nie sú manželmi Je dôležité uvedomiť si, že partnerstvo resp. partnerské spolužitie nemá oporu v zákonných ustanoveniach zákona o rodine - nie je rovnocenné manželskému zväzku. Môžete síce viesť spoločnú..

Vymoženie práva k vydraženej veci a zodpovednosť dražiteľa

V dobrovoľnej dražbe som vydražila dom, o ktorom som si myslela, že je neobývaný - celkový dojem aj informáciu od dražobnej spoločnosti, že majiteľ je v Čechách - dom bez vody, plynu, elektriny. Bývalý majiteľ - môj dlžník, nebol nikdy prítomný. Ukázalo sa, že dom je predsa obývaný jedným Rómom. Povedal mi, že sa mu nechce odísť. Pracuje a prenájom si môže dovoliť, len nechce. Dala so mu 2 týždne na odsťahovanie, ale myslím, že sa nepohne, nič si zo mňa nerobí. Dom chcem čo najrýchlejšie predať. Dagmar I., Hradská Na dobrovoľné dražby sa vzťahuje..

Stavebné sporenie a Euro

V prípade zavedenia Eura na Slovensku sa už toho popísalo veľa. Poslednou témou týchto dní, je napríklad duálne zobrazovanie cien v obchodoch. My vám však ponúkame informácie, ktoré sú pri zavedení tejto meny taktiež dôležité. Veľa spoluobčanov si na svoje bývanie sporí prostredníctvom stavebného sporenia. Ako to bude v prípade zavedenia Eura a jeho vplyvu na stavebné sporenie, sa dozviete v nasledujúcich riadkoch ktoré vám pomôžu sa lepšie zorientovať v tejto problematike.Kto a ako si sporíPribližne tretina občanov Slovenskej republiky má uzatvorenú zmluvu..

Prečo si vybrať open space kancelárie: nová teória activity-based workplace

V posledných rokoch sa nie len väčšie úspešné firmy ale aj takzvaní podnikatelia na voľnej nohe usilujú o navodenie produktívnej atmosféry pri práci. Open space kancelárie sú pre pracujúcich ľudí v mnohom veľkým prínosom a to či už máte firmu s množstvom zamestnancov, alebo ste podnikateľ, ktorému sa nedarí zachovať motiváciu na gauči vo vlastnom byte. Otvorené priestory kancelárií, ktoré minimalizujú možnosti vytvoriť si súkromné priestory, odstraňujú steny a dvere, sa v histórii prvýkrát uplatnili niekde v 50.-tych..

Nehnutelnosti ...


Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.