Financovanie nehnutelnosti

Právnické a fyzické osoby, ktoré ku svojej činnosti potrebujú vyhovujúce priestory, majú v dnešnej dobe hneď niekoľko možností ako ich získať. Každá z nich obsahuje výhody, nevýhody a skryté riziká. Spomínanými možnosťami sú kúpa nehnuteľnosti za vlastné prostriedky, kúpa nehnuteľnosti s použitím bankového úveru, kúpa nehnuteľnosti na leasingové splátky alebo iba prenájom nehnuteľnosti na určitú dobu.

Kúpa nehnuteľnosti verzus nájom



Kúpa nehnuteľnosti za vlastné prostriedky je klasická možnosť kalkulovania: “čo si môžem dovoliť za peniaze, ktoré mám zarobené.” Modernejšie podnikateľské myslenie je však založené na úvahe o cene vlastných prostriedkov a o cene ostatných možností, ako napríklad cene úveru. Ak je spoločnosť schopná zhodnocovať vlastné zdroje vyšším výnosovým percentom ako je percento úrokovej sadzby prijatého úveru, potom je výhodnejšie si úver zobrať a z prevádzkových výnosov ho splácať.

Iným aspektom pohľadu sú daňovo uznané náklady. Ak porovnáme spôsob odpisovania kúpenej nehnuteľnosti do nákladov s nákladmi za prenájmom tejto nehnuteľnosti, zistíme, že zaplatenú kúpnu cenu si do nákladov spoločnosť bude rozdeľovať 40 rokov po celú dobu odpisovania. Suma plateného nájomného ale ide do nákladov v období, ktorého sa týka a nevzniká tu výrazný časový posun medzi výdavkom a vzniknutým nákladom.

Z právneho hľadiska pri kúpe za vlastné prostriedky alebo na úver prechádza vlastníctvo k nehnuteľnosti po uzatvorení kúpnej zmluvy a následnom prepise. Pri nájme nehnuteľnosti vlastníctvo na nájomcu neprechádza. Prenajatie priestorov je preto logicky lacnejšie z krátkodobého hľadiska, avšak z dlhodobého hľadiska je nutné porovnať celkové náklady na nájomné s nákladmi, ktoré by vznikli kúpou týchto priestorov.

Porovnanie je vidieť na príklade:

 

V prípade 10 ročnej prevádzky v priestoroch v hodnote 10 miliónov Sk a s nájomným 1,2 milióna Sk ročne sú celkové náklady na prenájom 12 miliónov Sk. V prepočte na súčasnú hodnotu pri trhovej úrokovej miere na vklady v banke vo výške 7%, táto suma predstavuje 9 miliónov Sk. Znamená to, že v súčasnosti pri zaplatení 9 miliónov môže spoločnosť užívať priestory počas 10 rokov. Zníženie celkových nákladov vychádza z predpokladu, že nájomné sa zaplatí na prvý rok dopredu a ostatné prostriedky sa uložia ako termínovaný vklad na dobu 1 rok. Potom sa z vybranej sumy a úrokov zaplatí nájomné na ďalší rok a peniaze sa znovu uložia. Je tu nutné zdôrazniť predpoklad, že sa úroková miera významne nezmení v priebehu kalkulačného obdobia. Úroky počas celej doby spôsobia, že na začiatku bolo potrebné vložiť nižšiu čiastku ako je obyčajný súčet budúcich platieb nájomného.

Predpokladajme, že predajná cena priestorov je v súčasnosti 10 miliónov Sk. Na prvý pohľad by sa zdalo, že výpočet uprednostňuje prenájom oproti kúpe, ale nie je to pravda. Pri kúpe nehnuteľnosti prechádza na kupujúceho vlastnícke právo a po skončení používania mu vyplynie zisk z predaja nehnuteľnosti. Je zložité odhadnúť budúcu cenu nehnuteľnosti za 10 rokov, keď nie je známe spôsobené opotrebenie priestorov a zabudovaného vybavenia. Pri nájme je zvykom, že prenajímateľ opravuje vzniknuté závady, ale pri kúpe prechádzajú tieto náklady na nového majiteľa. Ak predpokladáme, že cena kúpenej nehnuteľnosti na trhu klesne o 10% v priebehu 10 rokov, náklady na predaj budú činiť 5% a náklady na opravy budú 2 milióny Sk v priebehu celej doby používania, treba k 10 miliónom predajnej ceny prirátať 2 milióny. Ďalej treba odrátať 8,5 milióna, ktoré však dostaneme až za 10 rokov, a preto je ich súčasná hodnota pri trhovej úrokovej miere na úvery 10% iba približne 3,3 milióna. Celkovo by kúpa priestorov stála nie 10 miliónov Sk, ale 8,7 milióna Sk. V tom prípade by bolo výhodnejšie priestory kúpiť.
 
Je tu však ešte daňové hľadisko. V prípade nájmu sa nám do nákladov dostane 12 miliónov nájomného ale zároveň 3 milióny úrokových výnosov, čiže čisté náklady budú 9 miliónov Sk. Pri kúpe sa priestory začnú odpisovať po dobu 40 rokov podľa Zákona o dani z príjmov. Po desiatich rokoch bude v nákladoch odpísaných 2,5 milióna Sk z kúpnej ceny 10 miliónov Sk. Okrem toho sa priamo do nákladov dostanú náklady na opravy vo výške 2 milióny Sk a výnosy z predaja za 8,5 milióna Sk po odpočítaní zostatkovej neodpísanej ceny nehnuteľnosti (7,5 milióna Sk) budú 1 milión Sk. Keďže daňový výnos 1 milión Sk vznikne až za 10 rokov, znížime jeho porovnateľnú hodnotu na 600 tisíc Sk. Celkový rozdiel medzi daňovými nákladmi pri nájme (9 miliónov) a pri kúpe nehnuteľnosti (3,9 milióna) predstavujú približne 5,1 milióna Sk. Súčasná hodnota rozdielu zníženia daňových výdavkov predstavuje cca. 900 tisíc Sk v prospech nákladov na nájom.

Nájomné vychádzalo bez ohľadu na daň z príjmu nevýhodnejšie o 300 tisíc. Po započítaní rozdielu v daňových nákladoch sa však stalo výhodnejšie o 600 tisíc súčasnej hodnoty. Racionálnym rozhodnutím v tomto prípade by preto malo byť uzatvorenie Zmluvy o prenájme.

 

Späť

Drevené domy

O Slovensku sa dá tvrdiť že je to krajina, kde medzi ľudmi prevláda obľuba v stavaní rodinných domov z „kameňa“. Či už ide o kvádre či tehly, akoby snáď ani iný materiál neexistoval. Častokrát si ani neuvedomujeme že tieto materiály patria k tým drahším. Nuž k drevu ako stavebnému materiálu sa prikloní málokto a pritom ide o dobrú ekologickú ale aj lacnejšiu alternatívu ako si postaviť svoj rodinný dom.   Tradícia stavania rodinných domov z vysoko trvácnych materiálov ako sú kameň či tehla,..

Zelené a nízkoenergetické domy

Čo je zelený dom?Ako a kde stavať?Výstavba domuKde sme ušetriliSolárne domyPasívny solárny domAktívny solárny domIné ekologické materiály Nárast cien za energie, vyčerpateľnosť prírodných zdrojov či alarmujúci stav Zeme. Tieto a mnoho ďalších problémov núti spoločnosť hľadať nové technológie a ekologickejší materiál. S pojmom zelené a nízkoenergetické domy sa už stretol asi každý z vás, určite o nich aj niečo viete, ale bývať by ste v nich zatiaľ nechceli. Napriek nepopierateľným výhodám totiž ešte stále čelia tieto domy veľkej rade odmietavých..

Nájomné byty v súčasnosti

Nájomné byty na Slovensku sú čímsi, čo nezapĺňa hlavné témy týkajúce sa realitných debát. V nich totiž predsa len panuje v našich končinách vplyv snáď už končiacej krízy a jej dopadov na ceny nehnuteľnosti. Pričom táto téma by si na Slovensku zaslúžila oveľa viac pozornosti ako má v súčasnosti. Nájomné byty sú totiž trendom, ktorý by mohol oživiť realitný segment a sprístupnil by bývanie, ktoré síce nie je „vo vlastnom“, ale určite by pomohlo mnohým nájsť si prístupnejšiu strechu nad hlavou.Ako sme už spomenuli hneď na začiatku, téma..

Spoločný nájom bytu manželmi a jeho užívanie

Obraciam sa na Vás s touto otázkou: dňa 20.6.1995 som sa stal výlučným užívateľom družstevného bytu v Košiciach, teda bola so mnou spísaná zmluva o nájme bytu. V auguste 1996 som uzavrel manželstvo. Nedávno sme boli právoplatne rozvedení. Bývalá manželka sa z bytu odsťahovala a dňa 20.3.2010 som požiadal príslušnú mestskú časť o zrušenie trvalého pobytu pre bývalú manželku. Dostal som odpoveď, že bývalej manželke nezaniklo užívacie právo k bytu a mojej žiadosti bude vyhovené po predložení právoplatného súdneho rozhodnutia o majetkovo-právnom..

Vymoženie práva k vydraženej veci a zodpovednosť dražiteľa

V dobrovoľnej dražbe som vydražila dom, o ktorom som si myslela, že je neobývaný - celkový dojem aj informáciu od dražobnej spoločnosti, že majiteľ je v Čechách - dom bez vody, plynu, elektriny. Bývalý majiteľ - môj dlžník, nebol nikdy prítomný. Ukázalo sa, že dom je predsa obývaný jedným Rómom. Povedal mi, že sa mu nechce odísť. Pracuje a prenájom si môže dovoliť, len nechce. Dala so mu 2 týždne na odsťahovanie, ale myslím, že sa nepohne, nič si zo mňa nerobí. Dom chcem čo najrýchlejšie predať. Dagmar I., Hradská Na dobrovoľné dražby sa vzťahuje..

Spôsobilosť na právne úkony kontra ich platnosť

Náš otec má 72 rokov. Má značné problémy s chápaním, jeho mentálny zdravotný stav sa v poslednom období rapídne zhoršil. Ja s otcom bývam v byte, ktorý patrí otcovi a súčasne sa o otca dlhé roky starám. Pred niekoľkými mesiacmi začal ku nám chodievať môj mladší brat, ktorý sa pred niekoľkými rokmi odmietol starať o otca a ktorý sa dlhé roky o rodinu ako takú ani nezaujímal. Teraz začal pobádať a manipulovať otca k tomu, aby byt previedol na neho, že sa o neho na oplátku postará. Cítim sa byť ukrivdený, bojím sa o strechu nad hlavou. Prosím vás o..

Dom na predaj

Hypotekárne úvery = pomocná ruka?

 Čo by ste mali vedieť o hypotekárnych úverochCieľová skupina pre bankyPostup pri vybavovaní hypotekárneho úveruTakže ako to prebieha?Podmienky, za akých môžete požiadať o hypoúverS akými poplatkami musíte počítať?Aká môže byť úroková sadzba? Môže ju klient nejakým spôsobom ovplyvniť?Spôsoby ručenia pri výstavbe nového domu   Hypotekárny úver znamená pôžičku na prefinancovanie kúpy alebo výstavby nehnuteľnosti, je to úver, ktorý je zaručený nehnuteľnosťou. V súčasnosti ho na Slovensku poskytuje osem bankových subjektov. Každá..

Real estate quoats - Slovak Nehnutelnosti


Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.