Financovanie nehnutelnosti

Právnické a fyzické osoby, ktoré ku svojej činnosti potrebujú vyhovujúce priestory, majú v dnešnej dobe hneď niekoľko možností ako ich získať. Každá z nich obsahuje výhody, nevýhody a skryté riziká. Spomínanými možnosťami sú kúpa nehnuteľnosti za vlastné prostriedky, kúpa nehnuteľnosti s použitím bankového úveru, kúpa nehnuteľnosti na leasingové splátky alebo iba prenájom nehnuteľnosti na určitú dobu.

Kúpa nehnuteľnosti verzus nájom



Kúpa nehnuteľnosti za vlastné prostriedky je klasická možnosť kalkulovania: “čo si môžem dovoliť za peniaze, ktoré mám zarobené.” Modernejšie podnikateľské myslenie je však založené na úvahe o cene vlastných prostriedkov a o cene ostatných možností, ako napríklad cene úveru. Ak je spoločnosť schopná zhodnocovať vlastné zdroje vyšším výnosovým percentom ako je percento úrokovej sadzby prijatého úveru, potom je výhodnejšie si úver zobrať a z prevádzkových výnosov ho splácať.

Iným aspektom pohľadu sú daňovo uznané náklady. Ak porovnáme spôsob odpisovania kúpenej nehnuteľnosti do nákladov s nákladmi za prenájmom tejto nehnuteľnosti, zistíme, že zaplatenú kúpnu cenu si do nákladov spoločnosť bude rozdeľovať 40 rokov po celú dobu odpisovania. Suma plateného nájomného ale ide do nákladov v období, ktorého sa týka a nevzniká tu výrazný časový posun medzi výdavkom a vzniknutým nákladom.

Z právneho hľadiska pri kúpe za vlastné prostriedky alebo na úver prechádza vlastníctvo k nehnuteľnosti po uzatvorení kúpnej zmluvy a následnom prepise. Pri nájme nehnuteľnosti vlastníctvo na nájomcu neprechádza. Prenajatie priestorov je preto logicky lacnejšie z krátkodobého hľadiska, avšak z dlhodobého hľadiska je nutné porovnať celkové náklady na nájomné s nákladmi, ktoré by vznikli kúpou týchto priestorov.

Porovnanie je vidieť na príklade:

 

V prípade 10 ročnej prevádzky v priestoroch v hodnote 10 miliónov Sk a s nájomným 1,2 milióna Sk ročne sú celkové náklady na prenájom 12 miliónov Sk. V prepočte na súčasnú hodnotu pri trhovej úrokovej miere na vklady v banke vo výške 7%, táto suma predstavuje 9 miliónov Sk. Znamená to, že v súčasnosti pri zaplatení 9 miliónov môže spoločnosť užívať priestory počas 10 rokov. Zníženie celkových nákladov vychádza z predpokladu, že nájomné sa zaplatí na prvý rok dopredu a ostatné prostriedky sa uložia ako termínovaný vklad na dobu 1 rok. Potom sa z vybranej sumy a úrokov zaplatí nájomné na ďalší rok a peniaze sa znovu uložia. Je tu nutné zdôrazniť predpoklad, že sa úroková miera významne nezmení v priebehu kalkulačného obdobia. Úroky počas celej doby spôsobia, že na začiatku bolo potrebné vložiť nižšiu čiastku ako je obyčajný súčet budúcich platieb nájomného.

Predpokladajme, že predajná cena priestorov je v súčasnosti 10 miliónov Sk. Na prvý pohľad by sa zdalo, že výpočet uprednostňuje prenájom oproti kúpe, ale nie je to pravda. Pri kúpe nehnuteľnosti prechádza na kupujúceho vlastnícke právo a po skončení používania mu vyplynie zisk z predaja nehnuteľnosti. Je zložité odhadnúť budúcu cenu nehnuteľnosti za 10 rokov, keď nie je známe spôsobené opotrebenie priestorov a zabudovaného vybavenia. Pri nájme je zvykom, že prenajímateľ opravuje vzniknuté závady, ale pri kúpe prechádzajú tieto náklady na nového majiteľa. Ak predpokladáme, že cena kúpenej nehnuteľnosti na trhu klesne o 10% v priebehu 10 rokov, náklady na predaj budú činiť 5% a náklady na opravy budú 2 milióny Sk v priebehu celej doby používania, treba k 10 miliónom predajnej ceny prirátať 2 milióny. Ďalej treba odrátať 8,5 milióna, ktoré však dostaneme až za 10 rokov, a preto je ich súčasná hodnota pri trhovej úrokovej miere na úvery 10% iba približne 3,3 milióna. Celkovo by kúpa priestorov stála nie 10 miliónov Sk, ale 8,7 milióna Sk. V tom prípade by bolo výhodnejšie priestory kúpiť.
 
Je tu však ešte daňové hľadisko. V prípade nájmu sa nám do nákladov dostane 12 miliónov nájomného ale zároveň 3 milióny úrokových výnosov, čiže čisté náklady budú 9 miliónov Sk. Pri kúpe sa priestory začnú odpisovať po dobu 40 rokov podľa Zákona o dani z príjmov. Po desiatich rokoch bude v nákladoch odpísaných 2,5 milióna Sk z kúpnej ceny 10 miliónov Sk. Okrem toho sa priamo do nákladov dostanú náklady na opravy vo výške 2 milióny Sk a výnosy z predaja za 8,5 milióna Sk po odpočítaní zostatkovej neodpísanej ceny nehnuteľnosti (7,5 milióna Sk) budú 1 milión Sk. Keďže daňový výnos 1 milión Sk vznikne až za 10 rokov, znížime jeho porovnateľnú hodnotu na 600 tisíc Sk. Celkový rozdiel medzi daňovými nákladmi pri nájme (9 miliónov) a pri kúpe nehnuteľnosti (3,9 milióna) predstavujú približne 5,1 milióna Sk. Súčasná hodnota rozdielu zníženia daňových výdavkov predstavuje cca. 900 tisíc Sk v prospech nákladov na nájom.

Nájomné vychádzalo bez ohľadu na daň z príjmu nevýhodnejšie o 300 tisíc. Po započítaní rozdielu v daňových nákladoch sa však stalo výhodnejšie o 600 tisíc súčasnej hodnoty. Racionálnym rozhodnutím v tomto prípade by preto malo byť uzatvorenie Zmluvy o prenájme.

 

Späť

Meníte na byte plastové okná? Zateká vám do kuchyne? Pomôcť môže aj správca Meníte na byte plastové okná? Zateká vám do kuchyne? Pomôcť môže aj správca

Správa nehnuteľnosti je komplexným procesom, ktorý si vyžaduje odbornosť a starostlivý prístup, pretože veľmi často ide nielen o kvalitu, ale aj bezpečie obyvateľov konkrétnej nehnuteľnosti.  Jej správca má na starosti celý rad úloh, ktoré sú pre bezproblémový chod domu alebo bytového komplexu veľmi dôležité. Dokonca vám môže a v mnohých prípadoch aj musí byť nápomocný napríklad pri obyčajnej výmene plastových okien, vonkajších žalúzií alebo čistení fasády. Aké sú povinnosti správcu nehnuteľnosti a čo robiť, ak si svoje úlohy..

Tipy, ako vylepšiť bývanie bez toho, aby ste museli vykradnúť banku Tipy, ako vylepšiť bývanie bez toho, aby ste museli vykradnúť banku

Nie všetko krásne musí byť aj drahé. Niekedy sa stačí na vlastné steny a podlahy pozrieť len inými očami, popustiť uzdu fantázii a nebojácne chytiť do ruky kladivo v správnych ochranných pracovných pomôckach, pretože nechcete skončiť ako Van Gogh s odrezaným prstom namiesto ucha. Ako na to? Maľba je najlacnejší facelift vašich stien Farby ovplyvňujú našu náladu viac, než si myslíme. Napríklad jemná modrá znižuje stres a podporuje kreatívne myslenie – ideálna do pracovne alebo spálne. Netreba ale zabudnúť na kvalitné valčeky, kryciu fóliu..

Kam sa uberá výstavba novostavieb?

Mnoho developerov a stavebníkov prežíva po siedmich tučných rokoch plných rozvoja a rastu obdobie, ktoré ani z ďaleka nepatrí k tomu najlepšiemu čo kedy zažili. Počet dokončených novostavieb narastá a do nových projektov sa púšťa zatiaľ len málokto. Nuž situácia ohľadne vývoja výstavby je pomerne komplikovaná. Mnohých investorov a stavebníkov dobehla hýrivá minulosť luxusných novostavieb. Mnohí z nich si neuvedomili, že to, čo postavili v minulosti je vlastne z vonku krásny, ale predsa potápajúci sa Titanic. Úrodné roky v tejto oblasti sú už za..

Vymoženie práva k vydraženej veci a zodpovednosť dražiteľa

V dobrovoľnej dražbe som vydražila dom, o ktorom som si myslela, že je neobývaný - celkový dojem aj informáciu od dražobnej spoločnosti, že majiteľ je v Čechách - dom bez vody, plynu, elektriny. Bývalý majiteľ - môj dlžník, nebol nikdy prítomný. Ukázalo sa, že dom je predsa obývaný jedným Rómom. Povedal mi, že sa mu nechce odísť. Pracuje a prenájom si môže dovoliť, len nechce. Dala so mu 2 týždne na odsťahovanie, ale myslím, že sa nepohne, nič si zo mňa nerobí. Dom chcem čo najrýchlejšie predať. Dagmar I., Hradská Na dobrovoľné dražby sa vzťahuje..

Kúpa nehnuteľnosti jedným z manželov - kedy a ako

Manželka uzavrela zmluvu o budúcej zmluve, ktorá sa týkala kúpy rodinného domu. Ten chcela získať do svojho vlastníctva za naše spoločné peniaze ako i za peniaze získané z predaja bytu mojej matky, ktorá s tým nesúhlasila. Manželka od zmluvy o budúcej zmluve odstúpila, keďže nemala dostatok finančných prostriedkov. Je zmluva o budúcej zmluve napriek tomu platná? Je možné, aby jeden z manželov získal výlučne do svojho vlastníctva počas trvania manželstva napr. nehnuteľnosť? Neplatná z dôvodu, že som v nej nefiguroval ako manžel kupujúcej? Predávajúci..

Rodinný spor o dedičstvo - kto dedí a kto nie

Rád by som sa spýtal na možnosť riešenia ohľadne spôsobu vysporiadania nehnuteľného majetku po mojom staršom bratovi, ktorý pred nedávnom zomrel. Jedná sa o rodinný dom s pozemkom. Malý podiel pozemku nadobudol môj starší brat dedením od našej tety ešte predtým, ako sa oženil. Manželstvo bolo bezdetné a v úradných listinách je brat vedený ako jediný majiteľ. Vysporiadanie medzi mnou a mojou sestrou je možné len predajom nehnuteľnosti, na čom sme sa aj dohodli. V prípade, ak by túto nehnuteľnosť dedila aj vdovy po bratovi, predaj nehnuteľnosti by sa skomplikoval..

Novinky v stavebnom sporení

Správa bytových domovCieľ projektu a konferencieNovela zákona o stavebnom sporeníOkruh poberateľov štátnej prémieAsi nikoho v súčastnej dobe neprekvapí, že medzi základné túžby človeka patrí splnenie si sna o vlastnom bývaní či zmodernizovaní toho, čomu hovoríme vlastný domov. Cesta k peknému a hlavne útulnému bývaniu vedie viacerými cestami. Medzi tie najviac využívané cesty ako sa k tomuto cieľu priblížiť patrí na Slovensku stavebné sporenie. Aby tento nástroj na splenie si sna o peknom bývaní mohol lepšie reagovať na potreby ľudí, dochádza na tomto..

Ako bezpečne platiť pri kúpe nehnutelnosti a aké riziká hrozia pri platení hotovosťou za nehnuteľnosti?

Kúpa nehnutelnosti predstavuje z pohľadu bežného človeka pomerne zásadný krok. Ceny nehnuteľností sa totiž pohybujú v desiatkach, niekedy až stovkách tisícoch eur, a preto je na mieste zachovať čo najvyššiu možnú mieru opatrnosti s úhradou kúpnej ceny. Pre zachovanie spomenutej opatrnosti je pritom nevyhnutné poznať aspoň základné princípy prevodu nehnuteľnosti.   Prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti Kúpa nehnuteľnosti sa realizuje na základe kúpnej zmluvy, avšak samotný podpis kúpnej zmluvy ešte neznamená nadobudnutie..

Poistenie domácnosti a zodpovednost Poistenie domácnosti a zodpovednost

Pýtali ste sa niekedy sami seba, prečo by ste si mali vybavovať niečo ako poistenie domácnosti, alebo poistenie zodpovednosti keď už aj tak platíte za poistenie nehnuteľnosti a nechcete utrácať ďalších pár eur za mesiac, ktoré by ste si mohli ušetriť na krásny nový gauč, alebo na nový koberec ktorý ste videli v obchode? Treba si ozrejmiť predovšetkým, čo všetko zahŕňa poistenie nehnuteľnosti. Predstavte si, že Váš domov by niekto vzal, otočil ho strechou dolu, a začal by s ním triasť. Vaše veci, nábytok, oblečenie, knihy.... začali..


Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.