Zmluva o vstavbe bytov - právna úprava a jej náležitosti

Jedným zo spôsobov vzniku vlastníctva bytov a nebytových priestorov, ktorý sa v súčasnosti vo veľkom rozsahu realizuje, je aj nadobúdanie nehnuteľností na základe zmluvy o výstavbe, stavbe alebo nadstavbe domu. Daný spôsob obľubujú najmä developerské spoločnosti. Jedná sa o zmluvu, ktorej rámcovú právnu úpravu obsahuje zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov.

Zmluvnými stranami tejto zmluvy sú na jednej strane doterajší vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome a na strane druhej stavebník/stavebníci. Stavebníkom pritom môže byť fyzická alebo právnická osoba. Zmluvou o výstavbe sa vymedzujú vzájomné práva a povinnosti zmluvných strán pri výstavbe alebo nadstavbe medzi stavebníkmi a vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome.

Náležitosti zmluvy

Medzi náležitosti zmluvy o výstavbe, ktoré zákonná úprava striktne vyžaduje, patrí v prvom rade určenie vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, vymedzenie polohy a uvedenie rozsahu podlahovej plochy bytu a nebytového priestoru v dome. V prípade, že sú vlastníkmi niektorých bytov manželia, a tieto byty patria do ich BSM, na zmluve musia byť uvedení obaja manželia.

Ďalšími náležitosťami zmluvy sú vymedzenie a výpočet spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov a príslušenstva, príp. definíciu tých spoločných častí a spoločných zariadení domu či pozemku, ktoré budú užívať len niektorí vlastníci.

Ďalej je to vymedzenie spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu a spoločných nebytových priestorov, na príslušenstve a na pozemku. Veľkosť spoluvlastníckeho podielu je daná podielom podlahovej plochy bytu/nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome.

Podstatnou obsahovou náležitosťou zmluvy o výstavbe je aj úpravu práv k priestoru určenému na vstavbu bytových jednotiek. Ak teda výstavbou alebo nadstavbou vzniknú v dome nové byty, zmluvu so stavebníkom uzatvárajú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome. Zmluva tak musí obsahovať presné vymedzenie - identifikáciu a výmeru spoločných častí domu, spoločných zariadení domu alebo spoločných nebytových priestorov, v ktorých sa bude uskutočňovať vstavba alebo nadstavba. V danej súvislosti je namieste ponechať vlastnícke právo k „stavebnému“ priestoru v prospech vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, a to až do právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia. Danú záležitosť by som odporučil v zmluve náležite ošetriť tak, aby nespôsobovala medzi zmluvnými stranami pochybnosti a nevyvolávala zbytočné spory.

Zmluva o výstavbe by mala obsahovať aj určenie osoby oprávnenej zastupovať vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Spravidla si vlastníci bytov a nebytových priestorov zvolia spomedzi seba určitých ľudí, ktorý budú ostatných vlastníkov zastupovať pred stavebníkom v súvislosti s realizáciou výstavby, a to aj v prípade vzniku škody na existujúcich bytoch - napr. zatečením dažďovou vodou a pod. V danej súvislosti by si mali vlastníci bytov v prípadu škodnej udalosti vyhotoviť náležitú fotodokumentáciu, nie vždy môže byť stavebník hráč fair - play a nie je nezvyčajné, ak sa snaží svojej zodpovednosti zbaviť.

Financovanie výstavby a kataster nehnuteľností

Dôležitou náležitosťou zmluvy je spôsob financovania stavebných nákladov, podiely a splatnosť príspevkov, prípadne rozsah ocenenia vlastnej práce stavebníkov. V tejto súvislosti býva zvykom, že vlastníci odstúpia napr. podkrovný priestor v prospech stavebníka, ktorá sa zaviaže ako protihodnotu poskytnúť určité služby na dome, spoločných priestoroch. Je namieste, aby stavebník viazal peňažnú sumu, ktorej výška závisí od dohody zmluvných strán, na osobitnom účte, z ktorého sa budú uvoľňovať prostriedky na výstavbu.

Treba zdôrazniť fakt, že na účinnosť zmluvy o výstavbe (výstavbe, nadstavbe) zákon vyžaduje zápis do katastra nehnuteľností. Správa katastra bude od stavebníka vyžadovať za účelom zápisu novovzniknutých bytov do katastra nehnuteľností dokumentáciu (tvoriacu prílohu zmluvy o výstavbe), z ktorej musí byť zrejmá plocha a poloha jednotlivých bytov, nebytových priestorov, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu a príslušenstva. Stavebník by mal zabezpečiť prepočet podielov všetkých vlastníkov k celkovej podlahovej ploche spolu s novovzniknutými bytmi, v dôsledku výstavby samozrejme dochádza k zmene podielov. Nakoľko sa pri výstavbe bytov podľa zmluvy o výstavbe jedná o častú otázku našich čitateľov, je možné, že sa k danej téme vrátime v niektorom z nasledujúcich čísel KTN.

Čitateľské otázky adresujte na: lasak@defensa.sk

 

Späť

Kancelárske priestory

Kancelárske priestory sú pre väčšinu z nás miestom, kde trávime podstatnú časť dňa. Za dlhé roky prešli kancelárie a ich vybavenie značným vývojom. Od staručkých zastrčených miestností s písacím strojom a zatuchnutým popolníkom, až po moderný open space s klimatizáciou a mierne hučiacimi monitormi z počítačov. Aké sú hlavné trendy v tejto oblasti, si povieme v nasledujúcich riadkoch. Od parkiet až po open space Už dávno sú preč časy, keď kanceláriám na Slovensku dominovali dve veci, po prvé to boli elektrické rýchlovariče na kávu a praskajúce..

Rekonštrukcia rodinných domov vs novostavby

Stačí kozmetická úprava?Nechajme si poradiťA tak niečo k novostavbeAko postupovať podľa práva?Budete potrebovať právne overené dokumentyTak kedy sa konečne môžete pustiť do práce?Súčasná bytová situácia sa zdá neúnosná a tak sa mnoho ľudí začína radiť, či si zaobstará starší, dostupnejší dom a postupne mu dá novú tvár, alebo si splní všetky svoje sny, zadĺži sa na dlhé roky a pôjde cestou novostavby. Čo je lepšie? Ako všade, aj tu narazíme na dve strany mince, aj tu záleží na mnohých faktoroch. Každá stavba je jedinečná, naše predstavy a..

Geodézia a jej úloha. Reálny dopad chýb pri vymeriavaní pozemkov v podobe susedských sporov.

Hranice pozemku sú pre každého vlastníka kúska zeme citlivou témou. Málokto sa v živote nestretol, či už priamo alebo nepriamo, s nejakým susedským sporom, ktorý sa niesol v tomto duchu. Tí, ktorých sa to netýka, majú svoje hranice vysporiadané rovnako ako ich susedia; ostatní už zrejme vopred vedia, o čom budeme hovoriť. V prípade takýchto sporov má kľúčovú úlohu geodézia a jej úloha pri vytyčovaní hraníc pozemkov. Poďme sa teda pozrieť bližšie na uvedené problémy. Na to, aby sme sporom v tejto oblasti mohli porozumieť, potrebujeme dôkladne poznať..

Úroky z omeškania pri vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov

 Súd v konaní o vyporiadanie bezpodielového spoluvlastníctva manželov nemôže zároveň s uložením povinnosti zaplatiť vyčíslenú sumu na vyrovnanie podielu, uložiť z tejto sumy aj povinnosť zaplatiť úroky z omeškania; bráni tomu chýbajúci predpoklad pre vznik takéhoto nároku - omeškanie dlžníka s plnením peňažného dlhu. (Rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky zo 14. októbra 1999, sp. zn. 5 Cdo 117/99)Rozvod - v rozvodovom konaní sa rozhoduje aj o rodičovských právach a povinnostiach, ako aj o rozdelení spoločného majetku, ktorý manželia nadobudli..

Čo je apartmán a čo byt - reality prakticky

Čo raz viac a viac sa do našej bežnej reči dostávajú cudzie slová, ktorých význam býva často nejednoznačný. Poviete si, je tam toho. Nuž, v niektorých prípadoch by ste snáď mohli mávnuť rukou. Toto mávnutie by sa vám ale vždy nemuselo vyplatiť. Tobôž v oblasti realít, kde sa v posledných rokoch často len tak benevolentne dávajú do ponuky novostavieb hneď vedľa seba ponuky na byty, apartmány. A že v týchto slovách je naozaj veľký rozdiel, tak to si vysvetlíme v nasledujúcich riadkoch.V oblasti realít sa často používajú cudzie pojmy, o ktorých si veľa..

Prístup na pozemky v rámci susedských vzťahov

Na jednej z hospodárskych budov na mojom pozemku som potreboval opraviť strešnú krytinu. Do budovy začalo zatekať a hrozilo, že časť strojov uskladnených vnútri bude dažďovou vodou poškodená. Poškodená časť budovy sa nachádza v mieste, kam sa však nedá dostať z môjho pozemku. Musím prejsť cez záhrady ďalších dvoch susedov, avšak jeden z nich namieta, že na jeho pozemok nesmiem vstúpiť. Tvrdí, že je to jeho pozemok a nikto cudzí nemá právo naň vstupovať bez jeho povolenia. Ide o dôsledok dlhoročných susedských sporov. Mne však hrozí škoda a strechu..

Stavebné sporenie a Euro

V prípade zavedenia Eura na Slovensku sa už toho popísalo veľa. Poslednou témou týchto dní, je napríklad duálne zobrazovanie cien v obchodoch. My vám však ponúkame informácie, ktoré sú pri zavedení tejto meny taktiež dôležité. Veľa spoluobčanov si na svoje bývanie sporí prostredníctvom stavebného sporenia. Ako to bude v prípade zavedenia Eura a jeho vplyvu na stavebné sporenie, sa dozviete v nasledujúcich riadkoch ktoré vám pomôžu sa lepšie zorientovať v tejto problematike.Kto a ako si sporíPribližne tretina občanov Slovenskej republiky má uzatvorenú zmluvu..

Vlastníte nehnuteľnosť? Nezabudnite na poistenie.

Ako sa stanovuje poistná suma?Kedy je poistenie povinné?Poistenie obytných budovPoistenie domácnostiRozhovor s riaditeľom úseku neživotného poistenia Ing. Martinom GergelymPrečo by si majitelia bytov a domov mali nechať poistiť svoj majetok?Aké druhy poistenia odporúčate klientom, čo sa týka nehnuteľností?Existujú nehnuteľnosti, ktoré jednoducho poistiť nemožno - nevzťahuje sa na nich žiaden druh poistenia?Aký je rozdiel medzi jednotlivými druhmi poistenia, čo sa týka nehnuteľností?Ako má postupovať klient, ktorý si chce nechať poistiť domácnosť alebo nehnuteľnosť?Každý..

Ako sa nestať obeťou realitného podvodu

 Ak sa spomenie termín realitný podvod, väčšinou každému napadne nejaký nedávny zločin bytovej mafie , táto otázka je však omnoho komplikovanejšia a jej „mafiánska“ stránka je len jednou časťou zla, aj keď má bezpochyby najviac tragických koncov. Podvody s realitami sa však netýkajú len osamelých starších ľudí a mŕtvol vylovených z rybníkov - oveľa viac je tých „prozaických“ prípadov, okolo ktorých sa robí menej kriku, avšak ich dôsledky sú pre postihnutých takisto ničivé a vo všeobecnosti by mali byť varovaním. Poďme sa teda pozrieť..


Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.