Zmluva o vstavbe bytov - právna úprava a jej náležitosti

Jedným zo spôsobov vzniku vlastníctva bytov a nebytových priestorov, ktorý sa v súčasnosti vo veľkom rozsahu realizuje, je aj nadobúdanie nehnuteľností na základe zmluvy o výstavbe, stavbe alebo nadstavbe domu. Daný spôsob obľubujú najmä developerské spoločnosti. Jedná sa o zmluvu, ktorej rámcovú právnu úpravu obsahuje zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov.

Zmluvnými stranami tejto zmluvy sú na jednej strane doterajší vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome a na strane druhej stavebník/stavebníci. Stavebníkom pritom môže byť fyzická alebo právnická osoba. Zmluvou o výstavbe sa vymedzujú vzájomné práva a povinnosti zmluvných strán pri výstavbe alebo nadstavbe medzi stavebníkmi a vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome.

Náležitosti zmluvy

Medzi náležitosti zmluvy o výstavbe, ktoré zákonná úprava striktne vyžaduje, patrí v prvom rade určenie vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, vymedzenie polohy a uvedenie rozsahu podlahovej plochy bytu a nebytového priestoru v dome. V prípade, že sú vlastníkmi niektorých bytov manželia, a tieto byty patria do ich BSM, na zmluve musia byť uvedení obaja manželia.

Ďalšími náležitosťami zmluvy sú vymedzenie a výpočet spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov a príslušenstva, príp. definíciu tých spoločných častí a spoločných zariadení domu či pozemku, ktoré budú užívať len niektorí vlastníci.

Ďalej je to vymedzenie spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu a spoločných nebytových priestorov, na príslušenstve a na pozemku. Veľkosť spoluvlastníckeho podielu je daná podielom podlahovej plochy bytu/nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome.

Podstatnou obsahovou náležitosťou zmluvy o výstavbe je aj úpravu práv k priestoru určenému na vstavbu bytových jednotiek. Ak teda výstavbou alebo nadstavbou vzniknú v dome nové byty, zmluvu so stavebníkom uzatvárajú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome. Zmluva tak musí obsahovať presné vymedzenie - identifikáciu a výmeru spoločných častí domu, spoločných zariadení domu alebo spoločných nebytových priestorov, v ktorých sa bude uskutočňovať vstavba alebo nadstavba. V danej súvislosti je namieste ponechať vlastnícke právo k „stavebnému“ priestoru v prospech vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, a to až do právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia. Danú záležitosť by som odporučil v zmluve náležite ošetriť tak, aby nespôsobovala medzi zmluvnými stranami pochybnosti a nevyvolávala zbytočné spory.

Zmluva o výstavbe by mala obsahovať aj určenie osoby oprávnenej zastupovať vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Spravidla si vlastníci bytov a nebytových priestorov zvolia spomedzi seba určitých ľudí, ktorý budú ostatných vlastníkov zastupovať pred stavebníkom v súvislosti s realizáciou výstavby, a to aj v prípade vzniku škody na existujúcich bytoch - napr. zatečením dažďovou vodou a pod. V danej súvislosti by si mali vlastníci bytov v prípadu škodnej udalosti vyhotoviť náležitú fotodokumentáciu, nie vždy môže byť stavebník hráč fair - play a nie je nezvyčajné, ak sa snaží svojej zodpovednosti zbaviť.

Financovanie výstavby a kataster nehnuteľností

Dôležitou náležitosťou zmluvy je spôsob financovania stavebných nákladov, podiely a splatnosť príspevkov, prípadne rozsah ocenenia vlastnej práce stavebníkov. V tejto súvislosti býva zvykom, že vlastníci odstúpia napr. podkrovný priestor v prospech stavebníka, ktorá sa zaviaže ako protihodnotu poskytnúť určité služby na dome, spoločných priestoroch. Je namieste, aby stavebník viazal peňažnú sumu, ktorej výška závisí od dohody zmluvných strán, na osobitnom účte, z ktorého sa budú uvoľňovať prostriedky na výstavbu.

Treba zdôrazniť fakt, že na účinnosť zmluvy o výstavbe (výstavbe, nadstavbe) zákon vyžaduje zápis do katastra nehnuteľností. Správa katastra bude od stavebníka vyžadovať za účelom zápisu novovzniknutých bytov do katastra nehnuteľností dokumentáciu (tvoriacu prílohu zmluvy o výstavbe), z ktorej musí byť zrejmá plocha a poloha jednotlivých bytov, nebytových priestorov, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu a príslušenstva. Stavebník by mal zabezpečiť prepočet podielov všetkých vlastníkov k celkovej podlahovej ploche spolu s novovzniknutými bytmi, v dôsledku výstavby samozrejme dochádza k zmene podielov. Nakoľko sa pri výstavbe bytov podľa zmluvy o výstavbe jedná o častú otázku našich čitateľov, je možné, že sa k danej téme vrátime v niektorom z nasledujúcich čísel KTN.

Čitateľské otázky adresujte na: lasak@defensa.sk

 

Späť

Strecha na váš dom

 „Už kedysi známy češký spevák Karel Gott spieval pieseň s názvom Mám rozprávkový dom. Základom dobrého domu, v ktorom by sa cítili ako v rozprávke, nestačí mať len pevné základy či steny z dobrého muriva. Veľmi dôležitým faktorom k spokojnosti patrí aj dobrá strecha. Pri širokej ponuke tvarou striech, plášťou a strešných krytín na trhu sa vynára otázka, ktorú z nich si vybrať, keďže rozhodujú záujmy majiteľa či veľkosť investície ktorú sme pre dobrú strechu ochotní obetovať.“ Kompletné strešné systémy sú v dnešnej dobe vyvinuté..

Drevené domy

O Slovensku sa dá tvrdiť že je to krajina, kde medzi ľudmi prevláda obľuba v stavaní rodinných domov z „kameňa“. Či už ide o kvádre či tehly, akoby snáď ani iný materiál neexistoval. Častokrát si ani neuvedomujeme že tieto materiály patria k tým drahším. Nuž k drevu ako stavebnému materiálu sa prikloní málokto a pritom ide o dobrú ekologickú ale aj lacnejšiu alternatívu ako si postaviť svoj rodinný dom.   Tradícia stavania rodinných domov z vysoko trvácnych materiálov ako sú kameň či tehla,..

Dochádzanie za štúdiom a prácou a realitný trh

Málokto pochybuje o tom, že čierny trh s nehnuteľnosťami je mimoriadne rozvetvený a úspešný. Netýka sa iba nejakej vyhranenej skupiny obyvateľstva; vo všeobecnosti však možno povedať, že „cieľovou skupinou“ tohto problému sú mladí ľudia, konkrétne tí, ktorí z rôznych dôvodov, väčšinou však za prácou, prichádzajú do veľkých miest. Byty sú tam drahé a na vybavenie hypotéky je potrebný pravidelný príjem v takej výške, aká sa dosahuje väčšinou po rokoch praxe. Niet sa teda čo diviť, že je medzi čiernymi nájomníkmi toľko mladých absolventov;..

Základné povinnosti prenajímateľov - všeobecná právna úprava

Nájomné vzťahy bývajú v praxi značne komplikované, nakoľko účastníci zmluvného vzťahu nedostatočným spôsobom upravili svoje vzájomné vzťahy v súvislosti s nájmom - práva povinnosti. Často zo strany prenajímateľov dochádza k porušeniam zákona ohľadne nájmu, pričom nájomcovia vychádzajú v danom dôsledku skrátka. Vzhľadom na viaceré vaše otázky na danú problematiku, vážení čitatelia, vám poskytujeme náhľad do základných povinností prenajímateľov. Základnou právnou úpravou nájmu je Občiansky zákonník v ust...

Zúženie bezpodielového spoluvlastníctva manželov

Mam problém ktorý by som potreboval nejako rozlúsknuť a vyriešiť. Som slepec, invalidný dôchodca a s manželkou nežijem v spoločnej domácnosti, predali sme dom a každý si ideme riešiť svoju bytovú otázku. S manželkou nebývame v spoločnej domácnosti, deti si ona dala napísať na seba čo už ľutujem. Potrebujem si riešiť bytovú otázku a mám byt, ktorý chcem kúpiť, lebo dom čo sme mali spolu, sme predali a jediný záznam o tom je jedine kúpno - predajná zmluva. A zvyšné veci medzi nami sú jedine v ústnej forme. Ide mi jedine o to ako ošetriť aby nemala nárok..

Založenie spoločenstva vlastníkov

Pán Lasák. Dovoľujeme si vás touto cestou požiadať o poskytnutie informácie k založeniu bytového spoločenstva. Náš bytový dom je spravovaný správcom na základe zmluvy, ktorú sme s ním uzatvorili po odkúpení bytov do osobného vlastníctva v roku 1999. Zanikne správcovstvo vznikom spoločenstva automaticky alebo je nutná výpoveď vlastníkov bytov a nebytových priestorov? Ak je nutná výpoveď, čo všetko musí táto obsahovať? Za vlastníkov bytov ..

Prečo a ako si správne poistiť nehnuteľnosť

Stalo sa Vám už, že ste počuli o niekom kto prišiel o svoj dom alebo byt? Nečakané nehody ako prasknuté potrubie, požiar alebo spadnutý strom na strechu sa môžu pripliesť do života každému. Každý z Nás si svoju nehnuteľnosť necháva poistiť z rôznych dôvodov. Najčastejšími pocitmi, ktoré nami hýbu sú strach, chtíč po pocite istoty a bezpečia, alebo pre niektorých dokonca prestíž. Sú ale tieto pocity hodné toho, aby sme pravidelne platili sumu, za ktorú snáď nikdy nebudeme musieť vyžadovať protislužbu? ÁNO. Každému..

Hypotéky pre mladých

 Róbert Fico si od avizovania krokov, ktoré pomôžu mladým rodinám s bývaním, vylepšil svoj profil o značné čísla. Realita sa však tak celkom nezakladá na pôvodne médiami hlásaných zvýhodneniach pre mladých ľudí, ktorí majú vážne starosti so svojím bývaním. Hovorím najmä o vládnej „pomoci“ mladým vo forme bonifikácie hypotekárnych úverov. Veľké oči Nečudo, že mnohí z nás mladších zajasali, keď postupne v takmer všetkých denníkoch natrafili na propagandistickú kampaň vládnych strán, kde bolo toto zvýhodnenie opisované ako konečne jeden..

Lízing nehnuteľností

Čo to vlastne je?ZačiatkyOdlišnosti od ostatných lízingových foriemAko to funguje v praxi.Výhoda pre firmyPrečo sa oplatí lízing nehnuteľnostíČo nám ponúkajú lízingové spoločnosti?Produkty slovenských lízingových spoločnostíFinančný a operatívny lízingZhrnutie Skutočnosťou už aj na Slovensku je, že lízingové spoločnosti zarábajú peniaze na nehnuteľnostiach. Postup je absolútne totožný s lízingom napríklad áut. Zákazník nemá, alebo z rozličných dôvodov nechce poskytnúť celú sumu za kupovaný produkt a tak ho spoločnosť kúpi za neho a postupne..


Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.