Zmluva o vstavbe bytov - právna úprava a jej náležitosti

Jedným zo spôsobov vzniku vlastníctva bytov a nebytových priestorov, ktorý sa v súčasnosti vo veľkom rozsahu realizuje, je aj nadobúdanie nehnuteľností na základe zmluvy o výstavbe, stavbe alebo nadstavbe domu. Daný spôsob obľubujú najmä developerské spoločnosti. Jedná sa o zmluvu, ktorej rámcovú právnu úpravu obsahuje zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov.

Zmluvnými stranami tejto zmluvy sú na jednej strane doterajší vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome a na strane druhej stavebník/stavebníci. Stavebníkom pritom môže byť fyzická alebo právnická osoba. Zmluvou o výstavbe sa vymedzujú vzájomné práva a povinnosti zmluvných strán pri výstavbe alebo nadstavbe medzi stavebníkmi a vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome.

Náležitosti zmluvy

Medzi náležitosti zmluvy o výstavbe, ktoré zákonná úprava striktne vyžaduje, patrí v prvom rade určenie vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, vymedzenie polohy a uvedenie rozsahu podlahovej plochy bytu a nebytového priestoru v dome. V prípade, že sú vlastníkmi niektorých bytov manželia, a tieto byty patria do ich BSM, na zmluve musia byť uvedení obaja manželia.

Ďalšími náležitosťami zmluvy sú vymedzenie a výpočet spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov a príslušenstva, príp. definíciu tých spoločných častí a spoločných zariadení domu či pozemku, ktoré budú užívať len niektorí vlastníci.

Ďalej je to vymedzenie spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu a spoločných nebytových priestorov, na príslušenstve a na pozemku. Veľkosť spoluvlastníckeho podielu je daná podielom podlahovej plochy bytu/nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome.

Podstatnou obsahovou náležitosťou zmluvy o výstavbe je aj úpravu práv k priestoru určenému na vstavbu bytových jednotiek. Ak teda výstavbou alebo nadstavbou vzniknú v dome nové byty, zmluvu so stavebníkom uzatvárajú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome. Zmluva tak musí obsahovať presné vymedzenie - identifikáciu a výmeru spoločných častí domu, spoločných zariadení domu alebo spoločných nebytových priestorov, v ktorých sa bude uskutočňovať vstavba alebo nadstavba. V danej súvislosti je namieste ponechať vlastnícke právo k „stavebnému“ priestoru v prospech vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, a to až do právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia. Danú záležitosť by som odporučil v zmluve náležite ošetriť tak, aby nespôsobovala medzi zmluvnými stranami pochybnosti a nevyvolávala zbytočné spory.

Zmluva o výstavbe by mala obsahovať aj určenie osoby oprávnenej zastupovať vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Spravidla si vlastníci bytov a nebytových priestorov zvolia spomedzi seba určitých ľudí, ktorý budú ostatných vlastníkov zastupovať pred stavebníkom v súvislosti s realizáciou výstavby, a to aj v prípade vzniku škody na existujúcich bytoch - napr. zatečením dažďovou vodou a pod. V danej súvislosti by si mali vlastníci bytov v prípadu škodnej udalosti vyhotoviť náležitú fotodokumentáciu, nie vždy môže byť stavebník hráč fair - play a nie je nezvyčajné, ak sa snaží svojej zodpovednosti zbaviť.

Financovanie výstavby a kataster nehnuteľností

Dôležitou náležitosťou zmluvy je spôsob financovania stavebných nákladov, podiely a splatnosť príspevkov, prípadne rozsah ocenenia vlastnej práce stavebníkov. V tejto súvislosti býva zvykom, že vlastníci odstúpia napr. podkrovný priestor v prospech stavebníka, ktorá sa zaviaže ako protihodnotu poskytnúť určité služby na dome, spoločných priestoroch. Je namieste, aby stavebník viazal peňažnú sumu, ktorej výška závisí od dohody zmluvných strán, na osobitnom účte, z ktorého sa budú uvoľňovať prostriedky na výstavbu.

Treba zdôrazniť fakt, že na účinnosť zmluvy o výstavbe (výstavbe, nadstavbe) zákon vyžaduje zápis do katastra nehnuteľností. Správa katastra bude od stavebníka vyžadovať za účelom zápisu novovzniknutých bytov do katastra nehnuteľností dokumentáciu (tvoriacu prílohu zmluvy o výstavbe), z ktorej musí byť zrejmá plocha a poloha jednotlivých bytov, nebytových priestorov, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu a príslušenstva. Stavebník by mal zabezpečiť prepočet podielov všetkých vlastníkov k celkovej podlahovej ploche spolu s novovzniknutými bytmi, v dôsledku výstavby samozrejme dochádza k zmene podielov. Nakoľko sa pri výstavbe bytov podľa zmluvy o výstavbe jedná o častú otázku našich čitateľov, je možné, že sa k danej téme vrátime v niektorom z nasledujúcich čísel KTN.

Čitateľské otázky adresujte na: lasak@defensa.sk

 

Späť

Vývoj ponukových cien bytov na prenájom za r. 2007, 2008, 2009, 2010, 2011 a 2012

Realitný portál TRH.sk pre svojich návštevníkov pripravil analýzu ponukových cien bytov na prenájom za m2/mes. pre okresy Bratislavy (BA I, BA II, BA III, BA IV a BA V) ako aj pre vybrané lokality z Bratislavy.Analýza je za obdobie rokov 2007, 2008, 2009, 2010, 2011 a 2012 (polročné údaje).Uvedené ceny sú ponukovými cenami za m2, ceny sú samozrejme očistené o extrémy. Kategória sledovaných bytov zahŕňa staršie byty ako aj novostavby. Podrobnejšie aktuálne štatistiky cien nehnuteľností. Okresy Bratislavy: Vybrané..

Výber a starostlivosť o okná

Okno nie je len prostriedkom zosvetlenia a vetrania priestorov. Je zároveň estetickým, funkčným a nevyhnutným doplnením bytu a musia naň byť kladené vysoké technické požiadavky. Oproti minulosti nebol v tomto segmente príliš veľký výber. Dnes už si však môžme vyberať z viacerých druhov a materiálov. Pri ich výbere sa tak do popredia dostáva ich tepelná či akustická izolácia. Jednoducho kvalita okna musí byť vždy na prvom mieste. Drevené okná Vzhľadom na dlhodobú tradíciu používania a dostupnosti je drevo najlepšie poznaným materiálom na výrobu okien...

Ako na čistý vzduch v domácnosti? Bojujte s astmou počas leta efektívne Ako na čistý vzduch v domácnosti? Bojujte s astmou počas leta efektívne

Astma je nepríjemným ochorením, ktoré značne znepríjemňuje život. Horúci vzduch spôsobuje ešte väčšie problémy s dýchaním, vrátane kašľa a dusenia sa. Astmatici si preto musia dávať ešte väčší pozor. Popri liekoch a inhalátoroch existuje ešte niekoľko dobre mienených rád, ktoré môžete začať praktizovať počas leta, aby sa vám lepšie dýchalo.   Počuli ste už o domácich radách na astmu? Môžeme hovoriť o tzv. “radách starých mám”. Patríte medzi astmatikov alebo sa vám počas leta horšie dýcha? V jednom či v druhom prípade,..

Komunikácia medzi správcom a vlastníkmi bytov - otázka efektivity

Komunikácia medzi správcom a vlastníkmi bytov - otázka efektivity   „Minulý rok došlo v našom dome ku zmene správy, ktorú pôvodne vykonávalo spoločenstvo vlastníkov. Toto spoločenstvo však stále je registrované ako existujúce. To je pomimo, avšak podstatným problémom je komunikácia so správcovskou spoločnosťou, ktorá spravuje náš dom. V dome, ktorý má dva vchody – predný a zadný - sú vytrhané mnohé svetelné spínače, svetlo možno zapnúť len na niektorých z dvoch poschodí, príp. na prízemí, čo značne komplikuje..

Reality - Stavebné povolenie Reality - Stavebné povolenie

Pri riešení vlastného domova dá niekto prednosť kúpe domu na kľúč, niekto výhodnej kúpe a následnej rekonštrukcii a niekto radšej kúpi pozemok a ide stavať. Všetky tieto možnosti majú svoje výhody aj nevýhody a tú poslednú si väčšinou volia ľudia, ktorí chcú mať každý detail svojho nového domova podľa svojich predstáv. Ak sa však rozhodneme pre výstavbu nového domu, nevyhneme sa istým „procedúram“. Jednou z nich je aj stavebné povolenie.   Kam treba ísť žiadať o stavebné povolenie S touto žiadosťou..

Predaj domu v exekúcii - nadobudnutie spoluvlastníckeho podielu

 Pred tromi rokmi som začal podnikať ako živnostník, no nedarilo sa mi. Z mojej činnosti mi zostali len dlhy, a čo čert nechcel, došla mi exekúcia. Keďže som nemal iný majetok, exekútor založil náš rodinný dom. Dom vlastnia dovedna štyri osoby, ja v jednej štvrtine. V rámci domu ešte má prenajaté priestory jedna firma, s ktorou máme nájomnú zmluvu. Obávam sa, že prídeme o dom ako aj o príjem za prenájom. Dá sa predísť predaju domu, môže nás žalovať firma, ktorej prenajímame priestor?Cyprián H., HlohovecPredpoklady na predaj nehnuteľnostiV prvom rade by..

Stavebné sporenie

Stavebné sporeniePrincíp a priebehVýhodyDôležité pojmyStavebné sporenie je dnes jedným z najefektívnejších nástrojov financovania bytovej výstavby nielen vo vyspelých západoeurópskych ekonomikách ale aj u nás. Prvým oficiálnym dňom, počas ktorého začala Prvá stavebná sporiteľňa, a. s., vykonávať svoju činnosť, bol 16. november 1992. Prvá stavebná sporiteľňa a. s., bola prvou špecializovanou bankou tohto druhu v strednej a východnej Európe. Založili ju tri renomované európske bankové domy: Slovenská štátna sporiteľňa, š.p.ú. (v súčasnosti Slovenská..

Real estate quoats - Slovak Nehnutelnosti

Hypotekárny úver na nehnuteľnosť I. - financovanie a registrácia

     Jedným z najčastejších spôsobov financovania kúpy nehnuteľnosti je hypotekárny úver. Hypotekárny úver je využívaný na riešenie otázky bývania v prípade, že záujemca o kúpu napr. bytu nedisponuje dostatočnou finančnou hotovosťou. Účelom záložného práva (z lat. hypotheca) je zabezpečiť pohľadávku a jej príslušenstvo. Z toho dôvodu existencia záložného práva je závislá od existencie pohľadávky, ktorú zabezpečuje. V prvom rade predstavuje donútenie dlžníka, aby splnil svoj záväzok a v prípade, že záväzok nie je riadne..


Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.