Zmluva o vstavbe bytov - právna úprava a jej náležitosti

Jedným zo spôsobov vzniku vlastníctva bytov a nebytových priestorov, ktorý sa v súčasnosti vo veľkom rozsahu realizuje, je aj nadobúdanie nehnuteľností na základe zmluvy o výstavbe, stavbe alebo nadstavbe domu. Daný spôsob obľubujú najmä developerské spoločnosti. Jedná sa o zmluvu, ktorej rámcovú právnu úpravu obsahuje zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov.

Zmluvnými stranami tejto zmluvy sú na jednej strane doterajší vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome a na strane druhej stavebník/stavebníci. Stavebníkom pritom môže byť fyzická alebo právnická osoba. Zmluvou o výstavbe sa vymedzujú vzájomné práva a povinnosti zmluvných strán pri výstavbe alebo nadstavbe medzi stavebníkmi a vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome.

Náležitosti zmluvy

Medzi náležitosti zmluvy o výstavbe, ktoré zákonná úprava striktne vyžaduje, patrí v prvom rade určenie vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, vymedzenie polohy a uvedenie rozsahu podlahovej plochy bytu a nebytového priestoru v dome. V prípade, že sú vlastníkmi niektorých bytov manželia, a tieto byty patria do ich BSM, na zmluve musia byť uvedení obaja manželia.

Ďalšími náležitosťami zmluvy sú vymedzenie a výpočet spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov a príslušenstva, príp. definíciu tých spoločných častí a spoločných zariadení domu či pozemku, ktoré budú užívať len niektorí vlastníci.

Ďalej je to vymedzenie spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu a spoločných nebytových priestorov, na príslušenstve a na pozemku. Veľkosť spoluvlastníckeho podielu je daná podielom podlahovej plochy bytu/nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome.

Podstatnou obsahovou náležitosťou zmluvy o výstavbe je aj úpravu práv k priestoru určenému na vstavbu bytových jednotiek. Ak teda výstavbou alebo nadstavbou vzniknú v dome nové byty, zmluvu so stavebníkom uzatvárajú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome. Zmluva tak musí obsahovať presné vymedzenie - identifikáciu a výmeru spoločných častí domu, spoločných zariadení domu alebo spoločných nebytových priestorov, v ktorých sa bude uskutočňovať vstavba alebo nadstavba. V danej súvislosti je namieste ponechať vlastnícke právo k „stavebnému“ priestoru v prospech vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, a to až do právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia. Danú záležitosť by som odporučil v zmluve náležite ošetriť tak, aby nespôsobovala medzi zmluvnými stranami pochybnosti a nevyvolávala zbytočné spory.

Zmluva o výstavbe by mala obsahovať aj určenie osoby oprávnenej zastupovať vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Spravidla si vlastníci bytov a nebytových priestorov zvolia spomedzi seba určitých ľudí, ktorý budú ostatných vlastníkov zastupovať pred stavebníkom v súvislosti s realizáciou výstavby, a to aj v prípade vzniku škody na existujúcich bytoch - napr. zatečením dažďovou vodou a pod. V danej súvislosti by si mali vlastníci bytov v prípadu škodnej udalosti vyhotoviť náležitú fotodokumentáciu, nie vždy môže byť stavebník hráč fair - play a nie je nezvyčajné, ak sa snaží svojej zodpovednosti zbaviť.

Financovanie výstavby a kataster nehnuteľností

Dôležitou náležitosťou zmluvy je spôsob financovania stavebných nákladov, podiely a splatnosť príspevkov, prípadne rozsah ocenenia vlastnej práce stavebníkov. V tejto súvislosti býva zvykom, že vlastníci odstúpia napr. podkrovný priestor v prospech stavebníka, ktorá sa zaviaže ako protihodnotu poskytnúť určité služby na dome, spoločných priestoroch. Je namieste, aby stavebník viazal peňažnú sumu, ktorej výška závisí od dohody zmluvných strán, na osobitnom účte, z ktorého sa budú uvoľňovať prostriedky na výstavbu.

Treba zdôrazniť fakt, že na účinnosť zmluvy o výstavbe (výstavbe, nadstavbe) zákon vyžaduje zápis do katastra nehnuteľností. Správa katastra bude od stavebníka vyžadovať za účelom zápisu novovzniknutých bytov do katastra nehnuteľností dokumentáciu (tvoriacu prílohu zmluvy o výstavbe), z ktorej musí byť zrejmá plocha a poloha jednotlivých bytov, nebytových priestorov, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu a príslušenstva. Stavebník by mal zabezpečiť prepočet podielov všetkých vlastníkov k celkovej podlahovej ploche spolu s novovzniknutými bytmi, v dôsledku výstavby samozrejme dochádza k zmene podielov. Nakoľko sa pri výstavbe bytov podľa zmluvy o výstavbe jedná o častú otázku našich čitateľov, je možné, že sa k danej téme vrátime v niektorom z nasledujúcich čísel KTN.

Čitateľské otázky adresujte na: lasak@defensa.sk

 

Späť

Ekologické bývanie – fikcia alebo realita? Je možné stavať úsporne, zdravo a šetrne k životnému prostrediu?

  Ekologické bývanie – fikcia alebo realita? Je možné stavať úsporne, zdravo a šetrne k životnému prostrediu? Pojem ekológia začína byť v posledných rokoch skloňovaný čoraz častejšie; devastovanie prírody človekom už prináša hmatateľné „ovocie“ a pomaly sa to odráža aj na zdraví ľudskej populácie. Tieto otázky sa začínajú skloňovať aj v oblasti bývania. Dom či byt je miestom, kde so svojou rodinou trávime väčšinu svojho života, spíme tam, vyrastajú tam naše deti. Snaha o vytvorenie zdravého prostredia je tu teda pochopiteľná najmä..

Úloha bleskozvodov na budovách

Po mesiacoch plných chladu, nám počasie namiesto snehu a mrazu prináša pre naše nehnuteľnosti ďalšie nástrahy v podobe prvých jarných dažďov a búrok. Na ochranu pred búrkou si spomenieme zväčša až vtedy, keď v našej blízkosti udrie blesk a jeho sila zatrasie doslova celou zemou. Tou najväčšou ochranou pred nimi sú bleskozvody. Sú však ako ochrana našich príbytkov pre možnou katastrofou dostačujúce? Čo je to vlastne blesk Blesky sú prirodzenou súčasťou búrok. Ich vznik podmieňuje vyrovnávanie atmosférického tlaku prehriateho vzduchu v nižších teplotách..

Môžu esenciálne oleje zvyšovať kvalitu bývania - nehnutelnosti? Môžu esenciálne oleje zvyšovať kvalitu bývania - nehnutelnosti?

Ako súvisia nehnuteľnosti a aromatické esenciálne oleje? Na prvý pohľad sa zdá, že tieto dva pojmy nemajú nič spoločné, no byt, dom, či chata, ale aj kancelársky priestor, garáž a pivnica sú miesta, kde sa pohybujú ľudia a trávia v nich prevažnú časť svojho života. Zároveň reality predstavujú významnú časť majetku ich vlastníkov a veľmi dobre uchovávajú svoju hodnotu. Dôvodov uvedomiť si, pri čom všetkom nám môžu napomáhať éterické oleje je veľa... ak poznáme ich účinky. Esenciálne oleje sú..

Komunikácia medzi správcom a vlastníkmi bytov - otázka efektivity

„Minulý rok došlo v našom dome ku zmene správy, ktorú pôvodne vykonávalo spoločenstvo vlastníkov. Toto spoločenstvo však stále je registrované ako existujúce. To je pomimo, avšak podstatným problémom je komunikácia so správcovskou spoločnosťou, ktorá spravuje náš dom. V dome, ktorý má dva vchody – predný a zadný - sú vytrhané mnohé svetelné spínače, svetlo možno zapnúť len na niektorých z dvoch poschodí, príp. na prízemí, čo značne komplikuje najmä v tomto zimnom období pohyb po schodoch v dome, navyše mnoho z obyvateľov je vo vyššom veku,..

Neskolaudovaná stavba - otázka predaja a bývania

S mojím manželom máme vyhliadnutý rodinný dom na kúpu. Ide o novostavbu domu, no realitka, ktorá ho ponúka, sa vyjadrila, že nie je ešte skolaudovaný. Je táto skutočnosť pre nás ako kupujúcich na závadu? Aké môžeme očakávať ťažkosti s kúpou neskolaudovanej stavby, s trvalým pobytom ? Ivica S., Kľakany Ako sami uvádzate, vami postavený rodinný dom je neskolaudovaný. V zmysle platnej legislatívy to znamená, že neskolaudovaná nehnuteľnosť nemôže slúžiť účelu, na ktorý bola postavená - teda buď podnikateľským účelom, ako prevádzka podniku, vo..

Právne postavenie a zodpovednosť súdneho exekútora

 Dobrý deň. Potrebujem odbornú radu. Pred dvomi rokmi som obdržala od exekútora upovedomenie o začatí exekúcie, proti čomu som podala námietky. Ako som sa informovala, o námietkach súd do teraz však nerozhodol a exekútor zriadil na môj dom záložné právo, stiahol z môjho účtu peniaze, a naďalej ho zablokoval. Cítim sa týmto jeho konaním ukrivdená, uškodil mi. Okrem toho o námietkach nie je stále rozhodnuté, námietky sú dôvodné - samotné súdne rozhodnutie je mylné a ja by som ani nemala byť účastníkom exekúcie. Ďakujem za vašu pomoc.Miloslava H.,..

Ako ušetriť pri kúpe nehnuteľnosti na úrokoch z pôžičky Ako ušetriť pri kúpe nehnuteľnosti na úrokoch z pôžičky

Mnoho ľudí vie ako hypotéka funguje, ale pre prípadnú menšinu si zhrnieme základné informácie, ktoré by mohli byť pre každého zaujímavé a obohacujúce. Keď sa rozhodneme zainvestovať a kúpiť si konečne vlastné bývanie.... dom alebo byt, často a teda väčšinou nemáme dostatok financií na to, kúpiť si nehnuteľnosť za vlastné úspory. (Ak teda nesporíme už dvadsať rokov...) V takých chvíľach sa ponúka hypotéka. Tá ale uhrádza iba určité percento hodnoty domácnosti. V dnešných dňoch to je okolo osemdesiatich percent..

Výhody a nevýhody stavebného sporenia

 Pri dnešných finančných pomeroch v spoločnosti je v tejto problematike jasné, že nasporiť na byty pre dve alebo tri deti je v priemernej rodine vecou nie ťažkou, ale nemožnou; na druhej strane by však všetci rodičia veľmi radi zabezpečili svojich potomkov najmä po tejto stránke, aby mali pri štarte do samostatného života vlastnú strechu nad hlavou. Keďže však "odkladaním pod vankúš" nemajú šancu tento problém vyriešiť, mnohí siahajú po produkte vyvinutom presne na tento účel - stavebnému sporeniu. Je už takmer samozrejmosťou, že sa takýto..

Aké sú ceny nehnutelnosti - realitná bublina 2018?

Ako zistiť, či sú nehnuteľnosti nadhodnotené a či kúpou nehnuteľnosti neriskujeme?   Veľmi dobrým zdrojom informácií o tom, či ceny nehnuteľností sú príliš vysoké alebo či sa už nachádzame v oblasti realitnej bubliny a cena za nehnuteľnosť nepredstavuje reálnu hodnotu, ktorú poskytne obytný priestor jej vlastníkovi prostredníctvom možnosti bývania na veľa rokov je kompozitný index, ktorý počíta Národná banka Slovenska.  Ako uvádzajú analytici ÚMS (NBS) ceny nehnuteľností sa v roku 2018 nachádzajú v pásme VZOSTUPU, ďaleko od pásma BUBLINY...


Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.