Oceňovanie nehnuteľností

Aké postupy sa používajú pri určovaní ceny nehnuteľnosti
Podľa čoho pracujú znalci
Prestanú banky vyžadovať znalecké posudky?
Čo vplýva na cenu nehnuteľností?


Všeobecná hodnota sa určuje podľa niekoľkých spôsobov. Spôsob, akým sa všeobecná hodnota majetku stanovuje, upravuje vyhláška ministerstva spravodlivosti č. 492 /2004 o stanovení všeobecnej hodnoty majetku.

Aké postupy sa používajú pri určovaní ceny nehnuteľnosti




Porovnávacia metóda:

Pri tomto spôsobe sa porovnávajú nehnuteľnosti alebo stavby rovnakého druhu, porovnateľnej veľkosti a s podobnými technickými charakteristikami. Dom alebo byt, ktorého cenu znalec určuje, by však pri použití tejto metódy mal prejsť pred krátkym časom prevodom vlastníctva. Domy alebo byty by sa mali nachádzať v tej istej alebo veľmi podobnej lokalite. Táto metóda je považovaná za najpresnejšiu. Znalci ju však považujú za najnáročnejšiu, pretože k tomu, aby ju mohli použiť potrebujú údaje z kúpnej zmluvy porovnávanej nehnuteľnosti. Zmluvy však nie sú verejne prístupné.


Kombinovaná metóda:

Znalci ju využívajú v prípade, ak nehnuteľnosť môže dosahovať výnos z prenájmu. Tento spôsob zohľadňuje výnosovú aj technickú hodnotu nehnuteľnosti a stavieb tak, že sa určí priemer vypočítanej výnosovej a technickej hodnoty nehnuteľnosti. Na podobnom princípe pracuje aj výnosová metóda.


Metóda polohovej diferenciácie:

Spôsob, ktorý sa využíva pri oceňovaní nehnuteľností v najväčšej miere. Využiteľný je pri každom type objektov. Znalec vychádza z technickej hodnoty objektu, ktorá sa upraví o vplyvy pôsobiace na hodnotu nehnuteľnosti v konkrétnom mieste a čase, vyjadrené koeficientom polohovej odlišnosti.

Znalci tvrdia, že sa všeobecná hodnota stavieb vrátane bytov a nebytových priestorov stanovuje podľa toho, či má znalec k dispozícii identifikovateľné a preskúmateľné podklady od súboru aspoň troch nehnuteľností a stavieb: doklady o prevodoch a prechodoch vlastníctva stavieb, cenové mapy realitných kancelárií a podobne.

Podľa čoho pracujú znalci




Ich činnosť upravuje zákon o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch, ktorý okrem iného ustanovuje, že výkon a činnosti znalcov nesmú byť predmetom podnikania, znalec vykonáva svoju činnosť za odmenu, náhradu hotových výdavkov a náhradu za stratu času. Vedenie v zname znalcov a jeho zverejnenie má na starosti ministerstvo spravodlivosti SR.

Prestanú banky vyžadovať znalecké posudky?




Znalecké posudky sú pri obchodovaní s nehnuteľnosťami stále potrebné. Prípady, keď sa vyžadovali pri každom podpise kúpnej zmluvy, sú však minulosťou kvôli od januára 2005 zrušenej dani z prevodu a prechodu nehnuteľností. Platí teda, že predávajúci nemusí túto daň odviesť, nepotrebuje mať preto znalcom stanovenú hodnotu domu alebo bytu na papieri. Znalecké posudky však stále vyžadujú viaceré banky pri žiadosti o hypotekárny úver. Bez neho totiž niektoré nevytvoria záložné právo.

Banky však v poslednom čase začínajú poskytovať vo vybraných prípadoch úvery aj bez tohto dokumentu. Zatiaľ takúto možnosť ponúka Dexia banka, Unibanka, šancu máte v Tatra banke a Slovenskej sporiteľni. Banky sa veľmi zatiaľ touto možnosťou nechvália, pretože túto možnosť väčšinou ponúknu klientovi, ktorý žije v niektorom krajskom meste, v ktorých je v podstate trh s realitami najrozvinutejší.. Banky si však musia vedieť sami zabezpečiť vypracovanie posudku o cene nehnuteľnosti. Záujemca o úver platí poplatok formou spracovateľského posudku.

Znalecké posudky sa vyžadujú napríklad aj pri vytváraní vecného bremena na nehnuteľnosti alebo pri prejednávaní dedičstva. Vypracovanie znaleckého posudku si môže vyžadovať aj niektorý typ prenájmu pozemkov a nehnuteľností.

Odmeňovanie znalcov upravuje vyhláška ministerstva spravodlivosti o odmenách a náhradách za stratu času pre znalcov, tlmočníkov a prekladateľov. Za posudok za byt zaplatíte od 3 do 5 tisíc korún za posudok, za rodinný dom zaplatíte od 5.500 korún do 10.500 korún. Náhrady výdavkov závisia na konkrétnej dohode so znalcom.

Čo vplýva na cenu nehnuteľností?




  • Trh s nehnuteľnosťami: znalec porovnáva dopyt po rovnakom type nehnuteľnosti v konkrétnej lokalite.
  • Poloha nehnuteľnosti v danej obci: do úvahy sa berie najmä to, kde presne v obci alebo v meste je nehnuteľnosť situovaná.
  • Súčasný technický stav nehnuteľnosti: prihliada sa na to, či ide o udržiavaný dom alebo byt, alebo si objekt vyžaduje rozsiahlu rekonštrukciu.
  • Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti: typy stavieb v bezprostrednom okolí posudzovaného domu majú vplyv na výslednú stanovenú cenu.
  • Príslušenstvo k nehnuteľnosti: posudzuje sa, aký vplyv na cenu má príslušenstvo k nehnuteľnosti, alebo akú časť jej hodnoty príslušenstvo tvorí.
  • Typ nehnuteľnosti a dispozičné riešenie stavby: dôležité je to, či ide o dom v radovej zástavbe alebo samostatne stojaci dom.
  • Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti: veľmi vysoký počet nezamestnaných v danej oblasti má za následok zníženie ceny nehnuteľnosti.
  • Skladba obyvateľstva v mieste stavby: do úvahy sa berie hustota obyvateľstva a zloženie obyvateľstva v konkrétnom okolí.
  • Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám: vyššie hodnotená je stavba orientovaná na juh.
  • Členitosť terénu: svahovitý terén dostane v posudku menej bodov ako rovinatý terén.
  • Inžinierske siete v blízkosti stavby: posudzuje sa, v akom dosahu a či vôbec je objekt napojený na inžinierske siete.
  • Doprava v okolí nehnuteľnosti: blízkosť železničnej alebo autobusovej stanice a dobrá dopravná dostupnosť zvyšuje cenu domu alebo bytu.
  • Občianska vybavenosť: žiadajú sa služby v blízkom okolí.
  • Prírodná lokalita v okolí stavby.
  • Kvalita životného prostredia v okolí stavby.
  • Možnosti zmeny v zástavbe, územný rozvoj a jeho vplyv na nehnuteľnosť: dôležité je najmä to, či sa v blízkosti domu alebo bytu nechystá stavba napríklad nejakého priemyselného objektu.
  • Možnosti ďalšieho rozšírenia.
  • Dosahovanie výnosu z nehnuteľnosti: ak sa nehnuteľnosť dá dobre a výhodne prenajať, znalec ju ohodnotí vyššie ako objekt, ktorý nedosahuje žiadne alebo len minimálne výnosy z prenájmu.
  • Názor znalca: na záver znalec z odboru oceňovania nehnuteľností vyjadrí svoj názor a určí, do ktorej kategórie objekt patrí.

Späť

Rekonštrukcia kúpeľne

Kúpeľňa je priestor, v ktorom netrávime počas dňa veľa času. Síce sa tam stretávame každé ráno a večer so svojou tvárou v zrkadle pri umývaní zubov, ale inak tejto miestnosti nevenujeme prílišnú pozornosť. Priestor pre našu fantáziu dávame skôr pri zariaďovaní obývačky, spálne či detskej izby. To isté často platí aj pri rekonštrukcii bytu či rodinného domu. Nuž, je to akási popoluška medzi miestnosťami, pričom jej postavenie by malo byť oveľa vyššie, ako by sa zdalo na prvý pohľad.Asi tým najväčším dôvodom prečo sa ľudia boja rekonštrukcie..

Predaj nehnuteľnosti, ako predať byt a dom za výhodnú cenu v 10 krokoch. Predaj nehnuteľnosti, ako predať byt a dom za výhodnú cenu v 10 krokoch.

Nepredajte svoju nehnuteľnosti za nižšiu cenu ako je hodnota. S týmito 10 krokmi sa môžete pripraviť na úspešný predaj za naozaj dobrú cenu.   1. Zistite si hodnotu svojej nehnuteľnosti Ak chcete predať svoju nehnuteľnosť za dobrú cenu, musíte vedieť, aká je jej trhová hodnota. Môžete to urobiť prostredníctvom bezplatného online ohodnotenia bytu či domu alebo si zavolať odborníka na hodnotenie nehnuteľností. Jednoduchým riešením je vyhľadať si priemernú cenu 1m2 obytnej plochy napríklad na trh.sk a vynásobiť si ju rozlohou vašej nehnuteľnosti...

Rôzne cesty tepla do našich domovov

 Máte pocit, že aj napriek dostatku tepla u vás doma tomu niečo chýba? Chceli by ste za vykurovanie viac ušetriť, pozerať sa do praskajúceho ohňa, prípadne sa večer prejsť po teplej dlážkebosými nohami? Možno práve nasledujúce riadky vám poradia, ako na to.KlimatizáciaPravdepodobne nikoho pre nikoho nebude novinkou, že existuje systém, ktorý v lete chladí a v zime vzduch v miestnosti otepľuje. Nazýva sa klimatizácia a jej ďalšou výhodou je, že po celý rok šetrí vaše peniažky. V lete, najmä ak vonkajšia teplota prekročí 30°C, je aktuálna požiadavka zníženia..

Sporné nároky a určenie vlastníckeho práva

Môj otec mi v roku 2003 daroval pozemok, ktorý naša rodina užívala a obhospodarovala od dvadsiatych rokov minulého storočia. Malá časť priliehajúca k môjmu pozemku pôvodne pripadajúca k bývalej vodnej hrádzi bola prebudovaná na verejnú komunikáciu a časť bola prevedená do vlastníctva jednej obchodnej spoločnosti. Dozvedel som sa to pred jeden a pol rokom a myslím si, že pozemok bol prevedený do vlastníctva od štátnej inštitúcie, ktorá nebola skutočným vlastníkom. Nový „vlastník“ si vzal na spornú časť pozemku hypotéku. V tejto časti sa nachádza..

Rekonštrukcia domu a bytové náhrady

 Bývam v bytovom dome, ktorý v súčasnosti prechádza rozsiahlou rekonštrukciou. Stavebná firma, s ktorou vlastníci bytov v našom dome uzavreli zmluvu o vstavbe bytov v podkrovných priestoroch domu, odstránila strešnú krytinu. Nepochybne z dôvodu nedostatočného zaistenia strechy pred vplyvmi počasia došlo k zatopeniu nášho bytu dažďovou vodou. Voda zatopila náš byt na niekoľkých miestach, steny začali dokonca pukať a a na stenách izieb sa objavila pleseň. V danej situácii je nemožné v byte ďalej bývať -bojíme sa o naše zdravie a život. Prosím Vás o radu...

Nóvum v písomnom hlasovaní vlastníkov bytov- zjednodušenie účasti na správe bytového domu

Správca nášho domu nelegálne prevádzkuje kotolňu, ktorá patrí vlastníkom bytov a nebytových priestorov. Nemôže preukázať splnenie podmienok na podnikanie v tepelnej energetike podľa ustanovenia § 5 ods. 7 písm. a) zákona č. 657/2004 Z. z. o tepelnej energetike. V mesiaci marci bola zrealizovaná zástupkyňou vlastníkov bytov, ktorá háji skôr záujmy správcu a nie je ochotná akceptovať vlastníkov bytov, akási podpisová akcia, kedy táto pani „chodila po bytoch“ a dávala podpisovať súhlas, resp. nesúhlas s istými otázkami,..

Problémy s hypotékou?

Problém je na sveteKeď musí zasiahnuť bankaBanky znižujú úrokové sadzby   Nie je nič ľahšie. Jednoduchá cesta k bývaniu. Stačí len prísť. Riešenie ušité priamo na mieru. To sú len niektoré reklamné slogany, ktoré nás tak často oslovujú a pútajú našu pozornosť na rôzne produkty vedúce k vlastnému bývaniu.Spôsobov, ciest a produktov vedúcich k vlastnému bývaniu je v dnešnej dobe a situácii na trhu skutočne mnoho. Pritom nemusí ísť bezpodmienečne len o získanie nového bytu či domu, ale aj napríklad o kúpu zariadenia, stavbu garáže či bazénu,..

Aké sú ceny nehnutelnosti - realitná bublina 2018?

Ako zistiť, či sú nehnuteľnosti nadhodnotené a či kúpou nehnuteľnosti neriskujeme?   Veľmi dobrým zdrojom informácií o tom, či ceny nehnuteľností sú príliš vysoké alebo či sa už nachádzame v oblasti realitnej bubliny a cena za nehnuteľnosť nepredstavuje reálnu hodnotu, ktorú poskytne obytný priestor jej vlastníkovi prostredníctvom možnosti bývania na veľa rokov je kompozitný index, ktorý počíta Národná banka Slovenska.  Ako uvádzajú analytici ÚMS (NBS) ceny nehnuteľností sa v roku 2018 nachádzajú v pásme VZOSTUPU, ďaleko od pásma BUBLINY...

Dovolenka Talianko Caorle Dovolenka Talianko Caorle

Prinášame vám tip na výhodnú dovolenku na severe talianska od slovenských majiteľov. Sever talianska je najbližšie more s rozľahlou piesočnou plážou, vyhľadávanou na dovolenku s deťmi. Množsto plážových atrakcií a program pre deti je zadarmo. Navyše na apartmány v ostávajúcich termínoch poskytneme zľavu.Mimoriadne zaujímavé sú apartmány blízko pri mori (150 metrov od pláže) a zároveň v úplnom centre pri obchodoch a reštauráciách. Miesto, kde počujete a prípadne vidíte program a koncerty na pláži.Hlavnou výhodou je možnosť dostať sa do apartmánu..


Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.