Oceňovanie nehnuteľností

Aké postupy sa používajú pri určovaní ceny nehnuteľnosti
Podľa čoho pracujú znalci
Prestanú banky vyžadovať znalecké posudky?
Čo vplýva na cenu nehnuteľností?


Všeobecná hodnota sa určuje podľa niekoľkých spôsobov. Spôsob, akým sa všeobecná hodnota majetku stanovuje, upravuje vyhláška ministerstva spravodlivosti č. 492 /2004 o stanovení všeobecnej hodnoty majetku.

Aké postupy sa používajú pri určovaní ceny nehnuteľnosti




Porovnávacia metóda:

Pri tomto spôsobe sa porovnávajú nehnuteľnosti alebo stavby rovnakého druhu, porovnateľnej veľkosti a s podobnými technickými charakteristikami. Dom alebo byt, ktorého cenu znalec určuje, by však pri použití tejto metódy mal prejsť pred krátkym časom prevodom vlastníctva. Domy alebo byty by sa mali nachádzať v tej istej alebo veľmi podobnej lokalite. Táto metóda je považovaná za najpresnejšiu. Znalci ju však považujú za najnáročnejšiu, pretože k tomu, aby ju mohli použiť potrebujú údaje z kúpnej zmluvy porovnávanej nehnuteľnosti. Zmluvy však nie sú verejne prístupné.


Kombinovaná metóda:

Znalci ju využívajú v prípade, ak nehnuteľnosť môže dosahovať výnos z prenájmu. Tento spôsob zohľadňuje výnosovú aj technickú hodnotu nehnuteľnosti a stavieb tak, že sa určí priemer vypočítanej výnosovej a technickej hodnoty nehnuteľnosti. Na podobnom princípe pracuje aj výnosová metóda.


Metóda polohovej diferenciácie:

Spôsob, ktorý sa využíva pri oceňovaní nehnuteľností v najväčšej miere. Využiteľný je pri každom type objektov. Znalec vychádza z technickej hodnoty objektu, ktorá sa upraví o vplyvy pôsobiace na hodnotu nehnuteľnosti v konkrétnom mieste a čase, vyjadrené koeficientom polohovej odlišnosti.

Znalci tvrdia, že sa všeobecná hodnota stavieb vrátane bytov a nebytových priestorov stanovuje podľa toho, či má znalec k dispozícii identifikovateľné a preskúmateľné podklady od súboru aspoň troch nehnuteľností a stavieb: doklady o prevodoch a prechodoch vlastníctva stavieb, cenové mapy realitných kancelárií a podobne.

Podľa čoho pracujú znalci




Ich činnosť upravuje zákon o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch, ktorý okrem iného ustanovuje, že výkon a činnosti znalcov nesmú byť predmetom podnikania, znalec vykonáva svoju činnosť za odmenu, náhradu hotových výdavkov a náhradu za stratu času. Vedenie v zname znalcov a jeho zverejnenie má na starosti ministerstvo spravodlivosti SR.

Prestanú banky vyžadovať znalecké posudky?




Znalecké posudky sú pri obchodovaní s nehnuteľnosťami stále potrebné. Prípady, keď sa vyžadovali pri každom podpise kúpnej zmluvy, sú však minulosťou kvôli od januára 2005 zrušenej dani z prevodu a prechodu nehnuteľností. Platí teda, že predávajúci nemusí túto daň odviesť, nepotrebuje mať preto znalcom stanovenú hodnotu domu alebo bytu na papieri. Znalecké posudky však stále vyžadujú viaceré banky pri žiadosti o hypotekárny úver. Bez neho totiž niektoré nevytvoria záložné právo.

Banky však v poslednom čase začínajú poskytovať vo vybraných prípadoch úvery aj bez tohto dokumentu. Zatiaľ takúto možnosť ponúka Dexia banka, Unibanka, šancu máte v Tatra banke a Slovenskej sporiteľni. Banky sa veľmi zatiaľ touto možnosťou nechvália, pretože túto možnosť väčšinou ponúknu klientovi, ktorý žije v niektorom krajskom meste, v ktorých je v podstate trh s realitami najrozvinutejší.. Banky si však musia vedieť sami zabezpečiť vypracovanie posudku o cene nehnuteľnosti. Záujemca o úver platí poplatok formou spracovateľského posudku.

Znalecké posudky sa vyžadujú napríklad aj pri vytváraní vecného bremena na nehnuteľnosti alebo pri prejednávaní dedičstva. Vypracovanie znaleckého posudku si môže vyžadovať aj niektorý typ prenájmu pozemkov a nehnuteľností.

Odmeňovanie znalcov upravuje vyhláška ministerstva spravodlivosti o odmenách a náhradách za stratu času pre znalcov, tlmočníkov a prekladateľov. Za posudok za byt zaplatíte od 3 do 5 tisíc korún za posudok, za rodinný dom zaplatíte od 5.500 korún do 10.500 korún. Náhrady výdavkov závisia na konkrétnej dohode so znalcom.

Čo vplýva na cenu nehnuteľností?




  • Trh s nehnuteľnosťami: znalec porovnáva dopyt po rovnakom type nehnuteľnosti v konkrétnej lokalite.
  • Poloha nehnuteľnosti v danej obci: do úvahy sa berie najmä to, kde presne v obci alebo v meste je nehnuteľnosť situovaná.
  • Súčasný technický stav nehnuteľnosti: prihliada sa na to, či ide o udržiavaný dom alebo byt, alebo si objekt vyžaduje rozsiahlu rekonštrukciu.
  • Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti: typy stavieb v bezprostrednom okolí posudzovaného domu majú vplyv na výslednú stanovenú cenu.
  • Príslušenstvo k nehnuteľnosti: posudzuje sa, aký vplyv na cenu má príslušenstvo k nehnuteľnosti, alebo akú časť jej hodnoty príslušenstvo tvorí.
  • Typ nehnuteľnosti a dispozičné riešenie stavby: dôležité je to, či ide o dom v radovej zástavbe alebo samostatne stojaci dom.
  • Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti: veľmi vysoký počet nezamestnaných v danej oblasti má za následok zníženie ceny nehnuteľnosti.
  • Skladba obyvateľstva v mieste stavby: do úvahy sa berie hustota obyvateľstva a zloženie obyvateľstva v konkrétnom okolí.
  • Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám: vyššie hodnotená je stavba orientovaná na juh.
  • Členitosť terénu: svahovitý terén dostane v posudku menej bodov ako rovinatý terén.
  • Inžinierske siete v blízkosti stavby: posudzuje sa, v akom dosahu a či vôbec je objekt napojený na inžinierske siete.
  • Doprava v okolí nehnuteľnosti: blízkosť železničnej alebo autobusovej stanice a dobrá dopravná dostupnosť zvyšuje cenu domu alebo bytu.
  • Občianska vybavenosť: žiadajú sa služby v blízkom okolí.
  • Prírodná lokalita v okolí stavby.
  • Kvalita životného prostredia v okolí stavby.
  • Možnosti zmeny v zástavbe, územný rozvoj a jeho vplyv na nehnuteľnosť: dôležité je najmä to, či sa v blízkosti domu alebo bytu nechystá stavba napríklad nejakého priemyselného objektu.
  • Možnosti ďalšieho rozšírenia.
  • Dosahovanie výnosu z nehnuteľnosti: ak sa nehnuteľnosť dá dobre a výhodne prenajať, znalec ju ohodnotí vyššie ako objekt, ktorý nedosahuje žiadne alebo len minimálne výnosy z prenájmu.
  • Názor znalca: na záver znalec z odboru oceňovania nehnuteľností vyjadrí svoj názor a určí, do ktorej kategórie objekt patrí.

Späť

Realitná kancelária alebo radšej na vlastnú päsť? Realitná kancelária alebo radšej na vlastnú päsť?

S podpisom kúpnej zmluvy sa neponáhľajte, nechajte si dostatok času na rozmyslenieV čom vám pomôže realitná kanceláriaPozor na zmluvuNa čo si dať pozor pri výbere realitnej kanceláriePrečo sa oplatí využiť služby realitných kancelárií S podpisom kúpnej zmluvy sa neponáhľajte, nechajte si dostatok času na rozmyslenie Orientovať sa na trhu s nehnuteľnosťami nie je jednoduché. Podvody pri predaji bytov sa v posledných rokoch na Slovensku čoraz viac rozmáhajú. V policajných štatistikách figuruje stále viac prípadov, keď ľudia bez skúseností v oblasti realít,..

Keď sme sa rozhodli zatepliť svoj domov

 „Už niekoľko rokov sa na Slovenku veľké, ale aj menšie sivé sídliská z čias socialistickej výstavby menia na čoraz väčšie ostrovčeky farebných budov, ktoré prešli tzv. rekonštrukčnou kúrou v pobode zatepľovania. Keďže väčšina bytových domov je stará už niekoľko desačročí, zančná časť z nich potrebuje priam nutnú rekoštrukciu. Základnou otázkou sa preto často na domových schôdzach stáva otázka: Ako si teda zateplíme svoje spoločné bývanie a hlavne akým spôsobom na to získať peniaze.“ Čo urobiť pred zatepľovaním domu Dobré..

Bývanie v meste a na dedine

Ako sa hovorí, život je otázka priorít. Túto vetu nepoznáme len ako slogan jednej reklamy, ale týka aj spôsobu nášho života v oblasti hodnôt, či praktického života, napr. bývania. Asi najviac sa však prejavuje vo výbere možnosti bývania v meste, alebo na vidieku. Zatiaľ čo v iných oblastiach bývania sa dá čitateľom presne poradiť, výber z týchto dvoch oblastí je skôr témou, kde samotné rozhodnutie je akousi zmesou vlastného presvedčenia a finančných možností, ktoré na splnenie svojej túžby máte. Aj keď Slovensko nepatrí k tým najvyspelejším krajinám..

Letné dovolenky v kontexte dočasného užívania ubytovacieho zariadenia a dlhodobého rekreačného produktu - pozor na timesharing

Vážení čitatelia. Letná sezóna a dovolenky sú v plnom prúde a iste mnohí z vás smerujú do svojho vytúženého letoviska k moru. Treba brať zreteľ nielen na nástrahy, akými iste sú páliace slnko, dehydratácia alebo drobné krádeže v letoviskách a okolí, avšak aj na tzv. jedinečné a výhodné ponuky nákupov ubytovania v luxusných hotelových zariadeniach. Áno, nasledujúci článok sa týka tzv. timesharingu a žiaľ, s tým spojenými častými nekalými obchodnými praktikami semi-timesharingových spoločností. V prípade, že budete na dovolenke pozývaní..

Právo manželov k družstevnému bytu - kto z koho?

V máji 1990 som uzavrela manželstvo. Krátko na to moji rodičia požiadali bytové družstvo o prepis ich členského podielu na moju osobu, rodičia mi teda byt darovali. Bola uzavretá dohoda o prevode členských práv, v rámci ktorej však bol uvedený aj môj muž, s ktorým sa v súčasnosti súdim o byt. Aj v samotnej dohode o odovzdaní a prevzatí bytu z decembra 1990 som uvedená ako osoba, ktorej bol byt pridelený len ja. Od roku 2005 spolu s mužom nežijeme v domácnosti. Byt bol medzičasom od družstva odkúpený do osobného vlastníctva na základe mnou podanej žiadosti..

Ohováranie v nájomných a susedských vzťahoch

Dovoľujem si na vás obrátiť sa s prosbou o radu. Sme dve mladé pracujúce a podnikajúce študentky. V polovici minulého roka sme si našli ubytovanie v Nitre, jedná sa o byt v osobnom vlastníctve. S prenajímateľom sme mali dobré vzťahy, avšak pred dvomi týždňami sa stala nepríjemná vec - obyvateľom domu, kde bývame, boli do schránok vhodené pozvánky na domovú schôdzu s uvedením termínu - o deň, na ktorej sa malo riešiť údajné poskytovanie erotických služieb v byte prenajímateľa, s uvedením jeho mena, a s ktorým máme nájomnú zmluvu, ako aj údajný predaj..

Dom na predaj

Ceny nehnuteľností

Hypotekárny úver na nehnuteľnosť I. - financovanie a registrácia

     Jedným z najčastejších spôsobov financovania kúpy nehnuteľnosti je hypotekárny úver. Hypotekárny úver je využívaný na riešenie otázky bývania v prípade, že záujemca o kúpu napr. bytu nedisponuje dostatočnou finančnou hotovosťou. Účelom záložného práva (z lat. hypotheca) je zabezpečiť pohľadávku a jej príslušenstvo. Z toho dôvodu existencia záložného práva je závislá od existencie pohľadávky, ktorú zabezpečuje. V prvom rade predstavuje donútenie dlžníka, aby splnil svoj záväzok a v prípade, že záväzok nie je riadne..


Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.