Oceňovanie nehnuteľností

Aké postupy sa používajú pri určovaní ceny nehnuteľnosti
Podľa čoho pracujú znalci
Prestanú banky vyžadovať znalecké posudky?
Čo vplýva na cenu nehnuteľností?


Všeobecná hodnota sa určuje podľa niekoľkých spôsobov. Spôsob, akým sa všeobecná hodnota majetku stanovuje, upravuje vyhláška ministerstva spravodlivosti č. 492 /2004 o stanovení všeobecnej hodnoty majetku.

Aké postupy sa používajú pri určovaní ceny nehnuteľnosti




Porovnávacia metóda:

Pri tomto spôsobe sa porovnávajú nehnuteľnosti alebo stavby rovnakého druhu, porovnateľnej veľkosti a s podobnými technickými charakteristikami. Dom alebo byt, ktorého cenu znalec určuje, by však pri použití tejto metódy mal prejsť pred krátkym časom prevodom vlastníctva. Domy alebo byty by sa mali nachádzať v tej istej alebo veľmi podobnej lokalite. Táto metóda je považovaná za najpresnejšiu. Znalci ju však považujú za najnáročnejšiu, pretože k tomu, aby ju mohli použiť potrebujú údaje z kúpnej zmluvy porovnávanej nehnuteľnosti. Zmluvy však nie sú verejne prístupné.


Kombinovaná metóda:

Znalci ju využívajú v prípade, ak nehnuteľnosť môže dosahovať výnos z prenájmu. Tento spôsob zohľadňuje výnosovú aj technickú hodnotu nehnuteľnosti a stavieb tak, že sa určí priemer vypočítanej výnosovej a technickej hodnoty nehnuteľnosti. Na podobnom princípe pracuje aj výnosová metóda.


Metóda polohovej diferenciácie:

Spôsob, ktorý sa využíva pri oceňovaní nehnuteľností v najväčšej miere. Využiteľný je pri každom type objektov. Znalec vychádza z technickej hodnoty objektu, ktorá sa upraví o vplyvy pôsobiace na hodnotu nehnuteľnosti v konkrétnom mieste a čase, vyjadrené koeficientom polohovej odlišnosti.

Znalci tvrdia, že sa všeobecná hodnota stavieb vrátane bytov a nebytových priestorov stanovuje podľa toho, či má znalec k dispozícii identifikovateľné a preskúmateľné podklady od súboru aspoň troch nehnuteľností a stavieb: doklady o prevodoch a prechodoch vlastníctva stavieb, cenové mapy realitných kancelárií a podobne.

Podľa čoho pracujú znalci




Ich činnosť upravuje zákon o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch, ktorý okrem iného ustanovuje, že výkon a činnosti znalcov nesmú byť predmetom podnikania, znalec vykonáva svoju činnosť za odmenu, náhradu hotových výdavkov a náhradu za stratu času. Vedenie v zname znalcov a jeho zverejnenie má na starosti ministerstvo spravodlivosti SR.

Prestanú banky vyžadovať znalecké posudky?




Znalecké posudky sú pri obchodovaní s nehnuteľnosťami stále potrebné. Prípady, keď sa vyžadovali pri každom podpise kúpnej zmluvy, sú však minulosťou kvôli od januára 2005 zrušenej dani z prevodu a prechodu nehnuteľností. Platí teda, že predávajúci nemusí túto daň odviesť, nepotrebuje mať preto znalcom stanovenú hodnotu domu alebo bytu na papieri. Znalecké posudky však stále vyžadujú viaceré banky pri žiadosti o hypotekárny úver. Bez neho totiž niektoré nevytvoria záložné právo.

Banky však v poslednom čase začínajú poskytovať vo vybraných prípadoch úvery aj bez tohto dokumentu. Zatiaľ takúto možnosť ponúka Dexia banka, Unibanka, šancu máte v Tatra banke a Slovenskej sporiteľni. Banky sa veľmi zatiaľ touto možnosťou nechvália, pretože túto možnosť väčšinou ponúknu klientovi, ktorý žije v niektorom krajskom meste, v ktorých je v podstate trh s realitami najrozvinutejší.. Banky si však musia vedieť sami zabezpečiť vypracovanie posudku o cene nehnuteľnosti. Záujemca o úver platí poplatok formou spracovateľského posudku.

Znalecké posudky sa vyžadujú napríklad aj pri vytváraní vecného bremena na nehnuteľnosti alebo pri prejednávaní dedičstva. Vypracovanie znaleckého posudku si môže vyžadovať aj niektorý typ prenájmu pozemkov a nehnuteľností.

Odmeňovanie znalcov upravuje vyhláška ministerstva spravodlivosti o odmenách a náhradách za stratu času pre znalcov, tlmočníkov a prekladateľov. Za posudok za byt zaplatíte od 3 do 5 tisíc korún za posudok, za rodinný dom zaplatíte od 5.500 korún do 10.500 korún. Náhrady výdavkov závisia na konkrétnej dohode so znalcom.

Čo vplýva na cenu nehnuteľností?




  • Trh s nehnuteľnosťami: znalec porovnáva dopyt po rovnakom type nehnuteľnosti v konkrétnej lokalite.
  • Poloha nehnuteľnosti v danej obci: do úvahy sa berie najmä to, kde presne v obci alebo v meste je nehnuteľnosť situovaná.
  • Súčasný technický stav nehnuteľnosti: prihliada sa na to, či ide o udržiavaný dom alebo byt, alebo si objekt vyžaduje rozsiahlu rekonštrukciu.
  • Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti: typy stavieb v bezprostrednom okolí posudzovaného domu majú vplyv na výslednú stanovenú cenu.
  • Príslušenstvo k nehnuteľnosti: posudzuje sa, aký vplyv na cenu má príslušenstvo k nehnuteľnosti, alebo akú časť jej hodnoty príslušenstvo tvorí.
  • Typ nehnuteľnosti a dispozičné riešenie stavby: dôležité je to, či ide o dom v radovej zástavbe alebo samostatne stojaci dom.
  • Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti: veľmi vysoký počet nezamestnaných v danej oblasti má za následok zníženie ceny nehnuteľnosti.
  • Skladba obyvateľstva v mieste stavby: do úvahy sa berie hustota obyvateľstva a zloženie obyvateľstva v konkrétnom okolí.
  • Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám: vyššie hodnotená je stavba orientovaná na juh.
  • Členitosť terénu: svahovitý terén dostane v posudku menej bodov ako rovinatý terén.
  • Inžinierske siete v blízkosti stavby: posudzuje sa, v akom dosahu a či vôbec je objekt napojený na inžinierske siete.
  • Doprava v okolí nehnuteľnosti: blízkosť železničnej alebo autobusovej stanice a dobrá dopravná dostupnosť zvyšuje cenu domu alebo bytu.
  • Občianska vybavenosť: žiadajú sa služby v blízkom okolí.
  • Prírodná lokalita v okolí stavby.
  • Kvalita životného prostredia v okolí stavby.
  • Možnosti zmeny v zástavbe, územný rozvoj a jeho vplyv na nehnuteľnosť: dôležité je najmä to, či sa v blízkosti domu alebo bytu nechystá stavba napríklad nejakého priemyselného objektu.
  • Možnosti ďalšieho rozšírenia.
  • Dosahovanie výnosu z nehnuteľnosti: ak sa nehnuteľnosť dá dobre a výhodne prenajať, znalec ju ohodnotí vyššie ako objekt, ktorý nedosahuje žiadne alebo len minimálne výnosy z prenájmu.
  • Názor znalca: na záver znalec z odboru oceňovania nehnuteľností vyjadrí svoj názor a určí, do ktorej kategórie objekt patrí.

Späť

Rozmiestnenie a nastavenie internetu v domácnosti + výber routera

Akonáhle máte vybratý ten správny internet(viac informácii ako si vybrať tú najlepšiu možnosť nájdete v minulom článku), môžete si začať vyberať internetové vybavenie pre váš domov. Nie vždy je totiž tá najlacnejšia alebo najpredávanejšia voľba tou najlepšou. Rozdiel medzi Ethernetom a Wi-Fi Rozdiel medzi týmito dvoma je veľmi jednoduchý, a v dnešnej dobe často zanedbávaný. Pracujete pri stolovom počítači, či notebooku? Využívate ten istý notebook doma aj v práci? Alebo si prácu na počítači nechávate len v zamestnaní a doma..

Predaj nehnuteľnosti, ako predať byt a dom za výhodnú cenu v 10 krokoch. Predaj nehnuteľnosti, ako predať byt a dom za výhodnú cenu v 10 krokoch.

Nepredajte svoju nehnuteľnosti za nižšiu cenu ako je hodnota. S týmito 10 krokmi sa môžete pripraviť na úspešný predaj za naozaj dobrú cenu.   1. Zistite si hodnotu svojej nehnuteľnosti Ak chcete predať svoju nehnuteľnosť za dobrú cenu, musíte vedieť, aká je jej trhová hodnota. Môžete to urobiť prostredníctvom bezplatného online ohodnotenia bytu či domu alebo si zavolať odborníka na hodnotenie nehnuteľností. Jednoduchým riešením je vyhľadať si priemernú cenu 1m2 obytnej plochy napríklad na trh.sk a vynásobiť si ju rozlohou vašej nehnuteľnosti...

Merače tepla v našich domácnostiach

Hovorí sa, že kto šetrí má za tri. Toto pravidlo platí dvojnásobne pri spotrebe tepla v našich bytoch či rodinných domoch. Pri dnešných cenách dodávaného tepla má čo najvhodnejšie riešenie ako ušetriť na dodávanom teple snáď cenu zlata. Veď položka za dodané teplo býva často v mnohých rodinných rozpočtoch najväčšou položkou súvisiacou s užívaním bytu. Práve tomuto pálčivému problému pri šetrení sa v nasledujúcich riadkoch pozrieme na „zúbky“. Oproti západnej Európe máme v oblasti šetrenia na dodanom teple do domácností čo doháňať...

Prenájom nehnuteľnosti a registračná povinnosť prenajímateľov

So začiatkom nového školského roka vyvstala pre mnohých študentov, prípadne pracujúcich, ktorí dochádzajú za prácou mimo svojho obvyklého bydliska, opäť otázka zabezpečenia svojho ubytovania. Mnohí z nich riešia uvedený problém, nakoľko kapacita internátov a ubytovní nemusí vždy pokryť ich vysoký dopyt, nájmom nehnuteľnosti - prevažne bytu alebo časti bytu. Mnohí občania sa na rubriku „Právnik radí“ obrátili s otázkami, či a kedy sú povinní sa registrovať na daňovom úrade a aký postup majú zvoliť pri prenájme nehnuteľnosti alebo jej časti,..

Nóvum v písomnom hlasovaní vlastníkov bytov- zjednodušenie účasti na správe bytového domu

Správca nášho domu nelegálne prevádzkuje kotolňu, ktorá patrí vlastníkom bytov a nebytových priestorov. Nemôže preukázať splnenie podmienok na podnikanie v tepelnej energetike podľa ustanovenia § 5 ods. 7 písm. a) zákona č. 657/2004 Z. z. o tepelnej energetike. V mesiaci marci bola zrealizovaná zástupkyňou vlastníkov bytov, ktorá háji skôr záujmy správcu a nie je ochotná akceptovať vlastníkov bytov, akási podpisová akcia, kedy táto pani „chodila po bytoch“ a dávala podpisovať súhlas, resp. nesúhlas s istými otázkami, ktoré sa týkali správy..

Výstavba ihrísk pre deti - ako po novom?

Naša obec disponuje pozemkom, na ktorom by sme chceli obnoviť materskú škôlku, zriadiť detské ihrisko, ktoré by malo byť prístupné pre všetky deti. Ihrisko bude vybudované svojpomocne s pomocou našich obyvateľov, tiež financované zo zbierky. Dostala sa nám informácia, že ihriská musia spĺňať nejaké nové a prísne kritériá, v opačnom prípade by nebolo možné ihrisko pre deti - preliezačky, pieskovisko a pod. sprístupniť deťom. Musí by teda ihrisko vybudované podľa nejakých noriem (napr. kovové), vraj EÚ niečo uzákonila. Ktorý zákon upravuje spôsob výstavby..

Real estate quoats - Slovak Nehnutelnosti

Vlastníte nehnuteľnosť? Nezabudnite na poistenie.

Ako sa stanovuje poistná suma?Kedy je poistenie povinné?Poistenie obytných budovPoistenie domácnostiRozhovor s riaditeľom úseku neživotného poistenia Ing. Martinom GergelymPrečo by si majitelia bytov a domov mali nechať poistiť svoj majetok?Aké druhy poistenia odporúčate klientom, čo sa týka nehnuteľností?Existujú nehnuteľnosti, ktoré jednoducho poistiť nemožno - nevzťahuje sa na nich žiaden druh poistenia?Aký je rozdiel medzi jednotlivými druhmi poistenia, čo sa týka nehnuteľností?Ako má postupovať klient, ktorý si chce nechať poistiť domácnosť alebo nehnuteľnosť?Každý..

Hypotekárne úvery = pomocná ruka?

 Čo by ste mali vedieť o hypotekárnych úverochCieľová skupina pre bankyPostup pri vybavovaní hypotekárneho úveruTakže ako to prebieha?Podmienky, za akých môžete požiadať o hypoúverS akými poplatkami musíte počítať?Aká môže byť úroková sadzba? Môže ju klient nejakým spôsobom ovplyvniť?Spôsoby ručenia pri výstavbe nového domu   Hypotekárny úver znamená pôžičku na prefinancovanie kúpy alebo výstavby nehnuteľnosti, je to úver, ktorý je zaručený nehnuteľnosťou. V súčasnosti ho na Slovensku poskytuje osem bankových subjektov. Každá..


Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.