Clanky

Podnájom bytu (časti bytu) nielen v judikatúre súdov

Právnym základom podnájmu je podnájomná zmluva, ktorej forma nie je predpísaná,. Vychádzajúc z ust. § 865 a 686 Občianskeho zákonníka, ktoré upravujú otázku nájmu bytu, je nepochybné, že podnájomná zmluva k bytu môže byť uzavretá aj inak než písomne, teda ústne alebo konkludentne. Táto by mala obsahovať okrem iného podmienky skončenia podnájmu a to najmä možnosť dať výpoveď zo strany prenajímateľa. Pre vznik podnájomného vzťahu je potrebná zmluva, teda konsenzus medzi nájomcom a treťou osobou - teda podnájomníkom, a najmä - pre kreáciu podnájomného vzťahu nevyhnutný súhlas prenajímateľa, ktorý musí byť písomný.

Ustanovenie § 719 ods. 2 Občianskeho zákonníka upravuje možnosť nájomcu obrátiť sa na súd, aby v prípade, že nájomca nemôže byt zo závažných dôvodov po dlhšiu dobu nemôže byt užívať a prenajímateľ nesúhlasí bez závažných dôvodov s tým, aby byt alebo jeho časť bola daná do podnájmu. V tejto situácii môže súd nahradiť svojím rozhodnutím prejav vôle prenajímateľa a pripustiť danie bytu (jeho časti) do podnájmu.

Zánik podnájmu - uplynutie doby alebo výpoveď

Nakoľko § 666 OZ neupravuje a nevyžaduje písomný súhlas prenajímateľa, pri podnájme bytu alebo časti bytu podľa § 719 OZ ide o striktnejšiu úpravu podnájmu, nakoľko nájomca môže byt alebo jeho časť dať do podnájmu inému len s písomným súhlasom prenajímateľa. Absencia písomného súhlasu prenajímateľa má za následok absolútnu neplatnosť zmluva o podnájme podľa § 39 OZ..(viď rozsudok Najvyššieho súdu SR, spis. zn. 3 Cdo 157/2002 z 1.5.2004). Najvyšší súd SR vo svojom rozsudku spis. zn. 1 Cdo 49/2000 judikoval, že: „Prenechanie bytu alebo jeho časti nájomcom bytu do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa zakladá, okrem práva prenajímateľa vypovedať nájom podľa § 711 ods. 1 písm. d) Občianskeho zákonníka, aj dôvod neplatnosti zmluvy o podnájme podľa ustanovenia § 39 Občianskeho zákonníka.“ Absencia písomného súhlasu prenajímateľa je porušením povinnosti podľa § 711 ods. 1 písm. d) Občianskeho zákonníka, čo neznamená, že by išlo o jediný právny dôsledok absencie písomného súhlasu prenajímateľa s podnájmom bytu. Absenciu písomného súhlasu prenajímateľa s podnájmom bytu považuje Občiansky zákonník v rámci právneho vzťahu prenajímateľa za porušenie povinnosti podľa § 711 ods. 1 písm. d), v rámci právneho vzťahu nájomcu a podnájomníka ju ale považuje za dôvod, ktorý zakladá absolútnu neplatnosť zmluvy o podnájme bytu (§ 39 a § 719 ods. 1 Občianskeho zákonníka), na ktorú musí súd prihliadnuť aj vtedy, ak ju nikto z účastníkov nenamietal. De facto a de iure tu existujú popri sebe dva právne vzťahy - a to vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom, a vzťah medzi nájomcom a podnájomníkom.

Návšteva alebo blízka osoba u podnájomníka - nie je dôvod na výpoveď

Pokiaľ nájomná zmluva neobsahuje iné dojednanie, podnájom možno vypovedať bez uvedenia dôvodov v lehote podľa § 710 ods. 3 OZ, ktorej uplynutím sa podnájmom skončí. Výpoveď z podnájmu s uvedením dôvodu môže prenajímateľ dať podľa § 711 ods. 1 písm. d) OZ, ak nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa. Podľa súdneho rozhodnutia publikovaného v Zbierke súdnych rozhodnutí a stanovísk ČR, Rč 7/1994, za dôvody na danie výpovede prenajímateľa voči nájomcovi bytu podľa § 711 ods. 1 písm. d) OZ nemožno spravidla považovať to, že nájomca bez súhlasu prenajímateľa prijme do bytu ďalšiu osobu za účelom krátkodobej návštevy alebo za účelom spolužitia s ňou v spoločnej domácnosti.

Odplatnosť alebo bezodplatnosť podnájmu

Nájomný pomer je pomer odplatný. Odplatnosť je jedným z jeho charakteristických a pojmových znakov. Otázkou však je, či podnájomný pomer, keďže je závislý od nájomného pomeru, je odplatný alebo bezodplatný. V danej súvislosti sa možno vyjadriť, že ďalšia úprava podnájomného vzťahu závisí od účastníkom vzťahu. Vo všeobecnosti však sa odplata v súvislosti s podnájmom nemusí vyžadovať, k čomu možno dospieť pri príslušnej judikatúre - napr. rozsudok Najvyššieho súdu ČSR, spis. zn. 1 Cz 47/77. „Prenechanie časti bytu do užívania inému občanovi zmluvou možno dohodnúť aj bez odplaty za toto užívanie.“ Vzhľadom na dobu, v ktorej bol rozsudok vydaný, nie je v súčasnosti vylúčené prijímanie odplaty v prípade podnájmu bytu.

Čitateľské otázky adresujte na: lasak@defensa.sk

 

Späť

Bývanie a reality
Zelené a nízkoenergetické domy

Čo je zelený dom?Ako a kde stavať?Výstavba domuKde sme ušetriliSolárne domyPasívny solárny domAktívny solárny domIné ekologické materiály Nárast cien za energie, vyčerpateľnosť prírodných zdrojov či alarmujúci stav Zeme. Tieto a mnoho ďalších problémov núti spoločnosť hľadať nové technológie a ekologickejší materiál. S pojmom zelené a nízkoenergetické domy sa už stretol asi každý z vás, určite o nich aj niečo viete, ale bývať by ste v nich zatiaľ nechceli. Napriek nepopierateľným výhodám totiž ešte stále čelia tieto domy veľkej rade odmietavých..
Ako si spálňu zariadiš, tak budeš spať

Prvoradou úlohou spálne je, aby sme sa v nej cítili dobre. Má nám spolu s posteľou poskytnúť oddych a regeneráciu. V žiadnom prípade by nemala slúžiť ako sklad, či odkladací priestor pre nadbytočné veci a pôsobiť pri tom preplneným dojmom. Výstavba panelových domov nám však zanechala množstvo bytov s malou obytnou plochou, takže ich obyvatelia spálňu často umiestňujú do najmenšej izby. Dvôvod je jednoduchý: Veď tam trávime málo času! Ak bývate v panelovom byte, potom dobre viete, že rozhodnutie, kam dať spálňu je asi to najľahšie. Väčšinou toto..
Rekonštrukcia rodinných domov vs novostavby

Stačí kozmetická úprava?Nechajme si poradiťA tak niečo k novostavbeAko postupovať podľa práva?Budete potrebovať právne overené dokumentyTak kedy sa konečne môžete pustiť do práce?Súčasná bytová situácia sa zdá neúnosná a tak sa mnoho ľudí začína radiť, či si zaobstará starší, dostupnejší dom a postupne mu dá novú tvár, alebo si splní všetky svoje sny, zadĺži sa na dlhé roky a pôjde cestou novostavby. Čo je lepšie? Ako všade, aj tu narazíme na dve strany mince, aj tu záleží na mnohých faktoroch. Každá stavba je jedinečná, naše predstavy a..
Právna poradňa
Neplatnosť právneho úkonu v konaní o dedičstve

Sme štyria súrodenci. Naša mama zomrela v roku 2005, kedy prebehlo aj dedičské konanie. Mama ešte za života uzavrela s naším bratom kúpnu zmluvu, ktorou mu predala časť „rodičovského“ domu a časť mu darovala. V zmluve si vyhradila právo doživotného bývania a darovanie podmienila, že ju brat doopatruje a bude sa o ňu starať. Nestalo sa tak, odcestoval na dlhé obdobie do Nemecka a o mamu sa staral náš otec a my. Dokonca brat nezaplatil ani cenu za kúpu domu, ale ako vlastník domu figuruje on. Brat nám zmluvu nechce ukázať, mama nám kúpnu zmluvu tiež odmietala..
Niektoré zásady občianskeho práva a ich význam pre platnosť zmluvných vzťahov o nehnuteľnostiach

Zásada rovnosti účastníkov   V oblasti občianskeho súdneho procesu je zásada rovnosti účastníkov ustanovená v čl. 12 ods. 1 Ústavy SR a v občianskom súdnom konaní sa transformuje do zásady rovnosti účastníkov konania (čl. 47 ods. 3 ústavy) a vzťahuje sa na všetky materiálne a procesné zákony a na každého. Rovnosť pred súdom je len výrazom rovnosti strán pred zákonom, v tomto prípade pred Občianskym súdnym poriadkom. Z toho vyplýva, že rovnosť pred zákonom a rovnosť pred súdom je obsahom toho istého pojmu a znamená rovnaké postavenie..
Občianske spolužitie - susedské vzťahy v praxi

Chcela by som sa spýtať na otázku spolunažívania vlastníkov bytov. Bývam na prvom poschodí a podo mnou prenajíma vlastníčka byt, v ktorom sú dvaja fajčiari, tí sa však rozhodli fajčiť v priestoroch WC čím sa rozširuje dymový smrad do môjho bytu/nakoľko dym stúpa hore a nie sú ochotní zapnúť ani ventilátor. Mám napáchnutú kúpeľňu, WC aj chodbu nakoľko sa tento dym ďalej nepohybuje a vetranie týchto priestorov je problematické a možné jedine tým, že otvorím vchodové dvere. Je možné niečo podniknúť v tejto veci napr. cez zákon o ochrane nefajčiarov?..
Financie
Vývoj cien bytov v Bratislave v roku 2008

Skoro každého, ktorý či už má byt alebo si ho ešte len plánuje obstarať, zaujíma vývoj cien bytov a hlavne prognóza do budúcnosti. Prvé sa dá ukázať na základe zozbieraných údajov, druhé sa dá v súčasnosti len veľmi obtiažne predpovedať.Pozrime sa teda, čo sa na trhu s bratislavskými bytmi dialo od januára 2008 po čiastočnom cca mesačnom (vianočnom) útlme, ktorý nastal po zatiaľ najväčšom realitnom boome na Slovensku v jeseni 2007, kedy boli ceny za meter štvorcový starých bytov v hlavnom meste drahšie ako ceny za meter štvorcový v novostavbách.Realitný..
Ceny nehnuteľností

Byty na prenájom - ceny v Bratislave za rok 2005

V súčasnosti je veľa ľudí, ktorí sa rozhodli kúpiť si byt za účelom jeho prenájmu. Kto však chce prenajímať byt, kupovaný na úver, musí si veľmi dobre zrátať, nakoľko môže nájomné pokryť splátky úveru.Treba si uvedomiť, že pravidelné mesačné splátky sa dajú investovať aj do iných produktov ako sú nehnuteľnosti, pričom napríklad pri finančných produktoch nedochádza k postupnému opotrebovávaniu, a tým k obmedzovaniu vplyvu inflácie na zvyšovanie ceny (výšky nájomného). Pri prenájme nehnuteľností treba rátať aj s určitou rezervou - keď sa..

Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.