Clanky

Podnájom bytu (časti bytu) nielen v judikatúre súdov

Právnym základom podnájmu je podnájomná zmluva, ktorej forma nie je predpísaná,. Vychádzajúc z ust. § 865 a 686 Občianskeho zákonníka, ktoré upravujú otázku nájmu bytu, je nepochybné, že podnájomná zmluva k bytu môže byť uzavretá aj inak než písomne, teda ústne alebo konkludentne. Táto by mala obsahovať okrem iného podmienky skončenia podnájmu a to najmä možnosť dať výpoveď zo strany prenajímateľa. Pre vznik podnájomného vzťahu je potrebná zmluva, teda konsenzus medzi nájomcom a treťou osobou - teda podnájomníkom, a najmä - pre kreáciu podnájomného vzťahu nevyhnutný súhlas prenajímateľa, ktorý musí byť písomný.

Ustanovenie § 719 ods. 2 Občianskeho zákonníka upravuje možnosť nájomcu obrátiť sa na súd, aby v prípade, že nájomca nemôže byt zo závažných dôvodov po dlhšiu dobu nemôže byt užívať a prenajímateľ nesúhlasí bez závažných dôvodov s tým, aby byt alebo jeho časť bola daná do podnájmu. V tejto situácii môže súd nahradiť svojím rozhodnutím prejav vôle prenajímateľa a pripustiť danie bytu (jeho časti) do podnájmu.

Zánik podnájmu - uplynutie doby alebo výpoveď

Nakoľko § 666 OZ neupravuje a nevyžaduje písomný súhlas prenajímateľa, pri podnájme bytu alebo časti bytu podľa § 719 OZ ide o striktnejšiu úpravu podnájmu, nakoľko nájomca môže byt alebo jeho časť dať do podnájmu inému len s písomným súhlasom prenajímateľa. Absencia písomného súhlasu prenajímateľa má za následok absolútnu neplatnosť zmluva o podnájme podľa § 39 OZ..(viď rozsudok Najvyššieho súdu SR, spis. zn. 3 Cdo 157/2002 z 1.5.2004). Najvyšší súd SR vo svojom rozsudku spis. zn. 1 Cdo 49/2000 judikoval, že: „Prenechanie bytu alebo jeho časti nájomcom bytu do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa zakladá, okrem práva prenajímateľa vypovedať nájom podľa § 711 ods. 1 písm. d) Občianskeho zákonníka, aj dôvod neplatnosti zmluvy o podnájme podľa ustanovenia § 39 Občianskeho zákonníka.“ Absencia písomného súhlasu prenajímateľa je porušením povinnosti podľa § 711 ods. 1 písm. d) Občianskeho zákonníka, čo neznamená, že by išlo o jediný právny dôsledok absencie písomného súhlasu prenajímateľa s podnájmom bytu. Absenciu písomného súhlasu prenajímateľa s podnájmom bytu považuje Občiansky zákonník v rámci právneho vzťahu prenajímateľa za porušenie povinnosti podľa § 711 ods. 1 písm. d), v rámci právneho vzťahu nájomcu a podnájomníka ju ale považuje za dôvod, ktorý zakladá absolútnu neplatnosť zmluvy o podnájme bytu (§ 39 a § 719 ods. 1 Občianskeho zákonníka), na ktorú musí súd prihliadnuť aj vtedy, ak ju nikto z účastníkov nenamietal. De facto a de iure tu existujú popri sebe dva právne vzťahy - a to vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom, a vzťah medzi nájomcom a podnájomníkom.

Návšteva alebo blízka osoba u podnájomníka - nie je dôvod na výpoveď

Pokiaľ nájomná zmluva neobsahuje iné dojednanie, podnájom možno vypovedať bez uvedenia dôvodov v lehote podľa § 710 ods. 3 OZ, ktorej uplynutím sa podnájmom skončí. Výpoveď z podnájmu s uvedením dôvodu môže prenajímateľ dať podľa § 711 ods. 1 písm. d) OZ, ak nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa. Podľa súdneho rozhodnutia publikovaného v Zbierke súdnych rozhodnutí a stanovísk ČR, Rč 7/1994, za dôvody na danie výpovede prenajímateľa voči nájomcovi bytu podľa § 711 ods. 1 písm. d) OZ nemožno spravidla považovať to, že nájomca bez súhlasu prenajímateľa prijme do bytu ďalšiu osobu za účelom krátkodobej návštevy alebo za účelom spolužitia s ňou v spoločnej domácnosti.

Odplatnosť alebo bezodplatnosť podnájmu

Nájomný pomer je pomer odplatný. Odplatnosť je jedným z jeho charakteristických a pojmových znakov. Otázkou však je, či podnájomný pomer, keďže je závislý od nájomného pomeru, je odplatný alebo bezodplatný. V danej súvislosti sa možno vyjadriť, že ďalšia úprava podnájomného vzťahu závisí od účastníkom vzťahu. Vo všeobecnosti však sa odplata v súvislosti s podnájmom nemusí vyžadovať, k čomu možno dospieť pri príslušnej judikatúre - napr. rozsudok Najvyššieho súdu ČSR, spis. zn. 1 Cz 47/77. „Prenechanie časti bytu do užívania inému občanovi zmluvou možno dohodnúť aj bez odplaty za toto užívanie.“ Vzhľadom na dobu, v ktorej bol rozsudok vydaný, nie je v súčasnosti vylúčené prijímanie odplaty v prípade podnájmu bytu.

Čitateľské otázky adresujte na: lasak@defensa.sk

 

Späť

Bývanie a reality
Drevené domy a zruby

Drevené domy a zrubyPrečo práve drevený dom?Približné cenyPostup konkrétnej stavbyPoužívané materiályKde to viazne u nás?Podmienky sa zlepšujúTak, ako všetko, aj rodinný dom má svoju dlhú a pestrú históriu. Sídlo bývania rodiny prešlo od jaskynných skalných obydlí cez chatrče z dreva a koží, slamené stavby a hlinené a kamenné stavby až po súčasné tehlové, pórobetónové či montované domy. Je logické, že tento vývoj bol a je závislý na rozvoji stavebných technológií, vývoji a dostupnosti stavebných materiálov, na pokroku všeobecne. Podľa toho..
Celoročné potešenie a úžitok zo záhrady hľadajte pod prístreším modernej pergoly Celoročné potešenie a úžitok zo záhrady hľadajte pod prístreším modernej pergoly

Trávili ste aj napriek množstvu slnečných letných dní pomerne veľa času v uzavretých priestoroch? Práca a rôzne iné povinnosti si jednoducho nevyberajú. Príchod zimy však neznamená, že by ste v tomto trende mali pokračovať a zaťažiť svoje telo ešte viac. Aj v zime si môžete užiť nádherné prostredie prírody pod bezpečným prístreším modernej a pevnej pergoly. Pergola je špeciálny prístrešok určený na ochranu verandy, terasy alebo priestoru pred páliacim slnkom, vetrom alebo dažďom. Jeho nosnú časť tvoria opakujúce sa úseky oblúkov, vzájomne..
Vykupovanie pozemkov developermi

Ste vlastníkom ornej pôdy a plánujete na nej začať výstavbu? V tom prípade, by ste mali zmenu ornej pôdy na stavebný pozemok stihnúť od konca júna. Koncom minulého mesiaca bola schválená novela zákona o ochrane a využívaní poľnohospodárskej pôdy. Účinnosť nadobúda 1. júla 2008. To znamená, že ak si po tomto dátume budete chcieť urobiť zmenu poľnohospodárskej pôdy na stavebný pozemok, zaplatíte za to podľa toho, v ktorej oblasti sa vaša pôda nachádza a do ktorej z deviatich skupín spadá. Ako na zmenu pôdy dnesSúčasná legislatíva v oblasti premeny..
Právna poradňa
Prístup na nehnuteľnosti v rámci výkonu exekúcie

Dobrý deň, chcem Vás poprosiť či je exekútor oprávnený vstúpiť na pozemok (rodinný dom), ktorý už 3 roky nie je v našom vlastníctve ale figuruje tam ešte trvalý pobyt, nakoľko sa nemám kam prehlásiť. Exekútor chce z tohto domu vziať všetok nehnuteľný majetok. Terajší majiteľ je povinný ho vpustiť do domu? Ďakujem Vám vopred za radu. Karin T., Prešov Vstup exekútora na nehnuteľnosť pri súpise hnuteľných vecí Súdny exekútor je oprávnený, pri výkone exekučnej činnosti, vstupovať na pozemky, do bytov, či iných priestorov, avšak za podmienok uvedených..
Občianske spolužitie - susedské vzťahy v praxi

Chcela by som sa spýtať na otázku spolunažívania vlastníkov bytov. Bývam na prvom poschodí a podo mnou prenajíma vlastníčka byt, v ktorom sú dvaja fajčiari, tí sa však rozhodli fajčiť v priestoroch WC čím sa rozširuje dymový smrad do môjho bytu/nakoľko dym stúpa hore a nie sú ochotní zapnúť ani ventilátor. Mám napáchnutú kúpeľňu, WC aj chodbu nakoľko sa tento dym ďalej nepohybuje a vetranie týchto priestorov je problematické a možné jedine tým, že otvorím vchodové dvere. Je možné niečo podniknúť v tejto veci napr. cez zákon o ochrane nefajčiarov?..
Bezdôvodné obohatenie musí byť vydané

Pred niekoľkými rokmi bolo založené spoločenstvo vlastníkov bytov, ktoré zahŕňa niekoľko domov na našej ulici. Toto spoločenstvo uzavrelo za účelom výkonu správy mandátnu zmluvu so správcovskou spoločnosťou, ide o spol. s.r.o. Po asi troch rokoch nastali problémy spojené s fakturáciou a s neprehľadným zvyšovaním poplatkov za výkon správy. Nepomohli ani osobné rokovania, ani písomné urgencie, nič. Podstata veci tkvie v tom, že nám ako spoločenstvu vlastníkov sú účtované poplatky, s ktorými nesúhlasilo naše valné zhromaždenie a naviac, správcovská spoločnosť..
Financie
Ako získať bývanie, ak nemáte nič usporené? Ako získať bývanie, ak nemáte nič usporené?

Potreba bývania tu vždy bola a stále bude. Nič na tom nemení ani pandémia COVID-19, ktorá podaktorým aj v tomto roku poriadne prevetrala peňaženky. Na Slovensku pritom výrazne prevyšuje trend vlastného bývania nad prenájmom. Je možné v súčasnej nepriaznivej finančnej situácii získať bývanie, aj keď nemáte nič usporené? O tom si povieme v našom článku Dom alebo byt?V prípade, ak nemáte žiadnu finančnú úsporu sa môže zdať, že bývanie vo vlastnom dome je len krásnym snom, a že to jediné, na čo máte, je nejaký priemerný 2-3 izbový byt. Nemusí to..
Byty na prenájom - ceny v Bratislave za rok 2005

V súčasnosti je veľa ľudí, ktorí sa rozhodli kúpiť si byt za účelom jeho prenájmu. Kto však chce prenajímať byt, kupovaný na úver, musí si veľmi dobre zrátať, nakoľko môže nájomné pokryť splátky úveru.Treba si uvedomiť, že pravidelné mesačné splátky sa dajú investovať aj do iných produktov ako sú nehnuteľnosti, pričom napríklad pri finančných produktoch nedochádza k postupnému opotrebovávaniu, a tým k obmedzovaniu vplyvu inflácie na zvyšovanie ceny (výšky nájomného). Pri prenájme nehnuteľností treba rátať aj s určitou rezervou - keď sa..
Bývať v novom sa dá aj bez hypotéky (a založenia nehnuteľnosti)

Záujem Slovákov zlepšovať svoje bývanie je akcelerovaný predovšetkým dostupnosťou úverov, aj rastúcou ponukou nových projektov. Nie každý si však hypotéku môže dovoliť alebo sa ľudia jednoducho boja zadĺžiť na dekády, resp. založiť nehnuteľnosť, v ktorej bývajú. Zlepšovanie kvality bývania je však jednou zo základných ľudských potrieb. Stále málo využívanou možnosťou sú systémové rekonštrukcie existujúceho domu či bytu. Štatistiky potvrdzujú, že byt alebo dom, ktorý má spĺňať potreby svojho užívateľa, by mal prejsť po 15 rokoch modernizačnou..

Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.