Komunikácia medzi správcom a vlastníkmi bytov - otázka efektivity
„Minulý rok došlo v našom dome ku zmene správy, ktorú pôvodne vykonávalo spoločenstvo vlastníkov. Toto spoločenstvo však stále je registrované ako existujúce. To je pomimo, avšak podstatným problémom je komunikácia so správcovskou spoločnosťou, ktorá spravuje náš dom. V dome, ktorý má dva vchody – predný a zadný - sú vytrhané mnohé svetelné spínače, svetlo možno zapnúť len na niektorých z dvoch poschodí, príp. na prízemí, čo značne komplikuje najmä v tomto zimnom období pohyb po schodoch v dome, navyše mnoho z obyvateľov je vo vyššom veku, teda je tu nebezpečenstvo úrazu pádom zo schodov pre viacerých. Správcovská spoločnosť bola opakovane kontaktovaná mojou osobou, ako aj inými vlastníkmi, že je potrebné vykonať opravu. Situácia trvá už od novembra 2009. Ako sa máme domôcť vykonania opravy?“
Anna S., Bratislava
Právny rámec správy bytového fondu
Právny rámec pre výkon správy bytových domov je zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov, teda zákon, ktorý bol prijatý krátko po období novembra 1989 a mal reflektovať na postupne sa meniace sociálno-ekonomické podmienky v rámci našej spoločnosti. Predmetný zákon obsahuje ako právnu úpravu vlastníctva bytov a nebytových priestorov, tak aj otázku výkonu správy bytových domov, a to dvojakej formy: výkon správy prostredníctvom spoločenstva vlastníkov bytov, s ktorým máte podľa vašich slov vo vašom dome skúsenosť a po druhé, výkon správy prostredníctvom správcovskej spoločnosti.
Správa bytového domu - to je obstarávanie služieb a tovaru, ktorými správca zabezpečuje pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome: a) prevádzka, údržbu, opravy a udržiavanie spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, priľahlého pozemku a príslušenstva, b) služby spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru, c) vedenie účtu domu v banke, d) vymáhanie škody, nedoplatkov vo fonde prevádzky, údržby a opráv a iných nedoplatkov, e) iné činnosti, ktoré bezprostredne súvisia s užívaním domu ako celku jednotlivými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome. Správcom bytového domu môže byť právnická osoba alebo fyzická osoba podnikateľ, ktorá má v predmete podnikania alebo v predmete činnosti správu a údržbu bytového fondu.
Zmluvné podmienky medzi správcom a vlastníkmi
V rámci výkonu správy by mala byť komunikácia medzi vlastníkmi bytov a správcovskou spoločnosťou efektívna, teda vzájomne rýchla a náležitá. Predstavuje dôležitý aspekt, na základe ktorého možno posudzovať kvalitu poskytovaných služieb zo strany správcovskej spoločnosti. Predpokladom kvalitnej komunikácie je samozrejme konkrétny systém vybudovaný medzi správcovskou spoločnosťou (zmluva) a vlastníkmi bytov, a ten je predpokladom bezchybného zabezpečovania výkonu správy bytového domu, príp. pri eliminácii drobných chýb a omylov, ktoré sa môžu vyskytnúť.
Systém komunikácie vychádza v prvom rade z existencie platnej zmluvy o výkone správy, ktorá by v súlade s § 8a zákona č. 182/1993 Z. z. mala mať písomnú formu a obsahom ktorej sú podrobne a presne špecifikované vzájomné práva a povinnosti medzi zúčastnenými stranami - správcovskou spoločnosťou a vlastníkmi bytov.
Komunikácia - elektronicky, písomne, osobne
Len správca, ktorý náležite komunikuje s vlastníkmi bytov - prostredníctvom ustanoveného zástupcu z radov vlastníkov a príslušným zamestnancom správcu - vykonáva svoju obchodnú činnosť skutočne efektívne. V mnohých prípadoch môže dôjsť k opomenutiu, chybe zo strany samotného zástupcu vlastníkov alebo dotknutého zamestnanca správcu, voči ktorému môže správcovská spoločnosť vyvodiť disciplinárne dôsledky, v prípade úrazu vo vašom dome (pri preukázaní príčinnej súvislosti medzi konaním/nekonaním správcu a následkom - úrazom) tiež právo regresu. Ak ste napr. nevyužili elektronickú formu komunikácie, ktorá je v súčasnosti bežne používanou formou komunikácie medzi správcovskými spoločnosťami a vlastníkmi bytov v nimi spravovanými priestormi, vyskúšajte túto formu. Ak by zlyhala, čo sa môže stať vzhľadom na ľudský faktor, je namieste už snáď písomne alebo radšej osobne komunikovať so správcovskou spoločnosťou a dožadovať sa vykonania nápravy. Správca, ktorý si neplní riadne a včas svoje povinnosti, porušuje svoje povinnosti závažným alebo opakovaným spôsobom, môže počítať aj s možnosťou ukončenia zmluvného vzťahu, na základe ktorého by mal vykonávať správu vášho bytového domu. Avšak to je až to krajné riešenie, ktoré si, naviac, vyžiada dlhý čas a mnoho síl.
Pokiaľ máte podobné skúsenosti aj Vy, vážení čitatelia, pokojne sa na nás obráťte. Pokúsime sa Vám poradiť a zodpovedať Vaše otázky.
Čitateľské otázky adresujte na: lasak@defensa.sk