byt
predaj

Vklad do katastra nehnuteľností. Ako tento proces prebieha a ktoré dokumenty sú k nemu potrebné

V predchádzajúcom článku sme sa venovali kúpe nehnuteľnosti so všetkými krokmi a náležitosťami, ktoré obsahuje; jedným z posledných je návrh na vklad do katastra nehnuteľností Tento krok nasleduje po podpísaní kúpnej zmluvy – spolu s ňou sa podpíše aj tento návrh a odnesie sa na katastrálny úrad. Zápis do katastra sa uskutoční za predpokladu, že je všetko v poriadku a neodhalí sa nijaká skutočnosť, ktorá by tomuto úkonu prekážala. Po zapísaní kataster vystaví list vlastníctva pre nového majiteľa.

 S notárom alebo „svojpomocne“?

Vkladom sa do katastra zapisujú práva k nehnuteľnostiam (vlastnícke právo, záložné právo,...) zo zmlúv, napr.: kúpna zmluva, darovacia zmluva, zmluva o zriadení vecného bremena, zmluva o prevode vlastníctva bytu. Vkladom vzniká, mení sa alebo zaniká právo k nehnuteľnostiam. Konanie o povolení vkladu sa začína na návrh účastníka konania.

Prvou vecou, ktorú si je potrebné pri tejto téme uvedomiť, je fakt, že vlastníctvo ako také teda nevzniká tým, že sme si dom, byt či pozemok kúpili; vzniká až uvedeným vkladom do katastra. Toto je zároveň hlavným dôvodom, prečo sa k tomuto úkonu postaviť zodpovedne a vyhnúť sa zbytočným problémom – prípadov, keď kupujúci za nehnuteľnosť riadne zaplatil a nakoniec sa jej vlastníkom nikdy nestal, je mnoho. Relatívne najistejším a najbezpečnejším prístupom je osloviť odborníka; jednak má potrebné vedomosti a jednak je tu možnosť žiadať si náhradu za predpokladu, že by klientovi spôsobil svojím konaním škodu – aj odborníci sú len ľudia a môžu spraviť chybu. Vo všeobecnosti je však oslovenie odborníka pri komunikácii s katastrom nielen dobrá ochrana pred prípadným omylom či problémami, ale najmä si podstatne „uľahčíme život“, keďže uvedená komunikácia nie je pre laika práve jednoduchá.

                Dôležité je najmä overenie vlastníckych vzťahov, ktoré sa konkrétneho domu, bytu či pozemku týkajú; kupujúceho by tak nemali v tejto oblasti čakať nepríjemné prekvapenia. Stáva sa totiž, že kúpnopredajná zmluva je v poriadku, financovanie kúpy tiež, ale prepis na katastri odmietnu urobiť, lebo sa napríklad zistí zamlčaná plomba. Kúpna zmluva, pravdaže, musí byť v poriadku aj z pohľadu katastra; ak niektorý z uvádzaných faktov nesedí, kataster odmietne zápis vykonať.  

Čo musí obsahovať návrh na vklad do katastra nehnuteľností

Chýbať, samozrejme, nesmú základné údaje účastníka (prípadne účastníkov) konania; meno a miesto trvalého pobytu, prípadne názov a adresu sídla (ak nejde o fyzickú, ale právnickú osobu). Tiež treba označiť právny úkon (ak ich je viacero, tak všetky), na základe ktorého, resp. ktorých sa vlastníctvo nehnuteľnosti bude upravovať alebo meniť, a tiež správu katastra, ktorej budeme návrh predkladať. Uvádza sa aj číslo listu vlastníctva a názov katastrálneho územia.

Prílohy, ktoré patria k návrhu na vklad do katastra:

... zmluva, na základe ktorej má byť právo k nehnuteľnosti zapísané – počet vyhotovení zodpovedá počtu účastníkov konania

... list vlastníctva, prípadne inú listinu, ktorou sa dá vlastníctvo nehnuteľnosti doložiť

... v prípade, že sa nehnuteľnosť nenachádza v katastrálnej mape, resp. ide o jej rozdelenie, je potrebný geometrický plán

... vyhlásenie správcu

... ak ide o právnickú osobu, je potrebný výpis z obchodného registra, ktorý nesmie byť starší ako tri mesiace

... správny poplatok (vyberá sa v podobe kolkových známok)

... verejná listina, prípadne iná listina, ktorá potvrdzuje právo k nehnuteľnosti, ak nie je priamo vpísané na liste vlastníctva

... ak vlastnícke právo nie je vpísané na liste vlastníctva, je potrebná aj identifikácia parciel

... potvrdenie o zaplatení odvodu, ak taká povinnosť vzniká

... dohoda o splnomocnení, ak je účastník zastupovaný splnomocnencom

... oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad v papierovej podobe

... správa katastra môže od účastníka konania požadovať aj iné listiny potrebné ako podklad pre rozhodnutie vo veci.

Lehoty na rozhodnutie o vklade

... do 30 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad

... do 20 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad, ak ide o zmluvu o prevode nehnuteľnosti, ktorá bola vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo autorizovaná advokátom, ktorá nie je v rozpore s katastrálnym operátom a sú splnené procesné podmienky na povolenie vkladu

... do 15 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad na základe žiadosti o urýchlené konanie o návrhu na vklad a zaplatení správneho poplatku vo výške 265,50 €

... zápis vykoná správa katastra v deň, ktorým rozhodnutie o povolení vkladu nadobudlo právoplatnosť, najneskôr však v nasledujúci deň

 Čo nasleduje po rozhodnutí

Správa katastra skúma najmä zmluvu, na základe ktorej účastník alebo účastníci o vklad žiadajú – najmä jej samotnú platnosť, ale tiež fakt, či predávajúci má právo tento úkon urobiť, teda či v práve nakladať s konkrétnou nehnuteľnosťou nie je obmedzený. Takisto je dôležitá zrozumiteľnosť a vážnosť prejavov vôle a predpísaná forma.

Ak správa katastra žiadosti vyhovie a vklad povolí, vyznačí toto rozhodnutie v zmluve. Uvedené vyznačenie obsahuje deň rozhodnutia o vklade, podpis oprávnenej osoby, ktorá ho povolila, odtlačok pečiatky správy katastra a tiež deň nadobudnutia právoplatnosti vkladu.

                Ak však nie sú náležite splnené podmienky pre vklad, správa katastra môže návrh zamietnuť. Takisto však môže povoliť či zamietnuť iba časť návrhu.

Zmluvu s vyznačením rozhodnutia o povolení alebo zamietnutí vkladu správa katastra doručí účastníkvi (účastníkom) konania. Ak je odpoveď záporná, možno podať odvolanie. To treba vykonať na konkrétnej správe katastra, ktorá predmetné rozhodnutie vydala, a treba to stihnúť do 30 dní od doručenia rozhodnutia. V prípade, že správa katastra odvolaniu nevyhovie, je možné vzniknutú situáciu riešiť súdnou cestou.

Vidíme, že uvedená problematika nie je vôbec jednoduchá; pre laika môže pomerne jednoducho nastať situácia, že sa celý tento proces skomplikuje a predĺži možno ani nie kvôli vážnemu problému, ktorý by vklad do katastra mohol zmariť, ale kvôli chybám, ktorých sa účastník nevedome počas tohto procesu dopustí a najčastejšie ich zapríčiňuje zložitosť potrebnej dokumentácie. Ak sa teda v tejto oblasti príliš nevyznáme, rozhodne stojí za úvahu oslovenie odborníka.  


Autor: Mgr. Katarína Macková

Odborné odpovede na otázky ohľadom tejto témy nám poskytli Mgr. Zuzana Tomišovicová, vedúca kancelárie riaditeľky Správy katastra pre hlavné mesto SR Bratislavu, a Mgr. Barbora Kuniková z Právneho odboru Katastrálneho úradu v Bratislave. 

 viac v relácii Reality na TA3

Späť