Daňová povinnosť pri prenajímaní nehnuteľností
Povinnosť registrácie
Výnimky oznamovacej povinnosti
Registrácia na daňovom úrade
Bytová politika
Práva a povinnosti
Povinnosti voči stavebnému bytovému družstvu
Prenajímanie nehnuteľností každého druhu sa môže za určitých podmienok stať výhodným biznisom. Najmä ak ide o ľudí, ktorý prenajímajú už nadobudnutú nehnuteľnosť, a nie sú zaťažení splácaním hypotéky alebo iných dlhov. V poslednej dobe sa objavil trend rýchleho nákupu nehnuteľnosti a jej následného prenajímaniu a to najmä v prípade bytov.
Takýto spôsob môže byť pre niektorých veľmi výhodný, navyše ak sa vyhýbajú aj plateniu daní a podnájomníkov majú vo svojom byte tzv. na čierno. V súčasnosti neexistuje žiadny spôsob, ktorým by sa dal predpokladať alebo aspoň odhadnúť počet prenajatých bytov. Podobne to je aj s priznávaním príjmom z tejto činnosti a s platením daní. Situáciu by mala v blízkej dobe riešiť novela zákona č. 511/1992 Z.z. o správe daní a poplatkov, ktorá nadobudla účinnosť 1. septembra 2007. Z novely jasne vyplýva, že od začiatku septembra sa musia všetci prenajímatelia bytových alebo nebytových priestorov, garáží či chát a chalúp zaregistrovať na daňovom úrade. Výnimkou sú právnické osoby a živnostníci, a to z dôvodu, že tí sa musia na daňovom úrade zaregistrovať do 30 dní od získania povolenia alebo oprávnenia na podnikanie v oblasti ubytovacích služieb. Cieľom novely zákona je mapovať a sprehľadniť najmä situáciu bežných prenajímateľov – teda ľudí, ktorí si prostredníctvom prenájmu nehnuteľností prilepšujú rodinný rozpočet. Hovorkyňa Daňového riaditeľstva SR Iveta Adamíková pre Kompletný trh nehnuteľností uviedla, že snahou novely je aj zlepšenie daňovej disciplíny.
Povinnosť registrácie
V praxi to znamená, že fyzické osoby, ktoré začali prenajímať byt, nebytový priestor alebo nehnuteľnosť okrem pozemku (ďalej len nehnuteľnosť) po 1. septembri 2007 a nie sú registrované na daňovom úrade (DÚ), majú povinnosť zaregistrovať sa vždy do 30 dní po uplynutí mesiaca, v ktorom sa začala nehnuteľnosť prenajímať. Teda v prípade, že začnete nehnuteľnosť prenajímať od 15. novembra, zaregistrovať sa musíte do konca decembra. Rovnaká povinnosť platí aj pre tie fyzické osoby, ktoré už zaregistrované sú, teda podnikatelia, ktorí začnú prenajímať nehnuteľnosť po začiatku septembra. Osoby, ktoré do konca augusta nemali povinnosť registrácie, teda nie sú na daňovom úrade zahlásení ako živnostníci, a aj napriek tomu prenajímali nehnuteľnosť do 1. septembra 2007 a naďalej ju aj prenajímajú, majú povinnosť zaregistrovať sa na miestnom daňovom úrade najneskôr do konca tohto roka, teda 31. decembra 2007. Povinnosť registrácie sa vzťahuje aj na tých prenajímateľov, ktorí prenajímajú iba časť nehnuteľnosti. Väčšinou ide o rodiny, ktoré študentom poskytnú buď jednu izbu v byte alebo samostatnú bytovú jednotku v rodinnom dome. Táto časť nehnuteľnosti však musí spĺňať definíciu bytu alebo nebytového priestoru podľa príslušných zákonov, teda musí tvoriť samostatnú bytovú jednotku. Oznamovacia povinnosť vzniká aj v prípade, že nehnuteľnosť prenajíma osoba, ktorá ju má sama v nájme, teda nie jej právoplatným vlastníkom nehnuteľnosti. Pre daňový úrad, totiž to nie je rozhodujúce, či je prenajímateľ vlastníkom nehnuteľnosti alebo nie. Registrovať sa zároveň musí aj vlastník bytu alebo nehnuteľnosti, ktorý prenajal nehnuteľnosť podnájomcovi prenajímajúcemu nehnuteľnosť tretej osobe. Ak je prenajímateľom bytu manželský pár, povinnosť zaregistrovať sa má ten z manželov, ktorý je v zmluve uvedený ako prenajímateľ bytu. Teda v prípade, že sú prenajímateľmi obaja, povinnosť registrácie sa vzťahuje na oboch. Výnimkou nie sú na Slovensku ani zahraniční investori. Oznamovacej povinnosti na príslušnom DÚ sa nevyhnú ani tí, pretože sa táto povinnosť vzťahuje aj na cudzincov, teda na osoby, ktoré nie sú síce občanmi Slovenskej republiky ale prenajímajú na jej území nehnuteľnosti.
Výnimky oznamovacej povinnosti
Oznamovacej povinnosti sa vyhnú tie fyzické a právnické osoby, ktoré už boli pred 1. septembrom zaregistrované. Ide o živnostníkov, ktorí prenajímali a naďalej aj budú prenajímať nehnuteľnosť. Povinnosť registrácie neplatí ani pre tie osoby, ktoré prenajímajú iba časť bytu, napríklad jednu izbu. Musí byť však splnená podmienka, že izba alebo časť je bez vlastného uzavretia a bez príslušenstva, a teda netvorí samostatnú bytovú jednotku. Fyzická osoba, ktorá prenajíma pozemky, sa podľa zákona o správe daní platného od 1. októbra 2007 nemusí na daňovom úrade registrovať. Za prenájom sa nepovažuje ani poskytovanie ubytovania. Podľa zákona o živnostenskom podnikaní je ubytovanie živnosťou osoby, ktorá by sa mala registrovať podľa § 31. ods.1. Podobná situácia je aj pri poskytovaní ubytovania v chatách a rekreačných domoch. Ak je ubytovanie poskytované podľa zákona o živnostenskom podnikaní, teda je živnosťou, tak osoby, ktoré vykonávajú túto činnosť sú povinné registrovať sa podľa § 31 ods. 1. Naopak ak osoba svoju chatu prenajíma, teda má s nájomníkom uzatvorený nájomný vzťah, vzťahuje sa na ňu oznamovacia a registračná povinnosť podľa § 31 ods. 2. V prípade, že fyzická osoba vlastní viacero nehnuteľností, ktoré prenajíma, nemusí každé prenajatie oznamovať na DÚ zvlášť, v prípade, že uzavretie nového nájomného vzťahu nemá na vykonanú registráciu žiadny dopad.
Registrácia na daňovom úrade
Registrácia na daňovom úrade sa riadi podľa miestnej príslušnosti. Tá je totožná s trvalým pobytom prenajímateľa bez ohľadu na to, kde sa prenajatá nehnuteľnosť nachádza. Registrácia prebieha prostredníctvom tlačív, ktoré sú k dispozícii na každom daňovom úrade alebo na internetovej stránke daňového riaditeľstva SR. Prihlasovanie na DÚ prebieha dvomi spôsobmi, prihlášku môže prenajímateľ zaslať poštou alebo ju môže osobne doručiť na miestnom daňovom úrade. Skúsenosti úradu hovoria o tom, že zatiaľ využívajú občania vo väčšej miere práve druhú možnosť a to osobné prihlásenie. Pri registrácii na daňovom úrade je nevyhnutný k overeniu údajov aj originál zmluvy o nájme alebo originál zápisnice o nájme, ktorú DÚ po overení údajov majiteľovi vráti. V prípade, že majiteľ nehnuteľnosti tieto doklady pri registrácii nepredloží, spíše DÚ s prenajímateľom bytu zápisnicu o ústnom pojednávaní. Každý občan tak pri registrácii dostane daňové identifikačné číslo (DIČ) s osvedčením. Samozrejmosťou je informovanie úradu o prípadných zmenách osobných údajov. V prípade, že osoba ukončí prenajímanie nehnuteľnosti, musí túto skutočnosť ohlásiť DÚ. Podrobné informácie si každý občan môže nájsť aj na internete. Na svojej webovej stránke zverejňuje úrad postup a podmienky registrácie a odpovedá tiež na základné informácie, ktoré sa jej týkajú. Daňový úrad chce napĺňanie registračnej povinnosti kontrolovať aj prostredníctvom inzerátov o prenájme nehnuteľností v periodikách a oznámení, ktoré vydávajú realitné kancelárie. Nesplnenie tejto povinnosti bude sankcionované od dvoch do sto tisíc korún. Každý prípad bude posudzovaný najmä v závislosti od dĺžky trvania prenajímania a nenahlásenej povinnosti. Konkrétne postupy kontroly však úrad zatiaľ nechce zverejňovať, no očakáva, že podnety prídu aj od samotnej verejnosti. Predísť by sa tak malo situáciám, na ktoré sa môže prenajímateľ pripraviť v rámci čoho by sa mohol registračnej povinnosti vyhnúť. Iveta Adamíková pre Kompletný trh nehnuteľností uviedla, že počas septembra 2007 sa v rámci novej povinnosti zaregistrovalo na DÚ 2.666 prenajímateľov, pričom v októbri to už bolo 5 199 prenajímateľov.
Bytová politika
V prípade splnenia určitých kritérií môže byť prenájom bytových priestorov celkom výhodná investícia, ktorá so sebou prináša minimum rizík. Predpokladá sa, že až 10 až 15% súčasných slovenských bytov sa prenajíma. Síce tak vzniká veľká konkurencia v dôsledku ktorej klesajú výnosy z prenájmu, no výhodnosť takejto investície je neodškriepiteľná, najmä kvôli neustálej tendencii zvyšovania trhovej hodnoty nehnuteľností. Základom bezproblémového vzťahu majiteľa resp. prenajímateľa a nájomcu je správna nájomná zmluva, ktorá by mala obsahovať najmä predmet a účel nájmu, výšku a splatnosť nájomného, spôsob platenia nájomného a čas, na ktorý sa zmluva uzaviera, v prípade ak nejde o zmluvu na dobu neurčitú. Dôležité je myslieť aj na doúčtovanie elektriny, plynu, vody, telefónu či iných položiek a nezabúdať na ich prípadné zvyšovanie cien. Zmluva by mala obsahovať skutočnosť v akom prípade, sa môže resp. bude zvyšovať výška nájomného. Problémom dokáže predchádzať aj bod, v ktorom by malo byť zakotvená zodpovednosť za škodu. V prípade, že podnájomca spôsobí svojím užívaním škodu, by malo byť jasné akým spôsobom bude v prípade preukázania vymáhaná resp. uhradená. Problémom môže predísť aj vzájomná dohoda o ďalšom prenajímaní bytu alebo nehnuteľnosti. Pre viacero prenajímateľov, je podstatný najmä fakt, že podnájomca sa musí zaviazať, že byt nedá do užívania tretej osobe, ním poverenej. V opačnom prípade, má prenajímateľ právo okamžite zrušiť nájomnú zmluvu.
Nájom a podnájom bytu alebo nebytového priestoru upravuje Občiansky zákonník, ktorý presne definuje, že ak zmluva neobsahuje bod o zákaze ďalšieho prenájmu, podnájomca môže nehnuteľnosť prenajať ďalej. V prípade, že dá podnájomca nehnuteľnosť do podnájmu v rozpore so zmluvou, prenajímateľ má právo od zmluvy odstúpiť. Nájomca nebytového priestoru môže vypovedať nájomnú zmluvu, ktorá je uzatvorená na dobu určitú aj pred uplynutím nájmu a to najmä z dôvodu, ak stratí spôsobilosť prevádzkovať činnosť, na ktorú si nebytový priestor prenajal, ak sa nebytový priestor stane bez zavinenia nájomcu nespôsobilý na dohovorené užívanie alebo v prípade, že prenajímateľ hrubo porušuje svoje povinnosti. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru nie je oprávnený nútene, alebo nepriamym donútením vysťahovať osoby zdržiavajúce sa v byte alebo v nebytovom priestore. Nájomca totiž nie je povinný vysťahovať sa z bytu a byt vypratať, kým nie je pre neho zabezpečená zodpovedajúca bytová náhrada.
Práva a povinnosti prenajímateľa
Vzťah prenajímateľov a podnájomcov prináša na každej strane určité práva ale aj povinnosti. Jasné definovanie pravidiel, môže predísť mnohým problémom, ktoré sa pri užívaní bytu alebo nehnuteľnosti môžu vyskytnúť. V prvom rade je dôležité nezabudnúť, že majiteľ resp. prenajímateľ nehnuteľnosti má právo kedykoľvek žiadať o prístup do svojej nehnuteľnosti a to najmä za účelom kontroly, či si nájomca plní svoje povinnosti a užíva nehnuteľnosť riadnym spôsobom. Nezabudnúť by ste nemali aj na skutočnosť, v akom stave podnájomca preberá byt a či si bude bežné drobné opravy hradiť sám alebo nie. Ak ste sa dohodli, že podnájomca bude vykonávať drobné opravy a bežnú údržbu bytu na vlastný účet, mal by tak aj robiť. Niekedy sa však môže stať, že tak neurobí ani po výzve samotného prenajímateľa. V tom prípade má plné právo opravy vykonať a vyúčtovať si náklady na preplatenie.
Prenajímaný byt musí byť v primeranom stave, teda musí byť spôsobilý na obývanie. Nesmie mať žiadne závady, ktoré by mohli brániť riadnemu užívaniu. Ak si však prenajímateľ nesplní v tomto smere svoju povinnosť, urobiť tak môže nájomca. Za odstránenie závad v nevyhnutnej miere má právo považovať od prenajímateľa preplatenie vynaložených nákladov. Podobná situácia nastáva aj v prípade nutných opráv. Každý podnájomca by mal čo najskôr a bez zbytočného odkladu informovať svojho prenajímateľa o nutných opravách v byte. Ak tak neurobí musí zodpovedať za škody, ktoré kvôli tomu vznikli. Avšak ak opravy vykoná sám a so súhlasom prenajímateľa, môže od neho požadovať preplatenie vynaložených nákladov. Bežným postupom pri prenajímaní je aj skutočnosť, že drobné úpravy v byte, ktoré súvisia s jeho užívaním ale tiež náklady spojené s bežnou údržbou uhrádza nájomca. Všetky podmienky a vzťahy by však mali byť presne definované v nájomnej zmluve, tak aby sa predišlo prípadným nedorozumeniam. Samozrejmosťou je, že nájomca môže okrem samotného bytu užívať aj spoločné priestory a zariadenia domu, ktorých poskytovanie je spojené s užívaním bytu.
Práva a povinnosti podnájomcu
Druhou stranou mince sú povinnosti a práva podnájomcu, ktoré nie sú ani zďaleka také samozrejmé ako práva samotného vlastníka nehnuteľnosti. Každý podnájomník by si mal uvedomiť, že s akýmikoľvek zmenami, prestavbami a rekonštrukciami sa v cudzom byte musí rozlúčiť. Výnimkou by bola skutočnosť, že by na to mal súhlas od samotného majiteľa, teda prenajímateľa, čo však nie je častou praxou. Ak by sa k tomu dokonca prenajímateľ aj zaviazal, podnájomca by mal právo žiadať od neho náhradu nákladov. Pokiaľ by však iba súhlasil bez akéhokoľvek záväzného súhlasu na úhradu nákladov, mohol by podnájomca po skončení nájmu požadovať protihodnotu toho, o čo sa hodnota nehnuteľnosti zvýšila. Ak by sa aj napriek nesúhlasu majiteľa resp. prenajímateľa rozhodol nájomník realizovať v byte nejakú prestavbu alebo výrazné zmeny, musel by priestory po skončení nájomnej doby vrátiť do pôvodného stavu a to na vlastné náklady. Z toho vyplýva, že na jednej strane nemôže stavebné úpravy bez súhlasu majiteľa realizovať, no zároveň ak chce samotný majiteľ nejaké zmeny uskutočniť, musí s tým súhlasiť aj samotný podnájomca. Pozor si musí dávať aj pri každodennom užívaní bytu, pretože všetky vzniknuté závady a poškodenia, ktoré spôsobí on alebo ľudia, ktorí s ním nehnuteľnosť obývajú, musí na vlastné náklady odstrániť. Ak tak neurobí, a nereaguje ani na výzvy prenajímateľa, môže tak urobiť sám s tým, že finančné náklady môže vymáhať od nájomcu.
Ceny za prenájom nehnuteľností sa v súčasnosti šplhajú aj na niekoľko desiatok tisícok korún. Pre spokojnosť oboch strán je dôležité dodržiavať určité pravidlá aj pri platení nájomného. V prvom rade ide o včasné platenie v presne stanovenej výške podľa vopred dohodnutého termínu, ktorý by mal byť ukotvený aj v zmluve. Za oneskorené platby si môže prenajímateľ vyžadovať poplatky za omeškanie. Výnimkou sú situácie, kde vzniknuté vady na nehnuteľnosti spôsobili, že ju podnájomca nemôže po dlhší čas užívať riadnym spôsobom. V tom prípade má nájomca právo na primeranú zľavu z nájomného, a to až do času, dokiaľ prenajímateľ napriek jeho upozorneniu neodstráni v byte alebo v dome závadu. Väčšina majiteľov nehnuteľností má najväčší záujem o dlhodobý prenájom. Bytové priestory sú zvyčajne prenajímané na obdobie jedného roka, v prípade záujmu sa zmluva predlžuje aj na ďalšie obdobie. Nájom sa teda končí uplynutím stanovenej doby, na ktorej sa dohodli obe zmluvné strany. Ak nájomca užíva nehnuteľnosť aj po skončení nájmu a prenajímateľ proti tomu nepodá návrh na vypratanie nehnuteľnosti na súde do 30 dní, obnoví sa nájomná zmluva za tých istých podmienok, za akých bola pôvodne dojednaná. Byt môže byť v spoločnom nájme viacerých osôb. Spoloční nájomcovia majú rovnaké práva a povinnosti. Bežné veci týkajúce sa spoločného nájmu bytu môže vybavovať každý zo spoločných nájomcov. V ostatných veciach je potrebný súhlas všetkých, inak je právny úkon neplatný. Z právnych úkonov týkajúcich sa spoločného nájmu bytu sú oprávnení a povinní všetci spoloční nájomcovia spoločne a nerozdielne.
Povinnosti voči stavebnému bytovému družstvu
Ďalšou špecialitou slovenských prenajímateľov je nenahlásenie skutočného počtu obyvateľov bytu, vďaka čomu potom vznikajú na správach stavebných bytových družstiev nedoplatky. Podľa počtu osôb v bytoch sa rozrátava ohrev, teda teplá a studená voda a elektrika spoločných priestorov. Tento stav je však individuálny a závisí od konkrétneho bytového družstva. Podľa niektorých družstiev sa na tieto osoby rozrátava všetko – teda elektrina, spoločné priestory a aj studená a teplá voda, v niektorých naopak nič. Prax však býva niekedy iná Stavebné bytové družstvá majú skúsenosti aj s ľuďmi, ktorí skutočný počet obyvateľov zamlčia. V konečnom dôsledku si však nedoplatky musia zaplatiť aj tak. Tie sa pohybujú v rôznych výškach, záleží totiž to na tom, ako domácnosť hospodári a akú má celkovú spotrebu energií. Veľmi ľahko sa totiž to môže stať, že vyššie nedoplatky môže mať domácnosť, ktorá má počet bývajúcich osôb správne nahlásený, no spotrebu energií má oveľa vyššiu ako ostatné domácnosti. V podstate je kontrola skutočného počtu osôb v domácnosti nekontrolovateľná. Spoľahnutie v tomto prípade ostáva iba na dôveryhodnosti obyvateľa. Výnimkou nie sú ani susedia, ktorí s vlastnými podnetmi chodia za správcom domu, s úmyslom odhaliť tzv. neplatičov. Počet osôb sa udáva takmer vždy pri ročnom vyúčtovaní a je teda na každom, z obyvateľov, či sa postaví k veci čestne alebo nie.
Viac informácií sa dozviete
v relácii REALITY
vysielanej 23.11.2007 na TA3
