Zatepľovanie bytov a domov
Úsporné zatepľovanie
Vykurovanie
Financovanie
Požiadavkou všetkých vlastníkov a obyvateľov bytov je mať čo najspoľahlivejšiu správu domu, tak aby bola účelná a šetrila spoločné peniaze. Najefektívnejším spôsobom správy bytového domu je v dnešnej dobe považované spoločenstvo vlastníkov bytov (SVB). Druhou alternatívou správy domu je pre vlastníkov bytov možnosť vybrať si z ponúk firiem, ktoré sa zaoberajú správou nehnuteľností. Spoločenstvo je právnická osoba založená podľa zákona NR SR č.182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, v znení neskorších zmien a doplnení, ktorá spravuje spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, príslušenstvo a pozemok, ktoré sú v spoluvlastníctve vlastníkov bytov, vrátane ich údržby a obnovy. Vlastníci bytov a nebytových priestorov sú povinní v súlade so zmluvou prispievať na náklady spojené s prevádzkou, údržbou a opravami spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, príslušenstva, prípadne pozemku. Ide o tzv. fond opráv, ktorý zákon definuje ako fond prevádzky, údržby a opráv, pričom prostriedky, ktoré sa v ňom nachádzajú nie sú určené na údržbu a opravu bytu a jeho technického zariadenia.
Aj keď ešte stále majú mnohí vlastníci obavy zo zakladania vlastného spoločenstva, najmä kvôli nedostatku odborných informácií, SBV je považovaná za najprijateľnejšiu formu správy bytov aj kvôli tomu, že peniaze sú v rukách samotných vlastníkov bytov a disponuje s nimi jedine spoločenstvo. A práve preto sa môžu vlastníci kedykoľvek po vzájomnej dohode rozhodnúť pre zatepľovanie bytového domu, výstavbu vlastnej kotolne či opravu nebytových spoločných priestorov. Opakom sú družstvá, ktoré k podobných zámerom nemôžu pristupovať bez súhlasu a spolupráce nájomníkov. Aj keď si dnes komplexná izolácia a rekonštrukcia bytových domov vyžaduje veľkú investíciu, má svoje opodstatnenie, pretože znižujú tepelné straty. Veľa bytov je však už dnes súčasťou SBV a tak sa väčšina vlastníkov rozhodne pre rekonštrukciu, ktorá má význam nielen pre zníženie spotreby energií ale predovšetkým zvyšuje trhovú cenu bytov.
Rozhodovanie spoločenstva je ovládané väčšinovým princípom, to znamená, že na odsúhlasenie rekonštrukcií resp. prestavby je potrebná dvojtretinová väčšina hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. V opačnom prípade je rozhodnutie neplatné. Za každý byt a nebytový priestor v dome má vlastník jeden hlas. Problematické môže byť rozhodovanie v prípade spoločných častí a zariadení domu. Prehlasovaní vlastníci, sa v tomto prípade môžu obrátiť na súd, aby o veci rozhodol.
Povinnosťou bytových spoločenstiev je vedenie samostatného účtu pre každý dom, ktorý majú vo svojej správe. Majitelia bytov tak majú prehľad o financiách a tiež o nakladaní s nimi. Spoločenstvo musí peniaze zhromažďovať len na účtoch v banke. Takýto spôsob vedenia účtov je výhodný najmä pre možnosť zmeny spôsobu ručenia a vymáhania pohľadávok. Pokiaľ si spoločenstvo vezme úver, ručia zaň iba vlastníci bytov, nachádzajúcich sa v dome, na ktorý sa rekonštrukcia vzťahuje. Majitelia bytov ručia za záväzky vyplývajúce z úveru v pomere veľkosti spoluvlastníckeho podielu na dome až do výšky ceny bytu alebo nebytového priestoru, ktorý určí znalecký posudok.
Úsporné zatepľovanie
Úsporné zateplenie panelového bytu, je dnes jednou z najdôležitejších požiadaviek, ktoré majú vlastníci pri svojom rozhodovaní. V prvom rade je potrebné aby sa vlastníci pri rozhodovaní opierali o presné informácie, ktoré by mali obsahovať údaje o skutočnom stave budovy, prehľad o nedostatkoch bytového domu a najmä predpokladané náklady na zateplenie. Ide teda o kompletnú projektovú dokumentáciu, ktorá spĺňa všetky požiadavky súčasných právnych predpisov. Takýto projekt, ktorého cena sa pohybuje rádovo okolo 100.000 Sk, obsahuje napríklad aj prehliadku budovy, odborný posudok, návrh zatepľovacieho systému ale tiež hrúbku tepelnej izolácie a návrh architektonického riešenia.
Pokiaľ je zatepľovanie bytového domu súčasťou odstraňovania tzv. systémových chýb, ktoré definuje Výnos Ministerstva výstavby a regionálneho rozvoja Slovenskej republiky s označením V-1/2004 i, je možné požiadať na zatepľovanie dotáciu. V deviatich z dvanástich porúch, ktoré výnos definuje, je súčasťou vhodného riešenia na odstránenie poruchy aj zatepľovanie budovy. Pri splnení podmienky systémovej poruchy nie je podstatné v akom type vlastníctve byt je. Na základe odborného posudku poskytuje na ich odstraňovanie dotácie až do výšky 50% oprávnených nákladov, najviac však vo výške 450 Sk/m2 podlahovej plochy bytov v bytovom dome. Dotácie sú určené len pre panelové bytové domy, ktoré sú staršie ako dvadsať rokov. O poskytnutie príspevku môže požiadať obec, bytové družstvo, správca bytového fondu alebo spoločenstvo vlastníkov bytov. Podmienkou poskytnutia dotácie je preukázanie vlastných zdrojov, v rámci ktorých môže byť aj úver zo Štátneho fondu rozvoja bývania alebo bankových subjektov.
V prípade, že bytový dom nespĺňa podmienku systémových porúch, existuje ešte niekoľko spôsobov ako si môžu vlastníci bytov pomôcť pri financovaní zatepľovania. Týchto možností je niekoľko, no je potrebné oboznámiť sa nielen s formou pomoci ale najmä výškou finančnej podpory, ktoré im môžu poskytnúť.
V prvom rade sa môžu vlastníci bytov obrátiť na Štátny fond rozvoja bývania (ŠFRB), ktorý poskytuje výhodný stavebný úver na podporu obnovy bytovej budovy. Splátkový kalendár je navrhnutý na obdobie dvadsiatich rokov a prostredníctvom neho môžu vlastníci dostať hotovosť do výšky 11.000 Sk/m2 podlahovej plochy. Úver je poskytovaný len raz, a preto je najoptimálnejším riešením využiť ho na komplexnú obnovu bytového domu.
Požiadavkou ŠFRB je doklad preukazovania zhody pre zatepľovací systém. Zatepľovanie musí vykonať firma, ktorá má udelenú licenciu. Súčasťou obnovy bytového domu sú aj nevyhnutné stavebné úpravy vystupujúcich častí domu. Podmienkou je aj hydraulické regulovanie ústredného vykurovania, ktoré musí byť vykonané po samotnom zatepľení budovy. Najväčším problémom pri poskytovaní úveru tohto typu, je práve jeho ručenie, kvôli ktorému stroskotáva aj najviac projektov. Zábezpeka na úver je možná iba formou nehnuteľnosti. To znamená, že majitelia musia založiť svoje byty, na ktoré úver potrebujú. Nie každý vlastník, však súhlasí s podmienkou založiť svoj majetok a tak mnoho projektov končí nezrealizovaných.
Ďalšou možnosťou je účelový úver na obnovu resp. rekonštrukciu bytovej budovy, ktorý poskytujú nielen bankové subjekty ale aj stavebné sporiteľne. Pri týchto subjektoch nie je situácia rovnaká. Úver od stavebných sporiteľní je výhodný pre tých vlastníkov, ktorí začali šetriť na rekonštrukciu skôr. Podmienkou pre schválenie úveru je totižto preukázanie našetrených 10% z celkovej sumy predpokladaných prostriedkov. Pri medziúvere Prvej Stavebnej sporiteľne je v súčasnosti potrebných iba 5%. Komerčné banky poskytujú prostriedky prostredníctvom úverom relatívne rýchlo. V niektorých prípadoch je výhodnejšia aj forma ručenia. V prípade, že žiadateľovi nevyhovuje účelový úver, môže požiadať o hypotekárny úver. Tie sa poskytujú približne vo výške od 100.000 Sk a vyššie, s rôznou lehotou splatnosti. Horná hranica úveru je zvyčajne obmedzená hodnotou nehnuteľnosti, ktorá bola použitá na ručenie úveru. Najviac však do výšky 70% ceny založenej nehnuteľnosti.
Vykurovanie
Ďalším dôležitým aspektom pri efektívnom vynakladaní spoločných financií je aj otázka vykurovania bytového domu. V súčasnosti sa na dodávke tepla pre panelákové byty na sídliskách podieľa viacero podnikov. Zvyčajne sú to miestne teplárne, ktoré vlastní bytové družstvo, podnik, obec alebo súkromná firma. Prevádzkovatelia sú obmedzení štátom, ktorý reguluje ceny za ktoré sa teplo predáva. Rôznych vlastníkov môžu mať aj rozvody tepla k jednotlivým domom. Naopak rozvody v bytovom dome sú už vo vlastníctve majiteľov, teda v rukách bytového spoločenstva alebo družstva. V tomto procese od výroby až k samotnej dodávke tepla do jednotlivých domov môže dochádzať k značným stratám energie, ktoré v konečnom dôsledku zaplatia obyvatelia bytov.
Problémom pri kúrení bytov je najmä nehospodárne umiestnenie vykurovacích systémov pod oknami izieb, ktoré je niekedy kombinované aj ich zlým technickým stavom. Pravidlom je tiež skutočnosť, že v severne orientovaných bytoch radiátory nestačia pokryť celú spotrebu tepla a v naopak v južných bytoch sa zase prekuruje. Chyby vznikajú aj pri rozúčtovaní tepla medzi jednotlivými bytmi. V niektorých domoch sa teplo účtuje podľa podlahovej plochy, inde podľa meračov. Keďže náklady na vykurovanie neúmerne narastajú, mnohí vlastníci uvažujú nad výstavbou vlastnej kotolne. V tom prípade, by však spoločenstvo malo počítať s touto možnosťou už pri uzatváraní samotnej zmluvy o spoločenstve.
Samostatná kotolňa - náklady na výstavbu samostatnej domovej kotolne sa pohybujú približne od 1.300.000 Sk do 4.000.000 Sk. Cena závisí od množstva bytových jednotiek, ktoré sa v dome nachádzajú. Tak ako na zatepľovanie, tak aj na výstavbu vlastnej kotolne existuje možnosť získania úveru. Návratnosť všetkých investícií je maximálne päť rokov pri platení všetkých vstupov vrátane plynu, elektriky, vody na prípravu, vodné - stočné, úveru a revízií. Vstupné investície na zriadenie samostatnej kotolne môžu byť pri tom až päť krát nižšie ako investície potrebné na zateplenie, výmenu okien a montáž meračov tepla.
Záruka od Slovenskej záručnej a rozvojovej banky - najvhodnejším spôsobom ako môžu majitelia bytov ručiť pri úveroch v komerčných bankách je záruka Slovenskej záručnej a rozvojovej banky (SRZB). Aj vďaka tejto záruke môžu klienti bánk získať pri úvere nižšiu úrokovú sadzbu, pretože záruku SRZB považujú bankové inštitúcie za istejšiu zábezpeku. Ako nevýhoda môže byť chápaná skutočnosť, že za túto zábezpeku platia klienti poplatok vo výške od 0,5 do 1,4% v závislosti od jej dĺžky. Snahou úpravy podmienok pre získanie tejto záruky bolo najmä predĺženie platnosti záruky a skrátenie doby vybavovania, ktorá by nemala trvať dlhšie ako jeden mesiac. Ďalším cieľom bolo tiež zvýšenie záujmu o tento produkt a zjednodušenie požadovanej dokumentácie.
Ponuka úverov na obnovu bytového fondu - takmer štandardnou ponukou každej banky na slovenskom trhu je produkt, ktorý podporuje investičné zámery miest, obcí ale tiež bytových spoločenstiev pri skvalitňovaní bytovej politiky. Nejde len o vedenie bežných účtov, ale je to predovšetkým široká paleta hypotekárnych a účelových úverov a možnosť bankovej záruky na úvery zo ŠFRB a podpora pri realizácii projektov, ktoré sú financované z fondov Európskej únie. Úvery sú vo všeobecnosti kategorizované ako krátkodobé, strednodobé a dlhodobé. Sú určené na rekonštrukciu obecných budov, námestí a centier, nehnuteľností alebo bytovej výstavby. Výnimkou nie sú ani úvery na prefinancovanie už existujúcich dlhov.
Aj keď sa na prvý pohľad zdá, že cesta k financiám potrebným na zateplenie či iné úpravy bytového domu je jednoduchá, realita býva iná. Najväčším problémom je často krát práve vzájomná dohoda, resp. nedohoda medzi majiteľmi bytov. Niektorí totižto, neprejavia o riešenie problémov záujem, čo v konečnom dôsledku sťažuje situáciu najmä spoločenstvo bytov. Záujem o zatepľovanie je v súčasnosti veľký, no nie celoplošný. Nie všetky regióny považujú obnovu bytových domov za dôležité.
Financovanie
Na trhu sa v poslednej dobe objavila najmä spolupráca peňažných ústavov s firmami, ktoré monitorujú poruchy bytových domov. V súvislosti s tým navrhnú vhodné riešenia a uskutočnia opravy. Známa je spolupráca stavebných sporiteľní so Stavebnou fakultou Slovenskej technickej univerzity, ktorá ponúka bezplatný energetický audit, či inými poradenskými firmami a to nielen v otázke energetických úspor ale aj stavebného inžinierstva. So súkromnými firmami kooperujú aj ostatné komerčné banky.
Komerčné banky - niektoré ponuky komerčných bánk sú podobné a garantujú žiadateľom podobné výhody. Či už ide o výhodné úrokové sadzby, bezplatné poradenstvo alebo rýchle spracovanie žiadostí . Na druhej strane jednotlivé banky sa snažia klientov prilákať prostredníctvom špecifických ponúk ako bezplatný energetický audit, nízky alebo dokonca žiadny poplatok za žiadosť na úver, či individuálny prístup pri stanovení poplatku za poskytnutie a správu úveru, ako aj úrokovej sadzby z úveru. Doba potrebná na vybavenie úveru závisí najmä od toho, ako rýchlo si dokáže žiadateľ skompletizovať všetky doklady, ktoré sú k vybaveniu potrebné. Potom už schvaľovanie úverov trvá približne od piatich dní do troch týždňov. Štandardnou dobou je pre banky jeden týždeň. Väčšinou banky od svojich klientov vyžadujú písomnú žiadosť o úver a prílohy, medzi ktoré môže patriť doklady preukazujúce oprávnenie na podnikateľskú činnosť, účtovné výkazy za dve posledné ukončené hospodárske obdobia, daňové priznanie, podnikateľský plán, doklady k zabezpečeniu úveru, investičný projekt a zmluvu o diele. Výnimkou nie je ani preukázanie návratnosti úveru. Pričom návratnosť sa rozumie preukázanie schopnosti splniť záväzky, ktoré vyplývajú z úverovej zmluvy, schopnosť splniť úver vrátane úrokov a poplatkov v požadovanej lehote splatnosti a za vopred dohodnutých podmienok.
Úvery sú väčšinou určené pre Spoločenstvá vlastníkov bytov, bytové družstvá a správcovské spoločnosti. Niektoré banky poskytujú úvery aj fyzickým osobám, ktoré zabezpečujú správu bytového domu. Získať ich môžu aj obce a mestá, ktoré spravujú bytový fond, neziskové bytové organizácie a správcovské spoločnosti s právnou subjektivitou a.s. alebo s.r.o.
Minimálna výška úveru viacerých bankových produktov je 250.000 Sk. V ponuke sa však nachádza aj minimálny úver vo výške 200.000 Sk. Maximálna hranica výšky úveru sa môže vyšplhať do hodnoty 10.000.000 Sk. V ponuke je aj produkt, ktorý je bez limitov. Pri prepočte na jeden byt sa hranica úveru pohybuje približne v rozmedzí od 7.000 Sk do 300.000 Sk. Úvery sú poskytované na dobu jedného až dvadsiatich rokov. Niektoré produkty ponúkajú možnosť vytvorenia individuálneho splátkového kalendára.
Zabezpečenie banky vyžadujú prostredníctvom ručenia nehnuteľnosťou, záruk Slovenskej záručnej a rozvojovej banky, pohľadávok voči FÚO, ručiteľského prehlásenia alebo bianko zmenky. Žiadateľ môže použiť na zabezpečenie úveru aj vinkuláciu peňažných prostriedkov na bežnom účte domu.
Úroková sadzba sa pohybuje približne od 4 do 6%. Takmer každá banka hovorí o tej svojej úrokovej sadzbe ako o najvýhodnejšej a preto je lepšie, porovnať si pred samotným výberom všetky aktuálne ponuky, ktoré sa určujú na základe individuálnych požiadaviek klienta. K tomu sa pridáva ešte spracovateľský poplatok a to zvyčajne vo výške 0,5% až 1,5% maximálnej výšky úveru. Prepočítané na peniaze to znamená, že najlacnejší spracovateľský poplatok sa môže pohybovať už od hranice 3.000 Sk a najdrahší môže výjsť na rovných 30.000 Sk.
Stavebné sporiteľne - ponuka stavebných sporiteľní počíta z nasporeným minimom v hodnote 10% výšky úveru. Úroková sadzba sa pohybuje približne od necelých 5 do 10% pri medziúveroch a od 3 do približne 7% na stavebných úveroch. Spracovateľský poplatok je buď fixne daný, a to vo výške 5.000 Sk až 8.000 Sk, alebo tvorí percento z celkovej poskytovanej sumy. Tak ako aj pri úrokovej sadzbe sú spracovateľské poplatky pri stavebných úveroch nižšie. Vedenie úverového účtu vyjde na 1.000 Sk alebo 2.000 Sk. Zabezpečenie je takmer rovnaké ako aj pri požiadavkách komerčných bánk.
Viac informácií sa dozviete
v relácii REALITY
vysielanej 28.9.2007 o 20:45 na TA3
