Pojem a charakteristika nájomnej zmluvy

Nájomná zmluva predstavuje dvojstranný konsenzuálny právny úkon, na základe ktorého vzniká nájomný vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom. Nájomná zmluva ako právny úkon musí spĺňať všeobecné náležitosti právnych úkonov (§ 34 a nasl. Občianskeho zákonníka). Predmetnou právnou skutočnosťou akou je nájomná zmluva kreuje sa nájomný vzťah medzi zúčastnenými zmluvnými stranami - prenajímateľom a nájomcom - ktoré si upravujú medzi sebou svoje vzájomné práva a povinnosti. Na báze nájomnej zmluvy jedna strana (prenajímateľ) prenecháva druhej strane (nájomca) určitú vec za účelom jej dočasného užívania alebo brania úžitkov z predmetu nájomnej zmluvy, pričom je nevyhnutné zdôrazniť odplatnosť nájomného vzťahu.

Nájomný vzťah je odplatný

Odplatnosť je jedným z charakteristických pojmových znakov nájomnej zmluvy a uvedeným charakterom sa nájomná zmluva odlišuje napr. od zmluvy o pôžičke (§ 658 - 659 OZ) a od zmluvy o výpožičke upravenej v §§ 659 - 662 OZ. V prípade nájomnej zmluvy ide o nominátny osobitne upravený zmluvný typ, ktorého všeobecná právna úprava ako aj úprava inštitútu nájmu je obsiahnutá v siedmej hlave ôsmej časti zákona č. 40/1964 Zb., Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov, ďalej len „OZ“). Paragraf 720 OZ upravuje odkazujúcim spôsobom nájom a podnájom nebytových priestorov na úpravu obsiahnutú v osobitnom zákone, ktorým je zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Ôsmy oddiel Občianskeho zákonníka v platnom znení obsahuje úpravu podnikateľského nájmu hnuteľných vecí, a to v §§ 721 až 723. Napriek skutočnosti, že nájomné vzťahy jestvujú tiež v oblasti podnikania a obchodu, Obchodný zákonník neobsahuje všeobecné ustanovenia o nájomnej zmluve. Ustanovenia Občianskeho zákonníka o nájomnej zmluve možno preto aplikovať aj na vzťahy medzi obchodnými subjektmi. Z osobitných ustanovení Obchodného zákonníka upravujúcich nájomné vzťahy to sú ustanovenia o zmluve o kúpe najatej veci upravené v § 489 až 496 Obchodného zákonníka a ustanovenia o zmluve o nájme dopravného prostriedku (§ 630 - 637 ObZ). Ustanovenia § 663 až 684 OZ upravujú nájomnú zmluvu a nájomný pomer všeobecne, to znamená, že tieto ustanovenia možno aplikovať, ako už bolo uvedené, aj na osobitné druhy nájmov, ktoré sú upravené v Občianskom zákonníku, t.j. na nájom bytu, nájom iných obytných miestností, podnájom a na podnikateľský nájom hnuteľných vecí, pokiaľ tieto jednotlivé druhy nájmov nie sú upravené osobitnými ustanoveniami, ktoré použitie všeobecných predpisov o nájme vylučujú. Medzi hlavný pojmový znak nájomnej zmluvy patrí prenechanie veci za účelom jej užívania alebo brania úžitkov.

Prenechanie veci na užívanie

Prenechanie veci za účelom jej užívania alebo brania úžitkov vyjadruje ekonomický účel nájomnej zmluvy, ktorá umožňuje nájomcovi vec užívať. Užívaním (ius utendi) prenajatej veci sa rozumie správanie, ktorým sa realizuje jej úžitková hodnota. Daný pojem vyjadruje stav, kedy nájomca má určitú vec vo svojej fyzickej moci na základe právneho dôvodu (nájomná zmluva). Užívanie veci ako prisvojovanie si vlastností veci nevyžaduje osobitnú činnosť oprávneného subjektu (napr. nájomca nemá povinnosť prenajatý byt fakticky užívať. Z hľadiska občianskeho práva právo užívať vec v právnom zmysle slova vychádza z existencie nájomnej zmluvy a predstavuje subjektívne právo nájomcu odvodené od vlastníckeho práva prenajímateľa. Užívanie veci musí byť realizované spôsobom, na ktorom sa zmluvné strany nájomnej zmluvy dohodli, príp. spôsobom obvyklým vzhľadom na povahu a určenie veci. Nájomcovi nevyplýva z nájmu povinnosť vec užívať, pokiaľ nie je táto povinnosť výslovne dojednaná v nájomnej zmluve alebo ak by sa vec neužívaním znehodnotila viac než jej užívaním. Ak však povinnosť nájomcu vyplýva priamo z nájomnej zmluvy, nájomca je povinný vec užívať, čo môže byť uložené v prospech záujmu prenajímateľa (ovocný sad by sa neužívaním znehodnotil).

Branie úžitkov (ius fruendi) je právom nájomcu za podmienky, že prenajatá vec je spôsobilá prinášať plody, prírastky, musí ísť o plodonosnú vec. Branie úžitkov predpokladá zo strany nájomcu osobitnú činnosť spočívajúcu v hospodárení s prenajatou vecou spôsobom, ktorým vzniká konkrétny úžitok. Predmetom nájmu môže byť napr. ovocný sad, ktorý nájomca bude povinný na vlastné náklady udržiavať v stave spôsobilom na vykonávanie hospodárskej činnosti ako predpokladu vzniku úžitku. Ako kuriozitu uvádzam, že podľa holandského občianskeho zákonníka, kniha siedma, čl. 1584, nájom je definovaný ako zmluva, pri ktorej sa jedna strana zaväzuje obstarať druhej strane úžitok z veci, prenechať jej vec na určitý čas a za určitou cenu, ktorá je druhou stranou akceptovaná. Branie úžitkov z predmetu nájmu na základe výkonu pracovnej činnosti sa v minulosti označovalo ako árenda, ktorá predstavovala osobitný druh nájmu. Uvedený rozdiel platil na území Slovenska do 25.10.1950, kedy bol schválený nový Občiansky zákonník, účinný od 1.1.1950 ako zákon č. 141/1950 Zb., ktorý nájomnú zmluvu upravoval v §§ 387 až 409. Súčasná právna úprava medzi nájmom a árendou nerozlišuje.

Čitateľské otázky adresujte na:  lasak@defensa.sk  

Späť

Montovaný dom – predsudky a skutočnosť. Naozaj môže konkurovať klasike?

Otázka domu je pre každého jednou z najosobnejších;  je to miesto, kde trávime spolu so svojou rodinou nielen väčšinu svojho života, ale zároveň ho chceme vnímať ako útočisko. Je preto pochopiteľné, že sa každý budúci majiteľ snaží, aby bol jeho dom čo najkvalitnejší – samozrejme v rámci jeho finančných možností, čo býva pri rozhodovaní o jeho druhu často kľúčovým faktorom. Murovaný dom zostane vždy klasikou, avšak jeho výstavba si vyžaduje nielen veľa financií a práce, ale i pomerne dlhý čas. Alternatívou je montovaný dom, ktorý už..

Znalecký posudok nehnuteľností

Znalecký posudok na nehnuteľnosť je možné v stručnej definícii popísať ako určenie hodnoty konkrétneho domu, bytu, podnikateľského objektu či pozemku; je nielen užitočný pre majiteľa ako informačný údaj, ale najmä potrebný pre rôzne právne úkony, ktoré súvisia s kúpou, predajom, úverom, ručením a podobne. Väčšina z nás sa už zrejme so znaleckým posudkom ako takým stretla a ak nie, určite sa to v budúcnosti stane. Poďme sa teda pozrieť na to, ako sa vyhotovuje, na koho sa obrátiť a čomu sa vyhnúť, aby sme peniaze..

Požiarna ochrana

 Protipožiarne budovyPožiarne uzáveryPotrite steny nehorľavou látkouPožiarne alarmyJe dôležité poznať svoje povinnosti Množstvo požiarov aj napriek zväčšujúcej sa populačnej uvedomelosti a novodobým protipožiarnym systémom neustále stagnuje, nedarí sa znížiť ich počet. Ohňa sa odpradávna ľudia báli, nieto ešte v spojení s príbytkom. Od zaklínania domov pred týmto nemilým hosťom sme prešli prudkým technologickým pokrokom.Oheň je najkontroverznejší zo všetkých živlov. Porekadlo, že je výborný sluha, ale zlý pán, poznáme asi všetci. Sprevádza..

Kúpa bytu v prospech maloletej osoby a zákonné zastúpenie

Chceme pre dcéru, ktorá ešte nedosiahla 18 rokov, kúpiť byt ako odmenu k maturite. Ako máme v danej veci postupovať, je potrebné uviesť jej meno priamo v kúpnej zmluve ako aj uviesť jej podpis? Alebo kto podpisuje zmluvu, keď byt nadobudne naša dcéra. Niekde som počula, že vraj sa vyžaduje aj zásah súdu, hoci mi to pripadá divné. Ako to bude s elektrárňami, správcom a pod.? Ďakujem za odpoveď. Jana Š., Nitra Maloletý zmluvu nepodpisuje V samotnom texte zmluvy o nadobudnutí nehnuteľnosti (kúpna zmluva a pod.) uveďte vašu dcéru ako nadobúdateľa nehnuteľnosti...

Zákon o ukončení a spôsobe usporiadania niektorých nájomných vzťahov k bytom - postupný koniec regulovaného nájmu?

Vláda slovenskej republiky vydala dňa 6.apríla 2011 uznesenie, ktorým schválila návrh zákona o ukončení a spôsobe usporiadania niektorých nájomných vzťahov k bytom a o doplnení zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 18/1996 Z. z. o cenách v znení neskorších predpisov. Počas letných prázdnin predmetný zákon vyšiel dňa 5. augusta 2011 v Zbierke zákonov, čiastka 84/2011 v podobe zákona č. 260/2011 Z. z. Predmetom tejto právnej úpravy sú právne vzťahy pri ukončení niektorých nájomných vzťahov k bytom a podmienky poskytnutia bytovej..

Obťažuje vás sused hlasnou hudbou? Bráňte sa!

„ Pokiaľ sa žalobca domáha ako vlastník nehnuteľnosti ochrany proti hluku, je potrebné žalobný návrh formulovať tak, že žalovaný je povinný zdržať sa obťažovania žalobcu hlukom z (v žalobe uvedeného) pozemku žalovaného (prípadne i z inej veci patriacej žalovanému), prenikajúcim na (v žalobe uvedenú) nehnuteľnosť žalobcu. Pokiaľ súd zistí, že dochádza k obťažovaniu nad mieru primeranú pomerom (prípadne, že ide o vážne ohrozenie výkonu jeho práva), žalobe vyhovie; v odôvodnení rozsudku určí mieru obťažovania, ktorá je v danej veci primeraná..

Vývoj cien nehnuteľností na Slovensku od roku 2005 do roku 2010

V slovenských pomeroch sa zvykne dosť často používať fráza ktorá tvrdí, že: „Z grafov sa ešte nikto nenajedol“. Nuž možno je na tom čosi pravdy, ale autor tohto výroku asi nepochopil ich zmysel. Grafy majú v prvom rade informovať o určitom vývoji, či trende v tom či onom segmente. Zároveň by mali upozorniť na určité anomálie, či nezdravý vývoj ktorý sa mohol prejaviť v sledovanom období.Aj z tohto dôvodu sme sa v redakcii Kompletného TRH-u Nehnuteľností rozhodli priniesť základný trend vývoja cien nehnuteľností na Slovensku. Často krát sa v dnešnej..

Nehnuteľnosti sa viažu ...

Hypotekárny úver na nehnuteľnosť I. - financovanie a registrácia

     Jedným z najčastejších spôsobov financovania kúpy nehnuteľnosti je hypotekárny úver. Hypotekárny úver je využívaný na riešenie otázky bývania v prípade, že záujemca o kúpu napr. bytu nedisponuje dostatočnou finančnou hotovosťou. Účelom záložného práva (z lat. hypotheca) je zabezpečiť pohľadávku a jej príslušenstvo. Z toho dôvodu existencia záložného práva je závislá od existencie pohľadávky, ktorú zabezpečuje. V prvom rade predstavuje donútenie dlžníka, aby splnil svoj záväzok a v prípade, že záväzok nie je riadne..