Pojem a charakteristika nájomnej zmluvy

Nájomná zmluva predstavuje dvojstranný konsenzuálny právny úkon, na základe ktorého vzniká nájomný vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom. Nájomná zmluva ako právny úkon musí spĺňať všeobecné náležitosti právnych úkonov (§ 34 a nasl. Občianskeho zákonníka). Predmetnou právnou skutočnosťou akou je nájomná zmluva kreuje sa nájomný vzťah medzi zúčastnenými zmluvnými stranami - prenajímateľom a nájomcom - ktoré si upravujú medzi sebou svoje vzájomné práva a povinnosti. Na báze nájomnej zmluvy jedna strana (prenajímateľ) prenecháva druhej strane (nájomca) určitú vec za účelom jej dočasného užívania alebo brania úžitkov z predmetu nájomnej zmluvy, pričom je nevyhnutné zdôrazniť odplatnosť nájomného vzťahu.

Nájomný vzťah je odplatný

Odplatnosť je jedným z charakteristických pojmových znakov nájomnej zmluvy a uvedeným charakterom sa nájomná zmluva odlišuje napr. od zmluvy o pôžičke (§ 658 - 659 OZ) a od zmluvy o výpožičke upravenej v §§ 659 - 662 OZ. V prípade nájomnej zmluvy ide o nominátny osobitne upravený zmluvný typ, ktorého všeobecná právna úprava ako aj úprava inštitútu nájmu je obsiahnutá v siedmej hlave ôsmej časti zákona č. 40/1964 Zb., Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov, ďalej len „OZ“). Paragraf 720 OZ upravuje odkazujúcim spôsobom nájom a podnájom nebytových priestorov na úpravu obsiahnutú v osobitnom zákone, ktorým je zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Ôsmy oddiel Občianskeho zákonníka v platnom znení obsahuje úpravu podnikateľského nájmu hnuteľných vecí, a to v §§ 721 až 723. Napriek skutočnosti, že nájomné vzťahy jestvujú tiež v oblasti podnikania a obchodu, Obchodný zákonník neobsahuje všeobecné ustanovenia o nájomnej zmluve. Ustanovenia Občianskeho zákonníka o nájomnej zmluve možno preto aplikovať aj na vzťahy medzi obchodnými subjektmi. Z osobitných ustanovení Obchodného zákonníka upravujúcich nájomné vzťahy to sú ustanovenia o zmluve o kúpe najatej veci upravené v § 489 až 496 Obchodného zákonníka a ustanovenia o zmluve o nájme dopravného prostriedku (§ 630 - 637 ObZ). Ustanovenia § 663 až 684 OZ upravujú nájomnú zmluvu a nájomný pomer všeobecne, to znamená, že tieto ustanovenia možno aplikovať, ako už bolo uvedené, aj na osobitné druhy nájmov, ktoré sú upravené v Občianskom zákonníku, t.j. na nájom bytu, nájom iných obytných miestností, podnájom a na podnikateľský nájom hnuteľných vecí, pokiaľ tieto jednotlivé druhy nájmov nie sú upravené osobitnými ustanoveniami, ktoré použitie všeobecných predpisov o nájme vylučujú. Medzi hlavný pojmový znak nájomnej zmluvy patrí prenechanie veci za účelom jej užívania alebo brania úžitkov.

Prenechanie veci na užívanie

Prenechanie veci za účelom jej užívania alebo brania úžitkov vyjadruje ekonomický účel nájomnej zmluvy, ktorá umožňuje nájomcovi vec užívať. Užívaním (ius utendi) prenajatej veci sa rozumie správanie, ktorým sa realizuje jej úžitková hodnota. Daný pojem vyjadruje stav, kedy nájomca má určitú vec vo svojej fyzickej moci na základe právneho dôvodu (nájomná zmluva). Užívanie veci ako prisvojovanie si vlastností veci nevyžaduje osobitnú činnosť oprávneného subjektu (napr. nájomca nemá povinnosť prenajatý byt fakticky užívať. Z hľadiska občianskeho práva právo užívať vec v právnom zmysle slova vychádza z existencie nájomnej zmluvy a predstavuje subjektívne právo nájomcu odvodené od vlastníckeho práva prenajímateľa. Užívanie veci musí byť realizované spôsobom, na ktorom sa zmluvné strany nájomnej zmluvy dohodli, príp. spôsobom obvyklým vzhľadom na povahu a určenie veci. Nájomcovi nevyplýva z nájmu povinnosť vec užívať, pokiaľ nie je táto povinnosť výslovne dojednaná v nájomnej zmluve alebo ak by sa vec neužívaním znehodnotila viac než jej užívaním. Ak však povinnosť nájomcu vyplýva priamo z nájomnej zmluvy, nájomca je povinný vec užívať, čo môže byť uložené v prospech záujmu prenajímateľa (ovocný sad by sa neužívaním znehodnotil).

Branie úžitkov (ius fruendi) je právom nájomcu za podmienky, že prenajatá vec je spôsobilá prinášať plody, prírastky, musí ísť o plodonosnú vec. Branie úžitkov predpokladá zo strany nájomcu osobitnú činnosť spočívajúcu v hospodárení s prenajatou vecou spôsobom, ktorým vzniká konkrétny úžitok. Predmetom nájmu môže byť napr. ovocný sad, ktorý nájomca bude povinný na vlastné náklady udržiavať v stave spôsobilom na vykonávanie hospodárskej činnosti ako predpokladu vzniku úžitku. Ako kuriozitu uvádzam, že podľa holandského občianskeho zákonníka, kniha siedma, čl. 1584, nájom je definovaný ako zmluva, pri ktorej sa jedna strana zaväzuje obstarať druhej strane úžitok z veci, prenechať jej vec na určitý čas a za určitou cenu, ktorá je druhou stranou akceptovaná. Branie úžitkov z predmetu nájmu na základe výkonu pracovnej činnosti sa v minulosti označovalo ako árenda, ktorá predstavovala osobitný druh nájmu. Uvedený rozdiel platil na území Slovenska do 25.10.1950, kedy bol schválený nový Občiansky zákonník, účinný od 1.1.1950 ako zákon č. 141/1950 Zb., ktorý nájomnú zmluvu upravoval v §§ 387 až 409. Súčasná právna úprava medzi nájmom a árendou nerozlišuje.

Čitateľské otázky adresujte na:  lasak@defensa.sk  

Späť

Ceny dobre nacenených novostavieb už dole veľmi nepôjdu

    Realitná analytička Veronika Komorníková tvrdí, že cenové dno zachytí len málokto: Po poklese cien starších panelových domov, zleteli v Bratislave aj ceny niektorých novostavieb. Viete odhadnúť o koľko padnú ceny a kedy to naplno prepukne? VK: Treba podotknúť, že síce „zleteli“ ceny novostavieb, ale nie všetkých. Doslovne „luxusných a nadštandardných“, ktoré boli vysoko nad cenami iných novostavieb a to nielen v desiatkach, ale dokonca v stovkách percent. Tieto novostavby síce majú garantovaný vysoký štandard prevedenia, s ich predajom..

Wellness vo vlastnom dome

 „Takmer vo všetkých médiách sa čoraz častejšie stretávame so slovom wellness ako synonymom oddychu a relaxácie. Ide zväčša o infomácie týkajúce sa oddychu a rekreovania sa v kúpeľoch či iných relaxačných zariadeniach. Ponuky na tieto pobyty sa na nás hrnú takmer zo všetkých strán. Nájdu sa však medzi nami aj takí, ktorí tieto ponuky ignorujú z jednoduchého dôvodu, ktorý môžme vyjadriť v jednej vete:“Keď už wellnes, tak doma vo vlastných priestoroch.“ Podľa slovníka môžeme slovo wellness definovať ako kvalitu, alebo stav bytia v podmienkach..

Zelené a modré budovy - bytové a nerezidenčné Zelené a modré budovy - bytové a nerezidenčné

Nízkoenergetický dom je pojmom, ktorý sa v súčasnosti skloňuje čoraz častejšie; myšlienka zdravého a úsporného bývania sa už stala takmer samozrejmosťou. Osobitnou kapitolou je však pojem zelený dom - význam tohto slova má podobný, ale predsa iný rozmer ako len vlastnosti úspornej budovy. Energetická efektivita samozrejme zostáva, avšak projekt zeleného domu ponúka svojim obyvateľom aj mnoho iných vlastností, ktoré nielen "potešia", ale sú i priateľské k životnému prostrediu. Modré budovy idú ešte o čosi ďalej; predstavíme si oba tieto pojmy a..

Timesharing - atypická forma nájmu nehnuteľností

Iste sa už mnohí z vás, vážení čitatelia, stretli s novinkou na našom trhu, a to s dovolenkovými pobytmi, ktoré si záujemcovia tak povediac predplatili aj na obdobie niekoľkých rokov. Ide o timesharing, o právny inštitút pôvodne pochádzajúci spoza Atlantického oceánu, ktorého základy u nás sú dané najmä právom Európskej únie. Timesharing v práve EÚ a SRPrávnym rámcom pre oblasť nájmu práva na tzv. sezónne, alebo, aby sme sa vyjadrovali v súlade so znením právnych textov, práva užívať budovu alebo jej časť v časovo vymedzených úsekoch, je..

Vymoženie práva k vydraženej veci a zodpovednosť dražiteľa

V dobrovoľnej dražbe som vydražila dom, o ktorom som si myslela, že je neobývaný - celkový dojem aj informáciu od dražobnej spoločnosti, že majiteľ je v Čechách - dom bez vody, plynu, elektriny. Bývalý majiteľ - môj dlžník, nebol nikdy prítomný. Ukázalo sa, že dom je predsa obývaný jedným Rómom. Povedal mi, že sa mu nechce odísť. Pracuje a prenájom si môže dovoliť, len nechce. Dala so mu 2 týždne na odsťahovanie, ale myslím, že sa nepohne, nič si zo mňa nerobí. Dom chcem čo najrýchlejšie predať. Dagmar I., Hradská Na dobrovoľné dražby sa vzťahuje..

Zákon o ukončení a spôsobe usporiadania niektorých nájomných vzťahov k bytom - postupný koniec regulovaného nájmu?

Vláda slovenskej republiky vydala dňa 6.apríla 2011 uznesenie, ktorým schválila návrh zákona o ukončení a spôsobe usporiadania niektorých nájomných vzťahov k bytom a o doplnení zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 18/1996 Z. z. o cenách v znení neskorších predpisov. Počas letných prázdnin predmetný zákon vyšiel dňa 5. augusta 2011 v Zbierke zákonov, čiastka 84/2011 v podobe zákona č. 260/2011 Z. z. Predmetom tejto právnej úpravy sú právne vzťahy pri ukončení niektorých nájomných vzťahov k bytom a podmienky poskytnutia bytovej..

Novinky v stavebnom sporení

Správa bytových domovCieľ projektu a konferencieNovela zákona o stavebnom sporeníOkruh poberateľov štátnej prémieAsi nikoho v súčastnej dobe neprekvapí, že medzi základné túžby človeka patrí splnenie si sna o vlastnom bývaní či zmodernizovaní toho, čomu hovoríme vlastný domov. Cesta k peknému a hlavne útulnému bývaniu vedie viacerými cestami. Medzi tie najviac využívané cesty ako sa k tomuto cieľu priblížiť patrí na Slovensku stavebné sporenie. Aby tento nástroj na splenie si sna o peknom bývaní mohol lepšie reagovať na potreby ľudí, dochádza na tomto..

Dovolenka Talianko Caorle Dovolenka Talianko Caorle

Prinášame vám tip na výhodnú dovolenku na severe talianska od slovenských majiteľov. Sever talianska je najbližšie more s rozľahlou piesočnou plážou, vyhľadávanou na dovolenku s deťmi. Množsto plážových atrakcií a program pre deti je zadarmo. Navyše na apartmány v ostávajúcich termínoch poskytneme zľavu.Mimoriadne zaujímavé sú apartmány blízko pri mori (150 metrov od pláže) a zároveň v úplnom centre pri obchodoch a reštauráciách. Miesto, kde počujete a prípadne vidíte program a koncerty na pláži.Hlavnou výhodou je možnosť dostať sa do apartmánu..

Daň z nehnuteľností

Čo je to daň z nehnuteľností?Vyrubenie daneKto je to daňovník?Predmet daneVýška sadzby daneNovinkyProblematika dane z nehnuteľností je upravená v zákone č.582/2004 Z. z.o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady (ďalej len "zákon"). V podstate sa teda už tri roky zachováva v pôvodnom stave. Každý rok sa ale dejú jemné úpravy.Čo je to daň z nehnuteľností?  Zákon rozlišuje 3 druhy dane z nehnuteľností:daň z pozemkov,daň zo stavieb,a daň z bytov (kam patria pre účely dane i nebytové priestory v bytovom..


Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.