Pojem a charakteristika nájomnej zmluvy

Nájomná zmluva predstavuje dvojstranný konsenzuálny právny úkon, na základe ktorého vzniká nájomný vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom. Nájomná zmluva ako právny úkon musí spĺňať všeobecné náležitosti právnych úkonov (§ 34 a nasl. Občianskeho zákonníka). Predmetnou právnou skutočnosťou akou je nájomná zmluva kreuje sa nájomný vzťah medzi zúčastnenými zmluvnými stranami - prenajímateľom a nájomcom - ktoré si upravujú medzi sebou svoje vzájomné práva a povinnosti. Na báze nájomnej zmluvy jedna strana (prenajímateľ) prenecháva druhej strane (nájomca) určitú vec za účelom jej dočasného užívania alebo brania úžitkov z predmetu nájomnej zmluvy, pričom je nevyhnutné zdôrazniť odplatnosť nájomného vzťahu.

Nájomný vzťah je odplatný

Odplatnosť je jedným z charakteristických pojmových znakov nájomnej zmluvy a uvedeným charakterom sa nájomná zmluva odlišuje napr. od zmluvy o pôžičke (§ 658 - 659 OZ) a od zmluvy o výpožičke upravenej v §§ 659 - 662 OZ. V prípade nájomnej zmluvy ide o nominátny osobitne upravený zmluvný typ, ktorého všeobecná právna úprava ako aj úprava inštitútu nájmu je obsiahnutá v siedmej hlave ôsmej časti zákona č. 40/1964 Zb., Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov, ďalej len „OZ“). Paragraf 720 OZ upravuje odkazujúcim spôsobom nájom a podnájom nebytových priestorov na úpravu obsiahnutú v osobitnom zákone, ktorým je zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Ôsmy oddiel Občianskeho zákonníka v platnom znení obsahuje úpravu podnikateľského nájmu hnuteľných vecí, a to v §§ 721 až 723. Napriek skutočnosti, že nájomné vzťahy jestvujú tiež v oblasti podnikania a obchodu, Obchodný zákonník neobsahuje všeobecné ustanovenia o nájomnej zmluve. Ustanovenia Občianskeho zákonníka o nájomnej zmluve možno preto aplikovať aj na vzťahy medzi obchodnými subjektmi. Z osobitných ustanovení Obchodného zákonníka upravujúcich nájomné vzťahy to sú ustanovenia o zmluve o kúpe najatej veci upravené v § 489 až 496 Obchodného zákonníka a ustanovenia o zmluve o nájme dopravného prostriedku (§ 630 - 637 ObZ). Ustanovenia § 663 až 684 OZ upravujú nájomnú zmluvu a nájomný pomer všeobecne, to znamená, že tieto ustanovenia možno aplikovať, ako už bolo uvedené, aj na osobitné druhy nájmov, ktoré sú upravené v Občianskom zákonníku, t.j. na nájom bytu, nájom iných obytných miestností, podnájom a na podnikateľský nájom hnuteľných vecí, pokiaľ tieto jednotlivé druhy nájmov nie sú upravené osobitnými ustanoveniami, ktoré použitie všeobecných predpisov o nájme vylučujú. Medzi hlavný pojmový znak nájomnej zmluvy patrí prenechanie veci za účelom jej užívania alebo brania úžitkov.

Prenechanie veci na užívanie

Prenechanie veci za účelom jej užívania alebo brania úžitkov vyjadruje ekonomický účel nájomnej zmluvy, ktorá umožňuje nájomcovi vec užívať. Užívaním (ius utendi) prenajatej veci sa rozumie správanie, ktorým sa realizuje jej úžitková hodnota. Daný pojem vyjadruje stav, kedy nájomca má určitú vec vo svojej fyzickej moci na základe právneho dôvodu (nájomná zmluva). Užívanie veci ako prisvojovanie si vlastností veci nevyžaduje osobitnú činnosť oprávneného subjektu (napr. nájomca nemá povinnosť prenajatý byt fakticky užívať. Z hľadiska občianskeho práva právo užívať vec v právnom zmysle slova vychádza z existencie nájomnej zmluvy a predstavuje subjektívne právo nájomcu odvodené od vlastníckeho práva prenajímateľa. Užívanie veci musí byť realizované spôsobom, na ktorom sa zmluvné strany nájomnej zmluvy dohodli, príp. spôsobom obvyklým vzhľadom na povahu a určenie veci. Nájomcovi nevyplýva z nájmu povinnosť vec užívať, pokiaľ nie je táto povinnosť výslovne dojednaná v nájomnej zmluve alebo ak by sa vec neužívaním znehodnotila viac než jej užívaním. Ak však povinnosť nájomcu vyplýva priamo z nájomnej zmluvy, nájomca je povinný vec užívať, čo môže byť uložené v prospech záujmu prenajímateľa (ovocný sad by sa neužívaním znehodnotil).

Branie úžitkov (ius fruendi) je právom nájomcu za podmienky, že prenajatá vec je spôsobilá prinášať plody, prírastky, musí ísť o plodonosnú vec. Branie úžitkov predpokladá zo strany nájomcu osobitnú činnosť spočívajúcu v hospodárení s prenajatou vecou spôsobom, ktorým vzniká konkrétny úžitok. Predmetom nájmu môže byť napr. ovocný sad, ktorý nájomca bude povinný na vlastné náklady udržiavať v stave spôsobilom na vykonávanie hospodárskej činnosti ako predpokladu vzniku úžitku. Ako kuriozitu uvádzam, že podľa holandského občianskeho zákonníka, kniha siedma, čl. 1584, nájom je definovaný ako zmluva, pri ktorej sa jedna strana zaväzuje obstarať druhej strane úžitok z veci, prenechať jej vec na určitý čas a za určitou cenu, ktorá je druhou stranou akceptovaná. Branie úžitkov z predmetu nájmu na základe výkonu pracovnej činnosti sa v minulosti označovalo ako árenda, ktorá predstavovala osobitný druh nájmu. Uvedený rozdiel platil na území Slovenska do 25.10.1950, kedy bol schválený nový Občiansky zákonník, účinný od 1.1.1950 ako zákon č. 141/1950 Zb., ktorý nájomnú zmluvu upravoval v §§ 387 až 409. Súčasná právna úprava medzi nájmom a árendou nerozlišuje.

Čitateľské otázky adresujte na:  lasak@defensa.sk  

Späť

Kúpeľňa Kúpeľňa

 Každý z nás chce, aby jeho kúpeľňa vyzerala dobre, sviežo a zároveň príjemne. Je to miestnosť, v ktorej, aj keď si to málokto z nás uvedomuje, trávime množstvo času. Sme s vlastnou sprchou a umývadlom spojení viac, než si dokážeme pripustiť. Je len prirodzené, že sa v tejto možno najmenšej miestnosti našej domácnosti chceme cítiť príjemne. Starosti spojené s udržiavaním kúpeľne v čistote sa týkajú každého z nás, preto je na mieste povedať si pár faktov o materiáloch, obkladačkách, umývadlách, sprchách, vlastne sa budeme snažiť venovať..

Oceňovanie nehnuteľností

Aké postupy sa používajú pri určovaní ceny nehnuteľnostiPodľa čoho pracujú znalciPrestanú banky vyžadovať znalecké posudky?Čo vplýva na cenu nehnuteľností? Všeobecná hodnota sa určuje podľa niekoľkých spôsobov. Spôsob, akým sa všeobecná hodnota majetku stanovuje, upravuje vyhláška ministerstva spravodlivosti č. 492 /2004 o stanovení všeobecnej hodnoty majetku.Aké postupy sa používajú pri určovaní ceny nehnuteľnostiPorovnávacia metóda: Pri tomto spôsobe sa porovnávajú nehnuteľnosti alebo stavby rovnakého druhu, porovnateľnej veľkosti..

Vyplatia sa tepelné čerpadlá dlhodobo? Vyplatia sa tepelné čerpadlá dlhodobo?

Aktuálny vývoj na komoditných burzách, kedy postupne klesajú ceny zemného plynu i silovej elektriny by pomaly mohol dávať zabudnúť na hrôzy leta 2022, keď ceny energetických komodít stúpali do predtým nepredstaviteľných výšin. Oplatí sa teda skúšať situáciu ďalej „vysedieť“ a v budúcnosti sa opäť spoliehať na konvenčné energetické komodity v podobe zemného plynu, elektriny, uhlia, dreva a pod.? Odpoveď je jednoduchá… Tepelné čerpadlá boli zdrojom najlacnejšieho tepla a teplej vody aj v čase nízkych cien tradičných energetických komodít...

Ako predísť podvodu pri podpise zmluvy o kúpe nehnutelnosti - prevencia rizika podvodu na nehnuteľnosti Ako predísť podvodu pri podpise zmluvy o kúpe nehnutelnosti - prevencia rizika podvodu na nehnuteľnosti

V rámci každodenného života si mnohí z nás ani neuvedomujú, koľko zmlúv uzavrú za jediný deň. Stačí pritom ísť na nákup, odviesť sa hromadným dopravným prostriedkom, či taxíkom a pod. Popri všetkých týchto činnostiach boli uzavreté zmluvy, avšak bez osobitnej písomnej formy. Písomná forma je nevyhnutná najmä pre tie zmluvy, ktoré si vyžadujú z pohľadu zmluvných strán vyššiu mieru právnej istoty. Navyše aj priamo zákon pre niektoré zmluvy vyžaduje povinne písomnú formu, pričom typickým príkladom môžu byť zmluvy o prevode..

Nárok na majetok pri dedení

 Moji rodičia sa rozviedli pred šiestimi rokmi. Otec je vlastníkom 4- izbového bytu v Piešťanoch a rodinného domu vo Veľkých Levároch. Pri našom poslednom rozhovore mi naznačil, že napísal závet, ktorým odkázal celý majetok svojej družke, s ktorou už asi dva roky žije v spomínanom byte v Piešťanoch. Mám nejaký nárok na otcov majetok aj v prípade, že ho chce celý odkázať svojej priateľke? Anna M., Veľké Leváre Vážená čitateľka, podľa ustanovení Občianskeho zákonníka máte ako potomok Vášho otca zaručený nárok na zákonný dedičský podiel,..

Výmena a zámena bytov

Dobrý deň. V apríli 2005 som nadobudol kúpou v dražbe 2-izbový prízemný byt. Suseda mojich známych, ktorá býva v 3-izbovom byte, by sa rada presťahovala do bytu menšieho a prízemného, keďže nevládze chodiť na 4. poschodie. Môj byt by jej plne vyhovoval, ale natrafili sme na problém ako to papierovo zrealizovať. Pri predaji nehnuteľnosti by som musel asi zaplatiť 19% daň z predaja, čo je pre mňa samozrejme dosť nevyhovujúce. Bolo by možné byty vzájomne odpredať za symbolickú 1,-Sk, príp. darovať a takto znížiť výdavky na daň? Prosím, poraďte nám. Ďakujem.Andrej..

Investing in Real Estate in Slovakia - reality - nehnutelnosti - as Slovaks call it

Investing in Real Estate in Slovakia             Apart from the landmarks and notable touristic attractions this country has to offer, in recent years, the Slovakian Real Estate ( TRH Nehnutelnosti ) market has proven to be a profitable investment for potential real estate investors.   Real Estate Pricing ( Reality ) in Slovakia The average price of flats in Slovakia in the year 2018 stands at 1,612 €/m2.   Reasons to Invest in Real Estate (Reality) in Slovakia There are many reasons to invest in Real estate..

Ako ušetriť prostredníctvom stavebného sporenia Ako ušetriť prostredníctvom stavebného sporenia

Stavebné sporenie patrí dnes medzi najbežnešie formy sporenia ako si finančne zhmotniť svoje predstavy o vlastnom bývaní. Tak ako v každom segmente trhu, aj možnosti stavebného sporenia prinášajú novinky, ktoré sa prispôsobujú aktuálnym potrebám svojich spotrebiteľov. Hlavne pri súčasných možnostiach stavebného sporenia platí ono známe: „Kto šetrí má za tri.“ Aj preto prináša Prvá stavebná sporiteľňa, a. s. nové alternatívy ako urobiť svoje bývanie úspornejším.Ekologické šetrenieOd 1. januára 2008 platí novela zákona o stavebnom sporení, ktorá..

Ako bezpečne platiť pri kúpe nehnutelnosti a aké riziká hrozia pri platení hotovosťou za nehnuteľnosti?

Kúpa nehnutelnosti predstavuje z pohľadu bežného človeka pomerne zásadný krok. Ceny nehnuteľností sa totiž pohybujú v desiatkach, niekedy až stovkách tisícoch eur, a preto je na mieste zachovať čo najvyššiu možnú mieru opatrnosti s úhradou kúpnej ceny. Pre zachovanie spomenutej opatrnosti je pritom nevyhnutné poznať aspoň základné princípy prevodu nehnuteľnosti.   Prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti Kúpa nehnuteľnosti sa realizuje na základe kúpnej zmluvy, avšak samotný podpis kúpnej zmluvy ešte neznamená nadobudnutie..


Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.