Lízing nehnuteľností

Čo to vlastne je?
Začiatky
Odlišnosti od ostatných lízingových foriem
Ako to funguje v praxi.
Výhoda pre firmy
Prečo sa oplatí lízing nehnuteľností
Čo nám ponúkajú lízingové spoločnosti?
Produkty slovenských lízingových spoločností
Finančný a operatívny lízing
Zhrnutie

Skutočnosťou už aj na Slovensku je, že lízingové spoločnosti zarábajú peniaze na nehnuteľnostiach. Postup je absolútne totožný s lízingom napríklad áut. Zákazník nemá, alebo z rozličných dôvodov nechce poskytnúť celú sumu za kupovaný produkt a tak ho spoločnosť kúpi za neho a postupne od neho zinkasuje kompletnú čiastku plus, samozrejme, niečo navyše.

Čo to vlastne je?



Leasing nehnuteľností je produkt, ktorý je pomerne krátko na slovenskom trhu. Podľa slovenskej právnej úpravy leasing nehnuteľností je finančný prenájom, pod ktorým sa rozumie nájom nehnuteľností s dohodnutým právom kúpy prenajatých nehnuteľností, ak počas dohodnutej doby finančného prenájmu nájomca užíva prenajaté nehnuteľnosti za dohodnuté platby uhrádzané prenajímateľovi. Leasing nehnuteľností je príťažlivým spôsobom financovania, ktorý sklbuje výhody prenájmu a vlastníctva bez dopadu na úverové rámce zákazníka. Kapitál kupujúceho nebude dlhodobo viazaný, ale môže byť využitý aj na iné podnikateľské aktivity. Pevne dohodnuté splátky umožňujú stabilnú kalkulačnú bázu. Leasing v porovnaní s hypotékou prináša predovšetkým účtovné výhody. Prenajímaný objekt nie je vedený na klientovej súvahe, ale na podsúvahe. Takto sa zvyšuje klientova majetková výnosnosť bez vplyvu na pomer dlhu a kapitálu. Predajné transakcie a spätný prenájom dokonca umožnia vykázať skryté rezervy. Rôzne modely financovania, ktoré sú k dispozícii, umožnia klientom naplniť individuálne potreby. Zmluvu možno prispôsobiť klientovej individuálnej ekonomickej situácii a konkrétnym špecifikám jeho majetku. V neposlednom rade je zaujímavé skrátenie doby odpisovania majetku z dvadsať na dvanásť rokov.

Začiatky



Na úplnom začiatku sa však takýto produkt u nás nerozbiehal ľahko. Do roku 2004 jeho prudkému rozvoju bránilo dvojité zdanenie. Najskôr sa daň odvádzala pri obstaraní nehnuteľnosti, druhý raz pri prevode do vlastníctva zákazníka. Dnes sa už daň z prevodu a prechodu nehnuteľností neplatí a práve z tohto dôvodu sa za posledné dva roky dostal lízing nehnuteľností ako jeden zo spôsobov nadobúdania nehnuteľností na pozíciu, kde momentálne je. A prognózy hovoria, že postupom času sa ustáli na našom trhu ešte viac, pretože pokiaľ ho zatiaľ využívali najmä obrovské spoločnosti pri mnohomiliónových investíciách, banky robia všetko preto, aby lízing nehnuteľností bol atraktívny aj pre priemerne zarábajúcich ľudí.

Pravdou ale je, že nehnuteľnosti nadobudnuté formou lízingu u nás stále možno spočítať na prstoch niekoľkých rúk, na rozdiel od bežného lízingu áut.

Odlišnosti od ostatných lízingových foriem



Finančný prenájom nehnuteľností však má na rozdiel od lízingu osobných automobilov niekoľko odlišností. Hlavný rozdiel spočíva najmä v oblasti dotýkajúcej sa administratívnej stránky obchodu, ako aj vyššie sumy točiace sa v konkrétnom obchode.

Lízing nehnuteľností je v súčasnosti najvyužívanejší práve v oblasti priemyselných a logistických objektov. Sklady a úložné priestory sú lízingovými spoločnosťami vo všeobecnosti považované za využiteľnejšie ako napríklad administratívne priestory. V prípade kancelárskych budov sa podľa vyjadrení prenajímateľov nároky nájomcov menia rýchlejšie. Nie sme ale jediní. Podľa prieskumov európskej únie aj v ostatných krajinách dominujú sklady, za ktorými nasledujú priemyselné priestory. V niektorých štátoch sa ale do popredia dostáva aj lízing verejných budov, čo doposiaľ na Slovensku nie je veľmi v móde. Lízingové spoločnosti u nás sú ochotné financovať skôr spomínané kancelárske priestory, ako napríklad rekreačné objekty, tie totiž považujú za ešte rizikovejšie.

Lízing nehnuteľností je v porovnaní s lízingom ďalších predmetov približne asi na takej úrovni, ako keď sa začiatkom deväťdesiatych rokov na Slovensku rozbiehal lízing áut. Práve zrušenie dane z prevodu a prechodu nehnuteľností dáva spoločnostiam nádej, že lízing nehnuteľností sa na Slovensku postupne rozvinie. Určitú perspektívu do budúcnosti dáva prechod na medzinárodné účtovné podmienky. To sa môže pozitívne odraziť vo zvýšenom záujme o operatívny lízig. Tento totiž firmám a spoločnostiam umožňuje na podnikanie využívať aj majetok, ktorý nevlastní a týmto spôsobom si tak spoločnosť vlastne zlepšuje svoju obchodnú bilanciu.

S lízingom nehnuteľností zatiaľ u nás neoperujú všetky lízingové spoločnosti. Najväčšie skúsenosti s nimi má CAC Leasing, a.s. Bratislava a Tatra leasing. Trh totiž podľa názoru viacerých spoločností je síce dosť veľký, ale počet vhodných objektov však nedosahuje optimálne množstvo potrebných na tento druh obchodu. Za vhodné objekty sa totiž považujú pomerne nové budovy, ktoré sú nájmovo ziskové. Trh s lízingom nehnuteľností u nás teda v podstate realizujú spoločnosti, ktoré majú zahraničné zastúpenie.

Ako to funguje v praxi.



Presne ako u lízingu áut. Zákazník príde do lízingovej spoločnosti, predstaví nehnuteľnosť a v prípade záujmu spoločnosti sa dohodnú na obchodných podmienkach. Lízingovka odkúpi nehnuteľnosť a ponúkne klientovi úrokovú sadzbu, samozrejme zvýšenú o prirážku. Mnohí záujemci o lízing práve túto prirážku považujú za niečo znevýhodňujúce. Lízingové spoločnosti však tvrdia, že prirážka je na rovnakej úrovni, ako keď si zrátate všetky sumy okolo bankového úveru. Tvrdia totiž, že ceny, konkurenčné tým, ktoré ponúkajú banky, si môžu dovoliť z dôvodu, že do úplného splatenia zostávajú majiteľmi nehnuteľnosti.

Výhoda pre firmy



Ak porovnáme klasický úver od banky a lízing, možno tu nájsť pre firmy istú výhodu. V prípade lízingu možno majetok rýchlejšie odpisovať ako pri bežnom obstarávaní. Usporiť takto možno až niekoľko miliónov, kde samotná výška úspor závisí od hodnoty majetku.

Pred zmenou zákonov týkajúcich sa nehnuteľností bola minimálna doba odpisovania dvadsať rokov, teraz sa skrátila na dvanásť rokov. Toto zrýchlené odpisovanie dáva firmám možnosť naozaj ušetriť. Lízingové spoločnosti však neposkytnú lízing nehnuteľnosti každému. O poskytnutí lízingu rozhoduje najmä bonita.

Klienti však získavajú aj ďalšie výhody. Lízingová spoločnosť, ako majiteľ budovy, je totiž povinná sa starať o budovu, zabezpečovať všetok právny servis, ako aj poistenie.

Prečo sa oplatí lízing nehnuteľností



Oproti minulým rokom v oblasti využívania a poskytovania lízingu nastalo niekoľko legislatívnych zmien, o ktorých možno povedať, že jeho využívanie zvýhodňujú. Najvýraznejšie zmeny v zákonoch týkajúcich sa nehnuteľností sú platné od 1. januára minulého roka.

Najväčšiu zmenu v oblasti využívania a poskytovania lízingu spôsobila novela zákona o dani z príjmov. Ide najmä o úpravu súvisiacu so zmenou zákona o účtovníctve pochádzajúcu z roku 2004. Z tejto zmeny vyplýva, že od januára minulého roka účtuje o predmete lízingu nájomca, teda zákazník lízingovej spoločnosti. Do tohto času tak robila lízingová spoločnosť. Možno teda povedať, že majetok síce zostáva vo vlastníctve „lízingovky“, v aktívach však s ním pracuje nájomca.

Zmena nastala aj v oblasti účtovania úroku. Od roka 2004 roka sa o ňom účtuje samostatne, dovtedy bol súčasťou nájomného.

Nájomca majetok zároveň odpisuje. Odpisy sú takisto vo sfére lízingu pomerne novo zavedenou záležitosťou. Na základe nedávnych legislatívnych zmien odpisy nahradili dovtedajšie nájomné.

Ďalší zákon, ktorý súvisí s lízingom, zákon o prevode a prechode nehnuteľností, je od januára minulého roka zrušený. V praxi sa okrem iného očakáva, že zvýhodní lízing nehnuteľností.

Čo nám ponúkajú lízingové spoločnosti?



V súčasnosti už každá väčšia lízingová a banková spoločnosť zastrešuje vo svojom portfóliu aj lízing nehnuteľností. Bankám však chýba dostatok skúseností, preto zatiaľ väčšina z nich investuje iba do lízingu megaobchodov, kde sa prelievajú mnohomiliónové investície.

Posledné roky po od stránení spomínaných daňových a účtovných bariér a pri doterajšom ekonomickom raste našej malej krajiny ukazovatele hovoria v prospech takejto formy nadobudnutia nehnuteľností. Iba vlani bol podiel lízingu nehnuteľností jedna desatina z celkového koláča na celom trhu lízingu. Hovoríme tu približne o piatich miliardách korún. Vedú klienti z odvetvia priemyslu, stavebníctva a služieb a priemyselné a obchodné objekty.

V minulom roku uzatvorili všetky slovenské lízingové spločnosti spolu sedemdesiat zmlúv. Ak by sme tieto financie prepočítali na vozidlá, boli by to desiatky tisíc kontraktov. Najlepšie si počínali Immorent Slovensko, patriaci do skupiny Erste Bank. Vlani prekonal vlastný plán, pretože chcel uzatvoriť zmluvy v hodnote pol druha až dve miliardy korún. Napokon sa zastavil až na bezmála 2,2 miliardy korún v nových zmluvách. Popri zahraničných gigantických spoločnostiach sa ale presadili aj menšie slovenské podniky. Na druhom mieste vlani skončil CAC Leasing, pod ktorý sa v roku 2004 začlenila dovtedy samostatná firma HVB Leasing Real Estate Bratislava a medzi hráčov s dobrým výsledkom sa zaradil aj Tatra leasing.

V nasledujúcich riadkoch sa budeme venovať práve produktom posledných dvoch spomínaných firiem.

Produkty slovenských lízingových spoločností



Firmy ako CAC Leasing a Tatra leasing ponúkajú samozrejme vo svojom portfóliu aj poradenstvo, kde vám pracovník spoločnosti presne odporučí formu obchodu, ktorá vašej momentálnej situácii najviac vyhovuje. Nie je ale na škodu, ak sa predtým poradíte aj s odborníkom, ktorý nepatrí do konkrétnej firmy. V žiadnom prípade sa vám nebudú snažiť poradiť zle, ale jednoducho vykreslia produkt spoločnosti ako najviac vyhovujúci, čo sa často nezakladá na pravde, pretože môžete u konkurencie nájsť lízing šitý akoby vám na mieru.

Firmy teda odporučia a zabezpečia väčšinou viaceré možnosti riešenia vašej situácie. Produkty sa týkajú prefinancovania výstavby novej budovy, obstarania a rekonštrukcie nehnuteľnosti v zornom poli vášho záujmu, alebo v rámci spätného lízingu odkúpenia vašej nehnuteľnosti a jej následného spätného prenajatia.

Služby okolo lízingu nehnuteľností sa týkajú samozrejme aj celého spektra doplnkových služieb. Sú nimi napríklad spolupráca pri výbere nehnuteľnosti, jej kvalifikované overenie a ohodnotenie, koordinácia zmluvnej dokumentácie a právnych postupov týkajúcich sa lízingovej transakcie, profesionálny prehľad projektových nákladov a ich kontrola, organizácia plánovacích, inžinierskych a stavebných prác, kontrola termínov, sledovanie stavebného prístupu a technický dozor a zabezpečenie poistných podmienok.

Finančný a operatívny lízing



Finančný lízing

Na internetových stránkach obidvoch spoločností sa dočítate o dvoch formách lízingu nehnuteľností. O finančnom a operatívnom. Pri finančnom lízingu je lízingová spoločnosť ako prenajímateľ vlastníkom nehnuteľnosti a zákazník ako nájomca sa stane jej ekonomickým vlastníkom. To znamená, že nehnuteľnosť môže klient viesť vo svojom účtovníctve a odpísať ju už za dvanásť rokov.

Tento lízing patrí zatiaľ k málo využívaným. Vďaka nemu však klient môže odpísať majetok rýchlejšie ako pri obstaraní v hotovosti, na úver, či na splátky. Predmet lízingu je väčšinou poistený automaticky ihneď pri podpise lízingovej zmluvy. Spomínané spoločnosti väčšinou spolupracujú s poisťovňami, takže ak predpokladáte problémy, tak by nemali vzniknúť. Podľa našich zistení žiadna zo slovenských spoločností podnikajúcich v oblasti lízingu nehnuteľností výšku poistného počas doby lízingu nemení. A nepomernou výhodou je, že ušetríte čas za vybavovanie administratívnych úkonov.

Opaeratívny lízing

Operatívny lízing je druhou alternatívou a viaže sa prevažne na účtovanie podľa medzinárodných účtovných štandardov, ktoré vám umožňujú uskutočniť uskutočniť mimosúvahovú „off-balance“ lízingovú transakciu. Tento typ lízingu je v podstate prenájom nehnuteľnosti, kde sa splátky stávajú vaším daňovým nákladom.

Operatívny leasing patrí k moderným a neustále sa inovujúcim formám užívania obchodných, prevádzkových, skladových a výrobných priestorov. Operatívny lízing vám ponúka tieto výhody:

V prvom rade nehnuteľnosť nebude figurovať v súvahe vašej firmy. Ďalšou výhodou je, že nehnuteľnosť môže byť aj inej osobe ako nájomcovi a doba operatívneho leasingu závisí od obchodnej dohody medzi vami a lízingovou spoločnosťou. Každá rovnomerná splátka nájomného je v plnej výške.

Zhrnutie



Pri lízingu nehnuteľností môžete využiť celý rad výhod, ktoré vám ponúka.

  • Lízing nehnuteľností vám môže ušetriť nezanedbateľnú časť vašich zdrojov, keďže platíte iba za používanie príslušnej nehnuteľnosti.
  • CAC LEASING vám na rozdiel od bánk umožňuje prefinancovať aj celú nehnuteľnosť.
  • Lízingová splátka je presne definovaná na celé obdobie trvania lízingovej zmluvy, čo vám môže značne uľahčiť plánovanie finančných tokov.
  • Prevod vlastníctva k nehnuteľnosti na začiatku lízingu resp. po jeho ukončení nie je daňovo zaťažený.
  • Pri operatívnom lízingu nemusíte vykazovať v pasívach záväzky vzniknuté z lízingového vzťahu, predmet lízingu vedie v bilancii lízingová spoločnosť.
  • Rýchle a flexibilné spracovanie žiadosti je samozrejmosťou, ktorá vám ušetrí mnoho drahocenného času.
  • Lízing nehnuteľností je pre vás oveľa prístupnejší ako úver z banky. Na podpísanie lízingovej zmluvy vám postačí len niekoľko dokumentov a minimum garancií. Ako garanciu na krytie potenciálneho rizika môžete použiť aj samotnú nehnuteľnosť, ktorá je predmetom lízingu.
  • Finančný lízing dokonca obsahuje aj opciu na kúpu prenajatej veci za symbolickú cenu.

Späť

Môžu esenciálne oleje zvyšovať kvalitu bývania - nehnutelnosti?

Súvisia nehnutelnosti a aromatické esenciálne oleje? Na prvý pohľad sa zdá, že tieto dva pojmy nemajú nič spoločné, no keď si predstavíte, že byt, dom, či chata, ale aj kancelársky priestor, garáž a pivnica sú miesta, kde sa pohybujú ľudia a trávia v nich prevažnú časť svojho života. Zároveň reality predstavujú významnú časť majetku ich vlastníkov a veľmi dobre uchovávajú svoju hodnotu. Toto všetko sú dôvody uvedomiť si, pri čom všetkom nám môžu napomáhať éterické oleje, tieto vzácne dary prírody, ak poznáme..

Vklad do katastra nehnutelnosti. Návrh na vklad nehnuteľnosti, priebeh procesu a ktoré dokumenty sú k nemu potrebné

Katastrálne konanie završuje proces prevodu vlastníckeho práva z prevádzajúceho na nadobúdateľa a je dôležitou časťou tohto procesu spolu s uzavretím samotnej scudzovacej zmluvy. Tento článok dá v tejto súvislosti podrobnú odpoveď na nasledovné otázky:   - Prečo je po uzavretí zmluvy potrebné ešte podať návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnutelnosti po kúpe nehnuteľnosti? - Čo musí obsahovať návrh na vklad a kam ho podať? - Aké prílohy musia byť k návrhu na vklad priložené? (skúsenosti z katastra nehnutelnosti..

Prístupová cesta k nehnutelnosti - predchádzanie problémom ohľadom nehnuteľnosti

Kúpa pozemku je úkon, ktorý si vyžaduje pozornosť a obozretnosť oboch zainteresovaných strán; je pomerne ľahké dopustiť sa chýb, ktoré sa spätne nedajú napraviť a ak prehliadneme isté skutočnosti, je možné nielen to, že vzniknú okolnosti, ktoré výrazne znížia cenu predmetného pozemku, ale i to, že vznikne patová situácia, výsledkom ktorej bude jeho nevyužiteľnosť, ktorá vyústi do následnej nepredajnosti. Bratislava ale aj iné mestá sú toho príkladom. Opäť teda platí, že je nutné zodpovedne preveriť nielen každý detail kúpnopredajnej zmluvy,..

Vývoj ponukových cien bytov za r. 2007, 2008, 2009, 2010, 2011 a 2012

Realitný portál TRH.sk pre svojich návštevníkov pripravil analýzu ponukových cien bytov za m2 pre okresy Bratislavy (BA I, BA II, BA III, BA IV a BA V) ako aj pre vybrané lokality z Bratislavy. Analýza je za obdobie rokov 2007, 2008, 2009, 2010, 2011 a 2012 (polročné údaje).Uvedené ceny sú ponukovými cenami za m2, ceny sú samozrejme očistené o extrémy. Kategória sledovaných bytov zahŕňa staršie byty ako aj novostavby.Podrobnejšie aktuálne štatistiky cien nehnuteľností. Okresy Bratislavy: Vybrané lokality z Bratislavy:..

Ako predísť podvodu pri podpise zmluvy o kúpe nehnutelnosti - prevencia rizika podvodu na nehnuteľnosti

V rámci každodenného života si mnohí z nás ani neuvedomujú, koľko zmlúv uzavrú za jediný deň. Stačí pritom ísť na nákup, odviesť sa hromadným dopravným prostriedkom, či taxíkom a pod. Popri všetkých týchto činnostiach boli uzavreté zmluvy, avšak bez osobitnej písomnej formy. Písomná forma je nevyhnutná najmä pre tie zmluvy, ktoré si vyžadujú z pohľadu zmluvných strán vyššiu mieru právnej istoty. Navyše aj priamo zákon pre niektoré zmluvy vyžaduje povinne písomnú formu, pričom typickým príkladom môžu byť zmluvy o prevode..

Občianska a trestná zodpovednosť za protiprávne obmedzovanie práv užívať nehnuteľnosť

„Každý má právo vlastniť majetok. Vlastnícke právo všetkých vlastníkov má rovnaký zákonný obsah a ochranu. Majetok nadobudnutý v rozpore s právnym poriadkom ochranu nepožíva. Dedenie sa zaručuje. Vlastníctvo zaväzuje. Nemožno ho zneužiť na ujmu práv iných a v rozpore so všeobecnými záujmami chránenými zákonom. Výkon vlastníckych práv nesmie poškodzovať ľudské zdravie, prírodu, kultúrne pamiatky a životné prostredie nad mieru ustanovenú zákonom.“ (Ústava Slovenskej republiky, článok 20 ods. 1 a 3)  V roku 1993 som uzavrela manželstvo..

Vznik nároku na províziu za sprostredkovanie predaja nehnutelnosti

Kedy vzniká realitnej kancelárii ako sprostredkovateľovi nárok na províziu za predaj nehnutelnosti? Podstata sprostredkovateľskej zmluvy spočíva v tom, že sprostredkovateľ obstará pre záujemcu uzavretie určitej zmluvy za odplatu. Pokiaľ ide konkrétne o sprostredkovanie predaja nehnutelnosti, zmluva, ktorej uzavretie sprostredkovateľ pre záujemcu obstaráva, je kúpnou zmluvou o prevode nehnutelnosti. Zákonné znenie podľa Občianskeho zákonníkaV zmysle ustanovenia § 774 Občianskeho zákonníka platí, že odmena (v praxi skôr označovaná..

Nárok na majetok pri dedení

 Moji rodičia sa rozviedli pred šiestimi rokmi. Otec je vlastníkom 4- izbového bytu v Piešťanoch a rodinného domu vo Veľkých Levároch. Pri našom poslednom rozhovore mi naznačil, že napísal závet, ktorým odkázal celý majetok svojej družke, s ktorou už asi dva roky žije v spomínanom byte v Piešťanoch. Mám nejaký nárok na otcov majetok aj v prípade, že ho chce celý odkázať svojej priateľke? Anna M., Veľké Leváre Vážená čitateľka, podľa ustanovení Občianskeho zákonníka máte ako potomok Vášho otca zaručený nárok na zákonný dedičský podiel,..

Prečo si vybrať open space kancelárie: nová teória activity-based workplace

Otvorené priestory kancelárií, ktoré minimalizujú možnosti vytvoriť si súkromné priestory, odstraňujú steny a dvere, sa v histórii prvýkrát uplatnili niekde v 50.-tych rokoch minulého storočia. Existoval na to dobrý dôvod: odborníci a vrcholoví manažéri predpokladali, že otvorené kancelárske pôdorysy majú tendenciu podporovať spoluprácu medzi zamestnancami, pretože nedostatok fyzických bariér podporuje zvýšenú interakciu. Svetové spoločnosti ako Google či Facebook plne podporujú teóriu open space. Idea sa stala hlavnou filozofiou..

Ceny nehnuteľností

Dom na predaj

Financovanie nehnutelnosti

Právnické a fyzické osoby, ktoré ku svojej činnosti potrebujú vyhovujúce priestory, majú v dnešnej dobe hneď niekoľko možností ako ich získať. Každá z nich obsahuje výhody, nevýhody a skryté riziká. Spomínanými možnosťami sú kúpa nehnuteľnosti za vlastné prostriedky, kúpa nehnuteľnosti s použitím bankového úveru, kúpa nehnuteľnosti na leasingové splátky alebo iba prenájom nehnuteľnosti na určitú dobu.Kúpa nehnuteľnosti verzus nájomKúpa nehnuteľnosti za vlastné prostriedky je klasická možnosť kalkulovania: “čo si môžem dovoliť za peniaze,..