Lízing nehnuteľností

Čo to vlastne je?
Začiatky
Odlišnosti od ostatných lízingových foriem
Ako to funguje v praxi.
Výhoda pre firmy
Prečo sa oplatí lízing nehnuteľností
Čo nám ponúkajú lízingové spoločnosti?
Produkty slovenských lízingových spoločností
Finančný a operatívny lízing
Zhrnutie

Skutočnosťou už aj na Slovensku je, že lízingové spoločnosti zarábajú peniaze na nehnuteľnostiach. Postup je absolútne totožný s lízingom napríklad áut. Zákazník nemá, alebo z rozličných dôvodov nechce poskytnúť celú sumu za kupovaný produkt a tak ho spoločnosť kúpi za neho a postupne od neho zinkasuje kompletnú čiastku plus, samozrejme, niečo navyše.

Čo to vlastne je?



Leasing nehnuteľností je produkt, ktorý je pomerne krátko na slovenskom trhu. Podľa slovenskej právnej úpravy leasing nehnuteľností je finančný prenájom, pod ktorým sa rozumie nájom nehnuteľností s dohodnutým právom kúpy prenajatých nehnuteľností, ak počas dohodnutej doby finančného prenájmu nájomca užíva prenajaté nehnuteľnosti za dohodnuté platby uhrádzané prenajímateľovi. Leasing nehnuteľností je príťažlivým spôsobom financovania, ktorý sklbuje výhody prenájmu a vlastníctva bez dopadu na úverové rámce zákazníka. Kapitál kupujúceho nebude dlhodobo viazaný, ale môže byť využitý aj na iné podnikateľské aktivity. Pevne dohodnuté splátky umožňujú stabilnú kalkulačnú bázu. Leasing v porovnaní s hypotékou prináša predovšetkým účtovné výhody. Prenajímaný objekt nie je vedený na klientovej súvahe, ale na podsúvahe. Takto sa zvyšuje klientova majetková výnosnosť bez vplyvu na pomer dlhu a kapitálu. Predajné transakcie a spätný prenájom dokonca umožnia vykázať skryté rezervy. Rôzne modely financovania, ktoré sú k dispozícii, umožnia klientom naplniť individuálne potreby. Zmluvu možno prispôsobiť klientovej individuálnej ekonomickej situácii a konkrétnym špecifikám jeho majetku. V neposlednom rade je zaujímavé skrátenie doby odpisovania majetku z dvadsať na dvanásť rokov.

Začiatky



Na úplnom začiatku sa však takýto produkt u nás nerozbiehal ľahko. Do roku 2004 jeho prudkému rozvoju bránilo dvojité zdanenie. Najskôr sa daň odvádzala pri obstaraní nehnuteľnosti, druhý raz pri prevode do vlastníctva zákazníka. Dnes sa už daň z prevodu a prechodu nehnuteľností neplatí a práve z tohto dôvodu sa za posledné dva roky dostal lízing nehnuteľností ako jeden zo spôsobov nadobúdania nehnuteľností na pozíciu, kde momentálne je. A prognózy hovoria, že postupom času sa ustáli na našom trhu ešte viac, pretože pokiaľ ho zatiaľ využívali najmä obrovské spoločnosti pri mnohomiliónových investíciách, banky robia všetko preto, aby lízing nehnuteľností bol atraktívny aj pre priemerne zarábajúcich ľudí.

Pravdou ale je, že nehnuteľnosti nadobudnuté formou lízingu u nás stále možno spočítať na prstoch niekoľkých rúk, na rozdiel od bežného lízingu áut.

Odlišnosti od ostatných lízingových foriem



Finančný prenájom nehnuteľností však má na rozdiel od lízingu osobných automobilov niekoľko odlišností. Hlavný rozdiel spočíva najmä v oblasti dotýkajúcej sa administratívnej stránky obchodu, ako aj vyššie sumy točiace sa v konkrétnom obchode.

Lízing nehnuteľností je v súčasnosti najvyužívanejší práve v oblasti priemyselných a logistických objektov. Sklady a úložné priestory sú lízingovými spoločnosťami vo všeobecnosti považované za využiteľnejšie ako napríklad administratívne priestory. V prípade kancelárskych budov sa podľa vyjadrení prenajímateľov nároky nájomcov menia rýchlejšie. Nie sme ale jediní. Podľa prieskumov európskej únie aj v ostatných krajinách dominujú sklady, za ktorými nasledujú priemyselné priestory. V niektorých štátoch sa ale do popredia dostáva aj lízing verejných budov, čo doposiaľ na Slovensku nie je veľmi v móde. Lízingové spoločnosti u nás sú ochotné financovať skôr spomínané kancelárske priestory, ako napríklad rekreačné objekty, tie totiž považujú za ešte rizikovejšie.

Lízing nehnuteľností je v porovnaní s lízingom ďalších predmetov približne asi na takej úrovni, ako keď sa začiatkom deväťdesiatych rokov na Slovensku rozbiehal lízing áut. Práve zrušenie dane z prevodu a prechodu nehnuteľností dáva spoločnostiam nádej, že lízing nehnuteľností sa na Slovensku postupne rozvinie. Určitú perspektívu do budúcnosti dáva prechod na medzinárodné účtovné podmienky. To sa môže pozitívne odraziť vo zvýšenom záujme o operatívny lízig. Tento totiž firmám a spoločnostiam umožňuje na podnikanie využívať aj majetok, ktorý nevlastní a týmto spôsobom si tak spoločnosť vlastne zlepšuje svoju obchodnú bilanciu.

S lízingom nehnuteľností zatiaľ u nás neoperujú všetky lízingové spoločnosti. Najväčšie skúsenosti s nimi má CAC Leasing, a.s. Bratislava a Tatra leasing. Trh totiž podľa názoru viacerých spoločností je síce dosť veľký, ale počet vhodných objektov však nedosahuje optimálne množstvo potrebných na tento druh obchodu. Za vhodné objekty sa totiž považujú pomerne nové budovy, ktoré sú nájmovo ziskové. Trh s lízingom nehnuteľností u nás teda v podstate realizujú spoločnosti, ktoré majú zahraničné zastúpenie.

Ako to funguje v praxi.



Presne ako u lízingu áut. Zákazník príde do lízingovej spoločnosti, predstaví nehnuteľnosť a v prípade záujmu spoločnosti sa dohodnú na obchodných podmienkach. Lízingovka odkúpi nehnuteľnosť a ponúkne klientovi úrokovú sadzbu, samozrejme zvýšenú o prirážku. Mnohí záujemci o lízing práve túto prirážku považujú za niečo znevýhodňujúce. Lízingové spoločnosti však tvrdia, že prirážka je na rovnakej úrovni, ako keď si zrátate všetky sumy okolo bankového úveru. Tvrdia totiž, že ceny, konkurenčné tým, ktoré ponúkajú banky, si môžu dovoliť z dôvodu, že do úplného splatenia zostávajú majiteľmi nehnuteľnosti.

Výhoda pre firmy



Ak porovnáme klasický úver od banky a lízing, možno tu nájsť pre firmy istú výhodu. V prípade lízingu možno majetok rýchlejšie odpisovať ako pri bežnom obstarávaní. Usporiť takto možno až niekoľko miliónov, kde samotná výška úspor závisí od hodnoty majetku.

Pred zmenou zákonov týkajúcich sa nehnuteľností bola minimálna doba odpisovania dvadsať rokov, teraz sa skrátila na dvanásť rokov. Toto zrýchlené odpisovanie dáva firmám možnosť naozaj ušetriť. Lízingové spoločnosti však neposkytnú lízing nehnuteľnosti každému. O poskytnutí lízingu rozhoduje najmä bonita.

Klienti však získavajú aj ďalšie výhody. Lízingová spoločnosť, ako majiteľ budovy, je totiž povinná sa starať o budovu, zabezpečovať všetok právny servis, ako aj poistenie.

Prečo sa oplatí lízing nehnuteľností



Oproti minulým rokom v oblasti využívania a poskytovania lízingu nastalo niekoľko legislatívnych zmien, o ktorých možno povedať, že jeho využívanie zvýhodňujú. Najvýraznejšie zmeny v zákonoch týkajúcich sa nehnuteľností sú platné od 1. januára minulého roka.

Najväčšiu zmenu v oblasti využívania a poskytovania lízingu spôsobila novela zákona o dani z príjmov. Ide najmä o úpravu súvisiacu so zmenou zákona o účtovníctve pochádzajúcu z roku 2004. Z tejto zmeny vyplýva, že od januára minulého roka účtuje o predmete lízingu nájomca, teda zákazník lízingovej spoločnosti. Do tohto času tak robila lízingová spoločnosť. Možno teda povedať, že majetok síce zostáva vo vlastníctve „lízingovky“, v aktívach však s ním pracuje nájomca.

Zmena nastala aj v oblasti účtovania úroku. Od roka 2004 roka sa o ňom účtuje samostatne, dovtedy bol súčasťou nájomného.

Nájomca majetok zároveň odpisuje. Odpisy sú takisto vo sfére lízingu pomerne novo zavedenou záležitosťou. Na základe nedávnych legislatívnych zmien odpisy nahradili dovtedajšie nájomné.

Ďalší zákon, ktorý súvisí s lízingom, zákon o prevode a prechode nehnuteľností, je od januára minulého roka zrušený. V praxi sa okrem iného očakáva, že zvýhodní lízing nehnuteľností.

Čo nám ponúkajú lízingové spoločnosti?



V súčasnosti už každá väčšia lízingová a banková spoločnosť zastrešuje vo svojom portfóliu aj lízing nehnuteľností. Bankám však chýba dostatok skúseností, preto zatiaľ väčšina z nich investuje iba do lízingu megaobchodov, kde sa prelievajú mnohomiliónové investície.

Posledné roky po od stránení spomínaných daňových a účtovných bariér a pri doterajšom ekonomickom raste našej malej krajiny ukazovatele hovoria v prospech takejto formy nadobudnutia nehnuteľností. Iba vlani bol podiel lízingu nehnuteľností jedna desatina z celkového koláča na celom trhu lízingu. Hovoríme tu približne o piatich miliardách korún. Vedú klienti z odvetvia priemyslu, stavebníctva a služieb a priemyselné a obchodné objekty.

V minulom roku uzatvorili všetky slovenské lízingové spločnosti spolu sedemdesiat zmlúv. Ak by sme tieto financie prepočítali na vozidlá, boli by to desiatky tisíc kontraktov. Najlepšie si počínali Immorent Slovensko, patriaci do skupiny Erste Bank. Vlani prekonal vlastný plán, pretože chcel uzatvoriť zmluvy v hodnote pol druha až dve miliardy korún. Napokon sa zastavil až na bezmála 2,2 miliardy korún v nových zmluvách. Popri zahraničných gigantických spoločnostiach sa ale presadili aj menšie slovenské podniky. Na druhom mieste vlani skončil CAC Leasing, pod ktorý sa v roku 2004 začlenila dovtedy samostatná firma HVB Leasing Real Estate Bratislava a medzi hráčov s dobrým výsledkom sa zaradil aj Tatra leasing.

V nasledujúcich riadkoch sa budeme venovať práve produktom posledných dvoch spomínaných firiem.

Produkty slovenských lízingových spoločností



Firmy ako CAC Leasing a Tatra leasing ponúkajú samozrejme vo svojom portfóliu aj poradenstvo, kde vám pracovník spoločnosti presne odporučí formu obchodu, ktorá vašej momentálnej situácii najviac vyhovuje. Nie je ale na škodu, ak sa predtým poradíte aj s odborníkom, ktorý nepatrí do konkrétnej firmy. V žiadnom prípade sa vám nebudú snažiť poradiť zle, ale jednoducho vykreslia produkt spoločnosti ako najviac vyhovujúci, čo sa často nezakladá na pravde, pretože môžete u konkurencie nájsť lízing šitý akoby vám na mieru.

Firmy teda odporučia a zabezpečia väčšinou viaceré možnosti riešenia vašej situácie. Produkty sa týkajú prefinancovania výstavby novej budovy, obstarania a rekonštrukcie nehnuteľnosti v zornom poli vášho záujmu, alebo v rámci spätného lízingu odkúpenia vašej nehnuteľnosti a jej následného spätného prenajatia.

Služby okolo lízingu nehnuteľností sa týkajú samozrejme aj celého spektra doplnkových služieb. Sú nimi napríklad spolupráca pri výbere nehnuteľnosti, jej kvalifikované overenie a ohodnotenie, koordinácia zmluvnej dokumentácie a právnych postupov týkajúcich sa lízingovej transakcie, profesionálny prehľad projektových nákladov a ich kontrola, organizácia plánovacích, inžinierskych a stavebných prác, kontrola termínov, sledovanie stavebného prístupu a technický dozor a zabezpečenie poistných podmienok.

Finančný a operatívny lízing



Finančný lízing

Na internetových stránkach obidvoch spoločností sa dočítate o dvoch formách lízingu nehnuteľností. O finančnom a operatívnom. Pri finančnom lízingu je lízingová spoločnosť ako prenajímateľ vlastníkom nehnuteľnosti a zákazník ako nájomca sa stane jej ekonomickým vlastníkom. To znamená, že nehnuteľnosť môže klient viesť vo svojom účtovníctve a odpísať ju už za dvanásť rokov.

Tento lízing patrí zatiaľ k málo využívaným. Vďaka nemu však klient môže odpísať majetok rýchlejšie ako pri obstaraní v hotovosti, na úver, či na splátky. Predmet lízingu je väčšinou poistený automaticky ihneď pri podpise lízingovej zmluvy. Spomínané spoločnosti väčšinou spolupracujú s poisťovňami, takže ak predpokladáte problémy, tak by nemali vzniknúť. Podľa našich zistení žiadna zo slovenských spoločností podnikajúcich v oblasti lízingu nehnuteľností výšku poistného počas doby lízingu nemení. A nepomernou výhodou je, že ušetríte čas za vybavovanie administratívnych úkonov.

Opaeratívny lízing

Operatívny lízing je druhou alternatívou a viaže sa prevažne na účtovanie podľa medzinárodných účtovných štandardov, ktoré vám umožňujú uskutočniť uskutočniť mimosúvahovú „off-balance“ lízingovú transakciu. Tento typ lízingu je v podstate prenájom nehnuteľnosti, kde sa splátky stávajú vaším daňovým nákladom.

Operatívny leasing patrí k moderným a neustále sa inovujúcim formám užívania obchodných, prevádzkových, skladových a výrobných priestorov. Operatívny lízing vám ponúka tieto výhody:

V prvom rade nehnuteľnosť nebude figurovať v súvahe vašej firmy. Ďalšou výhodou je, že nehnuteľnosť môže byť aj inej osobe ako nájomcovi a doba operatívneho leasingu závisí od obchodnej dohody medzi vami a lízingovou spoločnosťou. Každá rovnomerná splátka nájomného je v plnej výške.

Zhrnutie



Pri lízingu nehnuteľností môžete využiť celý rad výhod, ktoré vám ponúka.

  • Lízing nehnuteľností vám môže ušetriť nezanedbateľnú časť vašich zdrojov, keďže platíte iba za používanie príslušnej nehnuteľnosti.
  • CAC LEASING vám na rozdiel od bánk umožňuje prefinancovať aj celú nehnuteľnosť.
  • Lízingová splátka je presne definovaná na celé obdobie trvania lízingovej zmluvy, čo vám môže značne uľahčiť plánovanie finančných tokov.
  • Prevod vlastníctva k nehnuteľnosti na začiatku lízingu resp. po jeho ukončení nie je daňovo zaťažený.
  • Pri operatívnom lízingu nemusíte vykazovať v pasívach záväzky vzniknuté z lízingového vzťahu, predmet lízingu vedie v bilancii lízingová spoločnosť.
  • Rýchle a flexibilné spracovanie žiadosti je samozrejmosťou, ktorá vám ušetrí mnoho drahocenného času.
  • Lízing nehnuteľností je pre vás oveľa prístupnejší ako úver z banky. Na podpísanie lízingovej zmluvy vám postačí len niekoľko dokumentov a minimum garancií. Ako garanciu na krytie potenciálneho rizika môžete použiť aj samotnú nehnuteľnosť, ktorá je predmetom lízingu.
  • Finančný lízing dokonca obsahuje aj opciu na kúpu prenajatej veci za symbolickú cenu.

Späť

Novinky v prenájme nehnuteľností

Prenájom nehnuteľností je pre mnohých vlastníkov bytov či rodinných domov celkom slušným vedľajším príjmom do rodinného rozpočtu. Nie je žiadnym tajomstvom, že Slováci sú v tomto ohľadne celkom podnikavým národom. A keďže tam, kde sa dajú zarobiť celkom slušné peniaze, ide akosi ruka v ruke aj časté neplnenie si daňovej povinnosti. Aj kvôli tomuto nešváru pripravilo Daňové riaditeľstvo Slovenskej republiky (DR SR) novinky, ktoré by mali platiť od budúceho roka 2010. Daňová povinnosť Daňová povinnosť je slovné spojenie, pri ktorom spozornie snáď..

Kancelárske priestory

Kancelárske priestory sú pre väčšinu z nás miestom, kde trávime podstatnú časť dňa. Za dlhé roky prešli kancelárie a ich vybavenie značným vývojom. Od staručkých zastrčených miestností s písacím strojom a zatuchnutým popolníkom, až po moderný open space s klimatizáciou a mierne hučiacimi monitormi z počítačov. Aké sú hlavné trendy v tejto oblasti, si povieme v nasledujúcich riadkoch. Od parkiet až po open space Už dávno sú preč časy, keď kanceláriám na Slovensku dominovali dve veci, po prvé to boli elektrické rýchlovariče na kávu a praskajúce..

Dlhodobý prenájom nehnuteľní

Prenájom bytovPrenájom nehnuteľností - slovenská legislatívaPovinnosti a právaPrenájom rodinných domovChaty a rekreačné apartmányKancelárske priestoryDevelovperstvo a jeho významNákupné centrá a skladové priestory Dlhodobý prenájom nehnuteľností je už v dnešnej dobe pomerne bežný pojem pre každého človeka. Prenajímajú sa byty, rodinné domy, chaty a chalupy, ale tiež kancelárie, obchodné a skladové priestory. Bez obmedzenia je možné prenajať každú nehnuteľnosť v osobnom vlastníctve. Rozdiel je v prenajímaní nehnuteľností vo vlastníctve družstva...

Spotrebiteľské zmluvy a otázka zabezpečovacieho prevodu práva k nehnuteľnosti

Novelizácia Občianskeho zákonníka účinná od 1. januára 2008 vykonaná na základe zákona č. 568/2007 Z. z., ktorý zmenil a doplnil okrem iných zákon č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách a zákon SNR č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení neskorších predpisov a o zmene a doplnení niektorých zákonov (ďalej v texte len „novela Občianskeho zákonníka" alebo len „novela") sa dotkla aj obsahu právnej úpravy spotrebiteľských zmlúv, medzi ktoré patria aj zmluvy o poskytnutí peňažných prostriedkov a v ktorých..

Smernica č. 2008/122/ES a náležitosti timesharingovej zmluvy

Minulým článkom sme započali miniseriál týkajúci sa otázok tzv. timesharingových vzťahov, teda vzťahov založených timesharingovými zmluvami. Ako už bolo povedané, timesharing je inštitút alebo obchodný produkt spojený s dovolenkovými pobytmi v hotelových a iných ubytovacích zariadeniach, ktoré si občan prenajíma na určité vymedzené časové obdobie počas kalendárneho roka, a to na obdobie niekoľkých rokov. Jedná sa o osobitný druh nájmu v kombinácii s kúpou. Smernica č. 2008/122/ES Smernica č. 2008/122/ES o ochrane spotrebiteľa vo vzťahu k niektorým..

Občianske spolužitie - susedské vzťahy v praxi

Chcela by som sa spýtať na otázku spolunažívania vlastníkov bytov. Bývam na prvom poschodí a podo mnou prenajíma vlastníčka byt, v ktorom sú dvaja fajčiari, tí sa však rozhodli fajčiť v priestoroch WC čím sa rozširuje dymový smrad do môjho bytu/nakoľko dym stúpa hore a nie sú ochotní zapnúť ani ventilátor. Mám napáchnutú kúpeľňu, WC aj chodbu nakoľko sa tento dym ďalej nepohybuje a vetranie týchto priestorov je problematické a možné jedine tým, že otvorím vchodové dvere. Je možné niečo podniknúť v tejto veci napr. cez zákon o ochrane nefajčiarov?..

Ako financovať kúpu bytu v novostavbe

Podmienky určuje developerPoradenstvo v bankeHypotéka v skratke Záujemca o kúpu bytu v novostavbe má na výber niekoľko možností jej financovania. Kým pri kúpe starého bytu vyžadujú majitelia väčšinou peniaze v hotovosti, novostavbu možno zvyčajne financovať - kúpiť prostredníctvom úveru.Najčastejšie využívané možnosti sú stavebné sporenie, hypotekárny úver, prípadne ich kombinácia. Možná je aj ich kombinácia so spotrebným úverom. Výber spôsobu financovania podmieňuje predovšetkým to, aké podmienky pri kúpe bytu určí developerská spoločnosť. Iná..

Ako bezpečne platiť pri kúpe nehnutelnosti a aké riziká hrozia pri platení hotovosťou za nehnuteľnosti?

Kúpa nehnutelnosti predstavuje z pohľadu bežného človeka pomerne zásadný krok. Ceny nehnuteľností sa totiž pohybujú v desiatkach, niekedy až stovkách tisícoch eur, a preto je na mieste zachovať čo najvyššiu možnú mieru opatrnosti s úhradou kúpnej ceny. Pre zachovanie spomenutej opatrnosti je pritom nevyhnutné poznať aspoň základné princípy prevodu nehnuteľnosti.   Prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti Kúpa nehnuteľnosti sa realizuje na základe kúpnej zmluvy, avšak samotný podpis kúpnej zmluvy ešte neznamená nadobudnutie..

Výhody a nevýhody stavebného sporenia

 Pri dnešných finančných pomeroch v spoločnosti je v tejto problematike jasné, že nasporiť na byty pre dve alebo tri deti je v priemernej rodine vecou nie ťažkou, ale nemožnou; na druhej strane by však všetci rodičia veľmi radi zabezpečili svojich potomkov najmä po tejto stránke, aby mali pri štarte do samostatného života vlastnú strechu nad hlavou. Keďže však "odkladaním pod vankúš" nemajú šancu tento problém vyriešiť, mnohí siahajú po produkte vyvinutom presne na tento účel - stavebnému sporeniu. Je už takmer samozrejmosťou, že sa takýto..