Vývoj cien bytov v Bratislave v roku 2008

Skoro každého, ktorý či už má byt alebo si ho ešte len plánuje obstarať, zaujíma vývoj cien bytov a hlavne prognóza do budúcnosti. Prvé sa dá ukázať na základe zozbieraných údajov, druhé sa dá v súčasnosti len veľmi obtiažne predpovedať.

Pozrime sa teda, čo sa na trhu s bratislavskými bytmi dialo od januára 2008 po čiastočnom cca mesačnom (vianočnom) útlme, ktorý nastal po zatiaľ najväčšom realitnom boome na Slovensku v jeseni 2007, kedy boli ceny za meter štvorcový starých bytov v hlavnom meste drahšie ako ceny za meter štvorcový v novostavbách.

Realitný boom v roku 2007

Všetci by sme sa mali z danej situácie poučiť.Trh s nehnuteľnosťami bol v roku 2007 umelo ohýbaný hlavne „ziskuchtivými“ majiteľmi bytov, ktorí pýtali nehorázne sumy za svoje byty, ako aj niektorými maklérmi realitných kancelárií, ktorí či už v médiách „hecovali“ kupujúcich strašením z príchodu eura alebo nedokázali spacifikovať predávajúcich, aby primerane ocenili svoje nehnuteľnosti. Svojou troškou prispeli aj kupujúci, ktorí nerozvážne brali všetko čo bolo voľné a nepozerali sa reálne do budúcnosti. A v neposlednom rade k tejto situácii na trhu prispeli svojou troškou aj banky, ktoré poskytovali hypotéky pomaly skoro každému.

Stav od januára 2008

Vývoj cien bytov od januára 2008 bol poznačený viacerými zmenami. Po Vianociach ľudia čakali čo bude, t.j. ponukové ceny zostali stáť, ale dopyt začal pomaly zamŕzať. Stav dospel k skoro úplnému zastaveniu predaja starých bytov v marci, novostavby v tom čase ešte boli na tom lepšie, keďže tá malá skupinka, ktorá chcela kupovať radšej zvolila novostavbu ako starý byt. Následne v marci začali niektorí makléri dávať vyhlásenia v médiách o zvyšovaní cien priam o 20 % do konca roka a následne po prijatí eura o ďalšie percentá. Tento tlak médií opäť dočasne zvýšil ceny niektorých starých nehnuteľností. Po našom neustálom upozorňovaní printových médií (ktoré uverejňovali tieto vyhlásenia), na nezmyselnosť týchto vyhlásení, ako aj daného stavu na trhu, sa pričinením aj nášho časopisu podarilo otočiť vývoj cien starých nehnuteľností v Bratislave na ozdravnú klesajúcu tendenciu. Predaj bytov sa v letných mesiacoch skoro úplne zastavil. Tento stav je mimochodom úplne v poriadku, keďže aj po iné roky sa v lete znížili predaje na minimum (každý radšej myslí na dovolenku a problémy si necháva na jeseň), v stave útlmu sa na dané obdobie trh úplne zastaví. Avšak už začiatkom augusta som mala informácie, že v septembri niektorí ľudia plánovali ceny zvýšiť a dávali aj takéto signály na verejnosť, avšak môžem konštatovať, že ceny bytov vo všeobecnosti klesajú a klesajú dokonca aj ceny niektorých novostavieb. Ak sa vyskytujú mierne nárasty cien v jednotlivých lokalitách, je to spôsobené vyšším množstvom menších bytov v ponuke, ktoré však majú vyššiu cenu za meter štvorcový ako 3-4 izbové byty. Vo všeobecnosti platí, že čím menší byt, tým je cena na meter štvorcový vyššia a naopak pri troj a viac izbových bytoch cena za meter štvorcový klesá. Je preto potrebné brať dané čísla ako stredný cca 80 percentný priemer ponuky. Avšak najdôležitejšia pre stanovenie ceny je stále lokalita. Naše uvedené analýzy sú robené z údajov za bratislavské okresy. V budúcnosti prinesieme analýzu aj za jednotlivé lokality. V súčasnosti má každý záujemca možnosť pozrieť si priemerné ceny všetkých nehnuteľností v cenových mapách na stránke www.trh.sk, kde sú nielen ceny z Bratislavy ale aj z celého Slovenska a cenové vývoje sú aj pre rodinné domy aj pre pozemky.

Vývoj cien bytov v Bratislave

Cena starých bytov v Starom meste (graf 01) je najustálenejšia a drží sa v cenovom pásme medzi 70-85 tis. Sk/m2 v závislosti od atraktivity a kvality bytu. Ceny novostavieb sa držia okolo 90-130 tis. Sk/m2 v lokalitách okolo Slavína a Horského parku. 

Graf č.1

Ceny novostavieb na nábreží sa pohybujú nad touto úrovňou, naopak paradoxne často ceny v skutočnom centre Bratislavy sa pohybujú pod touto úrovňou. Staré byty v II. bratislavskom okrese (graf 02) od januára v podstate neprekročili cenu 65 tis. Sk/m2 a od júna pozorujeme postupný pokles ceny na cca 60 tis. Sk/m2. 

Graf č.2

Zníženie cien novostavieb v II. okrese na úroveň okolo 70 tis. Sk/m2 je hlavne spôsobené tým, že v súčasnosti sa veľa bytov v tejto lokalite už dokončuje alebo je dokončených a zostatkové byty v novostavbách sa preceňujú, t.j. znižujú cenu, v dôsledku dopredaja. Naviac nové projekty vo vyššom štandarde sa ešte nedostali do predaja. Inak ceny novostavieb sa v priemere v danej lokalite pohybujú okolo 67-80 tis. Sk/m2. Ceny starých bytov sa v III. mestskej časti (graf 03) držia v rozmedzí 65-75 tis. Sk/m2 v Novom Meste a 55-65 tis. Sk/m2 v častiach Rača a Vajnory. 

Graf č.3

Priemerná cena v III. bratislavskom okrese sa preto drží úrovne okolo 64-65 tis. Sk/m2. Napriek tomu od januára ceny starých bytov v priemere klesli o skoro 8 tis. Sk/m2. Pri novostavbách je to podobné, ceny si v Novom Meste často držia úroveň okolo 110 tis. Sk/m2, ceny v ostatnej časti sú v rozpätí 66-75 tis. Sk/m2 v závislosti od izbovitosti bytu. Staré byty v IV. bratislavskom okrese (graf 04) majú mierny pokles, keď od januára do apríla stúpli cca o 4 tis. Sk/m2, ale následne poklesli až o 7-8 tis. Sk/m2 a v súčasnosti sa nachádzajú na úrovni cca 55-56 tis. Sk/m2. 

Graf č.4

Novostavby v IV. okrese si držia ceny v rozmedzí 72-85 tis. Sk/m2, ale aj tu badať pokles ceny od konca júna o cca 5 tis. Sk/m2 na súčasných niečo vyše 73 tis. Sk/m2. Ceny starých bytov v V. okrese (graf 05) po približne 6 mesačnej dobe, kedy si udržali cenu okolo 65-60 tis. Sk/m2, zažívajú rýchlejší pokles ceny ako v iných mestských častiach a v súčasnosti sa cena starších bytov hýbe na úrovni 53 tis. Sk/m2.

Graf č.5

Ceny novostavieb sa do mája pohybovali na úrovni do 65 tis. Sk/m2, neskôr však do ponuky prišli byty vo vyššom štandarde, ktoré zdvihli cenu v závislosti od kvality bytov na 70-80 tis. Sk/m2. Z grafu 06, v ktorom je zachytená celá Bratislava vyplýva, že najlacnejšie byty sú v súčasnosti staré byty v V. okrese, za nimi nasleduje IV. okres a II. okres. Ceny novostavieb v V. okrese sú dokonca lacnejšie ako staré byty v III. a I. okrese.

Ako ďalej?

Je v súčasnosti dobré investovať do nehnuteľností? Oplatí sa kúpiť byt teraz alebo až po januári 2009? Radšej veľký, alebo malý byt? To sú otázky ktoré sa na mňa sypú skoro všade, kde vstúpim. Na daný problém sa nedá jednoducho a jednoznačne odpovedať. Základ odpovede je zhrnutý v nasledovných bodoch:

1. ceny starých bytov nemôžu byť drahšie ako ceny novostavieb;

 

2. doteraz boli v ponuke novostavieb prevažne byty vo vyššom štandarde, ak developeri vypustia na trh naraz veľké množstvo nových v nižšom strednom štandarde, je otázne, čo sa potom stane s cenami panelákových bytov, rozhodujúca bude zrejme lokalita;

3. ak daná lokalita nemá priestor na novúvýstavbu, bude vždy atraktívna a cenystarých bytov neklesnú tak výrazne ako inde;

4. určité „adresy“ nestratia nikdy na cene,naproti tomu určité nové výstavby napriek super reklame nikdy „adresou“ nebudú;

5. mladých ľudí, hľadajúcich bývanie bude vždy dosť, avšak financie na veľké byty táto skupina nemá;

6. po hypotekárnej a finančnej kríze v USA bude nedostatok peňazí medzi bankami, t.j. hypotéky už nebudú tak ľahko dostupné a navyše zdražejú.

Takže ak máte možnosť kúpiť relatívne za dobrý peniaz aj starý byt v lokalitách ako je centrum Starého Mesta, stará Karlova Ves, Lamač, okolie Račianskeho a Trnavského mýta, neváhajte a kupujte. Ale ak Vám niekto v súčasnosti ponúkne napr. starý byt v okolí Šancovej, pôvodný, bez výťahu a pod strechou za cca 100 tis. Sk za meter štvorcový, určite neurobíte dobrý obchod.

Graf č.6

Viac informácií sa dozviete

v relácii TA3 REALITY

vysielanej v piatok 3.10.2008 o 20:45.


Späť

Úskalia pri predaji rodinného domu

Faktory ovplyvňujúce cenu nehnuteľnostiOblasť, prostredieDopravná dostupnosť a inžinierske sieteAko môžu inžinierske siete ovplyvniť cenu?Prístup na pozemokStav vašej stavbyZapojiť do predaja realitnú kanceláriu? Ako postupovať?Na čo si treba dať najviac pozor? Ceny nehnuteľností u nás stagnujú. Podobne ako všade inde. Nie je to nič zarážajúce, aj keď sa po všetkých integračných procesoch, ktorými naša krajina za posledné roky prešla, predpokladal úplne opačný proces. Takže ako dom čo najvýhodnejšie predať? Kde sú výhody realitnej kancelárie? A ako..

Problémy pri napojení sa na inžinierske siete

Ak sa rozhodnete nad stavbou vlastného rodinného domu, poviete si, že základom je vybrať si dobrú lokalitu s dispozične riešeným stavebným pozemkom. Po tomto kroku by sa už nič vážne nemalo stať a jedinou starosťou by mala byť len samotná výstavba vášho domu. Lenže človek mieni a život mení. Problémy totiž môžu nastať už pri samotnom pripájaní sa na inžinierske siete. Nemusí ísť pritom o technický problém, ale vyslovene susedský. Aké konkrétne nepríjemné situácie vám môže priniesť realita, si povieme v nasledujúcich riadkoch. Predstavte si,..

Živnostník a hypotekárny úver

Úvery z bankových inštitúcií sú v dnešnej dobe jednou z najčastejších a najobľúbenejších foriem ako si prefinancovať vlastné bývanie. Stále stúpajúce ceny nehnuteľností majú za následok, že len málokto si môže nové bývanie financovať z vlastných zdrojov. Zo širokého spektra bankových služieb si už dnes  na Slovensku vyberie takmer každý. Spotrebné, bezúčelové, hypotekárne – výber úverov je skutočne široký, stačí si len správne vybrať. Nad akým úverom však môžu rozmýšľať živnostníci, na čo ho môžu použiť a čo je k jeho vybaveniu..

Spoločná kúpa bytu

 Žijeme spolu ako druh a družka už niekoľko rokov a máme v úmysle kúpiť si spoločne byt. Ako naformulovať kúpnu zmluvu? Čo sa stane s bytom, keď uzavrieme manželstvo? Pavol K. a Mária M., BratislavaPokiaľ nie ste manželmi, môžete nadobudnúť byt len do podielového spoluvlastníctva. V takom prípade je potrebné uzatvoriť kúpnu zmluvu, ktorá musí obsahovať náležitosti uvedené v zákone o vlastníctve bytov a nebytových priestorov s tým, že obaja budete uvedení na strane kupujúcich. V kúpnej zmluve by mali byť určené vaše spoluvlastnícke podiely na nadobúdanom..

Založenie spoločenstva vlastníkov

Pán Lasák. Dovoľujeme si vás touto cestou požiadať o poskytnutie informácie k založeniu bytového spoločenstva. Náš bytový dom je spravovaný správcom na základe zmluvy, ktorú sme s ním uzatvorili po odkúpení bytov do osobného vlastníctva v roku 1999. Zanikne správcovstvo vznikom spoločenstva automaticky alebo je nutná výpoveď vlastníkov bytov a nebytových priestorov? Ak je nutná výpoveď, čo všetko musí táto obsahovať? Za vlastníkov bytov ..

Prevod vlastníctva bytu a poplatková povinnosť

 V roku 2003 sme sa s manželom rozhodli odkúpiť do osobného vlastníctva obecný byt, v ktorom sme ako nájomníci bývali od roku 1974. Odpredaj bytu sa uskutočnil medzi nami a mestskou časťou prostredníctvom správcovskej spoločnosti, ktorá od nás požadovala peňažné úhrady v súvislosti s poplatkami spojenými s vkladom nášho vlastníctva do katastra nehnuteľností, ďalej manipulačný poplatok za vyhotovenie zmluvy a ešte i poplatok za zmluvu o výkone správy, išlo o sumu vo výške cca 7.000 Sk. Neskôr som sa od známej dozvedela, že časť týchto poplatkov sme..

Daň z nehnuteľností

Čo je to daň z nehnuteľností?Vyrubenie daneKto je to daňovník?Predmet daneVýška sadzby daneNovinkyProblematika dane z nehnuteľností je upravená v zákone č.582/2004 Z. z.o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady (ďalej len "zákon"). V podstate sa teda už tri roky zachováva v pôvodnom stave. Každý rok sa ale dejú jemné úpravy.Čo je to daň z nehnuteľností?  Zákon rozlišuje 3 druhy dane z nehnuteľností:daň z pozemkov,daň zo stavieb,a daň z bytov (kam patria pre účely dane i nebytové priestory v bytovom..

Problémy s hypotékou?

Problém je na sveteKeď musí zasiahnuť bankaBanky znižujú úrokové sadzby   Nie je nič ľahšie. Jednoduchá cesta k bývaniu. Stačí len prísť. Riešenie ušité priamo na mieru. To sú len niektoré reklamné slogany, ktoré nás tak často oslovujú a pútajú našu pozornosť na rôzne produkty vedúce k vlastnému bývaniu.Spôsobov, ciest a produktov vedúcich k vlastnému bývaniu je v dnešnej dobe a situácii na trhu skutočne mnoho. Pritom nemusí ísť bezpodmienečne len o získanie nového bytu či domu, ale aj napríklad o kúpu zariadenia, stavbu garáže či bazénu,..

Stavebné sporenie

Stavebné sporeniePrincíp a priebehVýhodyDôležité pojmyStavebné sporenie je dnes jedným z najefektívnejších nástrojov financovania bytovej výstavby nielen vo vyspelých západoeurópskych ekonomikách ale aj u nás. Prvým oficiálnym dňom, počas ktorého začala Prvá stavebná sporiteľňa, a. s., vykonávať svoju činnosť, bol 16. november 1992. Prvá stavebná sporiteľňa a. s., bola prvou špecializovanou bankou tohto druhu v strednej a východnej Európe. Založili ju tri renomované európske bankové domy: Slovenská štátna sporiteľňa, š.p.ú. (v súčasnosti Slovenská..


Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.