Vývoj cien bytov v Bratislave v roku 2008

Skoro každého, ktorý či už má byt alebo si ho ešte len plánuje obstarať, zaujíma vývoj cien bytov a hlavne prognóza do budúcnosti. Prvé sa dá ukázať na základe zozbieraných údajov, druhé sa dá v súčasnosti len veľmi obtiažne predpovedať.

Pozrime sa teda, čo sa na trhu s bratislavskými bytmi dialo od januára 2008 po čiastočnom cca mesačnom (vianočnom) útlme, ktorý nastal po zatiaľ najväčšom realitnom boome na Slovensku v jeseni 2007, kedy boli ceny za meter štvorcový starých bytov v hlavnom meste drahšie ako ceny za meter štvorcový v novostavbách.

Realitný boom v roku 2007

Všetci by sme sa mali z danej situácie poučiť.Trh s nehnuteľnosťami bol v roku 2007 umelo ohýbaný hlavne „ziskuchtivými“ majiteľmi bytov, ktorí pýtali nehorázne sumy za svoje byty, ako aj niektorými maklérmi realitných kancelárií, ktorí či už v médiách „hecovali“ kupujúcich strašením z príchodu eura alebo nedokázali spacifikovať predávajúcich, aby primerane ocenili svoje nehnuteľnosti. Svojou troškou prispeli aj kupujúci, ktorí nerozvážne brali všetko čo bolo voľné a nepozerali sa reálne do budúcnosti. A v neposlednom rade k tejto situácii na trhu prispeli svojou troškou aj banky, ktoré poskytovali hypotéky pomaly skoro každému.

Stav od januára 2008

Vývoj cien bytov od januára 2008 bol poznačený viacerými zmenami. Po Vianociach ľudia čakali čo bude, t.j. ponukové ceny zostali stáť, ale dopyt začal pomaly zamŕzať. Stav dospel k skoro úplnému zastaveniu predaja starých bytov v marci, novostavby v tom čase ešte boli na tom lepšie, keďže tá malá skupinka, ktorá chcela kupovať radšej zvolila novostavbu ako starý byt. Následne v marci začali niektorí makléri dávať vyhlásenia v médiách o zvyšovaní cien priam o 20 % do konca roka a následne po prijatí eura o ďalšie percentá. Tento tlak médií opäť dočasne zvýšil ceny niektorých starých nehnuteľností. Po našom neustálom upozorňovaní printových médií (ktoré uverejňovali tieto vyhlásenia), na nezmyselnosť týchto vyhlásení, ako aj daného stavu na trhu, sa pričinením aj nášho časopisu podarilo otočiť vývoj cien starých nehnuteľností v Bratislave na ozdravnú klesajúcu tendenciu. Predaj bytov sa v letných mesiacoch skoro úplne zastavil. Tento stav je mimochodom úplne v poriadku, keďže aj po iné roky sa v lete znížili predaje na minimum (každý radšej myslí na dovolenku a problémy si necháva na jeseň), v stave útlmu sa na dané obdobie trh úplne zastaví. Avšak už začiatkom augusta som mala informácie, že v septembri niektorí ľudia plánovali ceny zvýšiť a dávali aj takéto signály na verejnosť, avšak môžem konštatovať, že ceny bytov vo všeobecnosti klesajú a klesajú dokonca aj ceny niektorých novostavieb. Ak sa vyskytujú mierne nárasty cien v jednotlivých lokalitách, je to spôsobené vyšším množstvom menších bytov v ponuke, ktoré však majú vyššiu cenu za meter štvorcový ako 3-4 izbové byty. Vo všeobecnosti platí, že čím menší byt, tým je cena na meter štvorcový vyššia a naopak pri troj a viac izbových bytoch cena za meter štvorcový klesá. Je preto potrebné brať dané čísla ako stredný cca 80 percentný priemer ponuky. Avšak najdôležitejšia pre stanovenie ceny je stále lokalita. Naše uvedené analýzy sú robené z údajov za bratislavské okresy. V budúcnosti prinesieme analýzu aj za jednotlivé lokality. V súčasnosti má každý záujemca možnosť pozrieť si priemerné ceny všetkých nehnuteľností v cenových mapách na stránke www.trh.sk, kde sú nielen ceny z Bratislavy ale aj z celého Slovenska a cenové vývoje sú aj pre rodinné domy aj pre pozemky.

Vývoj cien bytov v Bratislave

Cena starých bytov v Starom meste (graf 01) je najustálenejšia a drží sa v cenovom pásme medzi 70-85 tis. Sk/m2 v závislosti od atraktivity a kvality bytu. Ceny novostavieb sa držia okolo 90-130 tis. Sk/m2 v lokalitách okolo Slavína a Horského parku. 

Graf č.1

Ceny novostavieb na nábreží sa pohybujú nad touto úrovňou, naopak paradoxne často ceny v skutočnom centre Bratislavy sa pohybujú pod touto úrovňou. Staré byty v II. bratislavskom okrese (graf 02) od januára v podstate neprekročili cenu 65 tis. Sk/m2 a od júna pozorujeme postupný pokles ceny na cca 60 tis. Sk/m2. 

Graf č.2

Zníženie cien novostavieb v II. okrese na úroveň okolo 70 tis. Sk/m2 je hlavne spôsobené tým, že v súčasnosti sa veľa bytov v tejto lokalite už dokončuje alebo je dokončených a zostatkové byty v novostavbách sa preceňujú, t.j. znižujú cenu, v dôsledku dopredaja. Naviac nové projekty vo vyššom štandarde sa ešte nedostali do predaja. Inak ceny novostavieb sa v priemere v danej lokalite pohybujú okolo 67-80 tis. Sk/m2. Ceny starých bytov sa v III. mestskej časti (graf 03) držia v rozmedzí 65-75 tis. Sk/m2 v Novom Meste a 55-65 tis. Sk/m2 v častiach Rača a Vajnory. 

Graf č.3

Priemerná cena v III. bratislavskom okrese sa preto drží úrovne okolo 64-65 tis. Sk/m2. Napriek tomu od januára ceny starých bytov v priemere klesli o skoro 8 tis. Sk/m2. Pri novostavbách je to podobné, ceny si v Novom Meste často držia úroveň okolo 110 tis. Sk/m2, ceny v ostatnej časti sú v rozpätí 66-75 tis. Sk/m2 v závislosti od izbovitosti bytu. Staré byty v IV. bratislavskom okrese (graf 04) majú mierny pokles, keď od januára do apríla stúpli cca o 4 tis. Sk/m2, ale následne poklesli až o 7-8 tis. Sk/m2 a v súčasnosti sa nachádzajú na úrovni cca 55-56 tis. Sk/m2. 

Graf č.4

Novostavby v IV. okrese si držia ceny v rozmedzí 72-85 tis. Sk/m2, ale aj tu badať pokles ceny od konca júna o cca 5 tis. Sk/m2 na súčasných niečo vyše 73 tis. Sk/m2. Ceny starých bytov v V. okrese (graf 05) po približne 6 mesačnej dobe, kedy si udržali cenu okolo 65-60 tis. Sk/m2, zažívajú rýchlejší pokles ceny ako v iných mestských častiach a v súčasnosti sa cena starších bytov hýbe na úrovni 53 tis. Sk/m2.

Graf č.5

Ceny novostavieb sa do mája pohybovali na úrovni do 65 tis. Sk/m2, neskôr však do ponuky prišli byty vo vyššom štandarde, ktoré zdvihli cenu v závislosti od kvality bytov na 70-80 tis. Sk/m2. Z grafu 06, v ktorom je zachytená celá Bratislava vyplýva, že najlacnejšie byty sú v súčasnosti staré byty v V. okrese, za nimi nasleduje IV. okres a II. okres. Ceny novostavieb v V. okrese sú dokonca lacnejšie ako staré byty v III. a I. okrese.

Ako ďalej?

Je v súčasnosti dobré investovať do nehnuteľností? Oplatí sa kúpiť byt teraz alebo až po januári 2009? Radšej veľký, alebo malý byt? To sú otázky ktoré sa na mňa sypú skoro všade, kde vstúpim. Na daný problém sa nedá jednoducho a jednoznačne odpovedať. Základ odpovede je zhrnutý v nasledovných bodoch:

1. ceny starých bytov nemôžu byť drahšie ako ceny novostavieb;

 

2. doteraz boli v ponuke novostavieb prevažne byty vo vyššom štandarde, ak developeri vypustia na trh naraz veľké množstvo nových v nižšom strednom štandarde, je otázne, čo sa potom stane s cenami panelákových bytov, rozhodujúca bude zrejme lokalita;

3. ak daná lokalita nemá priestor na novúvýstavbu, bude vždy atraktívna a cenystarých bytov neklesnú tak výrazne ako inde;

4. určité „adresy“ nestratia nikdy na cene,naproti tomu určité nové výstavby napriek super reklame nikdy „adresou“ nebudú;

5. mladých ľudí, hľadajúcich bývanie bude vždy dosť, avšak financie na veľké byty táto skupina nemá;

6. po hypotekárnej a finančnej kríze v USA bude nedostatok peňazí medzi bankami, t.j. hypotéky už nebudú tak ľahko dostupné a navyše zdražejú.

Takže ak máte možnosť kúpiť relatívne za dobrý peniaz aj starý byt v lokalitách ako je centrum Starého Mesta, stará Karlova Ves, Lamač, okolie Račianskeho a Trnavského mýta, neváhajte a kupujte. Ale ak Vám niekto v súčasnosti ponúkne napr. starý byt v okolí Šancovej, pôvodný, bez výťahu a pod strechou za cca 100 tis. Sk za meter štvorcový, určite neurobíte dobrý obchod.

Graf č.6

Viac informácií sa dozviete

v relácii TA3 REALITY

vysielanej v piatok 3.10.2008 o 20:45.


Späť

Môžu esenciálne oleje zvyšovať kvalitu bývania - nehnutelnosti?

Súvisia nehnutelnosti a aromatické esenciálne oleje? Na prvý pohľad sa zdá, že tieto dva pojmy nemajú nič spoločné, no keď si predstavíte, že byt, dom, či chata, ale aj kancelársky priestor, garáž a pivnica sú miesta, kde sa pohybujú ľudia a trávia v nich prevažnú časť svojho života. Zároveň reality predstavujú významnú časť majetku ich vlastníkov a veľmi dobre uchovávajú svoju hodnotu. Toto všetko sú dôvody uvedomiť si, pri čom všetkom nám môžu napomáhať éterické oleje, tieto vzácne dary prírody, ak poznáme..

Vklad do katastra nehnutelnosti. Návrh na vklad nehnuteľnosti, priebeh procesu a ktoré dokumenty sú k nemu potrebné

Katastrálne konanie završuje proces prevodu vlastníckeho práva z prevádzajúceho na nadobúdateľa a je dôležitou časťou tohto procesu spolu s uzavretím samotnej scudzovacej zmluvy. Tento článok dá v tejto súvislosti podrobnú odpoveď na nasledovné otázky:   - Prečo je po uzavretí zmluvy potrebné ešte podať návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnutelnosti po kúpe nehnuteľnosti? - Čo musí obsahovať návrh na vklad a kam ho podať? - Aké prílohy musia byť k návrhu na vklad priložené? (skúsenosti z katastra nehnutelnosti..

Prístupová cesta k nehnutelnosti - predchádzanie problémom ohľadom nehnuteľnosti

Kúpa pozemku je úkon, ktorý si vyžaduje pozornosť a obozretnosť oboch zainteresovaných strán; je pomerne ľahké dopustiť sa chýb, ktoré sa spätne nedajú napraviť a ak prehliadneme isté skutočnosti, je možné nielen to, že vzniknú okolnosti, ktoré výrazne znížia cenu predmetného pozemku, ale i to, že vznikne patová situácia, výsledkom ktorej bude jeho nevyužiteľnosť, ktorá vyústi do následnej nepredajnosti. Bratislava ale aj iné mestá sú toho príkladom. Opäť teda platí, že je nutné zodpovedne preveriť nielen každý detail kúpnopredajnej zmluvy,..

Rekonštrukcia rodinných domov vs novostavby

Stačí kozmetická úprava?Nechajme si poradiťA tak niečo k novostavbeAko postupovať podľa práva?Budete potrebovať právne overené dokumentyTak kedy sa konečne môžete pustiť do práce?Súčasná bytová situácia sa zdá neúnosná a tak sa mnoho ľudí začína radiť, či si zaobstará starší, dostupnejší dom a postupne mu dá novú tvár, alebo si splní všetky svoje sny, zadĺži sa na dlhé roky a pôjde cestou novostavby. Čo je lepšie? Ako všade, aj tu narazíme na dve strany mince, aj tu záleží na mnohých faktoroch. Každá stavba je jedinečná, naše predstavy a..

Ako predísť podvodu pri podpise zmluvy o kúpe nehnutelnosti - prevencia rizika podvodu na nehnuteľnosti

V rámci každodenného života si mnohí z nás ani neuvedomujú, koľko zmlúv uzavrú za jediný deň. Stačí pritom ísť na nákup, odviesť sa hromadným dopravným prostriedkom, či taxíkom a pod. Popri všetkých týchto činnostiach boli uzavreté zmluvy, avšak bez osobitnej písomnej formy. Písomná forma je nevyhnutná najmä pre tie zmluvy, ktoré si vyžadujú z pohľadu zmluvných strán vyššiu mieru právnej istoty. Navyše aj priamo zákon pre niektoré zmluvy vyžaduje povinne písomnú formu, pričom typickým príkladom môžu byť zmluvy o prevode..

Občianska a trestná zodpovednosť za protiprávne obmedzovanie práv užívať nehnuteľnosť

„Každý má právo vlastniť majetok. Vlastnícke právo všetkých vlastníkov má rovnaký zákonný obsah a ochranu. Majetok nadobudnutý v rozpore s právnym poriadkom ochranu nepožíva. Dedenie sa zaručuje. Vlastníctvo zaväzuje. Nemožno ho zneužiť na ujmu práv iných a v rozpore so všeobecnými záujmami chránenými zákonom. Výkon vlastníckych práv nesmie poškodzovať ľudské zdravie, prírodu, kultúrne pamiatky a životné prostredie nad mieru ustanovenú zákonom.“ (Ústava Slovenskej republiky, článok 20 ods. 1 a 3)  V roku 1993 som uzavrela manželstvo..

Vznik nároku na províziu za sprostredkovanie predaja nehnutelnosti

Kedy vzniká realitnej kancelárii ako sprostredkovateľovi nárok na províziu za predaj nehnutelnosti? Podstata sprostredkovateľskej zmluvy spočíva v tom, že sprostredkovateľ obstará pre záujemcu uzavretie určitej zmluvy za odplatu. Pokiaľ ide konkrétne o sprostredkovanie predaja nehnutelnosti, zmluva, ktorej uzavretie sprostredkovateľ pre záujemcu obstaráva, je kúpnou zmluvou o prevode nehnutelnosti. Zákonné znenie podľa Občianskeho zákonníkaV zmysle ustanovenia § 774 Občianskeho zákonníka platí, že odmena (v praxi skôr označovaná..

Občianska a trestná zodpovednosť za protiprávne obmedzovanie práv užívať nehnuteľnosť

„Každý má právo vlastniť majetok. Vlastnícke právo všetkých vlastníkov má rovnaký zákonný obsah a ochranu. Majetok nadobudnutý v rozpore s právnym poriadkom ochranu nepožíva. Dedenie sa zaručuje. Vlastníctvo zaväzuje. Nemožno ho zneužiť na ujmu práv iných a v rozpore so všeobecnými záujmami chránenými zákonom. Výkon vlastníckych práv nesmie poškodzovať ľudské zdravie, prírodu, kultúrne pamiatky a životné prostredie nad mieru ustanovenú zákonom.“ (Ústava Slovenskej republiky, článok 20 ods. 1 a 3)  V roku 1993 som uzavrela manželstvo..

Prečo si vybrať open space kancelárie: nová teória activity-based workplace

Otvorené priestory kancelárií, ktoré minimalizujú možnosti vytvoriť si súkromné priestory, odstraňujú steny a dvere, sa v histórii prvýkrát uplatnili niekde v 50.-tych rokoch minulého storočia. Existoval na to dobrý dôvod: odborníci a vrcholoví manažéri predpokladali, že otvorené kancelárske pôdorysy majú tendenciu podporovať spoluprácu medzi zamestnancami, pretože nedostatok fyzických bariér podporuje zvýšenú interakciu. Svetové spoločnosti ako Google či Facebook plne podporujú teóriu open space. Idea sa stala hlavnou filozofiou..

Ceny nehnuteľností

Dom na predaj

Ako bezpečne platiť pri kúpe nehnutelnosti a aké riziká hrozia pri platení hotovosťou za nehnuteľnosti?

Kúpa nehnutelnosti predstavuje z pohľadu bežného človeka pomerne zásadný krok. Ceny nehnuteľností sa totiž pohybujú v desiatkach, niekedy až stovkách tisícoch eur, a preto je na mieste zachovať čo najvyššiu možnú mieru opatrnosti s úhradou kúpnej ceny. Pre zachovanie spomenutej opatrnosti je pritom nevyhnutné poznať aspoň základné princípy prevodu nehnuteľnosti.   Prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti Kúpa nehnuteľnosti sa realizuje na základe kúpnej zmluvy, avšak samotný podpis kúpnej zmluvy ešte neznamená nadobudnutie..