Novela právnej úpravy vlastníctva bytov a nebytových priestorov II

Vážení čitatelia. V predchádzajúcom čísle Kompletného trhu nehnuteľností sme sa venovali novele právnej úpravy vlastníctva bytov a nebytových priestorov upravenej zákonom č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ktorá bola prijatá a vyšla v Zbierke zákonov ako zákon č. 70/2010 Z. z. Okrem eliminácie nejednoznačnosti a nezrovnalostí týkajúcich sa úloh správcu bytového domu, vzťahov medzi vlastníkmi bytov a nebytových priestorov a správcom, príp. orgánmi spoločenstva vlastníkov bytov ako aj úpravy zakladania spoločenstiev vlastníkov bytov, uvedená novela zákona prináša zmenu aj v oblasti príspevkovej povinnosti vlastníkov do fondu prevádzky, údržby a opráv, spôsobu výpočtu príspevkov do fondu a špecifikáciu a rozšírenie príjmových položiek fondu prevádzky, údržby a opráv. Ďalšou zmenou je úprava zodpovednosti za škodu v prípade, ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru neumožní na požiadanie vstup do bytu za účelom vykonania opravy, údržby alebo vykonania obhliadky.

Spôsob platieb do fondu prevádzky, údržby a opráv a jeho príjmy

Novela zákona určila jeden spôsob uhrádzania preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv - na základe veľkosti spoluvlastníckeho podielu. Zákonodarca uvedeným sa snažil predchádzať nespravodlivosti pri tvorbe fondu, nakoľko v praxi dochádzalo k situáciám, kedy vlastníci bytov neboli schopní dohodnúť sa na inej všeobecne vhodnej forme tvorby fondu a istá skupina vlastníkov bola znevýhodňovaná.  V ustanovení § 10 ods. 1 posledná veta, je uvedené, že vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome vykonávajú úhrady do fondu prevádzky, údržby a opráv podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu; ak je súčasťou bytu balkón, lodžia alebo terasa, pre účely tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv domu sa zarátava do veľkosti spoluvlastníckeho podielu 25 % z podlahovej plochy balkóna, lodžie alebo terasy. Dôvodom, pre ktorý sa k podlahovej ploche bytu pripočítava aj podlahová plocha balkóna, lodžie či terasy, je ten, že z fondu prevádzky, údržby a opráv sa vykonávajú platby aj na ich opravy. A to napriek tomu, že dotknuté priestory užívajú výlučne niektorí vlastníci.

Novelizovaný zákon č. 182/1993 Z. z. špecifikuje v § 10 ods. 2 príjmy fondu prevádzky, údržby a opráv domu, ktorými sú:

-    mesačné preddavky vlastníkov bytov a nebytových priestorov,

-    príjem za prenájom spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku,
-    výnosy z účtu domu vedeného v banke,

-    príjmy z výťažku exekúcie bytu alebo nebytového priestoru alebo z dobrovoľnej dražby bytu alebo nebytového priestoru, vo výške pohľadávok voči vlastníkovi bytu zo zákonného záložného práva, ktoré vzniklo podľa tohto zákona, e) zmluvné pokuty a úroky z omeškania vzniknuté použitím prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv domu,

-    príjmy z predaja spoločných nebytových priestorov, spoločných častí domu alebo spoločných zariadení domu, ak sa vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome nedohodli inak.".

Právna úprava vlastníctva bytov a nebytových priestorov pred prijatím novely neobsahovala úpravu položiek, ktoré tvoria príjmy fondu prevádzky, údržby a opráv. Medzi vlastníkmi bytov a nebytových priestorov a správcom v praxi vznikali spory ohľadne ich určenia, keďže správca si napríklad nárokoval určité sumy ako svoj príjem, s čím vlastníci nesúhlasili argumentujúc a contrario. Príjmy ako napr. zmluvné pokuty, úroky z omeškania, sú popri nájomnom za prenajatie spoločných častí a spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku príjmom fondu prevádzky, údržby a opráv a pripisujú sa v prospech tohto fondu.

Zodpovedný je vlastník

Povinnosť vlastníka vo vymedzených prípadoch sprístupniť byt alebo nebytový priestor oprávneným osobám je zvýraznená v § 11 ods. 3 zákona č. 182/1993 Z. z.: „... ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru neumožní na požiadanie vstup do bytu, zodpovedá za škody vzniknuté takýmto konaním“. Pokiaľ by vlastník bytu neumožnil oprávneným osobám vstup do bytu, vlastník znáša všetky náklady a škody, ktoré v dôsledku jeho konania vzniknú. Zákon takto ustanovuje osobitnú zodpovednosť subjektu za škodu. Účelom zakotvenia osobitnej zodpovednosti vlastníka je chrániť oprávnené záujmy ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov a správcu, prostredníctvom ktorého sa zabezpečujú opravy/údržba domu a ktorý by mal byť garantom odbornosti pri výkone správy bytového domu.

Čitateľské otázky adresujte na:  lasak@defensa.sk

Späť

Výtvarné umenie ako okrasa nehnuteľnosti

Pri sťahovaní sa do nového domova si ľudia dávajú záležať na mnohých detailoch. Záleží im na tom, aby sa ich byt alebo dom stal útočiskom. Miestom, ktoré budú milovať a starať sa oň. Jedným z najväčších pomocníkov pri vytváraní žiadanej atmosféry nehnuteľnosti je výtvarné umenie. Dokáže zázraky.Aké druhy výtvarného umenia sú vhodné do Vášho interiéru?Hoci poznáme mnoho odvetví výtvarného umenia, nie každé je vhodné umiestniť do Vášho obytného priestoru. Viete si predstaviť blokovať stred Vašej obývačky veľkou plastickou..

Klamlivá reklama o novostavbách?

Nie je to tak dávno čo médiami prešla správa, ako niektoré reklamy zavádzajú pri prezentácii bytových novostavieb v Bratislave. Bilbordy s vizualizáciami novostavieb ich prezentujú ako to najkrajšie miesto na zemi, kde by potencionálny zákazník mal určite investovať svoje peniaze, pričom reálny stav novostavby je celkom iný. Nuž bežný človek by si povedal, že na verejnosť znova len prenikli fakty, ako zákazník ťahá znova za kratší koniec a ako ho chce predajca len oblafnúť. Ide však pri prezentácii vizualizácií o skutočné zavádzanie?Čo novostavba, to najkrajšie..

Reality - Stavebné povolenie

Pri riešení vlastného domova dá niekto prednosť kúpe domu na kľúč, niekto výhodnej kúpe a následnej rekonštrukcii a niekto radšej kúpi pozemok a ide stavať. Všetky tieto možnosti majú svoje výhody aj nevýhody a tú poslednú si väčšinou volia ľudia, ktorí chcú mať každý detail svojho nového domova podľa svojich predstáv. Ak sa však rozhodneme pre výstavbu nového domu, nevyhneme sa istým „procedúram“. Jednou z nich je aj stavebné povolenie.   Kam treba ísť žiadať o stavebné povolenie S touto žiadosťou..

Vykupovanie pozemkov developermi

Ste vlastníkom ornej pôdy a plánujete na nej začať výstavbu? V tom prípade, by ste mali zmenu ornej pôdy na stavebný pozemok stihnúť od konca júna. Koncom minulého mesiaca bola schválená novela zákona o ochrane a využívaní poľnohospodárskej pôdy. Účinnosť nadobúda 1. júla 2008. To znamená, že ak si po tomto dátume budete chcieť urobiť zmenu poľnohospodárskej pôdy na stavebný pozemok, zaplatíte za to podľa toho, v ktorej oblasti sa vaša pôda nachádza a do ktorej z deviatich skupín spadá. Ako na zmenu pôdy dnesSúčasná legislatíva v oblasti premeny..

Ako predísť podvodu pri podpise zmluvy o kúpe nehnutelnosti - prevencia rizika podvodu na nehnuteľnosti

V rámci každodenného života si mnohí z nás ani neuvedomujú, koľko zmlúv uzavrú za jediný deň. Stačí pritom ísť na nákup, odviesť sa hromadným dopravným prostriedkom, či taxíkom a pod. Popri všetkých týchto činnostiach boli uzavreté zmluvy, avšak bez osobitnej písomnej formy. Písomná forma je nevyhnutná najmä pre tie zmluvy, ktoré si vyžadujú z pohľadu zmluvných strán vyššiu mieru právnej istoty. Navyše aj priamo zákon pre niektoré zmluvy vyžaduje povinne písomnú formu, pričom typickým príkladom môžu byť zmluvy o prevode..

Občianska a trestná zodpovednosť za protiprávne obmedzovanie práv užívať nehnuteľnosť

„Každý má právo vlastniť majetok. Vlastnícke právo všetkých vlastníkov má rovnaký zákonný obsah a ochranu. Majetok nadobudnutý v rozpore s právnym poriadkom ochranu nepožíva. Dedenie sa zaručuje. Vlastníctvo zaväzuje. Nemožno ho zneužiť na ujmu práv iných a v rozpore so všeobecnými záujmami chránenými zákonom. Výkon vlastníckych práv nesmie poškodzovať ľudské zdravie, prírodu, kultúrne pamiatky a životné prostredie nad mieru ustanovenú zákonom.“ (Ústava Slovenskej republiky, článok 20 ods. 1 a 3)  V roku 1993 som uzavrela manželstvo..

Vznik nároku na províziu za sprostredkovanie predaja nehnutelnosti

Kedy vzniká realitnej kancelárii ako sprostredkovateľovi nárok na províziu za predaj nehnutelnosti? Podstata sprostredkovateľskej zmluvy spočíva v tom, že sprostredkovateľ obstará pre záujemcu uzavretie určitej zmluvy za odplatu. Pokiaľ ide konkrétne o sprostredkovanie predaja nehnutelnosti, zmluva, ktorej uzavretie sprostredkovateľ pre záujemcu obstaráva, je kúpnou zmluvou o prevode nehnutelnosti. Zákonné znenie podľa Občianskeho zákonníkaV zmysle ustanovenia § 774 Občianskeho zákonníka platí, že odmena (v praxi skôr označovaná..

Zmluvy pri predaji nehnuteľnosti

Hovorí sa, že dobré zmluvy robia dobrých priateľov. Nie je to len veta, ktorú počujete pri uzatváraní akejkoľvek zmluvy, ale aj skoro v každom hollywoodskom filme s právnickou tematikou. Dobrá zmluva pri predaji a kúpe nehnuteľnosti totiž stavia všetkých jej účastníkov do pozície rovnocenných partnerov, kde nikto nie je zvýhodnený na úkor toho druhého. Opodstatnenosť tohto pravidla vám pomôže predísť rôznym komplikáciám pri predaji či kúpe akejkoľvek nehnuteľnosti.Pri predaji či kúpe akéhokoľvek typu nehnuteľnosti by ste si mali na začiatku tohto..

Prečo si vybrať open space kancelárie: nová teória activity-based workplace

V posledných rokoch sa nie len väčšie úspešné firmy ale aj takzvaní podnikatelia na voľnej nohe usilujú o navodenie produktívnej atmosféry pri práci. Open space kancelárie sú pre pracujúcich ľudí v mnohom veľkým prínosom a to či už máte firmu s množstvom zamestnancov, alebo ste podnikateľ, ktorému sa nedarí zachovať motiváciu na gauči vo vlastnom byte. Otvorené priestory kancelárií, ktoré minimalizujú možnosti vytvoriť si súkromné priestory, odstraňujú steny a dvere, sa v histórii prvýkrát uplatnili niekde v 50.-tych..

Ceny nehnuteľností

Dom na predaj

Kúpte si pozemky v blízkosti ... (TRH Nehnutelnosti)