Clanky

Novela právnej úpravy vlastníctva bytov a nebytových priestorov II

Vážení čitatelia. V predchádzajúcom čísle Kompletného trhu nehnuteľností sme sa venovali novele právnej úpravy vlastníctva bytov a nebytových priestorov upravenej zákonom č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ktorá bola prijatá a vyšla v Zbierke zákonov ako zákon č. 70/2010 Z. z. Okrem eliminácie nejednoznačnosti a nezrovnalostí týkajúcich sa úloh správcu bytového domu, vzťahov medzi vlastníkmi bytov a nebytových priestorov a správcom, príp. orgánmi spoločenstva vlastníkov bytov ako aj úpravy zakladania spoločenstiev vlastníkov bytov, uvedená novela zákona prináša zmenu aj v oblasti príspevkovej povinnosti vlastníkov do fondu prevádzky, údržby a opráv, spôsobu výpočtu príspevkov do fondu a špecifikáciu a rozšírenie príjmových položiek fondu prevádzky, údržby a opráv. Ďalšou zmenou je úprava zodpovednosti za škodu v prípade, ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru neumožní na požiadanie vstup do bytu za účelom vykonania opravy, údržby alebo vykonania obhliadky.

Spôsob platieb do fondu prevádzky, údržby a opráv a jeho príjmy

Novela zákona určila jeden spôsob uhrádzania preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv - na základe veľkosti spoluvlastníckeho podielu. Zákonodarca uvedeným sa snažil predchádzať nespravodlivosti pri tvorbe fondu, nakoľko v praxi dochádzalo k situáciám, kedy vlastníci bytov neboli schopní dohodnúť sa na inej všeobecne vhodnej forme tvorby fondu a istá skupina vlastníkov bola znevýhodňovaná.  V ustanovení § 10 ods. 1 posledná veta, je uvedené, že vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome vykonávajú úhrady do fondu prevádzky, údržby a opráv podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu; ak je súčasťou bytu balkón, lodžia alebo terasa, pre účely tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv domu sa zarátava do veľkosti spoluvlastníckeho podielu 25 % z podlahovej plochy balkóna, lodžie alebo terasy. Dôvodom, pre ktorý sa k podlahovej ploche bytu pripočítava aj podlahová plocha balkóna, lodžie či terasy, je ten, že z fondu prevádzky, údržby a opráv sa vykonávajú platby aj na ich opravy. A to napriek tomu, že dotknuté priestory užívajú výlučne niektorí vlastníci.

Novelizovaný zákon č. 182/1993 Z. z. špecifikuje v § 10 ods. 2 príjmy fondu prevádzky, údržby a opráv domu, ktorými sú:

-    mesačné preddavky vlastníkov bytov a nebytových priestorov,

-    príjem za prenájom spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku,
-    výnosy z účtu domu vedeného v banke,

-    príjmy z výťažku exekúcie bytu alebo nebytového priestoru alebo z dobrovoľnej dražby bytu alebo nebytového priestoru, vo výške pohľadávok voči vlastníkovi bytu zo zákonného záložného práva, ktoré vzniklo podľa tohto zákona, e) zmluvné pokuty a úroky z omeškania vzniknuté použitím prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv domu,

-    príjmy z predaja spoločných nebytových priestorov, spoločných častí domu alebo spoločných zariadení domu, ak sa vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome nedohodli inak.".

Právna úprava vlastníctva bytov a nebytových priestorov pred prijatím novely neobsahovala úpravu položiek, ktoré tvoria príjmy fondu prevádzky, údržby a opráv. Medzi vlastníkmi bytov a nebytových priestorov a správcom v praxi vznikali spory ohľadne ich určenia, keďže správca si napríklad nárokoval určité sumy ako svoj príjem, s čím vlastníci nesúhlasili argumentujúc a contrario. Príjmy ako napr. zmluvné pokuty, úroky z omeškania, sú popri nájomnom za prenajatie spoločných častí a spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku príjmom fondu prevádzky, údržby a opráv a pripisujú sa v prospech tohto fondu.

Zodpovedný je vlastník

Povinnosť vlastníka vo vymedzených prípadoch sprístupniť byt alebo nebytový priestor oprávneným osobám je zvýraznená v § 11 ods. 3 zákona č. 182/1993 Z. z.: „... ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru neumožní na požiadanie vstup do bytu, zodpovedá za škody vzniknuté takýmto konaním“. Pokiaľ by vlastník bytu neumožnil oprávneným osobám vstup do bytu, vlastník znáša všetky náklady a škody, ktoré v dôsledku jeho konania vzniknú. Zákon takto ustanovuje osobitnú zodpovednosť subjektu za škodu. Účelom zakotvenia osobitnej zodpovednosti vlastníka je chrániť oprávnené záujmy ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov a správcu, prostredníctvom ktorého sa zabezpečujú opravy/údržba domu a ktorý by mal byť garantom odbornosti pri výkone správy bytového domu.

Čitateľské otázky adresujte na:  lasak@defensa.sk

Späť

Bývanie a reality
Krby a kozuby. Spríjemnime si zimu i leto. Krby a kozuby. Spríjemnime si zimu i leto.

Na prvý pohľad sa môže zdať, že otázka krbov a kozubov nie je v súčasnom ročnom období aktuálna; pravdou však je, že na tieto veci je lepšie myslieť ešte v čase, keď nás treskúca zima nenúti k zbytočne rýchlym a prvoplánovým riešeniam. Ďalším faktom je, že mnohí z nás sú po zime „poučení“, ako sa pripraviť na tú ďalšiu. Poďme sa teda pozrieť na možnosti, ktoré v tejto oblasti máme, a zároveň sa môžeme pristaviť aj pri otázke ohňa v záhrade, ktorý môžeme využiť oveľa skôr. Kozub je nielen skvelým zdrojom tepla, ale i mimoriadne..
Vykurovacia sezóna sa blíži

Vykurovanie bytovVykurovanie domovInfračervené vykurovanieSpaľovanie biomasyGeotermálna energiaS pribúdajúcimi chladnými dňami si aj byty a domy vyžadujú vykurovanie. V bytoch, ktoré sú často krát napojené na centrálne vykurovanie, je situácia o niečo zložitejšia nakoľko začiatok vykurovacej sezóny môže byť veľmi pohyblivý, pretože je závislý od aktuálnych klimatických teplôt.      Mnoho krát sa stáva, že viacerí obyvatelia bytov sa sťažujú na chladné a nevykúrené miestnosti. Vykurovacie obdobie a podmienky, ktoré musia spĺňať poskytovatelia tepla..
Kam sa uberá výstavba novostavieb?

Mnoho developerov a stavebníkov prežíva po siedmich tučných rokoch plných rozvoja a rastu obdobie, ktoré ani z ďaleka nepatrí k tomu najlepšiemu čo kedy zažili. Počet dokončených novostavieb narastá a do nových projektov sa púšťa zatiaľ len málokto. Nuž situácia ohľadne vývoja výstavby je pomerne komplikovaná. Mnohých investorov a stavebníkov dobehla hýrivá minulosť luxusných novostavieb. Mnohí z nich si neuvedomili, že to, čo postavili v minulosti je vlastne z vonku krásny, ale predsa potápajúci sa Titanic. Úrodné roky v tejto oblasti sú už za..
Právna poradňa
Vymoženie práva k vydraženej veci a zodpovednosť dražiteľa

V dobrovoľnej dražbe som vydražila dom, o ktorom som si myslela, že je neobývaný - celkový dojem aj informáciu od dražobnej spoločnosti, že majiteľ je v Čechách - dom bez vody, plynu, elektriny. Bývalý majiteľ - môj dlžník, nebol nikdy prítomný. Ukázalo sa, že dom je predsa obývaný jedným Rómom. Povedal mi, že sa mu nechce odísť. Pracuje a prenájom si môže dovoliť, len nechce. Dala so mu 2 týždne na odsťahovanie, ale myslím, že sa nepohne, nič si zo mňa nerobí. Dom chcem čo najrýchlejšie predať. Dagmar I., Hradská Na dobrovoľné dražby sa vzťahuje..
Nová slovenská právna úprava timesharingu - úprava dočasného užívania nehnuteľností v dovolenkových destináciách

Na 18. schôdzi Národnej rady Slovenskej republiky bol, okrem iných, bodom rokovania návrh zákona o ochrane spotrebiteľa pri poskytovaní niektorých služieb cestovného ruchu. Prezident SR JUDr. Ivan Gašparovič návrh zákona vrátil s pripomienkami na opätovné prerokovanie, po ich zapracovaní bol predmetný návrh zákona  Národnou radou SR schválený a dňa 17. mája 2011 publikovaný v Zbierke zákonov ako zákon č. 161/2011 Z. z. o ochrane spotrebiteľa pri poskytovaní niektorých služieb cestovného ruchu. Predmetný zákon týkajúci sa, ako už..
Obťažuje vás sused hlasnou hudbou? Bráňte sa!

„ Pokiaľ sa žalobca domáha ako vlastník nehnuteľnosti ochrany proti hluku, je potrebné žalobný návrh formulovať tak, že žalovaný je povinný zdržať sa obťažovania žalobcu hlukom z (v žalobe uvedeného) pozemku žalovaného (prípadne i z inej veci patriacej žalovanému), prenikajúcim na (v žalobe uvedenú) nehnuteľnosť žalobcu. Pokiaľ súd zistí, že dochádza k obťažovaniu nad mieru primeranú pomerom (prípadne, že ide o vážne ohrozenie výkonu jeho práva), žalobe vyhovie; v odôvodnení rozsudku určí mieru obťažovania, ktorá je v danej veci primeraná..
Financie
Výhody a nevýhody stavebného sporenia

 Pri dnešných finančných pomeroch v spoločnosti je v tejto problematike jasné, že nasporiť na byty pre dve alebo tri deti je v priemernej rodine vecou nie ťažkou, ale nemožnou; na druhej strane by však všetci rodičia veľmi radi zabezpečili svojich potomkov najmä po tejto stránke, aby mali pri štarte do samostatného života vlastnú strechu nad hlavou. Keďže však "odkladaním pod vankúš" nemajú šancu tento problém vyriešiť, mnohí siahajú po produkte vyvinutom presne na tento účel - stavebnému sporeniu. Je už takmer samozrejmosťou, že sa takýto..
Financovanie nehnutelnosti

Právnické a fyzické osoby, ktoré ku svojej činnosti potrebujú vyhovujúce priestory, majú v dnešnej dobe hneď niekoľko možností ako ich získať. Každá z nich obsahuje výhody, nevýhody a skryté riziká. Spomínanými možnosťami sú kúpa nehnuteľnosti za vlastné prostriedky, kúpa nehnuteľnosti s použitím bankového úveru, kúpa nehnuteľnosti na leasingové splátky alebo iba prenájom nehnuteľnosti na určitú dobu.Kúpa nehnuteľnosti verzus nájomKúpa nehnuteľnosti za vlastné prostriedky je klasická možnosť kalkulovania: “čo si môžem dovoliť za peniaze,..
Lízing nehnuteľností

Čo to vlastne je?ZačiatkyOdlišnosti od ostatných lízingových foriemAko to funguje v praxi.Výhoda pre firmyPrečo sa oplatí lízing nehnuteľnostíČo nám ponúkajú lízingové spoločnosti?Produkty slovenských lízingových spoločnostíFinančný a operatívny lízingZhrnutie Skutočnosťou už aj na Slovensku je, že lízingové spoločnosti zarábajú peniaze na nehnuteľnostiach. Postup je absolútne totožný s lízingom napríklad áut. Zákazník nemá, alebo z rozličných dôvodov nechce poskytnúť celú sumu za kupovaný produkt a tak ho spoločnosť kúpi za neho a postupne..

Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.