Sceľovanie pozemkov. V čom je jeho prínos pre spoločnosť?

Tento prostriedok bol prioritne určený na nápravu všeobecného stavu vlastníctva pozemkov na Slovensku, ktoré trpí nielen rozptýlenosťou vlastníctva, čo sa týka pôdy, ale následkom toho aj komplikovanosťou akéhokoľvek obchodovania s pozemkami. Odstránenie tohto stavu je dôležité najmä preto, aby sa mohol začať rozvíjať trh v tomto smere. Problém rozptýleného vlastníctva však ešte komplikuje množstvo neidentifikovaných vlastníkov, čo pokusy o usporiadanie a jednotný systém ešte viac brzdí. Poďme sa teda pozrieť na korene tohto stavu a na možnosti, pomocou ktorých by ho bolo možné napraviť.

Celý „zmätok“ má korene v tereziánskom práve

Problémy v tejto oblasti pramenia ešte z čias Rakúsko-Uhorska; princíp dedenia v tom čase stál na rovnomernom rozdeľovaní medzi dedičov a v podstate to tak zostalo dodnes. Následky tohto dlhodobého drobenia má za cieľ odstrániť práve uvedený spôsob. Prvým krokom je snaha o odstránenie nejasností vo vlastníckych vzťahoch, po nej nastupuje sceľovanie.

                Problémy pri identifikácii pôvodných vlastníkov možno zhrnúť pomerne ľahko: konfiškácie, vyhosťovania, druhá svetová vojna... všetky tieto skutočnosti majú na svedomí komplikácie, kvôli ktorým sa celý proces značne sťažuje. Počas bývalého režimu sa okrem toho užívacie práva povýšili nad vlastnícke; „naprávanie“ všetkých týchto faktorov z minulosti je stále behom na dlhú trať.  K tomu treba ešte dodať, že neznámych vlastníkov zastupuje Slovenský pozemkový fond.

                Účastníkmi  pozemkových úprav sú všetci vlastníci poľnohospodárskej pôdy. Treba spomenúť i fakt, že sa tu nerozlišuje fakt, či svoju pôdu užívajú alebo prenajímajú.

 V záujme vlastníkov?

Sceľovanie sa celkovo definuje ako úkon, z ktorého by mali mať prospech vlastníci. V neposlednom rade je tu však aj verejný záujem v zmysle oživenia trhu s pôdou, teda obchodovania s pozemkami. Pokiaľ budú vlastnícke vzťahy nevyjasnené a pôda rozdrobená, toto oživenie sa bude rozbiehať veľmi ťažko. Dá sa teda pochopiť, že štát má záujem o nápravy v tejto oblasti rovnako, ako súkromní vlastníci.

        Pozemkové úpravy sa týkajú extravilánu, teda pozemkov mimo zastavaného územia obcí. Úmysel dosiahnuť stav, ktorý je v tejto oblasti hlavnou ambíciou, by sa dal popísať ako veľké celistvé pozemky s jasnými vlastníkmi; aj keď je zrejmé, že komplexne to takto nebude nikdy, je možné sa k tejto predstave aspoň priblížiť. Sceľovanie v praxi a jeho reálny dopad na vlastníka vyzerá laicky takto: ak vlastní niekoľko malých parciel, bude mu namiesto nich pridelená jedna veľká, ktorú by mohol zmysluplnejšie využívať, prípadne by sa jej vedel efektívnejšie zbaviť.

Ďalší  problém: nedostupnosť alebo ťažká prístupnosť

Pri tejto téme netreba zabúdať ani na fakt, že množstvo pozemkov má zlý, sem-tam (pri rozdeľovaní parcely medzi dedičov) aj nijaký prístup. Toto je ďalšia vec, ktorú by sceľovanie pozemkov malo napraviť: súčasťou plánu by mal totiž byť aj rozumný prístup k pozemkom. Možno preto povedať, že aj keď prioritným cieľom pozemkových úprav je spomenutá eliminácia ich súčasnej rozdrobenosti, ako sekundárny význam možno uviesť zlepšenie prístupnosti k nim.

Pohľad verejnosti môže byť aj negatívny

Toto je problémom prakticky pri zavádzaní všetkých noviniek; vždy, keď sa mení zaužívaný systém, vyskytne sa pomerne dosť nespokojných, ktorým viac vyhovovali „staré poriadky“. Tento efekt sa vo všeobecnosti nikdy nepodarí úplne eliminovať; v tejto oblasti však treba mať na zreteli aj fakty, „vďaka“ ktorým sa zasa verejnosti až tak čudovať nedá. Súvisí to s historickými skúsenosťami so zasahovaním štátu do práv vlastníkov, ktoré majú trpkú príchuť najmä v súvislosti s bývalým režimom. Kolektivizácia mala násilný charakter, odpor sa tvrdo potláčal a verejnosť má stále zakorenený pocit krivdy a strachu; z tohto pramení automatická obava vlastníkov, že akýkoľvek úkon zo strany štátu v tomto zmysle bude mať za následok zásah do ich vlastníckych práv, prípadne že budú nútení súhlasiť aj s typmi riešenia, s ktorými by za normálnych okolností súhlasiť nechceli.

Je to uhol pohľadu, ktorý sa jednak nikdy nepodarí úplne odstrániť, jednak bude vždy z istej časti pravdivý. Ak sa totiž dohaduje zámena pozemku, ktorý má viacerých vlastníkov, stačí súhlas vlastníkov dvoch tretín, čím sa ostatní v prípade iného názoru na vec nevyhnutne budú cítiť ukrivdení. K návrhu zásad na umiestnenie nových pozemkov sa však môže vyjadriť každý vlastník. Ak by však nebolo stanovené, že väčšina má právo dať súhlas na výmenu aj proti vôli menšiny (uvedenej poslednej tretiny), bolo by veľmi ťažké k niečomu sa dopracovať – ak by platilo niečo ako „právo veta“ jedného vlastníka, väčšina by sa na riešení zrejme nikdy nedohodla.

Zásady na umiestnenie nových pozemkov

Nový pozemok, ktorý by mal byť pridelený pôvodnému vlastníkovi, by mal zodpovedať hodnote predchádzajúceho v zmysle spravodlivosti dohody. Do úvahy sa berie aj tzv. rozdiel hodnoty pôdy,  na základe ktorého sa potom pridelený pozemok zväčšuje alebo zmenšuje; nie každý totiž môže dostať nový pozemok v tej istej lokalite ako ten predchádzajúci, čo môže zmeniť jeho hodnotu. Na základe týchto faktov sa teda určí výmera nového pozemku.

Možnosť vyrovnania v peniazoch

Ako sme si už povedali, pri pozemkových úpravách sa určí hodnota konkrétneho pozemku. Štandardom je spomínaná výmena za iný pozemok; ak to však vlastníkovi viac vyhovuje, môže si požiadať o vyrovnanie v peniazoch. Túto možnosť väčšinou využívajú majitelia malých pozemkov, ktoré boli pre nich viac-menej ťarchou; ďalšou z úloh pozemkových vyrovnaní je teda istým spôsobom aj odbremenenie takých vlastníkov, ktorí svoj malý pozemok nevedia rozumne využiť a je im iba na ťarchu.

Ako samotná úprava prebieha

Nariadenie konania sa oznámi vyhláškou celej obci, ktorej sa konanie týka, a aj tým susedným, nakoľko sa úpravy vykonávajú podľa možnosti naraz v celom katastrálnom území. Predchádzať by mu malo prípravné konanie, kde sa zisťujú postoje a záujem vlastníkov, ktorých sa úpravy budú týkať.

                Najväčším kameňom úrazu pri týchto úkonoch je prípadná nevysporiadanosť pozemkov. Vlastnícke vzťahy musia byť vyriešené a zdokumentované, aby sa dalo takpovediac pohnúť ďalej. Následne sa zverejní register pôvodného stavu, každý vlastník dostane výpis o pozemkoch, ktoré budú úpravám podliehať, podajú sa prípadné námietky. V tomto štádiu je na rade projekt pozemkových úprav; vlastníci môžu opäť podať námietky. Tie sa následne riešia na pozemkových úradoch – najprv na obvodnom, v prípade potreby aj na krajskom. Brániť sa však možno aj štandardnou žalobou. 

                Po vyslovení súhlasu už spomínaných dvoch tretín vlastníkov sa pristúpi k schváleniu a vykonaniu projektu. Zhotoví sa rozdeľovací plán a na jeho základe sa zaznačia predmetné zmeny do katastra nehnuteľností. Posledným krokom je reálne vytýčenie nových hraníc v teréne.

                Ako vidíme, rozptýlenosť vlastníctva je výrazne negatívnym faktorom, je však možné ju aspoň do istej miery eliminovať. Je na to však potrebný čas, v neposlednom rade peniaze a zároveň sa treba zmieriť s tým, že neexistuje takzvaný ideálny stav, v ktorom by sa dala dosiahnuť všeobecná spokojnosť. Tá nie je možná nikdy a pri tejto téme to platí dvojnásobne.

 

Autor: Mgr. Katarína Macková

KTN: 11/11


Späť

Vlastníctvo bytov a nebytových priestorov 1. časť

Existuje niekoľko práv a povinností, ktoré vyplývajú z toho, že ste vlastníkom bytu. Ovplyvňuje ich Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Tento zákon upravuje spôsob a podmienky nadobudnutia vlastníctva bytov a nebytových priestorov v bytovom dome, práva a povinnosti vlastníkov týchto bytových domov, práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ich vzájomné vzťahy a práva k pozemku. V prvej časti článku sa budeme venovať všetkým základným informáciám, týkajúcich sa bytu, nebytového priestoru, ich súčastí a možností ich nadobúdania...

Používané stavebné materiály

 Vybrať si svoj byt či rodinný dom, ktorý by zohľadňoval všetky naše požiadavky býva často veľmi ťažkou úlohou. Pri kúpe nehnuteľnosti myslíme na celý rad faktorov ako sú cena, lokalita, či ide o staršiu stavbu alebo novostavbu, ale málo kedy sa zamyslíme nad úlohou materiálu z ktorého bol ten náš vyhliadnutý byt či rodinný dom postavený. Má preto zmysel sa nad takto postavenou otázkou pozastaviť? Verte že určite áno. Keď sa v päťdesiatych rokoch na Slovensku pomaly začala rozbiehať výstavba pre širšie skupiny obyvateľstva, môžeme podľa..

Kam sa uberá výstavba novostavieb?

Mnoho developerov a stavebníkov prežíva po siedmich tučných rokoch plných rozvoja a rastu obdobie, ktoré ani z ďaleka nepatrí k tomu najlepšiemu čo kedy zažili. Počet dokončených novostavieb narastá a do nových projektov sa púšťa zatiaľ len málokto. Nuž situácia ohľadne vývoja výstavby je pomerne komplikovaná. Mnohých investorov a stavebníkov dobehla hýrivá minulosť luxusných novostavieb. Mnohí z nich si neuvedomili, že to, čo postavili v minulosti je vlastne z vonku krásny, ale predsa potápajúci sa Titanic. Úrodné roky v tejto oblasti sú už za..

Kúpa nehnuteľnosti jedným z manželov - kedy a ako

Manželka uzavrela zmluvu o budúcej zmluve, ktorá sa týkala kúpy rodinného domu. Ten chcela získať do svojho vlastníctva za naše spoločné peniaze ako i za peniaze získané z predaja bytu mojej matky, ktorá s tým nesúhlasila. Manželka od zmluvy o budúcej zmluve odstúpila, keďže nemala dostatok finančných prostriedkov. Je zmluva o budúcej zmluve napriek tomu platná? Je možné, aby jeden z manželov získal výlučne do svojho vlastníctva počas trvania manželstva napr. nehnuteľnosť? Neplatná z dôvodu, že som v nej nefiguroval ako manžel kupujúcej? Predávajúci..

Zaevidovanie spoluvlastníckych práv

V roku 1978 sme si s manželkou na základe stavebného povolenia postavili chatu na pozemku, ktorý patril obci. Keď sme ju chceli predať, pomocou jej súpisného čísla sme zistili, že v katastri nehnuteľností nie je ako jej vlastník nikto evidovaný, aj napriek tomu, že ju od jej postavenia užívame my. Čo musíme urobiť, aby sme ju mohli predať? László Gy., Šaľa Aj napriek skutočnosti, že podľa Vami poskytnutých informácii ste s najväčšou pravdepodobnosťou ako manželia bezpodielovými spoluvlastníkmi stavby Vy, v záujme právnej istoty odporúčam zaevidovať Vaše..

Zabezpečenie bytu proti strate v hazardných hrách

 Spolu s manželom sme vlastníkmi bytu, ktorý sme kúpili počas trvania manželstva. Môj manžel je nezamestnaný, hrá hazardné hry, nestará sa o rodinu; dozvedela som sa tiež, že si už niekoľkokrát požičal na hru. Bojím sa, že prehrá aj náš byt. Ako sa proti tomu zabezpečiť?Božena R., NitraKeďže uvádzate, že ste nadobudli byt počas trvania manželstva, byt je predmetom vášho bezpodielového spoluvlastníctva manželov, ktoré zaniká rozvodom alebo iným zánikom manželstva. Avšak aj pokiaľ manželia nemajú v úmysle sa rozviesť, Občiansky zákonník umožňuje..

Výhody a nevýhody stavebného sporenia

 Pri dnešných finančných pomeroch v spoločnosti je v tejto problematike jasné, že nasporiť na byty pre dve alebo tri deti je v priemernej rodine vecou nie ťažkou, ale nemožnou; na druhej strane by však všetci rodičia veľmi radi zabezpečili svojich potomkov najmä po tejto stránke, aby mali pri štarte do samostatného života vlastnú strechu nad hlavou. Keďže však "odkladaním pod vankúš" nemajú šancu tento problém vyriešiť, mnohí siahajú po produkte vyvinutom presne na tento účel - stavebnému sporeniu. Je už takmer samozrejmosťou, že sa takýto..

Kúpa nehnutelnosti zaťaženej vecným bremenom alebo záložným právom na nehnuteľnosti?

Pred samotnou kúpou zaťaženej nehnutelnosti je vhodné, aby si kupujúci v prvom rade jasne ozrejmil, či skutočne chce nadobudnúť nehnuteľnosť s ťarchou alebo nezaťaženú nehnuteľnosť. Jeho postup závisí od toho, či nehnuteľnosť je nadobúdaná priamo konaním kupujúceho alebo cez sprostredkovateľa - realitnú kanceláriu. Kupujúci by si mal vyžiadať relevantné a najmä aktuálne doklady ohľadne predmetnej nehnuteľnosti, napr. originál  listu vlastníctva. Na liste vlastníctva, ktorý môže získať od predávajúceho, od realitnej kancelárie..

Súčasná podoba finančných úverov

„Hypotéka, slovo ktoré sa v poslednom období hrnie na nás snáď zo všetkých strán. Na celom svete sa stala synonymom finančnej krízy. My si ju však budeme v tomto článku všímať ako produkt, pomocou ktorého si môžeme zabezpečiť svoj sen o bývaní. Z tohto dôvodu sme oslovili niekoľko finančných inštitúcií na Slovenskom finančnom trhu, aby mám pomocou modelových príkladov ponúkli svoje produkty.“Čo by ste mali vedieť o úveroch na bývanieNa začiatku by sme si mali povedať, na čo vlastne hypotekárny úver slúži. Tento druh služby pre klienta znamená..