Neoprávnená a čierna stavba

Nielen v našom hlavnom meste Bratislave, ale aj na iných miestach Slovenska dochádza k porušovaniu stavebného zákona, k nelegálnym zásahom do vlastníckych práv občanov. Mnohí z vás sa na mňa obrátili s prosbou o riešenie protiprávne postavených, príp. tzv. čiernych stavieb. Vzhľadom na to, že ide o dva samostatné pojmy a teda dve odlišné právne situácie, pokúsim sa vám ich priblížiť a načrtnúť možné riešenia.

Neoprávnená stavba, čierna stavba a stavebné povolenie

 

Neoprávnenou stavbou je stavba, ktorá je zriadená na cudzom pozemku bez právneho titulu. O neoprávnenú stavbu teda ide v prípade, ak je stavebník nie je vlastníkom pozemku, na ktorom sa stavba realizuje, vlastník pozemku o stavbe nevie, resp. neudelil stavebníkovi súhlas na jeho činnosť. Nehnuteľnosťami sú pozemky a stavby pevne spojené so zemou pevným základom. Z uvedeného vyplýva, že za nepovolenú stavbu nemožno považovať napr. zriadenie dočasnej stavby - prenosný stánok, záhradný altánok alebo plechovú garáž a pod. 

Čierna stavba je vžitý názov pre nepovolenú stavbu - postavenú bez stavebného povolenia alebo v rozpore so stavebným povolením. Podľa § 58 zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon), predpokladom realizácie stavby, na ktorej uskutočnenie nepostačuje ohlásenie, je podanie žiadosti o stavebné povolenie. V žiadosti, ktorej súčasťou musia byť doklady s predpísanou dokumentáciou vypracovanou oprávnenou osobou, treba uviesť účel a spôsob užívania stavby, miesto stavby a predpokladaný čas jej skončenia a pri stavbe na určitú dobu aj dobu užívania stavby. Podstatou podmienkou pre vydanie stavebného povolenia je preukázanie, že stavebník je vlastníkom pozemku alebo že má k pozemku iné právo (rozumejte iné právo ako je užívanie pozemku alebo stavby na základe nájomnej zmluvy, na základe dohody o budúcej kúpnej zmluve, z ktorých vyplýva právo uskutočniť stavbu alebo jej zmenu, právo vyplývajúce z vecného bremena spojeného s pozemkom alebo stavbou, právo vyplývajúce z iných právnych predpisov), ktoré ho oprávňuje zriadiť na ňom požadovanú stavbu. Stavebník túto povinnosť však nemá, ak ju už splnil v územnom konaní a po právoplatnosti územného rozhodnutia nedošlo k zmene. Dôvody vzniku neoprávnených alebo čiernych stavieb, sú rôzne a týkajú sa viacerých strán - stavebníkov i úradov. V každom smere si treba uvedomiť, že štátne orgány môžu/mali by konať iba na základe ústavy, v jej medziach a v rozsahu a spôsobom, ktorý ustanoví zákon.

V prípade, že niekto predloží falošné doklady o vlastníctve nehnuteľnosti, takéto konanie môže zakladať trestnoprávnu zodpovednosť daného subjektu. Toto protiprávne konanie je tak postihnuteľné ako v trestnom konaní, tak v občianskom súdnom konaní, pokiaľ ním bola spôsobená preukázateľná škoda. Z hľadiska trestného práva môže ísť napr. o trestný čin podvodu, v občianskoprávnom poňatí o bezdôvodné obohatenie.

Existujú minimálne tri riešenia

 

Ten, kto zriadi stavbu na cudzom pozemku, stáva sa jej vlastníkom. Vyplýva to zo zásady uvedenej v § 120 Občianskeho zákonníka, podľa ktorej stavby, vodné toky a podzemné toky nie sú súčasťou pozemku. Preto v praxi vznikajú situácie, kedy vlastník pozemku a vlastník stavby na ňom postavenej môžu byť rôzne osoby. V minulosti sa uplatňovala stará rímskoprávna zásada „superficies solo cedit“ - vrch ustupuje spodku. Znamenalo to, že stavba pevne spojená so zemou patrila vlastníkovi pozemku ako jeho súčasť.

Občan, na ktorého pozemku je zriadená neoprávnená stavba, môže sa domáhať ochrany svojho vlastníctva na súde. Súd pritom:

  •  A) nariadi odstrániť neoprávnenú stavbu na náklady stavebníka, ak stavebník bol nedobromyseľný, porušil svoje povinnosti hrubým spôsobom a vlastník pozemku neprejavil o stavbu záujem alebo ak vlastník má v úmysle použiť svoj pozemok na iný účel, alebo na inú stavbu.
  • B) za náhradu prikáže neoprávnenú stavbu do vlastníctva vlastníkovi pozemku. To platí len v prípade, že vlastník pozemku prejavil o stavbu záujem, a odstránenie stavby - vzhľadom na jej rozsah a okolnosti -nie je účelné a nie sú podmienky pre ponechanie stavby vo vlastníctve stavebníka. Pokiaľ ide o samotnú náhradu, súd priberie znalca a aj na základe znaleckého posudku s prihliadnutím na cenové predpisy určí jej výšku.
  • C) môže vzťahy medzi stavebníkom a vlastníkom pozemku usporiadať aj inak - a to, ak nie je možné odstránenie stavby ani jej prikázanie do vlastníctva vlastníka pozemku. V tomto prípade súd bude prihliadať aj na to, či stavebník bol dobromyseľný, či ponechanie stavby vo vlastníctve stavebníka je v súlade s dobrými mravmi. Riešením je aj zriadenie vecného bremena - a to v najnevyhnutnejšej miere, tak aby toto čo najmenej obmedzovalo vlastníka pozemku.

Späť

Strecha - aký typ si vybrať

Strecha patrí asi medzi najpoužívanejšie slová pre vyjadrenie symbolu domova a rodiny. Dalo by sa povedať, že je akousi pomyselnou korunou každého rodinného domu. Jej funkcia je oveľa dôležitejšia ako by ste si mohli myslieť. Nedodáva domu len vizuálny charakter, ale má veľa základných funkcií pri ochrane vášho príbytku pred dažďom, únikom tepla či hlukom z okolia.Pri stavbe rodinného domu je dôležité myslieť na každý detail. Obzvlášť to platí pri plánovaní a následnej stavbe strechy. Takže ak sa už rozhodnete pre rovnú alebo šikmú strechu, myslite..

Latexové, penové a pružinové matrace – aký typ si vybrať? Latexové, penové a pružinové matrace – aký typ si vybrať?

Výber matraca vôbec nie je taká jednoduchá záležitosť! Na trhu je k dispozícii široká škála riešení, z ktorých každé má svoje výhody a nevýhody. Ako si teda vybrať najlepší model matraca? Povieme vám, čím sa vyznačujú vlastnosti jednotlivých typov matracov a kto z nich bude mať najlepší úžitok.   Moderné matrace – aký model si vybrať? Hlavným kritériom pri výbere matraca by mal byť typ vložky, tj. výplne vo vnútri. V závislosti od toho, pre ktorý materiál sa rozhodnete, bude mať váš matrac trochu iné vlastnosti. V súčasnosti..

Používate vlastné zdroje pitnej vody? Jej zdravotnú nezávadnosť si musíte zabezpečiť sami Používate vlastné zdroje pitnej vody? Jej zdravotnú nezávadnosť si musíte zabezpečiť sami

Kvalita vody z verejného vodovodu je pravidelne monitorovaná a musí zodpovedať prísnym normám stanoveným príslušnými úradmi. Na druhej strane, ak čerpáte vodu z vlastnej studne alebo vrtu, zodpovednosť za jej kvalitu je na vás. Ako postupovať? Poznajte kvalitu vašej vody Na zistenie, či je voda vhodná na pitie, rovnako tak aj na kolaudačné účely, je nutné vykonať jej laboratórny rozbor, a to aspoň v minimálnom rozsahu podľa vyhlášky č. 91/2023 Z.z. Voda zo studne prináša riziko v podobe mikrobiologického znečistenia, predovšetkým ide o fekálne baktérie..

Neskolaudovaná stavba - otázka predaja a bývania

S mojím manželom máme vyhliadnutý rodinný dom na kúpu. Ide o novostavbu domu, no realitka, ktorá ho ponúka, sa vyjadrila, že nie je ešte skolaudovaný. Je táto skutočnosť pre nás ako kupujúcich na závadu? Aké môžeme očakávať ťažkosti s kúpou neskolaudovanej stavby, s trvalým pobytom ? Ivica S., Kľakany Ako sami uvádzate, vami postavený rodinný dom je neskolaudovaný. V zmysle platnej legislatívy to znamená, že neskolaudovaná nehnuteľnosť nemôže slúžiť účelu, na ktorý bola postavená - teda buď podnikateľským účelom, ako prevádzka podniku, vo..

Rozdelenie nehnuteľností po rozvode

 Pred mesiacom som na súde podal návrh na rozvod manželstva. Počas neho sme dostali od svokry byt a postavili sme si rodinný dom. Zaujíma ma, akým spôsobom máme zabezpečiť rozdelenie týchto dvoch nehnuteľností, keď sme sa dohodli, že rodinný dom zostane mne, byt manželke a ja jej ešte doplatím určitú sumu. Jozef Výbrus, Sviná Vážený pán Výbrus, keďže platné právne predpisy oprávňujú manželov rozdeliť si veci, práva a iné..

Podielové spoluvlastníctvo

Chcel by som vás poprosiť o radu. V mojom susedstve je starý dom so záhradou, ktorej vlastníkmi je niekoľko rodinných príslušníkov. Jeden zo spolumajiteľov, ktorému patrí časť záhrady - cca. 120m2, mi sľúbil, že mi odpredá svoju časť. Chcem sa vás opýtať, či je možné práve od jedného zo spolumajiteľov odkúpiť iba časť záhrady, ktorá patrí práve jej a nie cely komplex aj s domom a či na ten odpredaj potrebuje súhlas ostatných spolumajiteľov? Alebo je nejaký spôsob ako možno odkúpiť od jedného, ktorý má najväčšiu časť pozemku práve tú časť..

Dom na predaj

Kúpa nehnutelnosti zaťaženej vecným bremenom alebo záložným právom na nehnuteľnosti?

Pred samotnou kúpou zaťaženej nehnutelnosti je vhodné, aby si kupujúci v prvom rade jasne ozrejmil, či skutočne chce nadobudnúť nehnuteľnosť s ťarchou alebo nezaťaženú nehnuteľnosť. Jeho postup závisí od toho, či nehnuteľnosť je nadobúdaná priamo konaním kupujúceho alebo cez sprostredkovateľa - realitnú kanceláriu. Kupujúci by si mal vyžiadať relevantné a najmä aktuálne doklady ohľadne predmetnej nehnuteľnosti, napr. originál  listu vlastníctva. Na liste vlastníctva, ktorý môže získať od predávajúceho, od realitnej kancelárie..

Ceny nehnuteľností


Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.