Smrť prenajímateľa a preplatky na energiách

Pred rokom sme s priateľkou uzavreli nájomnú zmluvu s mojím strýkom, ktorej predmetom bol nájom bytu v Bratislave. Strýko nedávno zomrel a my naďalej užívame jeho byt. Poštou sme dostali oznam od elektrární a plynární, že máme na byte preplatky. Do situácie sa zaangažovala strýkova manželka, ktorá nikdy nechcela, aby sme v byte bývali a chce nás z bytu vyštvať. Je agresívna, vyhráža sa nám. Môžeme naďalej byt užívať alebo má strýková žena na to právo? Komu máme teraz platiť nájomné? Čo máme podniknúť s preplatkami, môžeme ich vybrať na pošte?

Ing. Ernest. P., Bratislava

Nájomná zmluva je dvojstranný právny úkon, v rámci ktorého sa zmluvné strany dohodli na svojich právach a povinnostiach ku konkrétnemu predmetu nájmu - v danom prípade bytu. Zmluvu ako takú môžu uzavrieť fyzické alebo právnické osoby, teda reálne existujúce subjekty. V prípade fyzických osôb spôsobilosť vlastnými právnymi úkonmi nadobúdať práva a brať na seba povinnosti (spôsobilosť na právne úkony) vzniká v plnom rozsahu plnoletosťou a tá sa nadobúda dovŕšením osemnásteho roku. Fyzická osoba by nemala byť na svojej zmluvnej voľnosti obmedzená alebo dokonca pozbavená. I právnické osoby majú spôsobilosť mať práva a povinnosti, avšak táto spôsobilosť je podmienená ich vznikom - právnické osoby vznikajú dňom, ku ktorému sú zapísané do obchodného alebo do iného zákonom určeného registra.

Smrťou fyzickej osoby zaniká jej spôsobilosť mať práva a brať na seba povinnosti. V rámci dedičského práva platí zásada, že dedičstvo sa nadobúda poručiteľovou smrťou. Uvedená zásada má za následok, že právne úkony urobené dedičmi po smrti poručiteľa (ako napr. dedičská dohoda), sa považujú za právne úkony urobené v okamihu smrti poručiteľa, pôsobia ex tunc - spätne. To isté platí aj o občianskoprávnych vzťahoch založených dohodou medzi pozostalým manželom (tu: strýkova manželka) a dedičmi.

 Zánik nájomného vzťahu

Keďže váš strýko zomrel, prestal byť právnym subjektom a nemôže byť ďalej viazaný nájomnou zmluvou. Tým súčasne zaniká i nájomná zmluva. Prvou otázkou v súvislosti s bytom môže byť, či byt bol vo výlučnom vlastníctve vášho strýka alebo v BSM s jeho manželkou. Táto otázka sa však týka konania o dedičstve a určenia podielov spôsobilých dedičov v rámci vyporiadania majetku po poručiteľovi. Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov ako vecné právo smrťou poručiteľa zaniká. O tom, čo z BSM po poručiteľovi a jeho pozostalej manželke patrí do dedičstva, rozhodne súd uznesením.

Smrť fyzickej osoby má za následok, že isté práva - v závislosti od ich povahy – buď prechádzajú na iné osoby bez ohľadu na to, či ide o dedičov alebo nie, a to na základe osobitného zákonného ustanovenia, teda nie dedením. Sem patrí napr. právo z nájmu bytu, kedy podľa § 706 a 707 OZ prechádza právo pôvodného nájomcu na jeho deti, vnukov, rodičov, súrodencov, zaťa a nevestu, ktorí s ním žili v deň jeho smrti v spoločnej domácnosti a nemajú vlastný byt.

 Z judikatúry

Prenajímateľ zomrel - v byte by ste sa podľa zákona zdržiavali neoprávnene, keďže nájom zaniká aj napr. dedením. Tým je súčasne zodpovedaná aj otázka platenia nájomného. Pokiaľ ide o preplatky na energiách - tie predstavujú pohľadávky poručiteľa, ktoré súd prejedná v rámci konania o dedičstve. Obdobie medzi smrťou vášho strýka a právoplatnosťou uznesenia súdu o vyporiadaní dedičstva má osobitný právny režim. V danej súvislosti upriamujem vašu pozornosť na judikatúru - konkrétne na rozsudok Mestského súdu v Prahe, spis. zn. 11 Co 48/72, R 42/1974:

“V období medzi nadobudnutím dedičstva (§ 460 Občianskeho zákonníka, OZ) a potvrdením nadobudnutia dedičstva (§ 482 a § 483 OZ) sú z právnych úkonov týkajúcich sa vecí (majetkových práv) z dedičstva povinní i oprávnení voči iným osobám všetci dedičia poručiteľa, ktorí dedičstvo dosiaľ neodmietli, spoločne a nerozdielne. Ich dedičský podiel pritom vyjadruje mieru, akou sa dedičia navzájom podieľajú na právach a povinnostiach týkajúcich sa vecí (majetkových práv) z dedičstva.“

 Zabezpečenie dedičstva

Súd vykonáva najnutnejšie zabezpečenie vecí po poručiteľovi, ak to vyžaduje všeobecný záujem alebo dôležitý záujem účastníkov. Súd prejednávajúci dedičstvo aj bez návrhu vykoná neodkladné opatrenia, najmä zabezpečí dedičstvo, zverí veci osobnej potreby manželovi poručiteľa alebo inému členovi domácnosti, postará sa o predaj vecí, ktoré nemožno uschovať bez nebezpečenstva škody alebo nepomerných nákladov, prípadne ustanoví správcu dedičstva alebo jeho časti (ďalej len "správca"). Ak predmetný byt nebol súčasťou BSM vášho strýka a jeho manželky (vašej tety), alebo vaša teta nebola ustanovená za správcu dedičstva, môže požiadať súd o podniknutie príslušných krokov smerujúcich k vyprataniu bytu a jeho zabezpečeniu až do právoplatného skončenia konania o dedičstve.

Čitateľské otázky adresujte na: lasak@defensa.sk

 

Späť

Obnova bytových domov

Väčšina bytových domov na Slovensku má svoje najlepšie roky za sebou. Nevyhnutné opravy bytových domov sa denne hlásia o slovo. Keďže všetci majitelia bytov chcú bývať čo najlepšie a najlacnejšie, chcú platiť čo najmenej aj za energie. Ceny ktoré však platia, sú z roka na rok vyššie a vyššie. Základom tejto nelichotivej situácie, je často rokmi zanedbávaný bytový fond. Na riešenie tohto problému sa zameriava aj Prvá stavebná sporiteľňa, a. s. (PSS) so svojimi produktami pre klientov. Ako už bolo spomenuté v úvode, čoraz naliehavejším problémom..

Strecha na váš dom

 „Už kedysi známy češký spevák Karel Gott spieval pieseň s názvom Mám rozprávkový dom. Základom dobrého domu, v ktorom by sa cítili ako v rozprávke, nestačí mať len pevné základy či steny z dobrého muriva. Veľmi dôležitým faktorom k spokojnosti patrí aj dobrá strecha. Pri širokej ponuke tvarou striech, plášťou a strešných krytín na trhu sa vynára otázka, ktorú z nich si vybrať, keďže rozhodujú záujmy majiteľa či veľkosť investície ktorú sme pre dobrú strechu ochotní obetovať.“ Kompletné strešné systémy sú v dnešnej dobe vyvinuté..

Vývoj ponukových cien pozemkov za r. 2009, 2010 a 2011

Realitný  portál TRH.sk pre svojich návštevníkov pripravil analýzu ponukových cien pozemkov za m2 pre vybrané lokality z Bratislavského kraja. Analýza je za obdobie rokov 2009, 2010, 2011. Uvedené ceny sú ponukovými cenami za m2, ceny uvedené v tabuľke sú samozrejme očistené o extrémy. Kategória sledovaných pozemkov - stavebné pozemky s IS (buď na pozemku alebo v blízkom dosahu). Podrobnejšie aktuálne štatistiky cien nehnuteľností.Vybrané obce z Bratislavského kraja:Okresy Bratislavy:Vybrané lokality z..

Poplatok za komunálny odpad

Dobrý deň. Som majiteľkou malej chatky neďaleko Banskej Bystrice. Môj manžel zomrel pred ôsmimi rokmi a tak chatku využívam len veľmi zriedkavo, asi 2-3x do roka na pár dní. Patrím k ekologickým chatárom, ktorí produkujú minimum odpadu a ktorí spravidla odvážam z chatovej oblasti späť do mesta. Nevyužívam vlastne odpadové nádoby patriace príslušnej obci, na území ktorej chatka stojí. Napriek tomu musím platiť obci poplatok za odpad. V apríli 2004 som požiadala obec o oslobodenie od poplatkovej povinnosti, avšak do dneška som nedostala žiadnu odpoveď. Naopak,..

Občianska a trestná zodpovednosť za protiprávne obmedzovanie práv užívať nehnuteľnosť

„Každý má právo vlastniť majetok. Vlastnícke právo všetkých vlastníkov má rovnaký zákonný obsah a ochranu. Majetok nadobudnutý v rozpore s právnym poriadkom ochranu nepožíva. Dedenie sa zaručuje. Vlastníctvo zaväzuje. Nemožno ho zneužiť na ujmu práv iných a v rozpore so všeobecnými záujmami chránenými zákonom. Výkon vlastníckych práv nesmie poškodzovať ľudské zdravie, prírodu, kultúrne pamiatky a životné prostredie nad mieru ustanovenú zákonom.“ (Ústava Slovenskej republiky, článok 20 ods. 1 a 3)  V roku 1993 som uzavrela manželstvo..

Úroky z omeškania pri vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov

 Súd v konaní o vyporiadanie bezpodielového spoluvlastníctva manželov nemôže zároveň s uložením povinnosti zaplatiť vyčíslenú sumu na vyrovnanie podielu, uložiť z tejto sumy aj povinnosť zaplatiť úroky z omeškania; bráni tomu chýbajúci predpoklad pre vznik takéhoto nároku - omeškanie dlžníka s plnením peňažného dlhu. (Rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky zo 14. októbra 1999, sp. zn. 5 Cdo 117/99)Rozvod - v rozvodovom konaní sa rozhoduje aj o rodičovských právach a povinnostiach, ako aj o rozdelení spoločného majetku, ktorý manželia nadobudli..

Vývoj cien nehnuteľností na Slovensku od roku 2005 do roku 2010

V slovenských pomeroch sa zvykne dosť často používať fráza ktorá tvrdí, že: „Z grafov sa ešte nikto nenajedol“. Nuž možno je na tom čosi pravdy, ale autor tohto výroku asi nepochopil ich zmysel. Grafy majú v prvom rade informovať o určitom vývoji, či trende v tom či onom segmente. Zároveň by mali upozorniť na určité anomálie, či nezdravý vývoj ktorý sa mohol prejaviť v sledovanom období.Aj z tohto dôvodu sme sa v redakcii Kompletného TRH-u Nehnuteľností rozhodli priniesť základný trend vývoja cien nehnuteľností na Slovensku. Často krát sa v dnešnej..

Vývoj cien bytov v Bratislave v roku 2008

Skoro každého, ktorý či už má byt alebo si ho ešte len plánuje obstarať, zaujíma vývoj cien bytov a hlavne prognóza do budúcnosti. Prvé sa dá ukázať na základe zozbieraných údajov, druhé sa dá v súčasnosti len veľmi obtiažne predpovedať.Pozrime sa teda, čo sa na trhu s bratislavskými bytmi dialo od januára 2008 po čiastočnom cca mesačnom (vianočnom) útlme, ktorý nastal po zatiaľ najväčšom realitnom boome na Slovensku v jeseni 2007, kedy boli ceny za meter štvorcový starých bytov v hlavnom meste drahšie ako ceny za meter štvorcový v novostavbách.Realitný..

Ako financovať kúpu bytu v novostavbe

Podmienky určuje developerPoradenstvo v bankeHypotéka v skratke Záujemca o kúpu bytu v novostavbe má na výber niekoľko možností jej financovania. Kým pri kúpe starého bytu vyžadujú majitelia väčšinou peniaze v hotovosti, novostavbu možno zvyčajne financovať - kúpiť prostredníctvom úveru.Najčastejšie využívané možnosti sú stavebné sporenie, hypotekárny úver, prípadne ich kombinácia. Možná je aj ich kombinácia so spotrebným úverom. Výber spôsobu financovania podmieňuje predovšetkým to, aké podmienky pri kúpe bytu určí developerská spoločnosť. Iná..