Clanky

Kúpa nehnutelnosti zaťaženej vecným bremenom alebo záložným právom na nehnuteľnosti?

Pred samotnou kúpou zaťaženej nehnutelnosti je vhodné, aby si kupujúci v prvom rade jasne ozrejmil, či skutočne chce nadobudnúť nehnuteľnosť s ťarchou alebo nezaťaženú nehnuteľnosť. Jeho postup závisí od toho, či nehnuteľnosť je nadobúdaná priamo konaním kupujúceho alebo cez sprostredkovateľa - realitnú kanceláriu. Kupujúci by si mal vyžiadať relevantné a najmä aktuálne doklady ohľadne predmetnej nehnuteľnosti, napr. originál  listu vlastníctva. Na liste vlastníctva, ktorý môže získať od predávajúceho, od realitnej kancelárie alebo priamo od správy katastra príslušnej podľa miesta, kde sa nehnuteľnosť nachádza, sú v bode „C“ uvedené ťarchy - či už vecné bremená - teda vecno-právne obmedzenia vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, ktoré ukladajú vlastníkovi nehnuteľnosti niečo trpieť, niečo konať alebo zdržať sa nejakého konkrétneho konania v prospech osoby oprávnenej z vecného bremena. So získaním listu vlastníctva je samozrejme spojená poplatková povinnosť podľa zákona č. 145/1995 Z .z. o správnych poplatkoch. Na liste vlastníctva ako ťarcha môže byť uvedené záložné právo v prospech veriteľa, ktorý poskytol vlastníkovi nehnuteľnosti hypotekárny úver. Kupujúci môže získať informácie v súvislosti so záložným právom aj v Notárskom centrálnom registri záložných práv, ktorého obsah, ako aj postup notára vo veciach tohto registra je upravený v §§ 73d až 73i zákona č. 323/1992 Zb. Podrobnosti o registri, jeho vedení, udržiavaní, aktualizácii a spôsobe registrácie upravuje vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 607/2002 Z. z., ktorá ustanovuje podrobnosti o Notárskom centrálnom registri záložných práv.  


Pozor na charakter ťarchy, zákonnosť a určitosť právneho úkonu

Kupujúci by mal venovať istotne charakteru ťarchy a na náležité vymedzenie subjektov práva vyplývajúceho z vecného bremena alebo záložného práva. Ide totiž o zásadné obmedzenie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti.  Tie musia byť v zmluve o kúpe nehnuteľnosti riadne uvedené, ako aj titul ich vzniku - zmluva, závet, súdom schválená dohoda dedičov o vyporiadaní dedičstva a pod. Vhodné by bolo zistiť tiež, či ťarcha, napr. vecné bremeno, bolo zriadené odplatne alebo bezodplatne. Súčasne dávam čitateľom do pozornosti § 151p Občianskeho zákonníka, podľa ktorého môže súd na návrh obmedziť alebo zrušiť vecné bremeno za primeranú náhradu v prípade, ak zmenou pomerov vznikne hrubý nepomer medzi vecným bremenom a výhodou oprávneného, môže súd rozhodnúť, že sa vecné bremeno za primeranú náhradu obmedzuje alebo zrušuje. Ak pre zmenu pomerov nemožno spravodlivo trvať na vecnom plnení, môže súd rozhodnúť, aby sa namiesto vecného plnenia poskytovalo plnenie peňažné. V danej súvislosti uvádzam rozsudok Najvyššieho súdu SR, sp. zn. 3 Cdo 29/2009 zo dňa 30.06.2010: „Ak sa vecné bremeno zriaďované „in rem" má na základe prejavov vôle účastníkov zmluvy týkať nie celej nehnuteľnosti, ale len jej časti, ktorá má mať v dôsledku toho odlišný právny režim, musí byť táto časť nehnuteľnosti v zmluve vymedzená tak, aby nedochádzalo k sporom o rozsah vecného bremena, a to nielen medzi priamymi účastníkmi zmluvy o zriadení vecného bremena, ale aj medzi všetkými neskoršími vlastníkmi dotknutých nehnuteľností - bez ohľadu na to, kto bude v budúcnosti vlastníkom nehnuteľnosti, na ktorej a tiež v prospech ktorej sa vecné bremeno zriaďuje. V záujme toho je potrebné, aby takáto časť nehnuteľnosti bola v právnom úkone o vecnom bremene dôsledne lokalizovaná, identifikovaná a individualizovaná. Požadovaný stupeň určitosti prejavu vôle smerujúceho k zriadeniu vecného bremena k takto vyčlenenej časti nehnuteľnosti sa dosiahne, pokiaľ sa úkon vyhotovuje a formuluje na podkladoch jednoznačných, určitých a presne stanovených. Taký stupeň určitosti sa spravidla zabezpečí vtedy, keď je právny úkon o zriadení vecného bremena vyhotovený za použitia geometrického plánu, ktorý tvorí súčasť tohto právneho úkonu.“


Zakomponovať ťarchu do zmluvy o kúpe nehnuteľnosti? 

Jednoznačná odpoveď - áno, zakomponovať existenciu ťarchy viaznucej na nehnuteľnosti do príslušnej zmluvy. Možnosť v negatívnom zmysle slova jestvuje, avšak tu už ide o mimoprávnu rovinu. Kúpna zmluva, predmetom ktorej je nehnuteľnosť, je právny úkon vyvolávajúci isté zákonom predvídané následky - tu vznik právneho vzťahu medzi kupujúcim a predávajúcim. Kúpna zmluva okrem presnej špecifikácie nehnuteľnosti by mala obsahovať aj vyhlásenie predávajúceho, že na prevádzanej nehnuteľnosti neviaznu žiadne ťarchy, príp. nedoplatky na daniach, poplatkoch za správu a pod. Zákon teda vyžaduje, aby právne úkony boli jasné, zrozumiteľné a súladné so zákonom. Občiansky zákonník ustanovuje preventívnu povinnosť pre účastníkov zmluvných vzťahov, aby dbali o to, aby nedochádzalo k ohrozovaniu a porušovaniu práv z občianskoprávnych vzťahov (zmlúv a pod.). Predávajúci, príp. realitná kancelária sú povinní do zmluvy a kúpe nehnuteľnosti uviesť pravdivé informácie o nehnuteľnosti a jej právnom stave. Pokiaľ by prípadná ťarcha v zmluve zakomponovaná nebola, nehnuteľná vec tak trpí vadou, o ktorej kupujúci v čase uzatvorenia zmluvy nevedel.

 


Zákonné možnosti ochrany kupujúceho v prípade kúpy nehnuteľnosti s ťarchou

 

V záujme právnej istoty a stability v právnych vzťahoch je namieste, aby kupujúci disponoval s informáciou, či nehnuteľnosť, o ktorej kúpu má záujem, je alebo nie je zaťažená. Buď vyzve predávajúceho alebo realitnú kanceláriu o predloženie dokladov o predmetnej nehnuteľnosti, alebo si môže vyžiadať list vlastníctva od správy katastra, v ktorej evidencii je daná nehnuteľnosť evidovaná. Pokiaľ chce kupujúci ušetriť na správnych poplatkoch, informáciu o právnom stave nehnuteľnosti ohľadne tiarch môže získať na internetovom sídle www.katasterportal.sk, kde sa však informácie o nehnuteľnostiach aktualizujú v týždennej perióde, ako aj v Notárskom centrálnom registri záložných práv.

 

V zmysle ust. § 596 občianskeho zákonníka, ak vec má vady, o ktorých predávajúci vie, je povinný kupujúceho pri dojednávaní kúpnej zmluvy na ne upozorniť. Kupujúcemu v opačnom prípade prislúcha právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady, ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil. Kupujúci má tiež právo odstúpiť od zmluvy v prípade, ak ho predávajúci ubezpečil, že vec má určité vlastnosti - napr. že nehnuteľnosť nie je zaťažená záložným právom alebo na nej neviazne vecné bremeno - najmä vlastnosti vymienené kupujúcim, alebo že nemá žiadne vady, a toto ubezpečenie sa ukáže nepravdivým.

 

Čitateľské otázky adresujte na: LASAK@DEFENSA.SK


Autor: Mgr. Ján Lasák

Späť

Bývanie a reality
Zatepľovanie bytov a domov

Úsporné zatepľovanieVykurovanieFinancovaniePožiadavkou všetkých vlastníkov a obyvateľov bytov je mať čo najspoľahlivejšiu správu domu, tak aby bola účelná a šetrila spoločné peniaze. Najefektívnejším spôsobom správy bytového domu je v dnešnej dobe považované spoločenstvo vlastníkov bytov (SVB). Druhou alternatívou správy domu je pre vlastníkov bytov možnosť vybrať si z ponúk firiem, ktoré sa zaoberajú správou nehnuteľností. Spoločenstvo je právnická osoba založená podľa zákona NR SR č.182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov,..
Balkón a lodžia

 Od začiatkuZasklite si lodžiuSklo zaskleniaRôzne využitieMateriály na vonkajšie použitie a nábytokZväčšite si lodžiuNajkrajšie sú farebnéEstetikaS príchodom leta sa už viacerí z nás tešia na pokojne strávený deň pri opaľovaní na vlastnej oáze pokoja, na terase či balkóne. Cez zimu boli dvere do tohto priestoru prevažne zatvorené, preto sa už iste tešíte ako vpustíte do svojho príbytku slnečné teplo a najmä čerstvý vzduch. Dokonca aj v centre väčšieho mesta je terasa akýmsi upokojujúcim prvkom. Najmä ak z nej máte dobrý výhľad.Balkóny a lodžie..
Ochrana pred vlhkosťou v nehnuteľnostiach

Mať strechu nad hlavou a nohy v teple a suchu. Často obyčajné želanie mnohých ľudí, ktorí túžia po bežných veciach. Ale mnohokrát väčším problémom pri tomto želaní nebýva ani tak postaranie sa o vlastný príbytok, ale skôr udržanie sucha vo vlastnom príbytku. Zatekajúce a plesnivé steny mátajú totiž nejedného majiteľa rodinného domu či bytu aj v dnešnej dobe. Mnohokrát si preto dávame pri pohľade na takto prikrášlenú stenu otázku: „Kde sa vlastne stala chyba?"S vlhkosťou stien a plesňou sa stretávame pri veľkom množstve nehnuteľností. Bohužiaľ..
Právna poradňa
Neplatnosť závetu a účastníci konania o dedičstve

Takmer jeden rok som býval so svojou manželkou a dieťaťom v dome u môjho kamaráta, ktorý bol vlastníkom domu z ½. Kamarát, inak rozvedený a aspoň pokiaľ viem i bezdetný, pred dvoma mesiacmi žiaľ zomrel. Po jeho smrti som sa dozvedel, že po sebe zanechal závet, podľa ktorého mi odkázal svoj podiel na dome. Kontaktoval som jeho vzdialenú rodinu, ktorá však odmietla prispieť na pohreb, ten som teda uhradil ja. Pohreb platiť nie, ale zato sa ozvala nejaká kamarátová teta z Nemecka, že vraj ona je jeho príbuzná a teda by vraj mala dediť. Kto je účastníkom dedičského..
Vymoženie práva k vydraženej veci a zodpovednosť dražiteľa

V dobrovoľnej dražbe som vydražila dom, o ktorom som si myslela, že je neobývaný - celkový dojem aj informáciu od dražobnej spoločnosti, že majiteľ je v Čechách - dom bez vody, plynu, elektriny. Bývalý majiteľ - môj dlžník, nebol nikdy prítomný. Ukázalo sa, že dom je predsa obývaný jedným Rómom. Povedal mi, že sa mu nechce odísť. Pracuje a prenájom si môže dovoliť, len nechce. Dala so mu 2 týždne na odsťahovanie, ale myslím, že sa nepohne, nič si zo mňa nerobí. Dom chcem čo najrýchlejšie predať. Dagmar I., Hradská Na dobrovoľné dražby sa vzťahuje..
Vyporiadanie podielového spoluvlastníctva

 Som jedným z dvoch spoluvlastníkov záhrady v Senci. Keďže v poslednom čase medzi nami vznikajú čoraz častejšie problémy ohľadom jej užívania, chcel by som sa jej zbaviť. Svoju polovicu som už viackrát ponúkol druhému spoluvlastníkovi, ale na moju ponuku nereagoval a už dlhší čas na ňu neviem nájsť kupujúceho. So spoluvlastníkom sa vzhľadom na naše zlé osobné vzťahy nedá vôbec komunikovať. Ako mám ďalej postupovať? Jozef Bednár, Bratislava Vážený pán Bednár, spôsob vyriešenia Vášho problému je určený ustanoveniami Občianskeho zákonníka. Ak..
Financie
Vývoj cien nehnuteľností na Slovensku od roku 2005 do roku 2010

V slovenských pomeroch sa zvykne dosť často používať fráza ktorá tvrdí, že: „Z grafov sa ešte nikto nenajedol“. Nuž možno je na tom čosi pravdy, ale autor tohto výroku asi nepochopil ich zmysel. Grafy majú v prvom rade informovať o určitom vývoji, či trende v tom či onom segmente. Zároveň by mali upozorniť na určité anomálie, či nezdravý vývoj ktorý sa mohol prejaviť v sledovanom období.Aj z tohto dôvodu sme sa v redakcii Kompletného TRH-u Nehnuteľností rozhodli priniesť základný trend vývoja cien nehnuteľností na Slovensku. Často krát sa v dnešnej..
Dovolenka Talianko Caorle Dovolenka Talianko Caorle

Prinášame vám tip na výhodnú dovolenku na severe talianska od slovenských majiteľov. Sever talianska je najbližšie more s rozľahlou piesočnou plážou, vyhľadávanou na dovolenku s deťmi. Množsto plážových atrakcií a program pre deti je zadarmo. Navyše na apartmány v ostávajúcich termínoch poskytneme zľavu.Mimoriadne zaujímavé sú apartmány blízko pri mori (150 metrov od pláže) a zároveň v úplnom centre pri obchodoch a reštauráciách. Miesto, kde počujete a prípadne vidíte program a koncerty na pláži.Hlavnou výhodou je možnosť dostať sa do apartmánu..
Prečo si vybrať open space kancelárie: nová teória activity-based workplace

V posledných rokoch sa nie len väčšie úspešné firmy ale aj takzvaní podnikatelia na voľnej nohe usilujú o navodenie produktívnej atmosféry pri práci. Open space kancelárie sú pre pracujúcich ľudí v mnohom veľkým prínosom a to či už máte firmu s množstvom zamestnancov, alebo ste podnikateľ, ktorému sa nedarí zachovať motiváciu na gauči vo vlastnom byte. Otvorené priestory kancelárií, ktoré minimalizujú možnosti vytvoriť si súkromné priestory, odstraňujú steny a dvere, sa v histórii prvýkrát uplatnili niekde v 50.-tych..

Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.