Kúpa nehnutelnosti zaťaženej vecným bremenom alebo záložným právom na nehnuteľnosti?

Pred samotnou kúpou zaťaženej nehnutelnosti je vhodné, aby si kupujúci v prvom rade jasne ozrejmil, či skutočne chce nadobudnúť nehnuteľnosť s ťarchou alebo nezaťaženú nehnuteľnosť. Jeho postup závisí od toho, či nehnuteľnosť je nadobúdaná priamo konaním kupujúceho alebo cez sprostredkovateľa - realitnú kanceláriu. Kupujúci by si mal vyžiadať relevantné a najmä aktuálne doklady ohľadne predmetnej nehnuteľnosti, napr. originál  listu vlastníctva. Na liste vlastníctva, ktorý môže získať od predávajúceho, od realitnej kancelárie alebo priamo od správy katastra príslušnej podľa miesta, kde sa nehnuteľnosť nachádza, sú v bode „C“ uvedené ťarchy - či už vecné bremená - teda vecno-právne obmedzenia vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, ktoré ukladajú vlastníkovi nehnuteľnosti niečo trpieť, niečo konať alebo zdržať sa nejakého konkrétneho konania v prospech osoby oprávnenej z vecného bremena. So získaním listu vlastníctva je samozrejme spojená poplatková povinnosť podľa zákona č. 145/1995 Z .z. o správnych poplatkoch. Na liste vlastníctva ako ťarcha môže byť uvedené záložné právo v prospech veriteľa, ktorý poskytol vlastníkovi nehnuteľnosti hypotekárny úver. Kupujúci môže získať informácie v súvislosti so záložným právom aj v Notárskom centrálnom registri záložných práv, ktorého obsah, ako aj postup notára vo veciach tohto registra je upravený v §§ 73d až 73i zákona č. 323/1992 Zb. Podrobnosti o registri, jeho vedení, udržiavaní, aktualizácii a spôsobe registrácie upravuje vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 607/2002 Z. z., ktorá ustanovuje podrobnosti o Notárskom centrálnom registri záložných práv.  


Pozor na charakter ťarchy, zákonnosť a určitosť právneho úkonu

Kupujúci by mal venovať istotne charakteru ťarchy a na náležité vymedzenie subjektov práva vyplývajúceho z vecného bremena alebo záložného práva. Ide totiž o zásadné obmedzenie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti.  Tie musia byť v zmluve o kúpe nehnuteľnosti riadne uvedené, ako aj titul ich vzniku - zmluva, závet, súdom schválená dohoda dedičov o vyporiadaní dedičstva a pod. Vhodné by bolo zistiť tiež, či ťarcha, napr. vecné bremeno, bolo zriadené odplatne alebo bezodplatne. Súčasne dávam čitateľom do pozornosti § 151p Občianskeho zákonníka, podľa ktorého môže súd na návrh obmedziť alebo zrušiť vecné bremeno za primeranú náhradu v prípade, ak zmenou pomerov vznikne hrubý nepomer medzi vecným bremenom a výhodou oprávneného, môže súd rozhodnúť, že sa vecné bremeno za primeranú náhradu obmedzuje alebo zrušuje. Ak pre zmenu pomerov nemožno spravodlivo trvať na vecnom plnení, môže súd rozhodnúť, aby sa namiesto vecného plnenia poskytovalo plnenie peňažné. V danej súvislosti uvádzam rozsudok Najvyššieho súdu SR, sp. zn. 3 Cdo 29/2009 zo dňa 30.06.2010: „Ak sa vecné bremeno zriaďované „in rem" má na základe prejavov vôle účastníkov zmluvy týkať nie celej nehnuteľnosti, ale len jej časti, ktorá má mať v dôsledku toho odlišný právny režim, musí byť táto časť nehnuteľnosti v zmluve vymedzená tak, aby nedochádzalo k sporom o rozsah vecného bremena, a to nielen medzi priamymi účastníkmi zmluvy o zriadení vecného bremena, ale aj medzi všetkými neskoršími vlastníkmi dotknutých nehnuteľností - bez ohľadu na to, kto bude v budúcnosti vlastníkom nehnuteľnosti, na ktorej a tiež v prospech ktorej sa vecné bremeno zriaďuje. V záujme toho je potrebné, aby takáto časť nehnuteľnosti bola v právnom úkone o vecnom bremene dôsledne lokalizovaná, identifikovaná a individualizovaná. Požadovaný stupeň určitosti prejavu vôle smerujúceho k zriadeniu vecného bremena k takto vyčlenenej časti nehnuteľnosti sa dosiahne, pokiaľ sa úkon vyhotovuje a formuluje na podkladoch jednoznačných, určitých a presne stanovených. Taký stupeň určitosti sa spravidla zabezpečí vtedy, keď je právny úkon o zriadení vecného bremena vyhotovený za použitia geometrického plánu, ktorý tvorí súčasť tohto právneho úkonu.“


Zakomponovať ťarchu do zmluvy o kúpe nehnuteľnosti? 

Jednoznačná odpoveď - áno, zakomponovať existenciu ťarchy viaznucej na nehnuteľnosti do príslušnej zmluvy. Možnosť v negatívnom zmysle slova jestvuje, avšak tu už ide o mimoprávnu rovinu. Kúpna zmluva, predmetom ktorej je nehnuteľnosť, je právny úkon vyvolávajúci isté zákonom predvídané následky - tu vznik právneho vzťahu medzi kupujúcim a predávajúcim. Kúpna zmluva okrem presnej špecifikácie nehnuteľnosti by mala obsahovať aj vyhlásenie predávajúceho, že na prevádzanej nehnuteľnosti neviaznu žiadne ťarchy, príp. nedoplatky na daniach, poplatkoch za správu a pod. Zákon teda vyžaduje, aby právne úkony boli jasné, zrozumiteľné a súladné so zákonom. Občiansky zákonník ustanovuje preventívnu povinnosť pre účastníkov zmluvných vzťahov, aby dbali o to, aby nedochádzalo k ohrozovaniu a porušovaniu práv z občianskoprávnych vzťahov (zmlúv a pod.). Predávajúci, príp. realitná kancelária sú povinní do zmluvy a kúpe nehnuteľnosti uviesť pravdivé informácie o nehnuteľnosti a jej právnom stave. Pokiaľ by prípadná ťarcha v zmluve zakomponovaná nebola, nehnuteľná vec tak trpí vadou, o ktorej kupujúci v čase uzatvorenia zmluvy nevedel.

 

Vklad do katastra nehnuteľností, ako tento proces prebieha,  a ktoré dokumenty sú k nemu potrebné


Zákonné možnosti ochrany kupujúceho v prípade kúpy nehnuteľnosti s ťarchou

 

V záujme právnej istoty a stability v právnych vzťahoch je namieste, aby kupujúci disponoval s informáciou, či nehnuteľnosť, o ktorej kúpu má záujem, je alebo nie je zaťažená. Buď vyzve predávajúceho alebo realitnú kanceláriu o predloženie dokladov o predmetnej nehnuteľnosti, alebo si môže vyžiadať list vlastníctva od správy katastra, v ktorej evidencii je daná nehnuteľnosť evidovaná. Pokiaľ chce kupujúci ušetriť na správnych poplatkoch, informáciu o právnom stave nehnuteľnosti ohľadne tiarch môže získať na internetovom sídle www.katasterportal.sk, kde sa však informácie o nehnuteľnostiach aktualizujú v týždennej perióde, ako aj v Notárskom centrálnom registri záložných práv.

 

V zmysle ust. § 596 občianskeho zákonníka, ak vec má vady, o ktorých predávajúci vie, je povinný kupujúceho pri dojednávaní kúpnej zmluvy na ne upozorniť. Kupujúcemu v opačnom prípade prislúcha právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady, ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil. Kupujúci má tiež právo odstúpiť od zmluvy v prípade, ak ho predávajúci ubezpečil, že vec má určité vlastnosti - napr. že nehnuteľnosť nie je zaťažená záložným právom alebo na nej neviazne vecné bremeno - najmä vlastnosti vymienené kupujúcim, alebo že nemá žiadne vady, a toto ubezpečenie sa ukáže nepravdivým.

 

Čitateľské otázky adresujte na: LASAK@DEFENSA.SK


Autor: Mgr. Ján Lasák

Späť

Ako vyriešiť otázku garáže

Je prirodzené, že pre každého majiteľa auta je starostlivosť o jeho miláčika vysokou prioritou; nejde pritom len o praktickú stránku veci, teda zabezpečiť pre seba a pre rodinu odvoz do práce či do školy, ale je tu aj istá forma "osobného vzťahu". Tento fakt je, pravdaže, individuálny, avšak málokto sa ponad kúpu nového tátoša prenesie bez toho, aby sa pristihol pri intenzívnom uvažovaní o tom, aký vplyv naň bude mať napríklad zlé počasie či ako ho čo najlepšie zabezpečiť, aby v krátkom čase nezmenilo majiteľa.   Riešením týchto praktických..

Nízkoenergetické domy

Energetická hospodárnosť budovEnergetická certifikáciaNízkoenergetický domInštitút pre energeticky pasívne domyV januári 2006 bol na Slovensku prijatý zákon o energetickej hospodárnosti budov a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Platnosť nadobúda 1. Januára 2008. Zákon nadväzuje na smernicu Európskeho parlamentu a Rady Európskej únie 2002/91/ES zo 16. decembra 2002 o energetickej hospodárnosti budov, ktorá obmedzuje spaľovanie neobnoviteľných prírodných zdrojov a tým chce prispieť k obmedzeniu tvorby oxidu uhličitého. Cieľom smernice je zlepšenie energetickej..

Dlhodobý prenájom nehnuteľní

Prenájom bytovPrenájom nehnuteľností - slovenská legislatívaPovinnosti a právaPrenájom rodinných domovChaty a rekreačné apartmányKancelárske priestoryDevelovperstvo a jeho významNákupné centrá a skladové priestory Dlhodobý prenájom nehnuteľností je už v dnešnej dobe pomerne bežný pojem pre každého človeka. Prenajímajú sa byty, rodinné domy, chaty a chalupy, ale tiež kancelárie, obchodné a skladové priestory. Bez obmedzenia je možné prenajať každú nehnuteľnosť v osobnom vlastníctve. Rozdiel je v prenajímaní nehnuteľností vo vlastníctve družstva...

Rodinné spory o byt - bývanie bez právneho dôvodu

 Moji rodičia žijú spolu s mojou staršou sestrou a jej dieťaťom v jednom byte, ktorého vlastníkmi sú rodičia. Keďže nájomné a ostatné poplatky sú pre nich privysoké, rozhodli sa byt vymeniť za iný, kde by boli poplatky nižšie. Moja sestra je tam však prihlásená na trvalý pobyt, avšak neprispieva na domácnosť a vznikli nedoplatky. Sú moji rodičia povinný sestre a jej dieťaťu poskytnúť náhradné ubytovanie? Ďakujem za odpoveď.Izabela R., Prešov Predmetný byt sa nepochybne nachádza v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, teda vašich rodičov. Predpokladám,..

Prevod nehnuteľnosti na základe dedenia

V súvislosti s problematikou prechodu a prevodu nehnuteľností, najmä na základe dedenia, je nutné ozrejmiť teoretické pojmy niektorých základných ustanovení Občianskeho zákonníka, s ktorými sa v konkrétnych prípadoch každodenného života stretávame. V zásade sa dedičstvo nadobúda okamihom smrti poručiteľa § 406. Odvtedy môžu dedičia s dedičstvom zásadne nakladať. V tejto dispozičnej voľnosti sú však obmedzení tým, že na každé nakladanie z dedičstvom, ktoré presahuje rámec obvyklého hospodárenia, potrebujú súhlas súdu, a to až do skončenia..

Narúšanie pokojného bývania ako predpoklad pre zánik nájmu bytu

Rada by som sa informovala, či nás bytové družstvo môže kvôli dcére vysťahovať z bytu? Nemáme kam íst bývať a dá sa tomu vyhnúť, ak bytové družstvo zruší dcére trvalý pobyt a ona odíde preč? Vlastníkom bytu  je bytové družstvo a ja a manžel ako spoloční členovia družstva sme nájomníkmi. Máme dospelú dcéru, ktorá má totožný trvalý pobyt ako my a v čase našej neprítomnosti (manžel je dlhodobo mimo bytu a ja kvôli práci) býva dcéra v byte a susedia sa sťažujú, zatiaľ len ústne, na bytovom družstve, že za dcérou chodia všelijaké..

Prečo a ako si správne poistiť nehnuteľnosť

Stalo sa Vám už, že ste počuli o niekom kto prišiel o svoj dom alebo byt? Nečakané nehody ako prasknuté potrubie, požiar alebo spadnutý strom na strechu sa môžu pripliesť do života každému. Každý z Nás si svoju nehnuteľnosť necháva poistiť z rôznych dôvodov. Najčastejšími pocitmi, ktoré nami hýbu sú strach, chtíč po pocite istoty a bezpečia, alebo pre niektorých dokonca prestíž. Sú ale tieto pocity hodné toho, aby sme pravidelne platili sumu, za ktorú snáď nikdy nebudeme musieť vyžadovať protislužbu? ÁNO. Každému..

Stavebné sporenie

Stavebné sporeniePrincíp a priebehVýhodyDôležité pojmyStavebné sporenie je dnes jedným z najefektívnejších nástrojov financovania bytovej výstavby nielen vo vyspelých západoeurópskych ekonomikách ale aj u nás. Prvým oficiálnym dňom, počas ktorého začala Prvá stavebná sporiteľňa, a. s., vykonávať svoju činnosť, bol 16. november 1992. Prvá stavebná sporiteľňa a. s., bola prvou špecializovanou bankou tohto druhu v strednej a východnej Európe. Založili ju tri renomované európske bankové domy: Slovenská štátna sporiteľňa, š.p.ú. (v súčasnosti Slovenská..

Nehnuteľnosti sa viažu ...