Clanky

Podnájom bytu (časti bytu) nielen v judikatúre súdov

Právnym základom podnájmu je podnájomná zmluva, ktorej forma nie je predpísaná,. Vychádzajúc z ust. § 865 a 686 Občianskeho zákonníka, ktoré upravujú otázku nájmu bytu, je nepochybné, že podnájomná zmluva k bytu môže byť uzavretá aj inak než písomne, teda ústne alebo konkludentne. Táto by mala obsahovať okrem iného podmienky skončenia podnájmu a to najmä možnosť dať výpoveď zo strany prenajímateľa. Pre vznik podnájomného vzťahu je potrebná zmluva, teda konsenzus medzi nájomcom a treťou osobou - teda podnájomníkom, a najmä - pre kreáciu podnájomného vzťahu nevyhnutný súhlas prenajímateľa, ktorý musí byť písomný.

Ustanovenie § 719 ods. 2 Občianskeho zákonníka upravuje možnosť nájomcu obrátiť sa na súd, aby v prípade, že nájomca nemôže byt zo závažných dôvodov po dlhšiu dobu nemôže byt užívať a prenajímateľ nesúhlasí bez závažných dôvodov s tým, aby byt alebo jeho časť bola daná do podnájmu. V tejto situácii môže súd nahradiť svojím rozhodnutím prejav vôle prenajímateľa a pripustiť danie bytu (jeho časti) do podnájmu.

Zánik podnájmu - uplynutie doby alebo výpoveď

Nakoľko § 666 OZ neupravuje a nevyžaduje písomný súhlas prenajímateľa, pri podnájme bytu alebo časti bytu podľa § 719 OZ ide o striktnejšiu úpravu podnájmu, nakoľko nájomca môže byt alebo jeho časť dať do podnájmu inému len s písomným súhlasom prenajímateľa. Absencia písomného súhlasu prenajímateľa má za následok absolútnu neplatnosť zmluva o podnájme podľa § 39 OZ..(viď rozsudok Najvyššieho súdu SR, spis. zn. 3 Cdo 157/2002 z 1.5.2004). Najvyšší súd SR vo svojom rozsudku spis. zn. 1 Cdo 49/2000 judikoval, že: „Prenechanie bytu alebo jeho časti nájomcom bytu do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa zakladá, okrem práva prenajímateľa vypovedať nájom podľa § 711 ods. 1 písm. d) Občianskeho zákonníka, aj dôvod neplatnosti zmluvy o podnájme podľa ustanovenia § 39 Občianskeho zákonníka.“ Absencia písomného súhlasu prenajímateľa je porušením povinnosti podľa § 711 ods. 1 písm. d) Občianskeho zákonníka, čo neznamená, že by išlo o jediný právny dôsledok absencie písomného súhlasu prenajímateľa s podnájmom bytu. Absenciu písomného súhlasu prenajímateľa s podnájmom bytu považuje Občiansky zákonník v rámci právneho vzťahu prenajímateľa za porušenie povinnosti podľa § 711 ods. 1 písm. d), v rámci právneho vzťahu nájomcu a podnájomníka ju ale považuje za dôvod, ktorý zakladá absolútnu neplatnosť zmluvy o podnájme bytu (§ 39 a § 719 ods. 1 Občianskeho zákonníka), na ktorú musí súd prihliadnuť aj vtedy, ak ju nikto z účastníkov nenamietal. De facto a de iure tu existujú popri sebe dva právne vzťahy - a to vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom, a vzťah medzi nájomcom a podnájomníkom.

Návšteva alebo blízka osoba u podnájomníka - nie je dôvod na výpoveď

Pokiaľ nájomná zmluva neobsahuje iné dojednanie, podnájom možno vypovedať bez uvedenia dôvodov v lehote podľa § 710 ods. 3 OZ, ktorej uplynutím sa podnájmom skončí. Výpoveď z podnájmu s uvedením dôvodu môže prenajímateľ dať podľa § 711 ods. 1 písm. d) OZ, ak nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa. Podľa súdneho rozhodnutia publikovaného v Zbierke súdnych rozhodnutí a stanovísk ČR, Rč 7/1994, za dôvody na danie výpovede prenajímateľa voči nájomcovi bytu podľa § 711 ods. 1 písm. d) OZ nemožno spravidla považovať to, že nájomca bez súhlasu prenajímateľa prijme do bytu ďalšiu osobu za účelom krátkodobej návštevy alebo za účelom spolužitia s ňou v spoločnej domácnosti.

Odplatnosť alebo bezodplatnosť podnájmu

Nájomný pomer je pomer odplatný. Odplatnosť je jedným z jeho charakteristických a pojmových znakov. Otázkou však je, či podnájomný pomer, keďže je závislý od nájomného pomeru, je odplatný alebo bezodplatný. V danej súvislosti sa možno vyjadriť, že ďalšia úprava podnájomného vzťahu závisí od účastníkom vzťahu. Vo všeobecnosti však sa odplata v súvislosti s podnájmom nemusí vyžadovať, k čomu možno dospieť pri príslušnej judikatúre - napr. rozsudok Najvyššieho súdu ČSR, spis. zn. 1 Cz 47/77. „Prenechanie časti bytu do užívania inému občanovi zmluvou možno dohodnúť aj bez odplaty za toto užívanie.“ Vzhľadom na dobu, v ktorej bol rozsudok vydaný, nie je v súčasnosti vylúčené prijímanie odplaty v prípade podnájmu bytu.

Čitateľské otázky adresujte na: lasak@defensa.sk

 

Späť

Bývanie a reality
Inteligentný dom

Táto novinka u nás ešte nemá dlhú tradíciu; postupom času sa však u nás začína udomácňovať. Problémom je, že pre veľkú časť verejnosti stále zostáva neznámym alebo príliš abstraktným pojmom. Poďme sa teda pozrieť bližšie, čo toto pomenovanie obnáša a na čo sa môže tešiť záujemca, ktorý si ho zavedie do svojho domova. Počiatočná investícia ako strašiak? Inteligentný systém je u nás ešte stále pre väčšinu ľudí synonymom niečoho drahého, zložitého a ťažko dostupného. Sčasti je to pravda, avšak je tu i fakt, že po jeho..
Konkurenčnou výhodou môže byť aj zníženie nákladov Konkurenčnou výhodou môže byť aj zníženie nákladov

Ako uspieť na trhu? Pozrime sa na konkrétny príklad z praxe. Recept na úspech sa samozrejme odvíja od kvality tovarov a služieb, ktoré ako firma poskytujete. V silnom konkurenčnom prostredí však niekedy ani to nemusí stačiť. Je totiž potrebné dostať sa do pomyselných čiernych čísiel, a to sa dá docieliť znížením nákladov. Pozor na veľkú chybu Nie je však zníženie nákladov ako zníženie nákladov. Dajte si pozor na jednu veľkú chybu, a to je znižovanie nákladov na úkor kvality poskytovaných služieb či vyrábaných tovarov...
Ručenie nehnuteľnosťou. Bežné riešenie alebo koledovanie si o problém? Ručenie nehnuteľnosťou. Bežné riešenie alebo koledovanie si o problém?

V živote sa ocitáme v rôznych situáciách a stáva sa, že potrebujeme viac, ako máme momentálne našetrené. Pre ľudí, ktorí majú pravidelný príjem, nie je problém vybaviť si pôžičku štandardnou cestou; ak však táto okolnosť absentuje, môže sa stať, že potencionálny klient bude  vyhodnotený ako rizikový. V takomto prípade mu veľa možností nezostáva; buď mu niekto pomôže ako tzv. solidárny dlžník, alebo bude musieť, za predpokladu, že je to uňho reálne, ručiť nehnuteľnosťou. Ručenie nehnuteľnosťou je relatívne istý spôsob, ako si zabezpečiť..
Právna poradňa
Vymoženie práva k vydraženej veci a zodpovednosť dražiteľa

V dobrovoľnej dražbe som vydražila dom, o ktorom som si myslela, že je neobývaný - celkový dojem aj informáciu od dražobnej spoločnosti, že majiteľ je v Čechách - dom bez vody, plynu, elektriny. Bývalý majiteľ - môj dlžník, nebol nikdy prítomný. Ukázalo sa, že dom je predsa obývaný jedným Rómom. Povedal mi, že sa mu nechce odísť. Pracuje a prenájom si môže dovoliť, len nechce. Dala so mu 2 týždne na odsťahovanie, ale myslím, že sa nepohne, nič si zo mňa nerobí. Dom chcem čo najrýchlejšie predať. Dagmar I., Hradská Na dobrovoľné dražby sa vzťahuje..
Výmena a zámena bytov

Dobrý deň. V apríli 2005 som nadobudol kúpou v dražbe 2-izbový prízemný byt. Suseda mojich známych, ktorá býva v 3-izbovom byte, by sa rada presťahovala do bytu menšieho a prízemného, keďže nevládze chodiť na 4. poschodie. Môj byt by jej plne vyhovoval, ale natrafili sme na problém ako to papierovo zrealizovať. Pri predaji nehnuteľnosti by som musel asi zaplatiť 19% daň z predaja, čo je pre mňa samozrejme dosť nevyhovujúce. Bolo by možné byty vzájomne odpredať za symbolickú 1,-Sk, príp. darovať a takto znížiť výdavky na daň? Prosím, poraďte nám. Ďakujem.Andrej..
Prevod spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti Prevod spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti

Sme dvaja súrodenci a po rodičoch sme zdedili na polovicu stavebný pozemok v Bratislave. Moja sestra svoju časť predala, o čom som sa dozvedel až po tom, ako mi to nový vlastník oznámil. Ja som sa chystal na tomto pozemku postaviť dom, ale v tejto situácii neviem, či sa mám do stavby naozaj pustiť. Ako mám ďalej postupovať?  J. N., Bratislava Pre riešenie Vášho problému je rozhodujúce, kto je nadobúdateľom spoluvlastníckeho podielu Vašej sestry na predmetnom pozemku. Ak ním totiž bola blízka osoba Vašej sestry, to znamená v zmysle Občianskeho zákonníka..
Financie
Najlepšie investície do nehnutelnosti ...

Poistenie nehnuteľností

Čo zahŕňa a na čo sa vzťahuje poistenie nehnuteľnostiAko sa určuje výška poistnej sumyAko sa stanovuje poistná sumaSpôsob platby poistnéhoPoistná zmluva a všetko čo sa jej týkaTakže čo si treba pri zmluve všímať?Poistenie domácnostiPripoistenieNa čo sa vaše poistenie nevzťahuje?Poistite si aj okolité budovyUplatnenie náhradyAko postupovaťVlastniť miesto, ktoré môžete nazvať domov je jedným z najzákladnejších prianí každého človeka. A pritom často nezáleží na tom, či ide o byt alebo o dom, človek jednoducho túži mať svoj vlastný kút, kam sa môže..
Ako ušetriť prostredníctvom stavebného sporenia Ako ušetriť prostredníctvom stavebného sporenia

Stavebné sporenie patrí dnes medzi najbežnešie formy sporenia ako si finančne zhmotniť svoje predstavy o vlastnom bývaní. Tak ako v každom segmente trhu, aj možnosti stavebného sporenia prinášajú novinky, ktoré sa prispôsobujú aktuálnym potrebám svojich spotrebiteľov. Hlavne pri súčasných možnostiach stavebného sporenia platí ono známe: „Kto šetrí má za tri.“ Aj preto prináša Prvá stavebná sporiteľňa, a. s. nové alternatívy ako urobiť svoje bývanie úspornejším.Ekologické šetrenieOd 1. januára 2008 platí novela zákona o stavebnom sporení, ktorá..

Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.