Ručenie nehnuteľnosťou. Bežné riešenie alebo koledovanie si o problém?
V živote sa ocitáme v rôznych situáciách a stáva sa, že potrebujeme viac, ako máme momentálne našetrené. Pre ľudí, ktorí majú pravidelný príjem, nie je problém vybaviť si pôžičku štandardnou cestou; ak však táto okolnosť absentuje, môže sa stať, že potencionálny klient bude vyhodnotený ako rizikový. V takomto prípade mu veľa možností nezostáva; buď mu niekto pomôže ako tzv. solidárny dlžník, alebo bude musieť, za predpokladu, že je to uňho reálne, ručiť nehnuteľnosťou.
Ručenie nehnuteľnosťou je relatívne istý spôsob, ako si zabezpečiť schválenie pôžičky. Platí to samozrejme vtedy, ak vieme výšku žiadanej sumy rozumne odhadnúť; hlavnou podmienkou totiž je, aby ju dosahovala hodnota nehnuteľnosti, ktorú mienime založiť. Táto okolnosť nie je taká jasná sama osebe, ako by sa mohlo zdať; veľký rozdiel tu dokáže spôsobiť mesto a lokalita, v ktorých sa predmetná nehnuteľnosť nachádza. Ak teda z nejakých dôvodov uvažujeme o využití tejto možnosti, je potrebné si najprv overiť isté fakty, ktorých skutočný stav by nás mohol neskôr negatívne prekvapiť.
Predmetnú nehnuteľnosť nie je nutné vlastniť
Väčšina záujemcov o toto riešenie si myslí, že na to, aby mohli ručiť nehnuteľnosťou, musia byť jej vlastníkom; nie je to však pravda. Ak kupujeme dom či byt, je možné ručiť za úver práve ním, aj keď ho ešte nevlastníme. Je to trocha komplikovanejšie riešenie, ako keď ručíme svojím majetkom, avšak práve toto je najfrekventovanejšia modelová situácia: záujemca chce kúpiť byt, chýbajú mu však peniaze a nemá ani čím ručiť. Vtedy je možné zvoliť túto cestu, ale treba rátať s tým, že druhá strana môže a nemusí súhlasiť. Mnohé banky však v tejto oblasti vychádzajú v ústrety a ponúkajú potencionálnym klientom produkty v tomto duchu.
Ako odhadnúť výšku takto získaného hypotekárneho úveru
Úver na sumu, ktorá by výrazne presahovala hodnotu zakladanej nehnuteľnosti, nie je reálne dostať; toto je teda prvý fakt, ktorý by sme si mali overiť ešte predtým, ako sa pustíme do vybavovania. Stáva sa však i to, že vlastník nehnuteľnosti má o hodnote svojho domu prehnanú predstavu a výrok znalca ho môže nepríjemne prekvapiť. Takisto treba pamätať na to, že hodnota nehnuteľnosti nezostáva desať rokov rovnaká; mení sa nielen jej stav, ale napríklad aj atraktivita lokality, v ktorej je situovaná. Preto sa netreba nekriticky spoliehať na vlastný odhad alebo na roky starý posudok, aby nám žiadosť o úver kvôli nedostatočnej zábezpeke nezamietli. Na zreteli treba mať i fakt, že znalec, ktorý bude daný posudok robiť, musí byť zároveň akceptovaný bankou, ktorú záujemca o predmetný úver žiada.
Argumentovať vlastníctvom nehnuteľnosti nestačí
Zjednodušene povedané, mať čo založiť je jedna vec; nie je však automaticky samozrejmé, že na základe tejto skutočnosti nám banka žiadaný úver poskytne bez ďalších otázok. Hneď ďalšou v poradí bude totiž náš aktuálny príjem. Ide o tzv. bonitu žiadateľa o úver – žiadna seriózna banka nepožičia vysokú sumu bez toho, aby si overila, že klient má dostatočný a pravidelný plat alebo dôchodok, z ktorého bude schopný pôžičku splácať. Preto sa bude veľmi pozorne venovať dlhšiemu časovému úseku v poslednom období, aby zistila, či potencionálnemu klientovi zostane z jeho príjmu po vyplatení každomesačných výdavkov dosť na to, aby mu splátka nerobila problém. Túto skutočnosť tiež netreba podceniť a ak vieme, že v dohľadnom čase budeme chcieť žiadať o úver, je dobré na to myslieť podstatne skôr.
Uvažujte triezvo
Toto platí najmä v prvotnej fáze, keď máme takpovediac „veľké oči“; žiadať o úver napríklad v prípade niekoho, kto zarába pár mesiacov a nemá takmer žiadne úspory, je mierne povedané neprimerané riziko. Človek, ktorý sa ide na dvadsať rokov zadĺžiť s tým, že chce ručiť svojím domovom či domovom svojich rodičov, by mal určite mať „železnú rezervu“, z ktorej by dokázal v prípade úrazu alebo straty práce niekoľko mesiacov prežiť bez toho, aby ohrozil vlastnú strechu nad hlavou. Seriózne banky síce ponúkajú možnosť zníženia alebo odkladu splátok, kým sa klientovi zlá situácia vyrieši, ale výška tohto obdobia väčšinou býva ohraničená a zároveň treba rátať s tým, že úroky za toto obdobie si vás „počkajú“. Navyše v dnešnej situácii odhadovať, ako rýchlo si dokážeme napríklad nájsť prácu so slušným nástupným platom, je takisto veľmi ťažké. Aby sme na to neskôr tvrdo nedoplatili, treba rátať so všetkým a vopred si pripraviť pre každý prípad rozumné úspory.
Ďalšou kapitolou v tejto oblasti sú nebankové subjekty. Každý z nás sa už zaiste stretol s nejakým medializovaným prípadom, v ktorom vystupoval „novobezdomovec“, ktorý sa vďaka skvelému nápadu požičať si na vysoký úrok „bez dokladovania príjmu“ ocitol na ulici. Najhoršie na takej situácii je, že tak možno dopadnúť kvôli pomerne mizernej sume v porovnaní s výškou hodnoty domu či bytu, o ktorý vlastník dôsledkom svojej dlžoby príde. Aj napriek množstvu výstrah v podobe varovných príkladov, ktoré sa množia ako huby po daždi, sa však nájde stále dosť nepoučiteľných ľudí, ktorí siahnu po tomto riešení. Tu však naozaj nepomôže iné, ako si vopred veľmi dobre zvážiť, či sme ochotní podstúpiť také riziko, a čo budeme robiť, ak sa naplní najhorší scenár. Po zrelej úvahe väčšina takto uvažujúcich ľudí od svojho zámeru ustúpi. Preto si treba dopriať dostatok času a nerozhodovať sa urýchlene pod tlakom okolností, ktoré sa zaiste dajú vyriešiť aj menej rizikovým spôsobom.
Ručiť za pôžičku niekoho iného?
Táto otázka má svoje opodstatnenie aj napriek tomu, že väčšina ľudí v tom má „jasno“. Jednou vecou však je, aký máme na to názor v prípade abstraktnej témy, ktorá sa nás priamo nedotýka, a v prípade reálneho problému napríklad nášho príbuzného, ktorý požiada o pomoc a v rámci „dobrých rodinných vzťahov“ automaticky čaká, že mu vyhovieme. Odmietnuť je pomerne ťažké, avšak toto rozhodnutie má taký dopad na život ručiteľa, že stojí za to niekoľkokrát si to premyslieť a možno i rozmyslieť. Prípadov, kde ručiteľ skončil v zmysle „za dobrotu na žobrotu“, je hádam ešte viac ako tých predchádzajúcich pri rýchlych pôžičkách.
Najhorší scenár
Samozrejme, treba urobiť všetko, aby sme sa mu vyhli, avšak sú prípady, kedy podobný prípad naozaj skončí takto. Poďme si teda čo-to povedať o dražbe nehnuteľnosti.
Dražba sa vykonáva zvyčajne tak, že je sprístupnená verejnosti a od istej výšky hodnoty nehnuteľnosti musí byť osvedčená notárskou zápisnicou. Otvára sa vyvolávaním a možno o nej hovoriť vtedy, keď záujemcovia podávajú návrhy vyššej ceny, ako bola v jej úvode vyvolaná. Dražiteľ s najvyššou ponukou dostane „príklep“ – ním sa dražba končí a nehnuteľnosť pripadá tomuto dražiteľovi za podmienky, že zaplatí v dohodnutom čase. Ostatní účastníci dražby dostanú od licitátora (vyvolávateľa) späť dražobnú zábezpeku, ktorú skladali pred jej začatím.
Takisto je pred dražbou potrebné zo strany pôvodného majiteľa oznámiť, či existuje niekto, kto má na nehnuteľnosť predkupné právo, prípadne záložné právo (pri dobrovoľnej dražbe, teda ak je navrhovateľom pôvodný vlastník nehnuteľnosti, a teda je predpoklad, že spolupracuje). Stáva sa i to, že navrhovateľom je majiteľ záložného práva; vtedy musí doložiť prehlásenie o pravosti a sume pohľadávky a takisto aj o jej splatnosti.
Oznámenie o dražbe sa uverejňuje v Notárskom centrálnom registri tridsať dní pred uskutočnením dražby. Ak sa nedostaví žiadny záujemca, prípadne ak nikto nezloží dražobnú zábezpeku, dražba sa neotvorí. Zmluva o vykonaní dražby takisto obsahuje čiastku, o ktorú môže licitátor znížiť vyvolávaciu cenu za predpokladu, že účastníci dražby nereagovali na najnižšie podanie.
Bohužiaľ, aj takto sa môže skončiť dobre myslené ručenie nehnuteľnosťou. Nezostáva teda iné, len zopakovať pravidlo o opatrnosti a prezieravosti. Plač nad rozliatym mliekom je tu mimoriadne trpký.
Autor: Mgr. Katarína Macková
KTN: 08/11