Výmena a zámena bytov

Dobrý deň. V apríli 2005 som nadobudol kúpou v dražbe 2-izbový prízemný byt. Suseda mojich známych, ktorá býva v 3-izbovom byte, by sa rada presťahovala do bytu menšieho a prízemného, keďže nevládze chodiť na 4. poschodie. Môj byt by jej plne vyhovoval, ale natrafili sme na problém ako to papierovo zrealizovať. Pri predaji nehnuteľnosti by som musel asi zaplatiť 19% daň z predaja, čo je pre mňa samozrejme dosť nevyhovujúce. Bolo by možné byty vzájomne odpredať za symbolickú 1,-Sk, príp. darovať a takto znížiť výdavky na daň? Prosím, poraďte nám. Ďakujem.
Andrej L., Poprad

Výmena bytov


 

     Občiansky zákonník (ďalej len „OZ“) dáva občanom prostredníctvom §§ 715 a 716 možnosť upraviť svoje nájomné, príp. vlastnícke vzťahy vzájomnou výmenou bytov. Na výmenu bytu je potrebný súhlas prenajímateľov s dohodou nájomcov o výmene bytov. Súhlas je hlavným predpokladom výmeny bytov. Súhlas aj dohoda musia mať písomnú formu. V prípade, že by prenajímateľ odoprel bez závažných dôvodov súhlas s výmenou bytu, môže súd na návrh nájomcu rozhodnutím nahradiť prejav vôle prenajímateľa.V súvislosti s plnením dohody o výmene bytov zákon ustanovuje 3-mesačnú lehotu na súdne uplatnenie práva na splnenie dohody. Trojmesačná lehota tu plynie odo dňa , keď bol s dohodou vyslovený súhlas. Ak sa toto právo v danej lehote na súde neuplatní, právo zanikne.Výmena bytov je tak možná, ak vymieňajúce strany sú nájomcami bytov alebo ak jedna zo strán je nájomcom a druhá strana je vlastníkom bytu, resp. byt užíva na základe iného právneho dôvodu než je nájom. Ak ide o spoločný nájom bytu, účastníkmi dohody by boli všetci spolunájomníci. Samotné uzavretie dohody o výmene bytov je dôvodom na uzavretie novej nájomnej zmluvy o nájme vymeneného bytu. Ak by po uzavretí dohody nastali dodatočne u niektorého z účastníkov také závažné okolnosti, že nemožno od neho splnenie dohody spravodlivo požadovať, môže od dohody odstúpiť. Musí tak ale urobiť bez zbytočného odkladu.

 

Zámenná zmluva a jej podstatné náležitosti


 

     Pokiaľ ste obaja vlastníkmi bytov, do úvahy prichádza upravenie vašich vzťahov zámennou zmluvou. Zámenná zmluva upravená v § 611 OZ, ktorý odkazuje na ustanovenia o kúpnej zmluve, je záväzkový vzťah, ktorou sa jeden účastník zaväzuje odovzdať druhému účastníkovi zmluvy určitú vec do jeho vlastníctva, a druhý účastník sa zaväzuje výmenou odovzdať mu inú vec do vlastníctva. Obe zmluvné strany sa tak považujú ohľadne výmeny veci za predávajúceho a kupujúceho súčasne. Na zámennú zmluvu, ktorá má s kúpnou zmluvou totožný ekonomický význam, sa použijú ustanovenia o kúpnej zmluve (§ 588 - 610 OZ).Na vznik zmluvy je potrebný konsenzus zmluvných strán, reálna existencia predmetov zámeny (byt), ktoré musia byť presne v zmluve identifikované a dohodnutá „kúpna“ cena. Výška kúpnej ceny sa určuje dohodou zmluvných strán, ale zmluvná voľnosť účastníkov je obmedzená § 589 OZ, podľa ktorého cenu treba dojednať v súlade so všeobecne záväznými predpismi. Ak by v zámennej zmluve bola kúpna cena dojednaná v rozpore s týmto ustanovením, malo by to za následok neplatnosť zmluvy podľa § 40a OZ. Zmluva by tak bola neplatná v rozsahu, v akom odporuje dojednanie o cene tomuto všeobecne záväznému právneho predpisu  o cenách. Tým je zákon č. 18/1996 Z. z. o cenách. Dohoda o cene podľa zákona o cenách vznikne napr. tým, že kupujúci zaplatí cenu tovaru vo výške požadovanej predávajúcim. Na otázku, či dohodnutá cena je primeraná a či neodporuje právnym predpisom, môže čiastočne odpovedať § 12 zákona o cenách. Za neprimeranú cenu u predávajúceho sa považuje dohodnutá cena, ktorou sa výrazne presahujú ekonomicky oprávnené náklady alebo primeraný zisk. Za neprimeranú cenu u kupujúceho sa považuje dohodnutá cena, ktorá výrazne nedosahuje ekonomicky oprávnené náklady. Pri určení ceny za zámenu bytov vychádzajte z rozdielu hodnoty medzi vašim bytom a bytom vašej susedy. Je nepochybné, že 3-izbový byt má vyššiu hodnotu ako váš 2-izbový. Nemusíte však vychádzať z trhovej hodnoty bytu, ale zo zostatkovej hodnoty, ktorú vám môže určiť znalec. Nakoľko na zámene získate „viac“, bolo by slušné okrem úhrady rozdielu hodnoty bytov znášať aj náklady spojené so zápisom vlastníckych práv do katastra. Dané riešenie by zodpovedalo dobrým mravom a vyjadrovalo by rovnováhu medzi záujmami oboch zmluvných strán. Pokiaľ ide o daňové záležitosti, podľa zákona o dani z príjmov je, okrem iného, oslobodený príjem z predaja bytu alebo obytného domu s najviac dvoma bytmi vrátane súvisiacich pozemkov, ak v ňom mal predávajúci trvalý pobyt najmenej po dobu dvoch rokov bezprostredne pred predajom. Pokiaľ by nebola táto dvojročná doba splnená, predajom bytov by vznikla povinnosť platiť daň z príjmu. Verím, že právne aspekty mnou načrtnuté vám uľahčia vaše rozhodnutie.

Späť

Rekonštrukcia kúpeľne

Častým problémom pri rekonštrukcii kúpeľne býva na samotnom začiatku odstraňovanie umakartu. Ak sa pri rekonštrukcii kúpeľne rozhodnete pre jeho likvidáciu, musíte sa najprv rozhodnúť o tom, či nová tvár kúpeľne bude kopírovať jej predošlý charakter, alebo sa pustíte do úplne novej vizáže vašej kúpeľne. Ak si vyberiete prvú možnosť, tak odstránením umakartových stien získate väčšiu výšku v miestnosti. Samotné odstránenie umakartových stien trvá len niekoľko hodín, takže z hľadiska úspory času by to nemal byť problém. Prvé komplikácie pri..

Na čo vám poslúži rozvodná skrinka či relé? Na čo vám poslúži rozvodná skrinka či relé?

Možno ste ani netušili, ako môžu byť navonok nie tak nápadné veci, akými sú rozvodná skrinka či relé, dôležité na mnohých miestach, kde bežne v živote fungujete. Či už hovoríme o podnikaní alebo výrobe, tak aj bežnom osobnom živote. Je dobré vedieť, kde sa rozvodné skrinky a relé používajú, a čo si všímať pri ich výbere. Kľúčová odolnosť materiálu Ak sa pohybujete v oblasti stavebníctva, bude rozvodná skrinka doslova vaším denným chlebíkom. V mnohých prípadoch sa totiž nachádza na staveniskách na prívod..

Ako vybrať dvere sprchového kúta pre malú kúpeľňu Ako vybrať dvere sprchového kúta pre malú kúpeľňu

Sprchové kúty zaberajú výrazne menej priestoru než vane, preto sa nemusíme diviť, že sú častou voľbou majiteľov menších kúpeľní. Ak sa aj vy snažíte ušetriť každý centimeter, tak je dôležité rozmýšľať nad každým detailom, a to aj v prípade sprchových dverí. Ktoré sú tie najúspornejšie? Dvere na sprchový kút majú dôležitú úlohu – zaisťujú, aby voda v priebehu sprchovania nestriekala do celej kúpeľne. Ale aj taká maličkosť, ako sú dvere, môže ušetriť veľa priestoru. Najviac záleží na type, ktorý si zvolíte...

Vklad do katastra nehnutelnosti. Návrh na vklad nehnuteľnosti, priebeh procesu a ktoré dokumenty sú k nemu potrebné Vklad do katastra nehnutelnosti. Návrh na vklad nehnuteľnosti, priebeh procesu a ktoré dokumenty sú k nemu potrebné

Katastrálne konanie završuje proces prevodu vlastníckeho práva z prevádzajúceho na nadobúdateľa a je dôležitou časťou tohto procesu spolu s uzavretím samotnej scudzovacej zmluvy. Tento článok dá v tejto súvislosti podrobnú odpoveď na nasledovné otázky:   - Prečo je po uzavretí zmluvy potrebné ešte podať návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnutelnosti po kúpe nehnuteľnosti? - Čo musí obsahovať návrh na vklad a kam ho podať? - Aké prílohy musia byť k návrhu na vklad priložené? (skúsenosti z katastra nehnutelnosti..

Vznik nároku na províziu za sprostredkovanie predaja nehnutelnosti

Kedy vzniká realitnej kancelárii ako sprostredkovateľovi nárok na províziu za predaj nehnutelnosti? Podstata sprostredkovateľskej zmluvy spočíva v tom, že sprostredkovateľ obstará pre záujemcu uzavretie určitej zmluvy za odplatu. Pokiaľ ide konkrétne o sprostredkovanie predaja nehnutelnosti, zmluva, ktorej uzavretie sprostredkovateľ pre záujemcu obstaráva, je kúpnou zmluvou o prevode nehnutelnosti. Zákonné znenie podľa Občianskeho zákonníkaV zmysle ustanovenia § 774 Občianskeho zákonníka platí, že odmena (v praxi skôr označovaná..

Nekvalitné zateplenie fasády

 Spoluvlastníci prerábame fasádu na dome, na čo sme si objednali stavebnú firmu. Máme s ňou uzatvorenú zmluvu o diele, kde sa uvádza deň, kedy mali začať a kedy odovzdať hotovú robotu. Aj hodnotu a zloženú zálohu. Práca mala byť hotová už pred dvoma týždňami, my však máme dom len oblepený polystyrénom a problém, aby sem robotníci vôbec prišli. Telefonujem im každý deň a oni vždy hovoria, že prídu, čo sa stane len zriedka. Spolumajiteľ firmy, ktorý nám mal dodať plastové okná sa do toho zapojil tiež, bol zhrozený, že v akom stave to máme spravené...

Prečo a ako si správne poistiť nehnuteľnosť

Stalo sa Vám už, že ste počuli o niekom kto prišiel o svoj dom alebo byt? Nečakané nehody ako prasknuté potrubie, požiar alebo spadnutý strom na strechu sa môžu pripliesť do života každému. Každý z Nás si svoju nehnuteľnosť necháva poistiť z rôznych dôvodov. Najčastejšími pocitmi, ktoré nami hýbu sú strach, chtíč po pocite istoty a bezpečia, alebo pre niektorých dokonca prestíž. Sú ale tieto pocity hodné toho, aby sme pravidelne platili sumu, za ktorú snáď nikdy nebudeme musieť vyžadovať protislužbu? ÁNO. Každému..

Financovanie nehnutelnosti

Právnické a fyzické osoby, ktoré ku svojej činnosti potrebujú vyhovujúce priestory, majú v dnešnej dobe hneď niekoľko možností ako ich získať. Každá z nich obsahuje výhody, nevýhody a skryté riziká. Spomínanými možnosťami sú kúpa nehnuteľnosti za vlastné prostriedky, kúpa nehnuteľnosti s použitím bankového úveru, kúpa nehnuteľnosti na leasingové splátky alebo iba prenájom nehnuteľnosti na určitú dobu.Kúpa nehnuteľnosti verzus nájomKúpa nehnuteľnosti za vlastné prostriedky je klasická možnosť kalkulovania: “čo si môžem dovoliť za peniaze,..

Stavebné sporenie

Stavebné sporeniePrincíp a priebehVýhodyDôležité pojmyStavebné sporenie je dnes jedným z najefektívnejších nástrojov financovania bytovej výstavby nielen vo vyspelých západoeurópskych ekonomikách ale aj u nás. Prvým oficiálnym dňom, počas ktorého začala Prvá stavebná sporiteľňa, a. s., vykonávať svoju činnosť, bol 16. november 1992. Prvá stavebná sporiteľňa a. s., bola prvou špecializovanou bankou tohto druhu v strednej a východnej Európe. Založili ju tri renomované európske bankové domy: Slovenská štátna sporiteľňa, š.p.ú. (v súčasnosti Slovenská..


Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.