Vznik nároku na províziu za sprostredkovanie predaja nehnutelnosti

Kedy vzniká realitnej kancelárii ako sprostredkovateľovi nárok na províziu za predaj nehnutelnosti?

Podstata sprostredkovateľskej zmluvy spočíva v tom, že sprostredkovateľ obstará pre záujemcu uzavretie určitej zmluvy za odplatu. Pokiaľ ide konkrétne o sprostredkovanie predaja nehnutelnosti, zmluva, ktorej uzavretie sprostredkovateľ pre záujemcu obstaráva, je kúpnou zmluvou o prevode nehnutelnosti.


Zákonné znenie podľa Občianskeho zákonníka

V zmysle ustanovenia § 774 Občianskeho zákonníka platí, že odmena (v praxi skôr označovaná ako provízia) patrí sprostredkovateľovi za predpokladu, že k uzavretiu sprostredkovávanej zmluvy (kúpnej zmluvy) došlo pričinením sprostredkovateľa. Zákon síce výslovne nevymedzuje slovné spojenie „pričinenie sprostredkovateľa“, avšak pri sprostredkovaní predaja nehnuteľnosti pôjde zrejme najmä o zaobstaranie záujemcu o kúpu predmetnej nehnuteľnosti, zariadenie obhliadky  predmetnej nehnuteľnosti a pod. Medzi uzavretím sprostredkovávanej zmluvy a činnosťou vyvinutou sprostredkovateľom preto musí nevyhnutne existovať príčinná súvislosť. Inak povedané sprostredkovateľská činnosť musí viesť k sledovanému výsledku – k uzavretiu sprostredkovávanej kúpnej zmluvy. Ak by však tento výsledok nebol dosiahnutý, nemožno hovoriť o splnení záväzku zo strany sprostredkovateľa, a to ani vtedy, ak by sprostredkovateľ riadne vyvinul všetku sprostredkovateľskú aktivitu.


Čo hovorí judikatúra?

Judikát – rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky zo dňa 31. 01. 2011
sp.zn. 4 Cdo 148/2010: „(...) sprostredkovateľ nie je iba pasívnym činiteľom, ale jeho činnosť musí mať aktívnu povahu, pretože ustanovenie § 774 Občianskeho zákonníka viaže nárok na odmenu k skutočnosti, že výsledok (teda uzavretie zmluvy) bol dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa.“

Judikát – rozsudok Najvyššieho súdu Českej republiky zo dňa 07. 11. 2010
sp.zn. 30 Cdo 1593/2000: „(...) mezi výsledkem, t.j. uzavřením požadované smlouvy zájemcem s třetí osobou, a činností zprostředkovatele je vztah příčiny a následku (vztah příčinné souvislosti), opravňující závěr, že nebýt snahy, úsilí zprostředkovatele, směřující k zajištění příležitosti pro zájemce uzavřít smlouvu s třetí osobou, k tomuto výsledku by nedošlo.“

Judikát – rozsudok Najvyššieho súdu Českej republiky zo dňa 27. 10. 2010
sp.zn. 33 Cdo 3900/2008: „Zprostředkovateli zásadně vzniká právo na odměnu v dohodnuté výši
(§ 775 obč. zák.) při kumulativním splnění dvou podmínek, a to, že zájemce uzavřel s třetí osobou zprostředkovávanou smlouvu a že tuto smlouvu strany uzavřely přičiněním zprostředkovatele. Není-li tedy odchylného smluvního ujednání, vzniká zprostředkovateli právo na odměnu až samotným uzavřením smlouvy. Zprostředkovateli proto nenáleží odměna za zprostředkování, jestliže k uzavření smlouvy nedošlo, přestože k tomu vytvořil podmínky. Zprostředkovatel nemá právo na odměnu ani tehdy, byla-li sice smlouva uzavřena, avšak zprostředkovatel se o to svou aktivní činností nezasloužil. Tak tomu je i v případě, kdy zájemce a třetí osoba uzavřou zprostředkovatelskou smlouvu až po dlouhé době a za jiných skutkových okolností (srovnej Švestka, J., Spáčil, J., Škárová, M., Hulmák, M. a kol. Občanský zákoník II. § 460 - 880 Komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2009, str. 2284 a n.).“

Hoci zákon vyslovene hovorí o uzavretí zmluvy, resp. o výsledku dosiahnutého pričinením sprostredkovateľa, tretí citovaný judikát pripúšťa aj zmluvnú modifikáciu vzniku nároku na províziu („Není-li tedy odchylného smluvního ujednání, vzniká zprostředkovateli právo na odměnu až samotným uzavřením smlouvy.“). V praxi sa teda možno stretnúť aj s názormi, že moment vzniku nároku na províziu možno v sprostredkovateľskej zmluve meniť a naviazať ho napr. na príležitosť uzavretia sprostredkovávanej zmluvy. Uvedené názory zrejme vychádzajú z toho, že občianske právo patrí do kategórie súkromného práva, pričom pre súkromné právo je typická zmluvná voľnosť a s tým súvisiaca možnosť odlišného dojednania od tých zákonných ustanovení, ktoré nemajú kogentnú (kategorickú, resp. nemennú) povahu. Protiargumentom vo vzťahu k týmto názorom môže byť to, že dosiahnutie výsledku – uzavretie sprostredkovávanej zmluvy možno v zmysle ustanovenia § 774 Občianskeho zákonníka považovať za pojmový znak sprostredkovateľskej zmluvy, z ktorého povahy možno vyvodiť, že sa od neho nemožno odchýliť (porovnaj ustanovenie § 2 ods. 3 Občianskeho zákonníka).

Sprostredkovateľská zmluva je odplatným typom zmluvy, a preto patrí určenie odmeny, resp. provízie medzi jej podstatné náležitosti. Ak by sprostredkovateľská zmluva neobsahovala dohodu o provízii, bola by zrejme absolútne neplatná v zmysle ustanovenia § 39 Občianskeho zákonníka (k tomu porovnaj napr. rozsudok Krajského súdu v Žiline zo dňa 31. 05. 2012 sp.zn. 8 Co 42/2012). Hoci výška dohodnutej provízie v zásade závisí od dohody strán, zákon jej výšku limituje v tom zmysle, že pokiaľ by výška dohodnutej provízie odporovala všeobecne záväzným právnym predpisom (napr. zákonu o cenách), sprostredkovateľská zmluva by bola relatívne neplatnou (pozri ustanovenie § 775 v spojení s ustanovením §40a Občianskeho zákonníka).


Náhrada nákladov pri sprostredkovaní predaja nehnuteľnosti

V rámci vykonávania sprostredkovateľskej činnosti môžu sprostredkovateľovi vzniknúť aj ďalšie náklady, ktoré primárne nie sú zahrnuté v dohodnutej provízii. Pri vzniku takýchto nákladov platí, že sprostredkovateľovi patrí okrem provízie náhrada nákladov iba za predpokladu, že si to zmluvné strany výslovne dohodli. V prípade pochybností o tom, či náhrada nákladov bola alebo nebola dohodnutá platí, že náhrada nákladov patrí sprostredkovateľovi len vtedy, ak mu vznikol nárok na províziu (porovnaj ustanovenie § 776 Občianskeho zákonníka). Pre odstránenie prípadných pochybností je preto vhodné, aby sprostredkovateľská zmluva vymedzovala aj prípadný vznik nároku na náhradu spomenutých nákladov alebo aby takýto nárok vylúčila. Aj z tohto dôvodu je vhodnejšie, ak je sprostredkovateľská zmluva uzavretá v písomnej forme, hoci zákon pre jej platnosť písomnú formu nevyžaduje.

Občianskoprávna úprava sprostredkovateľskej zmluvy je pomerne stručná, pričom prepracovanejšiu právnu úpravu sprostredkovania obsahuje Obchodný zákonník. Uvedené platí aj vo vzťahu k vzniku nároku na províziu pri sprostredkovateľskej zmluve podľa Občianskeho zákonníka v porovnaní so vznikom nároku na províziu pri zmluve o sprostredkovaní podľa Obchodného zákonníka.


Obchodnoprávna úprava nároku na províziu pri prevode nehnuteľností

Obchodnoprávna úprava dáva ohľadom momentu vzniku nároku na províziou tri možnosti, z ktorých si zmluvné strany môžu vybrať tú, ktorá je pre nich najviac vyhovujúca. Obchodný zákonník pritom vychádza z toho, že sprostredkovateľ sa zaväzuje vyvíjať činnosť smerujúcu k tomu, aby mal záujemca príležitosť uzavrieť sprostredkovávanú zmluvu s treťou osobou, za čo sa záujemca zaväzuje zaplatiť sprostredkovateľovi províziu (porovnaj ustanovenie § 642 a nasl. Obchodného zákonníka).

Prvý spôsob, ako určiť vznik nároku na províziu, je viazať ho na uzavretie sprostredkovávanej zmluvy (ustanovenie § 644 Obchodného zákonníka). Takýto spôsob určenia vzniku nároku na províziu pritom platí aj vtedy, ak konkrétny spôsob vzniku nároku na províziu zmluva o sprostredkovaní vyslovene neupravuje.

Druhou možnosťou, ako určiť moment vzniku nároku na províziu, je viazať ho na zaobstaranie príležitosti pre záujemcu uzavrieť sprostredkovávanú zmluvu s treťou osobou (ustanovenie § 645 Obchodného zákonníka). Sprostredkovateľovi tak vzniká nárok na províziu  už zaobstaraním spomenutej príležitosti, napr. oznámením záujemcovi informácie o osobe, ktorá má záujem uzavrieť so záujemcom sprostredkovávanú zmluvu.

Tretia alternatíva, ako možno určiť spôsob vzniku nároku na províziu, je naviazať vznik nároku na províziu až na moment splnenia záväzku tretej osoby vyplávajúceho zo sprostredkovávanej zmluvy (ustanovenie § 646 Obchodného zákonníka). V tomto prípade však zákon poskytuje sprostredkovateľovi ochranu, nakoľko sprostredkovateľovi vznikne nárok na províziu aj vtedy, ak záväzok tretej osoby voči záujemcovi zanikol alebo ak sa splnenie záväzku tretej osoby oddialilo z dôvodov, za ktoré zodpovedá záujemca.

Výška provízie je spravidla medzi zmluvnými stranami dohodnutá ešte pred samotným uzavretím zmluvy o sprostredkovaní, pričom sprostredkovateľ má nárok na dohodnutú províziu. V praxi však môže dôjsť k pomerne ojedinelému prípadu, kedy si zmluvné strany nedohodnú konkrétnu výšku provízie a zmluva o sprostredkovaní napriek tomu vznikne. V takom prípade má sprostredkovateľ nárok na tzv. obvyklú províziu za sprostredkovanie obchodných zmlúv v čase uzavretia zmluvy o sprostredkovaní (porovnaj ustanovenie § 647 ods. 1 prvá veta Obchodného zákonníka).

Vo vzťahu k provízii navyše Obchodný zákonník v ustanovení § 647 ods. 1 druhá veta vyslovene určuje, kedy sprostredkovateľ nemá nárok na províziu. Ide o prípady, kedy bola sprostredkovávaná zmluva uzavretá bez súčinnosti sprostredkovateľa a tiež o prípady, kedy bol sprostredkovateľ v rozpore so zmluvou činný aj pre osobu, s ktorou sa uzavrela sprostredkovávaná zmluva. Pokiaľ však zmluva o sprostredkovaní napriek možnému konfliktu záujmov vyslovene nezakazuje sprostredkovateľovi vyvíjať sprostredkovateľskú činnosť aj pre tretiu osobu, nárok na províziu nie je vylúčený.

Obdobne ako v Občianskom zákonníku, aj obchodnoprávna úprava ustanovuje, že sprostredkovateľ má popri provízii nárok na náhradu nákladov spojených so sprostredkovaním len vtedy, ak to bolo medzi zmluvnými stranami výslovne dohodnuté, a pri pochybnostiach len pri vzniku nároku na províziu (ustanovenie § 647 ods. 2 Obchodného zákonníka).

Významnú ochranu poskytuje sprostredkovateľovi ustanovenie § 651 Obchodného zákonníka, v zmysle ktorého vzniku práva sprostredkovateľa na províziu nebráni skutočnosť, že až po zániku zmluvy o sprostredkovaní je s treťou osobou uzavretá zmluva (§ 644), prípadne splnená zmluva (§ 646), na ktorú sa vzťahovala jeho sprostredkovateľská činnosť. Podľa citovaného ustanovenia teda nemusí byť pri vzniku nároku na províziu prekážkou ani to, že zmluva o sprostredkovaní medzičasom zanikla.

JUDR. MILAN FICEK
advokát

ficek.sk

Späť

Exkluzívna zmluva - exkluzivita

 Ak chcete predávaťAk kupujeteExkluzivita - čo to vlastne je?Výhody exkluzívnej zmluvyDôležitá je dôveraPrečo je pre realitné kancelárie podpísanie exkluzivity výhrou?Čo obsahuje exkluzívna zmluva?Zhrnieme si to Aj vy potrebujete predať či kúpiť nehnuteľnosť a rozhodli ste sa zveriť svoj osud do rúk realitnej kancelárie? Za predpokladu, že ste si vybrali naozaj spoľahlivú a serióznu agentúru ste urobili to najlepšie, čo ste mohli. Ako a čo robiť pri obchodných transakciách prostredníctvom realitnej kancelárie vám poradíme v nasledujúcich riadkoch. Ak..

Úložné priestory

Rodina se dusí! Povedala manželka svojej polovičke pred sťahovaním sa vo filme Kulový blesk. Aby táto veta nebola na dennom poriadku aj v tej vašej rodine a pritom nemáte v záujme sťahovať sa do väčšieho príbytku, povieme si pár rád ako riešiť efektivitu úložných priestorov. Veď komu by sa pre pár vecí, ktoré nemáte momentálne kde uložiť, chcelo predávať svoju nehnuteľnosť a zháňať si väčšiu? Aby ste si s týmto problémom poradili čo najefektívnejšie, tak kľúčovým slovom celého priestorového problému je skriňa. Dnes máme celý rad možností..

Klamlivá reklama o novostavbách?

Nie je to tak dávno čo médiami prešla správa, ako niektoré reklamy zavádzajú pri prezentácii bytových novostavieb v Bratislave. Bilbordy s vizualizáciami novostavieb ich prezentujú ako to najkrajšie miesto na zemi, kde by potencionálny zákazník mal určite investovať svoje peniaze, pričom reálny stav novostavby je celkom iný. Nuž bežný človek by si povedal, že na verejnosť znova len prenikli fakty, ako zákazník ťahá znova za kratší koniec a ako ho chce predajca len oblafnúť. Ide však pri prezentácii vizualizácií o skutočné zavádzanie?Čo novostavba, to najkrajšie..

Sporné nároky a určenie vlastníckeho práva

Môj otec mi v roku 2003 daroval pozemok, ktorý naša rodina užívala a obhospodarovala od dvadsiatych rokov minulého storočia. Malá časť priliehajúca k môjmu pozemku pôvodne pripadajúca k bývalej vodnej hrádzi bola prebudovaná na verejnú komunikáciu a časť bola prevedená do vlastníctva jednej obchodnej spoločnosti. Dozvedel som sa to pred jeden a pol rokom a myslím si, že pozemok bol prevedený do vlastníctva od štátnej inštitúcie, ktorá nebola skutočným vlastníkom. Nový „vlastník“ si vzal na spornú časť pozemku hypotéku. V tejto časti sa nachádza..

Výstavba ihrísk pre deti - ako po novom?

Naša obec disponuje pozemkom, na ktorom by sme chceli obnoviť materskú škôlku, zriadiť detské ihrisko, ktoré by malo byť prístupné pre všetky deti. Ihrisko bude vybudované svojpomocne s pomocou našich obyvateľov, tiež financované zo zbierky. Dostala sa nám informácia, že ihriská musia spĺňať nejaké nové a prísne kritériá, v opačnom prípade by nebolo možné ihrisko pre deti - preliezačky, pieskovisko a pod. sprístupniť deťom. Musí by teda ihrisko vybudované podľa nejakých noriem (napr. kovové), vraj EÚ niečo uzákonila. Ktorý zákon upravuje spôsob výstavby..

Riešenie dedičskej otázky medzi živými a mimo testamentu

Čo je darované, patrí len jednému z manželov Rodinný dom, ktorý podľa vašich slov mal nadobudnúť darovaním počas existencie vášho manželstva manžel, je výlučne jeho majetkom. To, že v darovacej zmluve nefigurujete vy ako manželka, je tým, že darca chcel nehnuteľnosť darovať výlučne manželovi. Veci, ktoré jeden z manželov počas manželstva získal darovaním, príp. dedením, netvoria tak predmet bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Skutočnosť, že predmetnú nehnuteľnosť užívate a obývate, je daná existenciou manželstva, a teda ju užívate z..

Ako bezpečne platiť pri kúpe nehnutelnosti a aké riziká hrozia pri platení hotovosťou za nehnuteľnosti?

Kúpa nehnutelnosti predstavuje z pohľadu bežného človeka pomerne zásadný krok. Ceny nehnuteľností sa totiž pohybujú v desiatkach, niekedy až stovkách tisícoch eur, a preto je na mieste zachovať čo najvyššiu možnú mieru opatrnosti s úhradou kúpnej ceny. Pre zachovanie spomenutej opatrnosti je pritom nevyhnutné poznať aspoň základné princípy prevodu nehnuteľnosti.   Prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti Kúpa nehnuteľnosti sa realizuje na základe kúpnej zmluvy, avšak samotný podpis kúpnej zmluvy ešte neznamená nadobudnutie..

Financovanie prác na bytovke domu

Keď sa obnova financuje prostredníctvom bankyNajlacnejšie požičiava štátMožnosti financovania obnovy bytových domovŠtátny fond rozvoja bývaniaŠtátna dotáciaAko dostať dotáciu ministerstvaStavebné sporiteľneKomerčné bankyPodmienky, za akých banky požičiavajú na obnovu bytovČo je pri poskytovaní úveru bankou dôležitéÚvery na obnovu bytového domu poskytujú komerčné banky aj stavebné sporiteľne, najvýhodnejšie však na tento účel požičiava štát.Keď sa obnova financuje prostredníctvom banky Na obnovu bytového domu si možno požičať aj od..

Stavebné sporenie a Euro

V prípade zavedenia Eura na Slovensku sa už toho popísalo veľa. Poslednou témou týchto dní, je napríklad duálne zobrazovanie cien v obchodoch. My vám však ponúkame informácie, ktoré sú pri zavedení tejto meny taktiež dôležité. Veľa spoluobčanov si na svoje bývanie sporí prostredníctvom stavebného sporenia. Ako to bude v prípade zavedenia Eura a jeho vplyvu na stavebné sporenie, sa dozviete v nasledujúcich riadkoch ktoré vám pomôžu sa lepšie zorientovať v tejto problematike.Kto a ako si sporíPribližne tretina občanov Slovenskej republiky má uzatvorenú zmluvu..